Normas Jurídicas
de Nicaragua
Materia: Banca y Finanzas
Rango: Resoluciones
-
POLÍTICA DE LIQUIDACIÓN DE
INMUEBLES
RESOLUCIÓN CD-BCN-IX-2-13,
Publicada en La Gaceta No. 91 del 20 de Mayo del 2013
EL CONSEJO DIRECTIVO DEL BANCO
CENTRAL DE NICARAGUA,
CONSIDERANDO
I
Que el Banco Central de Nicaragua (BCN) cuenta entre sus activos
con bienes inmuebles provenientes de la banca estatal
desincorporada y de la extinta Financiera Nicaragüense de
Inversiones que quedaron como remanentes después de varios procesos
de liquidación, los cuales se encuentran en posesión o tenencia de
ex-dueños, familiares de ex-dueños o terceros ocupantes, muchos de
los cuales son desmovilizados de las armas o familiares de éstos.
II
Que el BCN destina recursos financieros y humanos para la custodia
y administración de dichos bienes inmuebles, recursos que podrían
reorientarse hacia otras actividades relacionadas con sus funciones
ordinarias como autoridad monetaria.
III
Que conforme el artículo 69, numeral 3 de su Ley Orgánica, el BCN
está facultado para vender y liquidar bienes y otros activos,
incluyendo derechos de crédito.
IV
Que la Política de Liquidación de Inmuebles aprobada en resolución
CD-BAN-XLV-3-11 no produjo los resultados esperados, debido a los
requisitos exigidos y por las condiciones excepcionales en que se
encuentran estos inmuebles, en cuanto al ejercicio del dominio y
administración por parte del BCN.
V
Que según valoración de los resultados obtenidos de la aplicación
de la Política y Normativas vigentes, se requiere
implementar una nueva política de liquidación de inmuebles adecuada
a estos bienes, a fin de lograr una real incorporación de activos
líquidos al BCN y al mismo tiempo incidir en el incremento de la
producción nacional y al logro de mayores niveles de seguridad
jurídica de la propiedad.
En uso de sus facultades, a propuesta de su Presidente,
RESUELVE APROBAR
La siguiente,
POLÍTICA DE LIQUIDACIÓN DE INMUEBLES
CAPÍTULO I
DISPOSICIONES GENERALES
Arto. 1 Objetivos de la Política
a. Definir los parámetros para la liquidación de los inmuebles
residuales que son propiedad del BCN.
b. Contribuir al fortalecimiento de la institucionalidad del BCN
desincorporando actividades que no son parte de sus funciones
ordinarias como autoridad monetaria.
Arto. 2 Activos sujetos a la presente Política
Los activos sujetos a la presente Política serán:
a. Los inmuebles recibidos por el BCN en dación en pago de parte de
la banca estatal desincorporada y de la extinta Financiera
Nicaragüense de Inversiones (FNI).
b. Los inmuebles del BCN adquiridos por dación en pago de otros
deudores o mediante adjudicaciones en procesos judiciales.
Arto. 3 Autorización
Se autoriza la liquidación de los inmuebles sujetos a la presente
Política, en el marco del procedimiento de venta referido en los
artículos subsiguientes.
Arto. 4 Implementación de la Política
La implementación de esta Política de Liquidación de Inmuebles,
estará a cargo del Proyecto de Liquidación de Activos del BCN.
CAPÍTULO II
VENTA DE BIENES INMUEBLES
Arto. 5 Términos de referencia mínimos
Durante la vigencia de la presente Política, los interesados podrán
acudir al BCN a presentar ofertas de compra de bienes inmuebles de
conformidad a los términos de referencia de la venta, los cuales
deberán contener como mínimo lo siguiente:
5.1 Monto de pago
El precio de venta de los inmuebles se establecerá conforme al
valor de reposición del avalúo, el cual se constituirá como precio
base. El BCN únicamente aceptará ofertas de compra que igualen o
superen el precio base, El avalúo presentará tres valores: valor
real, valor de reposición y valor de realización. Será efectuado
por valuadores inscritos ante la Superintendencia de Bancos y de
otras Instituciones Financieras (SIBOIF), quienes deberán ser
seleccionados de acuerdo con los procedimientos de la Ley de
Contrataciones Administrativas del Sector Público y su Reglamento.
Los avalúos se solicitarán por grupos de inmuebles pero en un solo
contrato con una empresa valuadora inscrita ante la
Superintendencia de Bancos y de otras Instituciones Financieras
(SIBOIF), y el valor del avalúo de cada inmueble deberá ser
reembolsado al BCN por los oferentes. Asimismo, sólo se aceptarán
ofertas de compras que se refieran a la totalidad del área de cada
inmueble.
5.2 Garantía de mantenimiento de oferta
Los oferentes deberán entregar al BCN una garantía de mantenimiento
de oferta equivalente a un diez por ciento (10%) del monto
ofertado. Dicha garantía podrá constituirse: a) en dinero en
efectivo; b) garantía emitida por un banco o, compañía aseguradora
o c) cheque certificado a favor del Banco Central de Nicaragua. En
el caso de los literales b y c dichas garantías deberán ser
emitidas por entidades supervisadas por la Superintendencia de
Bancos y de otras Instituciones Financieras. El BCN se reserva el
derecho de rechazar las garantías presentadas en caso que su pago
esté condicionado a otras situaciones, diferentes al incumplimiento
de su oferta por parte del oferente. Dicha garantía podrá
devolverse o ejecutarse de conformidad a las regulaciones
contenidas en normativa y procedimiento que dicte el Consejo
Directivo para la aplicación de la presente Política.
5.3 Medio de pago
Únicamente se aceptará depósito en efectivo en las cuentas del BCN,
como medio de pago para cancelar el saldo sobre el bien inmueble,
que sea adjudicado en base a la oferta presentada por el
interesado.
5.4 Criterio para la adjudicación
Los inmuebles se adjudicarán atendiendo al criterio de la oferta de
igual o mayor valor del precio base presentada dentro del mismo
período de corte, definido éste en la normativa que se dicte para
la aplicación de la presente Política. Sin embargo, cuando existan
varias solicitudes de compra sobre un mismo inmueble y entre ellas
se incluyan ofertas presentadas por alguno de los oferentes
preferentes mencionados en los apartados a, b y c de las
Condiciones Especiales descritas en el numeral 5.7 del presente
artículo, éstos tendrán la opción de superar en monto la mayor
oferta.
5.5 Forma de pago
a) De contado, el adjudicatario que ofertó comprar al contado,
deberá pagar el total de su oferta más el valor de avaluó en un
plazo máximo de noventa días hábiles, posteriores a la notificación
de la adjudicación del inmueble. Lo anterior sin perjuicio de que
el adjudicatario antes de vencido el plazo pueda optar a lo
estipulado en acápite siguiente. Una vez enterado el pago, el BCN
procederá a la elaboración de instrumento público para la
transmisión del dominio de la propiedad.
b) Al Crédito, se concederá plazo máximo de hasta 10 años. El
adjudicatario que ofertó comprar mediante amortizaciones dentro del
plazo de hasta diez años, deberá pagar como adelanto mínimo, el
diez por ciento (10%) del valor ofertado más el valor de
avalúo.
En el caso de las propiedades rurales con vocación agropecuaria,
las cuotas podrán fijarse en periodos mensuales, trimestrales o
semestrales.
El precio de venta estará afecto con el nueve por ciento interés
corriente anual (9%), dos punto cinco por ciento de interés
moratorio (2.5%) y sujetos al pago de mantenimiento de valor. El
BCN procederá a formalizar un contrato de promesa de venta y los
gastos legales, administrativos e impuestos corren a cargo del
interesado.
5.6 Penalidades por incumplimiento de pago
Si la venta es al crédito y el adjudicatario incumple en el pago de
tres cuotas consecutivas, se resolverá el contrato y las sumas
abonadas quedarán a favor del BCN, quien las imputará a gastos
administrativos.
El adjudicatario que incumpla con el contrato que se suscriba, no
tendrá derecho a presentar nuevas ofertas, ni directamente ni a
través de intermediarios, en el marco de la presente
Política.
5.7 Condiciones especiales
Los inmuebles podrán ser vendidos a cualquier oferente, sin
perjuicio de los criterios y el orden de prelación que a
continuación se detallan:
a. En primer lugar, tendrán preferencia los ex dueños o sus
herederos legales que a la fecha de entrada en vigencia de la
presente Política se encuentren ocupando el inmueble. Para los
efectos de la presente Política se entenderá por ex dueño:
a.1. Aquella persona a cuyo nombre se encuentra inscrito el
inmueble en el asiento registral inmediato anterior al asiento de
la entidad financiera de quien el BCN adquirió dicho bien o del
BCN, según el caso. Los asientos registrales antes citados deben
corresponder a la Columna de Inscripciones de la Sección de
Derechos Reales del Libro de Propiedad.
a.2. Aquella persona a cuyo nombre todavía se encuentre inscrito el
inmueble en el último asiento registral de la Columna de
Inscripciones, Sección de Derechos Reales del Libro de Propiedad y
que hubiere perdido el dominio sobre dicho bien a favor de una de
las entidades financieras referidas en el artículo 2 de la presente
Política o a favor del BCN, ya sea mediante ejecución forzosa o
dación en pago aún no inscritas.
b. En segundo lugar, tendrán preferencia de compra aquellas
personas que a la fecha de entrada en vigor de la presente Política
se encuentren ostentando la tenencia o arriendo del inmueble en
virtud de la previa autorización del BCN.
c. En tercer lugar, tendrán preferencia de compra aquellas
otras personas que a la fecha de entrada en vigor de la presente
Política se encuentren ocupando el inmueble.
Arto. 6 Información relativa a los bienes inmuebles
El BCN deberá publicar en su sitio Web y cualquier otro medio de
comunicación, el listado de los bienes inmuebles que se sujetarán a
la presente Política, conteniendo información general sobre los
mismos.
CAPÍTULO III
DISPOSICIONES FINALES
Arto. 7 Otorgamiento de Poderes Especiales
El Presidente del Banco podrá otorgar los poderes especiales que
sean necesarios a los funcionarios de la institución que estime
conveniente, a fin de que en representación del BCN comparezcan
ante notario público del BCN a formalizar las enajenaciones de los
inmuebles en el marco de la presente Política.
Arto. 8 Disposiciones varias
a. Los miembros del Consejo Directivo, los funcionarios y
empleados del BCN, sus cónyuges o parientes hasta el cuarto grado
de consanguinidad o segundo de afinidad no podrán optar, ya sea en
forma directa o a través de interpósita persona, a la adquisición
de los inmuebles a liquidarse en el marco de la presente Política.
Tampoco podrán participar personas jurídicas en donde las personas
mencionadas en este literal tengan un vínculo significativo.
b. Toda adjudicación de inmuebles se considerará definitiva,
por lo que no estará sometida a revisión ni apelación.
c. Todo lo no previsto en esta Política será resuelto por el
Consejo Directivo del BCN.
Arto. 9 Reglamentación
A propuesta de la Administración del BCN, el Consejo Directivo
aprobará la normativa y procedimientos necesarios para la
aplicación de la presente Política.
Arto. 10 Auditoría
La Unidad de Auditoría Interna del BCN será responsable de
examinar, comprobar y evaluar el cumplimiento de esta
Política.
Arto. 11 Transparencia
La presente Política deberá ser puesta en conocimiento de los
representantes de los Poderes del Estado, instituciones y demás
funcionarios públicos que se detallan a continuación: a) Asamblea
Nacional de la República de Nicaragua y honorables diputados; b)
Corte Suprema de Justicia y honorables magistrados; c) Contraloría
General de la República y honorables miembros de su Consejo
Superior y d) Procuraduría General de la República.
Asimismo, deberá ser puesta en conocimiento del Colegio de
Contadores Públicos, a los honorables miembros de su Junta
Directiva y en general, a los medios de comunicación.
Arto. 12 Coordinaciones con Instituciones Públicas
El Proyecto de Liquidación de Activos y Asesoría Jurídica del BCN,
a partir de la vigencia de la presente Política, deberán efectuar
gestiones de coordinación con las instituciones públicas necesarias
dirigidas a determinar mecanismos de protección de las propiedades
objeto de la presente Política.
Arto. 13 Medidas frente a incumplimientos
contractuales
En caso de incumplimiento de las cláusulas y condiciones contenidas
en los contratos firmados por los adjudicatarios de inmuebles
comprados al crédito, Asesoría Jurídica del Banco Central de
Nicaragua deberá ejercer las acciones administrativas y legales que
correspondan que obliguen al contratista a cumplir el contrato o en
su defecto a entregar la posesión de los inmuebles
adjudicados.
Arto. 14 Vigencia
Esta Política entrará en vigencia de manera conjunta con la
Normativa y procedimientos que se aprueben para la aplicación de
éste, una vez estén publicadas en La Gaceta, Diario Oficial.
La presente Política deroga las resoluciones siguientes: a)
Resolución CD-BCN-XX-1-10 que aprueba la Política de Liquidación
de Inmuebles , publicada en la Gaceta No. 127 del 06 de julio de
2010; b) Resolución CD-BCN-XXXIV-1-10 Normativa Administrativa y
Procedimientos para la Aplicación de la Política de Liquidación de
Inmuebles, publicada en La Gaceta Diario Oficial N°188 del 04 de
Octubre de 2010 y N°189 del 05 de Octubre de 2010, y c) Resolución
CD-BCN-XLV-3-11 Prórroga a Vigencia de Política de Liquidación de
Inmuebles y Reformas publicada en la Gaceta Diario Oficial No. 242
del 22 de Diciembre de 2011., y resolución CD-BCN-VII-2-12
Reformas del art. 23 de la Política de Liquidación de
Inmuebles
Sin perjuicio de las resoluciones derogadas en el presente
artículo, todos los casos de venta de propiedades inmuebles
adjudicadas al amparo de las resoluciones referidas y que
actualmente se encuentran en proceso de pago y/o formalización de
venta se regirán por lo preceptuado en dichas resoluciones.
(f) Ilegible. Alberto José Guevara Obregón. Presidente. (f)
Ilegible. José Adrián Chavarría Montenegro. Miembro. (f) Ilegible.
Iván Salvador Romero Arrechavala. Miembro. (f) Ilegible. Mario José
González Lacayo. Miembro. (f) J.A.A (José Adán Aguerri Chamorro).
Miembro.
Certifico y doy fe que es conforme con su original. (f)
ilegible. Ruth Elizabeth Rojas Mercado. Secretaria Consejo
Directivo (a.i.).
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