Normas Jurídicas
de Nicaragua
Materia: Banca y Finanzas
Rango: Resoluciones
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NORMATIVA ADMINISTRATIVA Y
PROCEDIMIENTOS PARA LA APLICACIÓN DE LA POLÍTICA DE LIQUIDACIÓN DE
INMUEBLES
De fecha 07 de septiembre de 2010
RESOLUCIÓN CD-BCN-XXXIV-1-10
Publicado en La Gaceta No. 188 del 4 de Octubre del 2010
EL CONSEJO DIRECTIVO DEL BANCO CENTRAL DE NICARAGUA,
CONSIDERANDO
I
Que conforme el artículo 19, numeral 13, de la Ley No. 732, Ley
Orgánica del Banco Central de Nicaragua , publicada en La Gaceta
No. 148 y 149 del cinco y seis de agosto de dos mil diez,
respectivamente, es atribución del Consejo Directivo del Banco
Central de Nicaragua (BCN), dictar los reglamentos internos y demás
normas generales de operación del Banco.
II
Que conforme el artículo 19, numeral 21, de la Ley No. 732, es
atribución del Consejo Directivo del BCN, dictar las normas
correspondientes y necesarias que garanticen la aplicación de todo
lo establecido en dicha Ley.
III
Que conforme el artículo 69, numeral 3, de la Ley No. 732, el BCN
se encuentra facultado para vender y liquidar bienes y otros
activos, incluyendo derechos de crédito.
IV
Que el Consejo Directivo del BCN mediante Resolución CD-BCN-XX-1-10
del veinticinco de mayo de dos mil diez, aprobó la Política de
Liquidación de Inmuebles con el objetivo de definir los parámetros
para la liquidación de los inmuebles residuales que son propiedad
del Banco y contribuir al fortalecimiento de su institucionalidad,
desincorporando actividades que no son parte de sus funciones
ordinarias como autoridad monetaria.
V
Que el artículo 10 de la Política de Liquidación de Inmuebles
estipuló que a propuesta de la Administración del BCN, el Consejo
Directivo aprobará la normativa y procedimientos necesarios para la
aplicación de dicha Política.
En uso de sus facultades, a propuesta de su Presidente,
RESUELVE APROBAR
NORMATIVA ADMINISTRATIVA Y PROCEDIMIENTOS PARA LA APLICACIÓN DE
LA POLÍTICA DE LIQUIDACIÓN DE INMUEBLES
1. Apruébense la normativa administrativa y los procedimientos que
se requieren para la aplicación de la Política de Liquidación de
Inmuebles , contenida ésta en Resolución CD-BCN-XX-1-10 del
veinticinco de mayo de dos mil diez y publicada en La Gaceta,
Diario Oficial, No. 127 del seis de julio de dos mil diez. La
normativa administrativa y los procedimientos aprobados en la
presente resolución, pasan a formar parte integral de la
misma.
2. La vigencia de la normativa administrativa y de los
procedimientos aprobados en el numeral anterior expirará al
finalizar la vigencia de la Política de Liquidación de
Activos .
3. La presente resolución entrará en vigencia a partir de su
publicación en La Gaceta, Diario Oficial.
(f) Ilegible. Antenor Rosales Bolaños. Presidente. (f) Ilegible.
Silvio Ramón Ruiz Jirón. Miembro. (f) Ilegible. Iván Salvador
Romero Arrechavala. Miembro. (f) Ilegible. Mario José González
Lacayo. Miembro. (f) Adrián Ch. José Adrián Chavarría Montenegro.
Miembro. Es conforme, (f) Rafael Ángel Avellán Rivas, Secretario
(a.i.) del Consejo Directivo.
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NORMATIVA ADMINISTRATIVA PARA LA APLICACIÓN DE LA POLÍTICA DE
LIQUIDACION DE INMUEBLES
INTRODUCCIÓN
El Banco Central de Nicaragua (en adelante BCN), sobre la base de
lo establecido en su Política de Liquidación de Inmuebles, elabora
la presente Normativa con el propósito de establecer la
operatividad administrativa para la liquidación de dichos
bienes.
OBJETIVO
Establecer las regulaciones administrativas y operativas que deberá
ejecutar el Proyecto de Liquidación de Activos (en adelante PLA)
para la liquidación de los inmuebles sujetos a la Política
contenida en la resolución CD-BCN- XX-1-10.
ALCANCE
Esta Normativa será aplicable a los bienes inmuebles establecidos
en la Política de Liquidación de Inmuebles.
MARCO JURÍDICO
El marco legal sobre la cual el BCN establece esta Normativa está
constituido por:
a. Ley 732 Ley Orgánica del Banco Central de Nicaragua
b. Resolución CD-BCN-XX-1-10, del 25 de mayo de 2010, denominada
Política de Liquidación de Inmuebles .
PRINCIPALES TÉRMINOS UTILIZADOS
Política de Liquidación de Inmuebles: Es el marco de
referencia donde se definen los parámetros para la liquidación de
los inmuebles residuales del BCN.
Diligencia Debida (Due Diligence): Es el proceso de
investigación y análisis que deberán realizar los interesados en
adquirir los bienes inmuebles sujetos a la Política de Liquidación
de Inmuebles, con el objetivo de: i) verificar la situación de
hecho y de derecho de dichos activos; ii) considerar los riesgos, y
iii) tomar una decisión con respecto a su compra.
Período de corte: Se refiere al período comprendido desde la
convocatoria de venta hasta la adjudicación respectiva de bienes
inmuebles en liquidación.
I. DISPOSICIONES GENERALES
Arto. 1. De conformidad con lo establecido en el Arto. 5 de
la Política de Liquidación de Inmuebles, el BCN pondrá a la venta
los bienes inmuebles conforme a los Términos de Referencia que se
elaboren para tal fin.
Arto. 2. En el proceso de liquidación de inmuebles podrán
participar todas las personas naturales o jurídicas, con excepción
de las mencionadas en el Arto. 9 de la Política de Liquidación de
Inmuebles.
Arto. 3. Se crea un equipo para apertura y revisión de
ofertas, que estará dedicado a:
a) Abrir las ofertas el día y hora establecidos en los Términos de
Referencia correspondientes.
b) Levantar listado de las propiedades objeto de ofertas para la
realización de los avalúos.
c) Abrir las ofertas económicas, clasificar y foliar los documentos
que éstas contengan.
d) Levantar acta por cada una de las aperturas de buzón.
Arto. 4. El equipo estará conformado por los siguientes
miembros:
- Coordinador de Bienes Adjudicados PLA.
- Coordinador Contable PLA.
- Analista de Bienes Adjudicados PLA.
- Dos delegados de Asesoría Jurídica.
Arto. 5. Conforme lo establecido en el Arto. 4 de la
Política de Liquidación de Inmuebles, el PLA a través de su
Coordinador Ejecutivo, estará a cargo de ejecutar el proceso de
venta de inmuebles, para lo cual tendrá las siguiente
responsabilidades:
a) Elaborar convocatoria para la venta de inmuebles
b) Elaborar términos de referencia y formularios.
c) Disponer las condiciones para atender a los interesados y
recibir ofertas (Buzón, libros de registro, entre otros).
d) Orientar que se brinde información a los interesados, se indique
el procedimiento a seguir y los cargos aplicados por el BCN en el
proceso de venta, si fuera el caso.
e) Garantizar la disponibilidad y seguridad de los expedientes de
los inmuebles sujetos a liquidación para contribuir al proceso de
diligencia debida. Dichos expedientes deberán estar debidamente
foliados antes de iniciar este proceso.
f) Publicar la convocatoria para la liquidación de inmuebles, a
través de la Subgerencia de Difusión y Relaciones Públicas. Esta
publicación se realizará en dos diarios de circulación nacional y
dos emisoras de radio en programas de amplia audiencia rural.
g) Publicar en el sitio de internet del BCN el listado de los
bienes inmuebles que se liquidarán, para lo cual deberá remitir
dicho listado a la Subgerencia de Informática.
h) Conformar los expedientes necesarios del proceso de liquidación
de bienes inmuebles. La información relativa a cada oferta,
análisis, adjudicación y venta deberá replicarse en los expedientes
individuales de cada inmueble.
i) Cualquier otra contenida en la presente Normativa.
II. DISPOSICIONES ESPECÍFICAS
De la Fase
Previa
Arto. 6. Una vez realizada la convocatoria, el PLA pondrá a
la disposición de los interesados los Términos de Referencia para
participar en el proceso de liquidación objeto de esta Normativa.
Estos serán entregados al presentar minuta de depósito del banco
comercial, donde refleje que se canceló el valor de los
mismos.
Arto. 7. El PLA, a través del Analista de Cartera
Responsable del Data Room, deberá garantizar la atención de los
interesados que soliciten la realización de la Diligencia Debida ,
para lo cual dispondrá las condiciones necesarias para las
consultas a los expedientes de los inmuebles sujetos a liquidación,
debiendo observar las disposiciones administrativas que se dicten
para este fin.
El PLA deberá recomendar a los interesados que adquieran sus
términos de referencia, la realización de la Diligencia Debida en
los expedientes de los inmuebles sujetos a liquidación que el BCN
pondrá a su disposición, sin menoscabo de las investigaciones que
éstos deban realizar en las oficinas y registros públicos del
país.
Arto. 8. El Coordinador de Bienes Adjudicados del PLA deberá
contactar a las personas que a la fecha de entrada en vigencia de
la Política de Liquidación de Inmuebles, hubieren efectuado ofertas
escritas de compra de bienes inmuebles al BCN, e indicarles por
escrito que deberán actualizar sus ofertas, según lo dispuesto en
dicha Política.
De las
Ofertas
Arto. 9. Los interesados deberán presentar sus ofertas en
sobre cerrado, junto con los formularios proporcionados por el BCN
en los Términos de Referencia correspondientes. Cada sobre deberá
contener lo siguiente:
a) Formulario de Datos Generales.
b) Documentos Generales del oferente.
c) Sobre cerrado de Oferta Económica, conteniendo:
- Formulario de Oferta Económica
- Garantía de mantenimiento de oferta: Original del comprobante de
depósito, cheque certificado a favor del BCN o garantía emitida por
un banco o compañía aseguradora. En el caso de garantías de
mantenimiento de ofertas en efectivo, el BCN únicamente admitirá en
el sobre de oferta económica la minuta de depósito
correspondiente.
Cada oferta deberá hacer referencia a un solo inmueble. En este
sentido, los oferentes interesados en adquirir varios inmuebles
deberán presentar los documentos referidos en los literales a), b)
y c) anteriores, en igual cantidad al número de ofertas que deseen
presentar.
Arto. 10. El Coordinador de Bienes Adjudicados del PLA
deberá garantizar las condiciones para el proceso de venta de
inmuebles y designar al Analista que deba ejecutar las siguientes
actividades:
a) Colocar un buzón en el cual los interesados depositarán sus
ofertas.
b) Asignar un número consecutivo a los sobres cerrados.
c) Llevar libro de registro de recepción de ofertas, en el cual se
anotará, el número consecutivo de cada sobre de ofertas, la fecha,
hora, nombre, cédula y firma de la persona que entrega y nombre y
firma del empleado del PLA que recibe y emitirá un recibo
consecutivo correspondiente.
d) Custodiar el buzón debidamente cerrado con llave y sello de
seguridad. El último día y hora para la recepción de oferta, un
Notario Público de la Asesoría Jurídica dará razón de cierre del
buzón de oferta y procederá a colocar dicha razón en la abertura
del buzón debidamente sellada. La custodia se mantendrá hasta el
momento de la apertura del buzón, debiéndose entregar en ese
momento al personal encargado de dicha actividad.
De la Apertura del
Buzón
Arto. 11. La apertura del buzón deberá realizarse a más
tardar quince días hábiles después de publicado el último aviso de
convocatoria respectiva.
Arto. 12. La apertura del buzón se realizará en el día, hora
y lugar estipulados en los Términos de Referencia y estará a cargo
del equipo referido en los Artos. 3 y 4 de la presente Normativa,
quienes deberán realizar lo siguiente:
a) Separar los Documentos Generales del oferente y los Formularios
de Datos Generales, de los sobres cerrados de la Oferta
Económica.
b) Clasificar y foliar los Documentos Generales del oferente.
c) Reintroducir en el buzón los sobres cerrados de la Oferta
Económica, los cuales deberán ser firmados por los miembros del
equipo.
d) Sellar nuevamente el buzón y custodiarlo hasta el momento de la
apertura de las Ofertas Económicas.
En dicha apertura podrán estar presentes los oferentes que así lo
deseen.
Arto. 13. La información contenida en el Formulario de Datos
Generales y en los Documentos Generales del oferente deberá
utilizarse para levantar listado de las propiedades objeto de
ofertas, el cual deberá remitirse al Coordinador Ejecutivo del PLA,
a fin de que éste instruya la realización de sus avalúos y el
correspondiente dictamen legal de dichos documentos por parte de
Asesoría Jurídica del BCN.
De los
avalúos
Arto. 14. Será responsabilidad del Coordinador Ejecutivo del
PLA solicitar a la Unidad de Adquisiciones del BCN, la contratación
de los valuadores encargados de realizar los avalúos de los
inmuebles sobre los que se hayan presentado ofertas, de conformidad
a lo establecido en el Arto. 5.1 de la Política de Liquidación de
Inmuebles. El costo de los avalúos deberá ser reembolsado al BCN
por el adjudicatario.
Arto. 15. El Coordinador Ejecutivo del PLA recibirá los
avalúos y los remitirá al Coordinador de Bienes Adjudicados del PLA
para su posterior utilización en el análisis de ofertas. Para los
efectos de la presente Normativa los avalúos realizados tendrán una
validez de dieciocho meses.
De la Apertura del Buzón
(Ofertas Económicas)
Arto. 16. Una vez recibida la totalidad de los avalúos y los
dictámenes legales relativos a los Documentos Generales del
oferente, el equipo encargado de la apertura del buzón procederá a
abrir las ofertas económicas, clasificar y foliar los documentos
que éstas contengan y a levantar el acta respectiva. Seguidamente,
los documentos de las Ofertas Económicas deberán entregarse al
Coordinador de Bienes Adjudicados del PLA, junto con los avalúos,
para el análisis correspondiente. En dicha apertura podrán estar
presentes los oferentes que así lo deseen.
Del Análisis de las
Ofertas
Arto. 17. El Analista de Bienes Adjudicados del PLA tendrá
como máximo cinco días hábiles después de la apertura de las
Ofertas Económicas para:
a) Analizar las ofertas.
b) Elaborar matriz comparativa con la información de los Documentos
Generales de los oferentes, los avalúos y los montos
ofertados.
c) Recomendar la adjudicación.
Las Ofertas Económicas deberán contener todos los documentos
solicitados en los términos de referencia para ser consideradas en
el análisis de ofertas. La recomendación de adjudicación deberá ser
revisada por los Coordinadores de Bienes Adjudicados y Contable del
PLA.
Arto. 18. En el caso que se presentare alguna de las
situaciones contenidas en el presente artículo, el Analista de
Bienes Adjudicados del PLA deberá señalarlas en sus análisis de
oferta, a fin de que los Coordinadores de Bienes Adjudicados y
Contable del PLA efectúen las notificaciones correspondientes a los
oferentes:
a) Cuando se reciban solicitudes de oferta sobre un mismo inmueble,
entre ellas una oferta que provenga de los sujetos que gozan del
derecho de preferencia establecido en el acápite 5.7 de la Política
de Liquidación de Inmuebles, deberá notificárseles por escrito que
deberán superar la mayor oferta recibida en un plazo de ocho días
hábiles que se contarán a partir de la fecha que el oferente reciba
la notificación. La notificación que el PLA efectúe deberá
realizarse con copia al resto de oferentes del inmueble en
cuestión. Si el oferente con preferencia no supera la oferta en el
tiempo establecido, se adjudicará el inmueble al oferente que haya
presentado la mayor oferta.
b) Cuando existan dos ofertas económicas con igual valor sobre un
mismo inmueble y los oferentes no gocen del derecho de preferencia
establecido en el acápite 5.7 de la Política de Liquidación de
Inmuebles, se les notificará por escrito que deberán superar su
oferta respectiva en un plazo de hasta ocho días hábiles a partir
de la fecha en que cada oferente reciba la notificación. En esta
notificación se les deberá indicar que incluyan la forma de pago
(de una sola vez o a plazo de seis meses máximo, indicando, en este
último caso, la cantidad y periodicidad de los pagos dentro de ese
plazo), ya que el criterio de adjudicación será el mayor valor
presente, definido como los flujos propuestos descontados a la tasa
de rendimiento promedio ponderado de las letras del BCN adjudicadas
en la subasta competitiva de la semana inmediata anterior a la
notificación. En el caso que las nuevas ofertas continúen siendo
iguales, se adjudicará el inmueble a quien hubiere presentado
primero dicha oferta.
En ambos casos, la presentación de la(s) nueva(s) oferta(s) deberá
realizarse de acuerdo al procedimiento establecido para las ofertas
iníciales, en lo que le fuera aplicable.
De la Adjudicación de los
Inmuebles
Arto. 19. El Coordinador Ejecutivo del PLA deberá decidir,
mediante resolución, la adjudicación de bienes inmuebles con base
en las recomendaciones que le fueren presentada. Las resoluciones
deberán contener una relación sucinta del proceso de análisis de
las ofertas y de los criterios considerados para la adjudicación
del bien.
Asimismo, deberá informar a la Administración Superior del BCN
(Presidente y Gerente General) sobre las adjudicaciones realizadas
en cada convocatoria, sin perjuicio del informe final al concluir
la vigencia de la Política de Liquidación de Inmuebles.
De la Notificación de la
Adjudicación
Arto. 20. El Coordinador Ejecutivo del PLA notificará a los
adjudicatarios la resolución de adjudicación, dentro de los cinco
días hábiles posteriores a su firma. Asimismo, el BCN publicará
dichos resultados en su sitio de internet.
Arto. 21. Las garantías de mantenimiento de oferta de los
oferentes que no resultaren adjudicatarios serán devueltas a éstos
o a sus representantes debidamente acreditados, en los siguientes
treinta días hábiles después de la adjudicación de los inmuebles.
Dichas garantías de mantenimiento de ofertas, desde su presentación
hasta su retiro, no generarán a favor del oferente, rendimiento ni
mantenimiento de valor. En el caso que el inmueble no sea
adjudicado, el valor de los avalúos correspondientes deberá ser
reembolsado por el oferente o a prorrata, en el caso de tratarse de
varios oferentes. Dicho reembolso deberá efectuarse previo a la
devolución de las garantías citadas en el presente artículo.
Arto. 22. La adjudicación de los inmuebles se considerará
definitiva, por lo que no estará sometida a revisión ni
apelación.
Arto. 23. El adjudicatario deberá pagar el total de su
oferta en un plazo máximo de diez días hábiles posteriores a la
notificación de la adjudicación del inmueble. Dentro del mismo
plazo el adjudicatario podrá optar al pago de su oferta mediante
amortizaciones, en un período máximo de seis meses. En este último
caso deberá pagar como adelanto un mínimo del cuarenta por ciento
(40%) del valor ofertado. Los saldos únicamente estarán sujetos al
pago de mantenimiento de valor.
Arto. 24. En el caso que el adjudicatario cancele la
totalidad de su oferta dentro de los diez días hábiles referidos en
el artículo anterior, se procederá a formalizar la transmisión de
dominio a su favor. En el caso que el adjudicatario decida optar
por el pago mediante amortizaciones, se procederá a formalizar
dicha situación. En ambos casos, la documentación legal será
elaborada por Asesoría Jurídica del BCN. Dicha formalización no
generará costos notariales para los compradores.
Arto. 25. Todos los gastos relacionados con trámites legales
para inscripción de los bienes inmuebles a favor del comprador,
incluyendo el pago de tributos relacionados, correrán por cuenta
del mismo.
Del Incumplimiento de
pago
Arto. 26. De no presentarse el adjudicatario para cancelar
la totalidad del precio de venta dentro del período establecido, se
resolverá el contrato y los montos recibidos quedarán a favor del
BCN, quien los imputará a gastos administrativos. En este caso, el
BCN podrá adjudicar el bien a la segunda mejor oferta, siempre y
cuando ésta cumpla con lo establecido en el Arto. 5, inciso 5.1
Monto de Pago de la Política de Liquidación de Inmuebles.
Arto. 27. El adjudicatario que incumpla con el contrato que
se suscriba no tendrá derecho a presentar nuevas ofertas, ni
directamente ni a través de intermediarios.
De los Registros Contables e Informes
Arto. 28. La Gerencia de Contabilidad deberá elaborar el
procedimiento contable para el registro de las operaciones
provenientes de la liquidación de los bienes inmuebles.
Arto. 29. El Coordinador Ejecutivo del PLA deberá presentar
informes trimestrales al Consejo Directivo del BCN de los avances
en la implementación de la Política de Liquidación de Inmuebles y
un informe final.
III. DISPOSICIONES FINALES
Arto. 30. Los depósitos referidos en la presente Normativa
(Artos. 6 y 9, inciso c) se realizarán en los lugares indicados en
los Términos de Referencia de las convocatorias respectivas.
Arto. 31. El Banco Central no se compromete al saneamiento y
evicción de los inmuebles liquidados.
Arto. 32. Corresponde al PLA del BCN la ejecución de la
presente Normativa.
Arto. 33. Corresponderá a la Auditoría Interna del BCN
evaluar la correcta aplicación de esta Normativa.
Arto. 34. La presente Normativa entrará en vigencia a partir
de su publicación en La Gaceta, Diario Oficial.
Es conforme, (f) Rafael Ángel Avellán Rivas, Secretario
(a.i.) del Consejo Directivo.
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