Normas Jurídicas
de Nicaragua
Materia: Propiedad
Rango: Decretos - Ley
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LEY DE INQUILINATO
DECRETO No. 2..
Nota Aclaratoria publicada en La
Gaceta No. 7 del 9 de Enero de 1980: Las Disposiciones emitidas por
al Junta de Gobierno de Reconstrucción Nacional y publicadas en La
Gaceta los días 2 al 7 de enero de 1980 pasaron a numerarse de la
siguiente forma:
Decreto No. 216 Aprobado el 20 de Diciembre de 1979.
Publicado en La Gaceta No. 1 del 2 de Enero de 1980.
LA JUNTA DE GOBIERNO DE RECONSTRUCCIÓN
NACIONAL DE LA REPÚBLICA DE NICARAGUA
en uso de sus facultades,
CONSIDERANDO:
l
Que el Programa de Gobierno establece la apertura de todos los
nicaragüenses de la posibilidad real para un mejoramiento de la
calidad de la vida, mediante el establecimiento de una política que
tienda entre otras cosas a hacer efectivo el derecho a vivienda,
dando en ella, prioridad a la regulación del precio del alquiler de
las casas, para evitar la especulación.
ll
Que el Arrendamiento es una de las características del derecho de
propiedad y por lo tanto dentro de los lineamientos de una
auténtica Reforma Urbana este debe ser estrictamente controlado.
Por Tanto:
DECRETA:
La siguiente:
LEY DE INQUILINATO
Artículo 1.- A partir del próximo 1ro. de enero de 1980 se
decretan las siguientes rebajas en los cánones mensuales de los
contratos de arrendamiento; escritos o no, destinados al uso de
vivienda conforme la clasificación que sigue:
Ciudad de Managua
El 50% de rebaja en los alquileres mensuales de hasta C$ 500.00
inclusive.
El 40% de rebaja en los alquileres mensuales de C$ 501.00 a C$
1,000.00 inclusive.
Cabeceras Departamentales y otras
Poblaciones
El 50% de rebaja en los alquileres mensuales de hasta C$ 500.00
inclusive.
Artículo 2.- El canon o alquiler mensual contemplado en
los contratos de arrendamiento para uso de vivienda que se
suscriban a partir de la vigencia de esta ley no podrá exceder de
la doceava parte del 5% de la valoración fiscal del inmueble
arrendado.
Se aplicará la regla del párrafo anterior en los cánones de
arrendamiento o alquileres mensuales que en la actualidad sean
superiores a los C$ 1,000.00 en Managua y a los C$ 500.00 en las
otras ciudades y poblaciones del país.
Artículo 3.- Los inmuebles destinados para uso de
viviendas y que se encuentren financiados por el sistema financiero
nacional, no serán afectados por el artículo primero y segundo de
esta ley, pero su canon de arrendamiento o alquiler mensual no
deberá de exceder de la cuota de amortización.
Artículo 4.- En la prórroga de contratos deberá aplicarse
lo establecido en los artículos anteriores.
Artículo 5.- Esta ley no se aplicará a los contratos de
arrendamientos de inmuebles que sean propiedad del Estado, de Entes
descentralizados y de los Municipios. Tampoco se aplicará a los
contratos de arrendamiento suscritos por representaciones
diplomáticas, empresas y organismos internacionales o por
funcionarios de las mismas; así como de los contratos de
arrendamientos de inmuebles habitados por ellos, aunque no hubieren
suscrito el contrato.
De la Dirección de Inquilinato
Artículo 6.- La Dirección de inquilinato adscrita al
Ministerio de la Vivienda y Asentamientos Humanos por Decreto No.
44 del 15 de agosto de 1979 será la competente para resolver los
problemas de inquilinato que surjan entre arrendador y
arrendatario, siendo sus resoluciones inapelables y obligatorias
cuando así lo soliciten las partes.
Podrá pedir la Dirección de Inquilinato el auxilio de la fuerza
pública a fin de hacer cumplir lo resuelto.
Artículo 7.- El Ministerio de la Vivienda y Asentamientos
Humanos nombrará al Director de Inquilinato y los Delegados
departamentales.
Artículo 8.- En los Municipios que no sean cabeceras
departamentales y en las cabeceras departamentales en donde no haya
sido nombrado el Delegado de Inquilinato, las Juntas de Gobierno
Municipales respectivas tendrán las atribuciones que la presente
Ley confiere al Director de Inquilinato.
De las Cuarterías
Artículo 9.- Para los efectos de esta Ley se entiende por
cuarterías aquellas viviendas que se presten al hacinamiento, y que
entre otras tienen algunas de las siguientes características:
a) Cuartos multifamiliares con alto índice de promiscuidad;
b) Servicios comunes con gran deficiencia; y
c) Precarias condiciones de higiene ambiental.
Artículo 10.- El Ministerio de la Vivienda y
Asentamientos Humanos levantará un censo en el país de todas las
cuarterías que a su criterio reúnan las características
anteriores.
Artículo 11.- El Ministerio de la Vivienda y
Asentamientos Humanos establecerá un plan prioritario para el
mejoramiento o relocalización de todas las cuarterías del país y a
su vez establecerá un ré gimen especial en un reglamento
posterior.
Artículo 12.- El Ministerio de la Vivienda y
Asentamientos Humanos a través de la Dirección de Inquilinato y sus
respectivos Delegados, tendrá las facultades de Supervisar y
regular las cuarterías de todo el paí s, así como para intervenir
de oficio aquellas en que las condiciones de vida sean sumamente
precarias. En estos casos podrá la Dirección de Inquilinato o sus
delegados fijar los cánones de arrendamiento de conformidad con las
condiciones del inmueble.
Causales de Restitución del Inmueble
Artículo 13.- El arrendador sólo podrá pedir la restitución
del inmueble en cualquiera de los casos siguientes:
a) Cuando el arrendatario no haya pagado el canon de
arrendamiento o alquiler mensual sesenta días después de ser
exigible;
b) Cuando el arrendatario sub-arriende parcial o totalmente el
inmueble o lo diere en comodato sin autorización del propietario a
personas ajenas a su familia y parientes dentro del cuarto grado de
consanguinidad y el segundo de afinidad;
c) Cuando el inmueble se use para mancebías, cantinas o
actividades prohibidas por la Ley;
d) Cuando el arrendatario destinare el inmueble para uso
distinto de viviendas, sin que se entienda por uso distinto el
hecho de ocuparse parte de ésta para una oficina profesional,
pequeño negocio, escuela o depósito de productos del arrendatario
que no sean peligrosos o perjudiciales al inmueble y al
ambiente;
e) Cuando el propietario necesite el inmueble para habitarlo
personalmente, o para que lo habiten sus abuelos, padres, hermanos,
hijos o cónyuge;
f) Cuando por culpa del arrendatario o de las personas que con
él habiten se causen daños al inmueble arrendado por valor
excedente a una mensualidad de la renta, y no lo repare dentro de
un mes de requerido al efecto por la Dirección de Inquilinato o sus
Delegados, en su caso, ante quienes se comprobará el daño;
g) Cuando el arrendador vaya a construir de nuevo.
Artículo 14.- El procedimiento a que se sujetarán las
demandas de restitución basadas en las causales establecidas en el
artículo anterior, será ; objeto de ley posterior.
Disposiciones Generales
Artículo 15.- A partir de la vigencia de la presente ley,
todo Inmueble que a juicio de la Dirección de Inquilinato o de sus
Delegados respectivos esté en condiciones de ser arrendado, deberá
ser puesto a la orden del público para tal fin. Si no lo hicieren
dentro de treinta días a partir de la notificación respectiva que
le haya hecho la Dirección de Inquilinato o sus Delegados, podrá el
Director de la misma o sus Delegados intervenir el inmueble para
que se cumpla esta disposición. En este caso el canon de
arrendamiento o alquiler mensual deberá ser enterado a favor del
propietario en la Dirección de Inquilinato u Oficinas delegadas.
Artículo 16.- Los derechos que confiere esta ley son
irrenunciables y lo que se pactare en contravención a ella no
tendrá valor, ni efecto legal alguno.
Artículo 17.- El arrendador que a partir de la vigencia
de esta ley no cumpliere con lo prescrito en los primeros tres
artículos de esta ley o elevare el canon de arrendamiento o
alquiler mensual, por cualquier medio, será sancionado por la
Dirección de Inquilinato y los Delegados, debiendo pagar como
indemnización en beneficio del arrendatario el doble del canon
mensual, devolviéndole además el exceso o excesos cobrados.
Artículo 18.- A partir de la vigencia de esta Ley, en
ningún caso podrá arrendarse un inmueble si no tiene servicios
higiénicos en buenas condiciones.
En los inmuebles arrendados con anterioridad a esta ley o que
estuvieren en condiciones de arrendarse y que no tuvieren los
servicios señalados en el párrafo anterior, los dueños de estos
inmuebles están en la obligación de mandarlos a instalar a más
tardar treinta días después de ser publicada esta ley. Si después
de este término no lo hicieren, podrá hacerse la instalación a
cuenta del arrendador sin perjuicio de las sanciones pecuniarias
impuestas a favor del fisco por la Dirección de Inquilinato o los
Delegados, las que no podrán exceder del valor de la reparación que
se le tenga que hacer al inmueble arrendado.
Artículo 19.- Cuando el inmueble arrendado se transfiere
a otra persona, el inquilino pagará el canon al nuevo dueño, a
partir de la fecha en que fuere notificado en forma auténtica por
el anterior arrendador o por la Dirección de Inquilinato o sus
Delegados.
Artículo 20.- Se prohíbe el arrendamiento de los
inmuebles para uso de vivienda de interés social y que en la
actualidad se encuentren bajo título de adjudicación por el Estado
a través del Ministerio de la Vivienda y Asentamientos Humanos,
salvo que este extienda autorización expresa.
Artículo 21.- Todo contrato de arrendamiento de inmueble
destinado al uso de vivienda deberá ser registrado en la Dirección
de Inquilinato u oficinas delegadas departamentales.
Artículo 22.- En los contratos contemplados en esta ley
no podrá cobrarse el canon o alquiler mensual por adelantado.
Artículo 23.- Los beneficios que la presente ley otorga
al arrendatario alcanzarán a sus abuelos, padres cónyuges, hijos,
compañero o compañera siempre que unos u otros hubieren vivido con
él en el inmueble arrendado.
Artículo 24.- En ningún momento, mientras la vivienda
esté ocupada, podrá el propietario, o arrendador pedir que se
suspendan los servicios de energía eléctrica y agua potable que
estén a su cargo.
Cuando el pago de dichos servicios estuviere a cargo del
arrendador y este dejare de cubrir estos servicios, el inquilino
podrá pagarlos, deduciendo de su importe del monto del alquiler de
la vivienda, y las empresas que presten dichos servicios estarán
obligadas a seguirlos prestando mediante el pago de los mismos en
abonos mensuales a la deuda del arrendador.
Artículo 25.- Se reputa como deber social la conservación
de las viviendas a que se refiere esta ley, tanto de parte de los
arrendatarios como de los arrendadores.
Ningún propietario, arrendador o sub-arrendador podrá retirar
materiales integrantes de la vivienda arrendada durante la vigencia
de esta ley, y en todo caso se obliga el buen mantenimiento del
inmueble. El que infrinja esta disposición será sancionado por la
Dirección de Inquilinato o sus Delegados y deberá reponer dentro
del término de ocho días los materiales que hubiere retirado de la
vivienda. Si el infractor se negare al cumplimiento de esta
disposición, la Dirección de Inquilinato o sus Delegados
autorizarán al inquilino a no enterar el canon o alquiler mensual
que debería pagar al arrendador o sub-arrendador, hasta completar
el valor de los materiales o daños causados a la vivienda para
hacer la reparación. Asimismo cuando el arrendatario, estuviere
dañado visiblemente la casa o local que ocupa, el arrendador podrá
pedir a la Dirección de Inquilinato o sus Delegados que previa
inspección y avalúo fije el monto de los daños causados para hacer
uso de sus derechos.
Artículo 26.- La renta que produzcan los arrendamientos
de las viviendas declaradas insalubres por la autoridad sanitaria
correspondiente será enterada por los arrendatarios a la Dirección
de Inquilinato o sus Delegados debiendo ésta proceder con dichos
depósitos a subsanar la insalubridad, en el caso de que fuere
posible; todo por cuenta del arrendador sin perjuicio de las
sanciones pecuniarias que se le impongan, las que no deberán
exceder del monto del valor de lo reparado.
Artículo 27.- El inquilino que sub-arrendare parte del
inmueble en que habita puede pedir la restitución de él por falta
de pago o cuando necesite la vivienda para habitarlo o para que le
habiten sus abuelos, padres, hijos, hermanos o cónyuge. Si un
inquilino desocupare voluntariamente el inmueble o fuere obligado a
ello por falta de pago, el arrendador está obligado a respetar el
sub-arriendo, siempre que el sub-arrendatario compruebe ante el
Juez respectivo estar al día en el pago de su canon y ser éste
proporcional a la parte del inmueble arrendado. En este caso el
sub-arrendatario continuará pagando al propietario el canon o
alquiler mensual.
Artículo 28.- El Director de Inquilinato y sus Delegados
actuarán a verdad sabida y buena fe guardada y tendrán, en su caso
las funciones de amigables componedores. Sus resoluciones serán
obligatorias para las partes. Cuando el arrendador o el
arrendatario solicitaren la intervención del Director o sus
Delegados, estos, por medio de un oficial notificador, citarán con
dos días de anticipación a las partes, con señalamiento de día,
hora y lugar para que comparezcan. Si alguna de las partes no
concurriere a la primera citación, se le volverá ; a citar por
segunda y última vez, con un día de anticipación; y si no
compareciera alguna de ellas ni alegare causa justa a juicio de
dichas autoridades que le exima de la comparecencia, estos librarán
al interesado constancia de tales hechos o dictarán en su caso las
disposiciones que juzguen convenientes.
Estas notificaciones se harán conforme el Código de
Procedimiento Civil.
Artículo 29.- La Dirección de Inquilinato o sus Delegados
en coordinación con la Oficina de Repartos Ilegales en su caso,
atenderán todos los problemas de inquilinato en los Repartos
Intervenidos y evacuarán los dictámenes encaminados a que puedan
ser convalidados o declarados nulos definitivamente.
Artículo 30.- En relación a los contratos de viviendas
amuebladas, la disminución del canon, en su caso, deberá ser
determinada por las partes en coordinación con la Dirección de
Inquilinato o de sus Delegados. Para estos efectos de determinará
primero el valor del canon de solo el inmueble a fin de establecer
la rebaja que dispone esta ley. Si no se llegare a un acuerdo, la
Dirección o sus Delegados lo determinarán sin ulterior recurso.
Disposiciones Transitorias
Artículo 31.- El canon de arrendamiento correspondiente a
los meses de junio y julio del presente año, que no hallan sido
pagados por el arrendatario o sub-arrendatario, no podrán ser
cobrados ni judicial ni extrajudicialmente por parte del arrendador
o sub-arrendador; todo por causa de la Guerra de Liberación
Nacional.
Artículo 32.- Se deroga la Ley de Inquilinato número 281
del 1o. de diciembre de 1977, así como cualquier otra disposición
que se oponga a la presente ley.
Artículo 33.- La presente ley comenzará a regir a partir
del 1o. de enero de 1980, previa publicación en cualquier medio de
comunicación colectiva, sin perjuicio de su publicación en "La
Gaceta", Diario Oficial.
Dado en la ciudad de Managua, a los veinte días del mes de
diciembre de mil novecientos setenta y nueve. "Año de la Liberación
Nacional".
JUNTA DE GOBIERNO DE RECONSTRUCCIÓN
NACIONAL. SERGIO RAMÍREZ MERCADO. ALFONSO ROBELO CALLEJAS. MOISÉS
HASSAN MORALES. DANIEL ORTEGA SAAVEDRA. VIOLETA B. DE CHAMORRO.
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