Normas Jurídicas
de Nicaragua
Materia: Propiedad
Rango: Decretos - Ley
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REFORMAS A LA LEY DE
INQUILINATO
Decreto No. 904 de 9 de diciembre de 1981
Publicado en La Gaceta No. 287 de 17 de diciembre de 1981
LA JUNTA DE GOBIERNO DE
RECONSTRUCCION NACIONAL DE LA REPUBLICA DE NICARAGUA
En uso de sus facultades y con fundamento en el Artículo 23 del
Decreto No. 388 del 2 de mayo do 1980,
Hace saber al pueblo nicaragüense:
Unico:
Que aprueba las Reformas hechas por el Consejo de Estado en Sesión
Ordinaria Especial No. 3 del día jueves veintiséis de noviembre de
mil novecientos ochenta y uno. "Año de la Defensa y la Producción"
al Decreto No. 216 del 20 de diciembre de 1979 "Ley de Inquilinato"
publicado en "La Gaceta" Diario Oficial No. 1 del 2 de enero de
1980. Al que ya reformado íntegra y literalmente, se leerá
así:
Artículo 1.-El Arto 3 del citado Decreto, se leerá
así:
Arto 3.- Los inmuebles destinados para uso de viviendas y
que se encuentran financiados por el Sistema Financiero Nacional,
no serán afectados por los Artos. 1 y 2 de esta Ley, pero su canon
de arrendamiento o alquiler mensual no deberá ser menor del 60% ni
exceder del 100% de la cuota mensual de amortización, a cuyo
cumplimiento deberá el referido canon aplicarse de
preferencia.
El canon podrá ser establecido mediante acuerdo entre las partes,
o, a falta de éste, por la Delegación Departamental de Inquilinato
correspondiente, atendiendo las circunstancias del caso.
En aquellos casos que los inquilinos estén pagando una cuota de
arrendamiento menor del 60%, dicho canon deberá elevarse hasta ese
límite".
Artículo 2.-El Arto 5 del mismo Decreto, se leerá así:
Arto 5.- Esta Ley no se aplicará a los contratos de
arrendamiento de inmuebles que sean propiedad del Estado, de Entes
Descentralizados y de los Municipios; tampoco se aplicará a los
contratos de arrendamiento suscritos por representaciones
diplomáticas, empresas u organismos internacionales o por
funcionarios de los mismos, ni a los inmuebles habitados por
éstos.
Los propietarios, con excepción del Estado, de los Entes
Descentralizados y de los Municipios, deberán inscribir los
Contratos de Arrendamiento en la Delegación Departamental de
Inquilinato respectiva dentro de los treinta días siguientes a la
suscripción del Contrato o de la vigencia de esta reforma, en los
casos de contratos ya existentes. En caso de incumplimiento de esta
disposición, la misma delegación impondrá al propietario una multa
equivalente a seis veces el canon mensual de arrendamiento, en la
que se enterará dentro de los treinta días de la Resolución
respectiva".
Artículo 3.-El Arto 6 del referido Decreto, se leerá
así:
Arto 6.- La Dirección de Inquilinato, por medio de sus
Delegaciones Departamentales o de las Juntas Municipales en su
caso, conocerá de los problemas de inquilinato que surjan entre
arrendador y arrendatario, y los resolverá cuando no se produzca
acuerdo entre las partes a verdad sabida y buena fe guardada, salvo
cuando se tratare de los casos de restitución de vivienda en que a
falta de acuerdo, se extenderá la constancia de que habla el Arto
28 de esta Ley para los consiguientes efectos.
De las resoluciones de la Delegación Departamental o la Junta
Municipal en su caso, podrá apelarse dentro del tercero día.
Introducido el recurso ante la misma Delegación, ésta mandará a oír
a la parte contraria dentro de tercero día y con su contestación o
sin ella remitirá todo lo actuado a la Dirección de Inquilinato. La
Dirección de Inquilinato una vez que reciba las diligencias, tendrá
el término de tres días para dictar la resolución definitiva con
carácter de ejecutoria.
La parte que incumpla la resolución, bien de la Delegación
Departamental, de la Junta Municipal en su caso, o de la Dirección
de Inquilinato, incurrirá en las sanciones que la presente Ley
establece, dentro de los términos que para cada caso se señalan. En
todos los casos en que las partes lleguen a un acuerdo, éste tendrá
carácter obligatorio para las mismas, y ellas podrán solicitar al
Juez Competente el cumplimiento de estos acuerdos, presentando
certificación de ellos extendida por la Delegación o Municipalidad;
pero cuando se trate de resoluciones de las autoridades de
inquilinato, a éstas corresponderá la ejecución de las mismas,
pudiendo dar instrucciones a la Policía para el cumplimiento de lo
resuelto.
Se faculta a las Delegaciones Departamentales o a las Juntas
Municipales en su caso, para recibir en consignación los depósitos
que efectúe el arrendatario de los cánones de arriendo a que se
refiere esta Ley, cuando el arrendador se niegue a recibirlos. La
oposición a la consignación se tramitará ante los Tribunales
Ordinarios de conformidad con las reglas generales".
Artículo 4.-El Arto 8 del Decreto en referencia se leerá
así:
Arto 8.- El Ministerio de la Vivienda y Asentamientos
Humanos, creará en cada cabecera Departamental una Delegación de la
Dirección de Inquilinato, a medida que sus posibilidades
presupuestarias lo permitan.
El mismo Ministerio, en los Municipios cuyo movimiento lo
ameritaren, creará una Delegación de la misma Dirección con
atribuciones privativas para conocer dentro de la comprensión
municipal los mismos asuntos que corresponderían a la Delegación
Departamental. En los Departamentos donde no hubiere Delegación de
Inquilinato, funcionará como tal la Junta Municipal
respectiva".
Artículo 5.-El Arto 9 del referido Decreto, se leerá
así:
Arto 9.- Para los efectos de esta Ley se entiende por
cuartearías aquellos inmuebles construidos por tres o más
cuartos de alquiler destinados al uso habitacional y que entre
otras tienen algunas de las siguientes características:
a) Cuarto multifamiliares con alto índice de promiscuidad y
hacinamiento;
b) Areas y/o servicios comunes con gran deficiencia; y
c) Precarias condiciones de higiene ambiental".
Artículo 6.-El Arto 11 del referido Decreto, se leerá
así:
Arto 11.- El Ministerio de la Vivienda y Asentamientos
Humanos establecerá un plan prioritario para el mejoramiento o
relocalización de las cuartearías del país, y establecerá un
régimen especial en un reglamento posterior".
Artículo 7.-El Arto 12 del citado Decreto, se leerá
así:
Arto 12.- El Ministerio de la Vivienda y Asentamientos
Humanos, por medio de la Dirección de Inquilinato, sus respectivas
Delegaciones o las Juntas Municipales en su caso, tendrá las
facultades de supervisar y regular las cuartearías de todo el país,
especialmente fijar los cánones de arrendamiento de conformidad con
las condiciones del inmueble, así como intervenir de oficio
aquellas cuartearías en que las condiciones de vida sean sumamente
precarias, y que presenten por lo menos alguna de las siguientes
características:
a) Hacinamiento;
b) Inseguridad estructural y/o deterioro físico;
c) Contaminación ambiental;
d) Falta de acceso a redes infraestructurales existentes;
e)Falta de espacio físico para la realización de mejoras
necesarias; y,
f) Ubicación no apta para uso habitacional.
Los cánones de arrendamiento de las cuartearías intervenidas serán
entregados al Ministerio de la Vivienda y Asentamientos Humanos o a
las Juntas Municipales en su caso, para ser utilizados en el
financiamiento de las obras de mejoramiento necesario. Cuando el
Estado aporte parte del financiamiento para el mejoramiento de la
cuartería podrá expropiarse el inmueble".
Artículo 8.-El Arto 13 del mencionado Decreto, se leerá
así:
Arto 13.- El arrendador sólo podrá pedir la restitución del
inmueble en cualquiera de los casos siguientes:
a) Cuando el arrendatario no haya pagado el canon de arrendamiento
o alquiler mensual sesenta (60) días después de ser exigible;
b) Cuando el arrendatario subarriende parcial o totalmente el
inmueble o lo diere en comodato sin autorización del propietario, a
personas ajenas a su familia y parientes dentro del cuarto grado de
consanguinidad y segundo de afinidad;
c) Cuando el inmueble se use para casas de prostitución, cantinas o
en otras actividades prohibidas por la Ley;
d) Cuando el arrendatario destinare el inmueble para uso distinto
de viviendas, sin que se entienda por uso distinto el hecho de
ocuparse parte de ésta, para una oficina profesional, pequeño
negocio, escuela o depósito de productos del arrendatario que no
sean peligrosos o perjudiciales al inmueble y al ambiente;
e) Cuando el propietario necesite el inmueble para habitarlo
personalmente, o para que lo habiten sus padres, hijos o nietos que
integren su propio núcleo familiar independiente, previa
justificación de su necesidad ante la Delegación de Inquilinato, lo
cual comprobará con los documentos correspondientes;
f) Cuando por culpa del arrendatario o de las personas que con él
habiten se causen daños al inmueble arrendado por valor excedente a
la renta mensual, y no los reparen dentro de un mes de requerido al
efecto por la Delegación de Inquilinato o Juntas Municipales en su
caso, ante quienes se comprobará el daño;
g) Cuando el arrendador vaya a construir de nuevo, en cuyo caso la
nueva construcción deberá comprender a lo menos la misma área útil
y el mismo número de unidades habitacionales.
El procedimiento a que se sujetarán las demandas de restitución
basadas en las causales establecidas en el presente artículo, será
objeto de la Ley Procesal de Inquilinato".
Artículo 9.-El Arto 14 del Decreto en mención se leerá
así:
Artículo 14.- La Delegación Departamental de Inquilinato o
las Juntas Municipales en su caso, atenderán las quejas por
amenazas o presiones que el arrendador hiciere al arrendatario o a
los que habitan con él, con el fin de que desocupen el inmueble.
Las quejas se propondrán indicando las pruebas correspondientes o
acompañándolas en su caso. Citado el arrendador e investigados los
hechos por tres días, la autoridad de Inquilinato, dictará la
respectiva solución. En caso de ser fundada la queja ordenará el
causante que se abstenga de su ilegal proceder y en su caso que
restituya las cosas al estado en que se encontraban de conformidad
con el Arto 25 de la presente Ley, bajo apercibimiento de la
sanción correspondiente si desobedece. En caso de reincidencia, la
autoridad de Inquilinato, sancionará al responsable con multa
equivalente al valor de 6 a 12 cuotas de la renta mensual, a favor
del Estado; la que deberá enterarse en un plazo no mayor de 72
horas posteriores a la notificación. Vencido este término la multa
se hará efectiva con un recargo del 30%, en el canon de
arrendamiento a cuyo efecto el arrendatario hará sus pagos en la
respectiva Administración de Rentas hasta la satisfacción
total".
Artículo 10.-El Arto 15 del referido Decreto, se leerá
así:
Arto 15.- A partir de la vigencia de la presente Ley, todo
inmueble que a juicio de la Delegación Departamental de Inquilinato
o de la Junta de Municipal en su caso, esté en condiciones de ser
arrendado, deberá ser puesto a la orden del público para tal
fin.
La Delegación de Inquilinato o la Junta Municipal en su caso,
cuando tengan noticias de que un inmueble esté en condiciones de
ser arrendado y se encuentre desocupado, destacará de inmediato un
agente para comprobar la realidad física de su desocupación y de
ser cierta, notificará al propietario directamente si éste fuere de
identidad y de domicilio conocidos y en otro caso por medio de
esquela fijada en la puerta del mismo inmueble, haciendo saber que
éste queda a la orden de las Autoridades de Inquilinato y que el
interesado goza del término de tres días para comparecer a exponer
sus justificaciones por la desocupación del inmueble.
Vencido el término a que se refiere el párrafo anterior, hubiere o
no comparecido el interesado, la autoridad de Inquilinato
competente en el término de seis días dictará la resolución que
corresponda.
Mientras dura este procedimiento el inmueble en cuestión, no podrá
ser ocupado por ninguna persona, ni objeto de negociación
alguna.
Si no compareciere el propietario, ni quien lo represente en el
término de la citación, o bien si compareciere y no justificare la
razón de la desocupación del inmueble, la Delegación de Inquilinato
o la Junta Municipal en su caso, dictará la resolución a que se
refiere este artículo ordenando darlo en arriendo a nombre del
propietario, a cuyo efecto ella misma otorgará el contrato.
"El canon mensual establecido por el contrato de arriendo a que se
refiere el párrafo anterior, se depositará en una cuenta bancaria
para ser entregado al propietario, previa deducción de los gastos
ocasionados por reparaciones urgentes, o bien, a la persona que
acreditare su derecho a recibirlo. Si en cada período de doce meses
el interesado no reclamare los depósitos a que se refiere el
párrafo anterior, perderá su derecho sobre todos los cánones
correspondientes a ese período, los cuales ingresarán en beneficio
del Estado para la formación de un fondo gubernamental destinado a
programas de viviendas, previo el pago de los impuestos fiscales o
municipales que corresponden al inmueble. Todas las multas a que
hace referencia este mismo Decreto pasarán al Fondo Gubernamental
del Programa de Viviendas".
Siempre que en esta disposición o en las demás disposiciones de
esta Ley, se habla del propietario, se entenderá en su caso que se
hace referencia a cualquier interesado facultado legalmente para
arrendar el inmueble".
Articulo 11.-El Arto 16 del Decreto que se trata se leerá
así:
Arto 16.- La presente Ley es de Orden Público, por lo que,
los derechos que confiere son irrenunciables y lo que se pactare en
contravención a ella no tendrá valor ni efecto legal alguno".
Artículo 12.-El Arto 17 del citado Decreto se leerá
así:
Arto 17.- El arrendador que a partir de la vigencia de esta
Ley, no cumpliere con lo prescrito en los primeros tres artículos
de ella, o elevare el canon de arrendamiento o alquiler mensual,
contraviniendo lo establecido en este Decreto, será sancionado por
las autoridades competentes de Inquilinato, con una multa igual al
doble del canon mensual, devolviendo además al inquilino el exceso
o excesos cobrados. Esta devolución podrá hacerse según como lo
convengan las partes ante las mismas autoridades".
Artículo 13.-El Arto 24 del referido Decreto se leerá
así:
Arto 24.- En ningún momento mientras la vivienda esté
ocupada, podrá el propietario, o arrendador pedir que se suspendan
los servicios de energía eléctrica y agua potable que estén a su
cargo, en cuyo caso se aplicará lo establecido en el Arto 14 de
esta Ley.
Cuando el pago de dichos servicios estuviere a cargo del arrendador
y éste dejare de cubrir estos servicios, el inquilino podrá
pagarlos, deduciendo su importe del monto del alquiler de la
vivienda, y las empresas que presten dichos servicios estarán
obligadas a seguirlos prestando mediante el pago de los mismos en
abonos mensuales a la deuda del arrendador".
Artículo 14.-El Arto 27 del mismo Decreto se leerá
así:
Arto 27.- El Inquilino que subarrendare parte del inmueble
en que habita puede pedir la restitución por falta de pago o cuando
la necesite para habitarla o para que la habiten sus padres, hijos
o nietos o cónyuge que formen un núcleo familiar. Si un inquilino
desocupare voluntariamente el inmueble o fuere obligado a ello por
falta de pago, el arrendador está obligado a respetar el
subarriendo, siempre que el subarrendatario compruebe ante el Juez
respectivo estar al día en el pago de su canon y ser éste
proporcional a la parte del inmueble arrendado. En este caso el
subarrendatario continuará pagando al propietario el canon de
alquiler mensual".
Artículo 15.-El Arto 28 del citado Decreto se leerá
así:
Arto 28.- Cuando el arrendador o el arrendatario solicitaren
la intervención de la Delegación de Inquilinato o de la Junta
Municipal en su caso, ésta por medio de un oficial notificador,
citará con dos días de anticipación a las partes, con señalamiento
de día, hora y lugar para que comparezcan. Si alguna de las partes
no concurriere a la primera citación, se le volverá a citar por
segunda y última vez, con un día de anticipación; y si no
compareciere alguna de ellas ni alegare causa justa a juicio de
dicha autoridad que la exima de la comparecencia, ésta librará al
interesado constancia de tales hechos o dictará en su caso las
disposiciones que juzgue conveniente.
Estas notificaciones se harán conforme el Código de Procedimiento
Civil".
Artículo 16.-El Arto 30 del Decreto en mención se leerá
así:
Arto 30.- La presente Ley se aplicará a los arriendos de
terrenos o lotes que se destinen para uso de vivienda. En relación
a los contratos de viviendas amuebladas, la disminución del canon
en su caso, deberá ser determinada por las partes en coordinación
con la Delegación de Inquilinato o la Junta Municipal en su caso.
Para estos efectos se determinará primero el valor del canon de
sólo el inmueble, a fin de establecer la rebaja que dispone esta
Ley. Si no llegare a un acuerdo, la Autoridad de inquilinato
competente lo determinará sin ulterior recurso".
Artículo 17.-Se adiciona un segundo párrafo al Arto 32 del
citado Decreto de la manera siguiente:
Se faculta al Ministerio de la Vivienda y Asentamientos Humanos
para que reglamente esta Ley por lo que hace a los aspectos
orgánicos y procedimientos administrativos ante las autoridades de
inquilinato.
Artículo 18.-Este Decreto empieza a regir a partir de su
publicación en "La Gaceta", Diario Oficial.
Dado en la ciudad de Managua, a los nueve días del mes de diciembre
de mil novecientos ochenta y uno. "Año de la Defensa y la
Producción".
JUNTA DE GOBIERNO DE RECONSTRUCCION NACIONAL. Sergio Ramírez
Mercado. Daniel Ortega Saavedra. Rafael Córdoba Rivas.
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