Normas Jurídicas
de Nicaragua
Materia: Banca y Finanzas
Rango: Resoluciones
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NORMA SOBRE PERITOS VALUADORES
QUE PRESTEN SERVICIOS A LAS INSTITUCIONES DEL SISTEMA
FINANCIERO
Resolución Nº CD-SIBOIF-504-1-OCTU19-2007
de fecha 19 de octubre de 2007
Publicado en La Gaceta No. 229 del 28 de Noviembre de
2007
El Consejo Directivo de la Superintendencia de Bancos y de Otras
Instituciones Financieras.
CONSIDERANDO
I
Que el artículo 10, de la Ley 316, Ley de la Superintendencia de
Bancos y de Otras Instituciones Financieras; reformado por la Ley
552, Ley de Reformas a la referida Ley 316, en su numeral 7),
establece que es facultad del Consejo Directivo de la
Superintendencia normar todo lo relacionado a los peritos
valuadores que presten servicios a las instituciones del sistema
financiero.
II
Que la valuación de bienes recibidos en garantía por el
otorgamiento de créditos; de bienes en uso; o de bienes que les
hayan sido adjudicados a las instituciones financieras supervisadas
por la Superintendencia, constituye uno de los mecanismos más
apropiados para determinar preventivamente la solvencia de las
mismas.
En uso de sus facultades,
RESUELVE
Dictar la siguiente Norma:
NORMA SOBRE PERITOS VALUADORES
QUE PRESTEN SERVICIOS A LAS INSTITUCIONES DEL SISTEMA
FINANCIERO
Resolución Nº CD-SIBOIF-504-1-OCTU19-2007
CAPÍTULO I
CONCEPTOS, OBJETO Y ALCANCE
Arto. 1. Conceptos.- Para la aplicación de la presente
Norma, deberán considerarse los siguientes conceptos:
a) Avalúo: Es la herramienta técnica para realizar la
valuación.
b) Criterios de Valuación: Constituyen una forma específica
de análisis para la conformación del costo y/o del valor de un bien
el cual hace que cumpla con el propósito para el cual se realiza el
avalúo.
c) Días: Días calendario.
d) Estatus del Perito: Modalidad en la que se encuentra
inscrito el perito valuador en el REPEV para prestar sus servicios,
ya sea como:
Persona natural independiente;
Persona natural al servicio de una institución financiera.
Persona natural al servicio de una persona jurídica inscrita como
valuadora.
e) Institución o Institución (es) Financiera (s): Se refiere
a los bancos e instituciones financieras no bancarias sujetas a la
supervisión de la Superintendencia de Bancos y de Otras
Instituciones Financieras.
f) Ley General de Bancos: Ley No. 561, Ley General de
Bancos, Instituciones Financieras no Bancarias y Grupos
Financieros , publicada en La Gaceta, Diario Oficial número 232,
del 30 de noviembre del 2005.
g) NIPEV: Número de Identificación de Perito Valuador.
h) Peritos Valuadores: Personas naturales o jurídicas con
especialidad y de probada experiencia en la labor de peritaje, que
presten servicios a las Instituciones Financieras.
i) REPEV: Registro de Peritos Valuadores a cargo de la
Superintendencia.
j) Superintendencia: Superintendencia de Bancos y de Otras
Instituciones Financieras.
k) Superintendente: Superintendente de Bancos y de Otras
Instituciones Financieras.
l) Valuación: Es el proceso de desarrollar una opinión de
valor de un bien, en base a un (os) parámetro (s) predeterminado
(s), es el producto mismo de la valuación, el informe
resultante.
Arto. 2. Objeto.- La presente Norma tiene por objeto regular
lo siguiente:
a) El funcionamiento del REPEV como base de datos, registro,
autorización, control y seguimiento de los peritos valuadores
autorizados y de los informes de valuaciones efectuados por los
mismos, en las Instituciones Financieras supervisadas por la
Superintendencia;
b) El establecimiento de los procedimientos y requisitos para la
inscripción en el REPEV;
c) La determinación de los derechos, obligaciones y
responsabilidades de las instituciones financieras supervisadas y
de los peritos valuadores que se inscriban en dicho REPEV;
d) El régimen de infracciones y sanciones aplicables a los peritos
valuadores inscritos en el REPEV;
e) El contenido mínimo de los informes de valuación que deberán
presentar los peritos valuadores; y
f) Los demás aspectos relacionados a las actividades que realizan
los peritos valuadores que prestan servicios a las instituciones
financieras.
Arto. 3. Alcance.- Las disposiciones de la presente Norma son
aplicables a todas las instituciones financieras que requieran los
servicios de valuación de bienes recibidos en garantía, conexos con
operaciones crediticias (préstamos, fianzas, avales, entre otros);
de bienes en uso; de bienes que les hayan sido adjudicados y de
bienes en general para efectos de la emisión de pólizas de
seguros.
CAPÍTULO II
REQUISITOS, PROCEDIMIENTO E IMPEDIMENTOS PARA INSCRIBIRSE EN EL
REPEV
Arto. 4. Registro de Peritos Valuadores.- El Registro de
Peritos Valuadores (REPEV), de la Superintendencia es aquel en el
cual deberán inscribirse las personas naturales o jurídicas que
presten servicios de avalúo de bienes a las instituciones
financieras supervisadas. La inscripción en el REPEV habilitará a
los sujetos inscritos para ejercer la función de valuadores de
bienes de dichas instituciones. Para todos los efectos legales debe
entenderse que la existencia jurídica del REPEV creado conforme a
la Resolución CD-SIBOIF-227-1-NOV2-2002, dictada por el Consejo
Directivo de la Superintendencia y publicada en La Gaceta, Diario
Oficial No. 230, del 3 de Diciembre del 2002, ha permanecido sin
solución de continuidad desde la entrada en vigencia de la
Resolución antes referida. Se exceptúan del registro en el REPEV
las personas naturales al servicio de una institución financiera
como personal de planta, que realizan avalúos de bienes recibidos
en garantía de operaciones de microcréditos, de conformidad con lo
establecido en el artículo 17 de la presente Norma.
Arto. 5. Calidades mínimas de los interesados.- Las personas
interesadas en ser inscritas en el REPEV deberán cumplir con las
siguientes calidades mínimas:
a) Para profesionales y técnicos: Los interesados deberán acreditar
su preparación académica mediante la presentación del título
profesional en original y copia, acorde a la especialidad en la que
desea ser autorizado (el original una vez cotejado le será
devuelto). Asimismo, deberá tener una experiencia mínima de dos (2)
años en Nicaragua o en el exterior, la cual se acreditará mediante
la presentación de un detalle de por lo menos diez (10) valuaciones
que haya realizado en este período y que sean representativas del
tipo de bien en cuya valuación se haya especializado, indicando el
tipo de bien y su ubicación; nombre y teléfono de su cliente;
persona o institución que requirió el avalúo; y fecha y monto de la
valuación realizada. La documentación que sustente dichas
valuaciones deberá ser puesta a disposición de la Superintendencia,
cuando esta lo requiera.
b) Para no profesionales: Los interesados que no cuenten con título
profesional o técnico, deberán acreditar fehacientemente una
experiencia mínima de cinco años en esa labor, ya sea de forma
continua o discontinua, mediante la presentación de un detalle de
por lo menos veinte (20) valuaciones que haya realizado en ese
período y que sean representativas del tipo de bien en cuya
valuación se haya especializado, indicando el tipo de bien y su
ubicación; nombre y teléfono de su cliente; persona o institución
que requirió el avalúo; y fecha y monto de la valuación realizada.
La documentación que sustente dichas valuaciones deberá ser puesta
a disposición de la Superintendencia, cuando esta lo
requiera.
En ambos casos, no estar incursos en ninguno de los impedimentos
establecidos en el artículo 12 de la presente Norma.
Arto. 6. Requisitos de información.- Adicionalmente a lo
establecido en el artículo precedente, las personas interesadas
deberán presentar al Superintendente la siguiente
información:
a) Personas Naturales:
1) Carta de solicitud, manifestando su interés en ser inscrito en
el REPEV, de acuerdo a Formato de Solicitud contenido en el Anexo
Nº 1, el cual pasa a formar parte integrante de la presente Norma.
En el caso de persona natural al servicio de una institución
financiera, la solicitud de inscripción y demás gestiones las
realizará el interesado, cumpliendo con todos los requisitos
contenidos en los artículos 5 y 6 de la presente Norma.
2) Descripción del equipo y otros recursos con los que cuenta para
apoyarse en la función de valuación del tipo de bienes para la cual
desea ser inscrito.
3) Descripción de la metodología que aplica para la realización de
avalúos, de acuerdo a la especialidad para la cual desea ser
inscrito.
4) Declaración ante notario público de acuerdo al Anexo Nº 2, el
cual pasa a formar parte integrante de la presente Norma.
5) Cualquier otra información que el Superintendente
requiera.
b) Personas Jurídicas: Además de lo requerido en el literal
precedente, deberán presentar la siguiente información:
1) Escritura social y estatutos de la sociedad debidamente
inscritos;
2) Certificación del Acta de Junta Directiva que autoriza al
representante legal de la sociedad a solicitar la inscripción en el
REPEV;
3) Poder del Representante Legal;
4) Dirección y teléfono de la empresa;
5) Número RUC;
6) Las personas naturales que en nombre de la persona jurídica
ejercerán las labores de peritaje deberán cumplir con lo dispuesto
en el artículo 5 de la presente Norma y con los requisitos
establecidos en el numeral 1), del literal a) del presente
artículo. Para tal efecto, dichas personas presentarán
personalmente su solicitud de inscripción;
7) Currículum Vitae de los socios, directores y
administradores;
8) Descripción de la organización de la sociedad, la cual deberá
contener:
i. Organigrama de la empresa;
ii. Descripción de las funciones de cada componente del
organigrama;
iii. Lista del personal y cargos; y
iv. Estados Financieros certificados.
Arto. 7. Plazo para la presentación de información.- En caso
de recibirse solicitudes incompletas o que la información requerida
no esté de conformidad a lo establecido en la presente Norma, el
interesado dispondrá de un plazo máximo de treinta (30) días para
subsanar la omisión o error. Si al vencer dicho plazo no se ha
recibido respuesta, se dará por desistida su solicitud y se
archivará.
Arto. 8. Publicación.- Una vez presentada en tiempo y forma
la información indicada en los artículos anteriores y habiendo sido
ésta analizada por el Superintendente, los interesados, deberán
publicar su solicitud mediante un aviso, por dos veces, en un medio
de comunicación escrito de amplia circulación nacional, informando
acerca de la presentación de dicha solicitud y convocando a toda
persona para que a más tardar en el plazo de quince (15) días
contados a partir de la fecha de publicación del último aviso,
formule cualquier objeción fundamentada a su inscripción. Entre
ambas publicaciones deben mediar de diez (10) a quince (15) días.
Una vez transcurrido el plazo antes indicado, el Superintendente
procederá a inscribir en el REPEV al interesado.
Arto. 9. Inscripción.- Una vez cumplidos los requisitos de
información y publicación antes referidos, el Superintendente
otorgará la autorización de inscripción en un plazo que no exceda
de quince (15) días. Dicha
autorización constará en un certificado de inscripción que tendrá
una validez de tres (3) años a partir de su fecha de emisión. El
contenido de dicho certificado será el establecido en el Formato
que aparece en el Anexo
No. 8, el cual pasa a formar parte integrante de la presente
Norma.
Arto. 10. Número de Identificación.- Una vez aprobada la
solicitud de inscripción de la persona natural o jurídica en el
REPEV, la Superintendencia asignará un número de identificación
único al perito valuador autorizado, el cual figurará como Número
de Identificación de Perito Valuador (NIPEV), mismo que será
indispensable para que dicho perito pueda prestar sus servicios a
las instituciones financieras supervisadas.
Arto. 11. De las Especialidades de Valuación.- La
autorización de las especialidades de valuación que se otorguen a
los peritos, se clasificarán de acuerdo a la naturaleza de los
bienes a valuar conforme a las especialidades descritas en el Anexo
Nº 3, el cual pasa a formar parte integrante de la presente
Norma.
El Perito Valuador que solicite ampliación de especialidades,
deberá hacerlo por escrito indicando las nuevas especialidades para
las que desea ser autorizado, adjuntando el detalle de las mismas,
así como los informes
de los avalúos realizados.
Arto. 12. Impedimentos.- No pueden ser inscritos, ni renovar
la inscripción en el REPEV, las siguientes personas:
a) Los condenados por sentencia firme por delitos de carácter
doloso;
b) Los procesados por eventuales responsabilidades de orden penal,
siempre que este hecho constituya, a juicio del Superintendente,
causa de duda sustentada sobre su conducta;
c) Haber dejado sin pagar cualquier deuda en el sistema financiero
imputada judicialmente, haberse visto forzado a hacer arreglo de
pago con perjuicio para sus acreedores, o haber sido declarado en
quiebra. Este impedimento prescribe después de siete (7) años de
imputada la acción;
d) Tener deuda con cualquier institución del sistema financiero a
la cual se le haya constituido al menos el cincuenta por ciento
(50%) de provisión, de acuerdo a normas dictadas por la
Superintendencia.
e) Los empleados de la Superintendencia;
f) Los que hayan sido directores, gerentes o empleados de
instituciones financieras intervenidas por la Superintendencia, al
momento de la intervención o en los dos (2) años previos, siempre
que administrativamente se les hubiera encontrado responsables de
actos que han merecido sanción;
g) Los oficiales, analistas, ejecutivos, supervisores de crédito o
cualquier otra persona, que dentro de la institución financiera
realice actividades de recomendación, aprobación o administración
de crédito o fianzas.
h) Los que, como directores, gerentes o empleados de una persona
jurídica, pública o privada, hayan resultado sancionados
administrativamente por actos ilícitos por la respectiva autoridad
competente;
i) Los sentenciados por daños y perjuicios por la prestación de
servicios de valuación;
j) Los sancionados con cancelación de su inscripción en el
REPEV;
k) La presencia de evidencia razonable sobre cualesquiera otras
situaciones que planteen una duda seria sobre su conducta;
l) Otros casos que el Superintendente considere pertinentes,
mediante resolución razonada.
Si estando el perito inscrito en el REPEV sobreviniere alguno de
los impedimentos señalados en los literales precedentes, la
inscripción automáticamente se considerará suspendida o cancelada
según el caso, sin perjuicio de su formalización en un escrito
oficial. La Superintendencia informará a las instituciones
financieras sobre dicha suspensión o cancelación. Tratándose de las
personas jurídicas, éstas no podrán ser inscritas en el REPEV si
ellas o sus actuales socios o directores están incursos en
cualquiera de los impedimentos mencionados en este artículo.
CAPÍTULO III
DE LA RENOVACIÓN Y CAMBIO DE ESTATUS
Arto. 13. Renovación.- Las renovaciones de inscripción
deberán solicitarse al Superintendente al menos treinta (30) días
antes de la fecha de su expiración. Se considerará iniciado un
proceso de renovación con la presentación de la respectiva
solicitud conforme al Formato contenido en el Anexo No. 4, el cual
es parte integrante de la presente Norma, adjuntando la información
y documentación completa requerida. Una vez presentada en tiempo y
forma dicha información, el perito podrá seguir operando después de
expirada su autorización vigente, en tanto no reciba ninguna
objeción al respecto por parte del Superintendente. Los peritos que
no hayan presentado su solicitud de renovación de inscripción
dentro de dicho plazo, quedarán automáticamente excluidos del
REPEV.
Arto. 14. Requisitos para la Renovación.- Los peritos
valuadores inscritos en el REPEV que deseen renovar su autorización
para operar, deberán presentar al Superintendente la siguiente
información:
a) Carta de solicitud de renovación en el REPEV, de acuerdo al
Anexo Nº4.
b) Currículum Vitae actualizado.
c) Declaración Notarial de acuerdo al Anexo Nº 2.
d) Detalle de todas las valuaciones realizadas en el último período
de habilitación, indicando, entre otra, la siguiente
información:
1) Nombre y teléfono del cliente;
2) Persona o institución que solicitó sus servicios;
3) Especialidad;
4) Tipo de bien y su ubicación;
5) Fecha de realización del avalúo y;
6) Monto de la valuación realizada.
En caso de que el solicitante no haya realizado valuaciones durante
el último periodo habilitado, éste deberá presentar carta
explicativa de las circunstancias particulares que le impidieron
realizarlos. El Superintendente podrá requerir la presentación de
copias de los informes de avalúos realizados en el último período
habilitado.
e) Constancias de las instituciones donde haya prestado los
servicios de valuación durante el último período habilitado.
f) No estar incursos en cualquiera de los impedimentos referidos en
el artículo 12 de la presente Norma.
g) Cualquier otra información requerida por el Superintendente. Una
vez cumplidos los requisitos antes referidos, el Superintendente
renovará el certificado de inscripción en un plazo que no exceda de
treinta (30) días contados a partir de la presentación completa de
la información requerida. Dicho certificado tendrá una validez de
tres (3) años a partir de la fecha de su emisión.
Arto. 15. Cambio de estatus.- El Perito Valuador podrá
solicitar cambio de estatus en el REPEV. A tal efecto, el
interesado deberá cumplir con los requisitos de información
establecidos en el artículo 6 de la presente Norma, según el
estatus que solicita. Una vez cumplidos los requisitos antes
referidos, el Superintendente otorgará la autorización de cambio de
estatus en un plazo que no exceda de quince (15) días.
CAPÍTULO IV
DE LA SELECCIÓN E INCOMPATIBILIDADES DE LOS PERITOS
VALUADORES
Arto. 16. De la Selección.- Para la ejecución de cualquier tipo de
avalúo, independientemente de su cuantía, se deberá contratar a
peritos valuadores inscritos en el REPEV, que no estén al servicio
de la institución financiera como personal de planta, excepto en
los casos señalados en el artículo siguiente.
Arto. 17. Excepciones.- Se exceptúan de lo dispuesto en el artículo
precedente la ejecución de los siguientes avalúos:
a) Las valuaciones de bienes recibidos en garantía de créditos del
sector agropecuario, las que podrán ser realizadas por peritos
valuadores inscritos en el REPEV que estén al servicio de la
institución financiera como personal de planta, salvo en los casos
siguientes:
1) Cuando el deudor es parte relacionada de la institución
financiera;
2) Cuando el crédito vaya a ser objeto de una reestructuración y
tenga un monto igual o mayor al equivalente en moneda nacional a
cien mil dólares de los Estados Unidos de América
(US$100,000.00);
3) Cuando el crédito antes de considerar la garantía esté
clasificado B o inferior y se quiera utilizar el avalúo para
mejorar la clasificación del deudor; o
4) Cuando a juicio del Superintendente se considere
necesario.
b) Las valuaciones de bienes en concepto de contragarantías de
líneas de fianza, independientemente de su monto, siempre y cuando
el afianzado no sea parte relacionada de la institución emisora,
las que podrán ser realizadas por valuadores inscritos en el REPEV
que estén al servicio de la compañía de seguros como personal de
planta.
c) Las valuaciones de bienes en general para efectos de la emisión
de pólizas de seguros, independientemente de su monto, las que
podrán ser realizadas por valuadores inscritos en el REPEV que
estén al servicio de la compañía de seguros como personal de
planta.
d) Las valuaciones de bienes dados en garantía clasificados como
Garantías para Microcréditos (electrodomésticos, mobiliario y
menaje del hogar, entre otros) por montos no mayores al equivalente
en moneda nacional a diez mil dólares de los Estados Unidos de
América (US$10,000.00), las que podrán ser realizadas por oficiales
de créditos al servicio de la institución.
Arto. 18. Incompatibilidades para realizar valuaciones.- Sin
perjuicio de lo establecido en los artículos anteriores, en la
selección de peritos valuadores deberán considerarse las siguientes
incompatibilidades:
a) Peritos valuadores independientes.
Los socios y directores de las personas jurídicas inscritas en el
REPEV, así como los peritos valuadores independientes en general,
no deberán estar incursos en cualquiera de los impedimentos
establecidos en el artículo 12 de la presente Norma, ni pertenecer
a la misma unidad de interés, ni tener relación laboral, ni ser
partes relacionadas, ni tener vinculación significativa según los
criterios establecidos por la ley y normativa de la materia, ni
tener obligaciones crediticias con los propietarios de los bienes
que sean objeto de la valuación, con los deudores de las
operaciones garantizadas con los bienes sujetos a valuación, ni con
las instituciones financieras contratantes.
b) Peritos valuadores contratados como personal de planta de la
institución.
Los peritos valuadores inscritos en el REPEV contratados como
personal de planta de la institución financiera, no deberán estar
incursos en cualquiera de los impedimentos establecidos en el
artículo 12 de la presente Norma, ni ser parte relacionada, ni
tener vinculación significativa según los criterios establecidos
por la ley y normativa de la materia, con los propietarios de los
bienes que sean objeto de la valuación o con los deudores de las
operaciones garantizadas con los bienes sujetos a valuación, ni con
las instituciones financieras contratantes.
CAPÍTULO V
OBLIGACIONES Y RESPONSABILIDADES
Arto. 19. Obligaciones de las Instituciones Financieras con
relación a las valuaciones.- Con relación a las valuaciones que
realizan los peritos, las instituciones financieras deberán cumplir
con lo siguiente:
a) Proporcionar a los peritos toda la información, documentación e
instrucciones que resulten pertinentes para la valuación de los
bienes sujetos a garantía, de acuerdo a la normativa de la
materia.
b) Mantener los sustentos técnicos de las valuaciones efectuadas,
en los correspondientes archivos de deudores.
c) Informar al Superintendente sobre la existencia de cualquiera de
las infracciones e impedimentos señalados en la presente Norma, al
momento que estas tengan conocimiento de los mismos.
d) Informar al Superintendente sobre el incumplimiento parcial o
total de los contratos de valuación, por causales atribuibles a los
peritos.
e) Presentar información sobre las valuaciones efectuadas por los
peritos, en la forma que determine la presente Norma y demás
disposiciones aplicables.
f) Informar al Superintendente sobre cualquier hecho que haya
afectado o pudiera afectar la confiabilidad en el perito, debiendo
remitir, además de sus comentarios, los documentos
pertinentes.
g) Mantener una lista de los peritos valuadores que presten sus
servicios de valuación.
h) Cualquier otra que determine el Superintendente.
Arto. 20. Responsabilidades y Obligaciones de los Peritos en las
valuaciones.- Los peritos asumen la responsabilidad de las
valuaciones que hubieren realizado. Durante la realización de
dichas valuaciones, los peritos deberán cumplir con lo
siguiente:
a) Elaborar los informes de valuación con base a los enfoques,
criterios generales y requerimientos mínimos de contenido
establecidos en los Anexos Nº 5, 6 y 7, los cuales pasan a formar
parte integrante de la presente
Norma.
b) Realizar personalmente el avalúo de los bienes.
c) Sustentar sus valuaciones en informes que deberán ser entregados
a las instituciones financieras, los cuales deben contener
información actualizada, confiable y suficiente de carácter
técnica, comercial, económica, legal u otra relevante para la
determinación del valor del bien valuado. El Superintendente podrá
requerir a los peritos la documentación e información que sustente
sus valuaciones.
d) Informar al Superintendente en forma inmediata, cuando las
instituciones financieras proporcionen información insuficiente, se
nieguen a proporcionar la información necesaria o exista cualquier
otro tipo de ocurrencia que limite o condicione la realización de
sus valuaciones con criterios técnicos.
e) Observar en cada una de sus valuaciones un elevado nivel de
ética y de capacidad técnica.
f) Llevar un control de los informes de avalúos que emita, creando
un expediente de cada una de las valuaciones realizadas, el cual
deberá contener, al menos, los papeles de trabajo, los informes de
avalúos y sus anexos.
g) Cualquier otra que determine el Superintendente.
CAPÍTULO VI
INFRACCIONES Y SANCIONES
Arto. 21. Infracciones de los Peritos.- Las infracciones que
cometan los peritos se clasificarán en leves, moderadas y
graves.
a) Constituyen infracciones leves:
1. Incurrir en deficiencias técnicas y/o inconsistencias en las
valuaciones efectuadas;
2. Omitir en sus actuaciones la metodología o procedimientos
utilizados, así como el nivel de profesionalismo que requiere la
naturaleza del trabajo;
3. Hacer uso de nombre diferente al que aparece en el REPEV;
4. Practicar avalúos en especialidades de bienes no
autorizadas.
5. Otras que por su gravedad constituyan causa suficiente para
aplicar las sanciones previstas en el artículo siguiente.
b) Constituyen infracciones moderadas:
1. Incumplir con las instrucciones emitidas por el
Superintendente;
2. Incurrir en los impedimentos c), d) o k) del artículo 12 de la
presente Norma;
3. Reincidir en la comisión de infracciones leves;
4. Otras que por su gravedad constituyan causa suficiente para
aplicar las sanciones previstas en el artículo siguiente.
c) Constituyen infracciones graves:
1. Proporcionar información falsa o inexacta al Superintendente en
la inscripción, renovación o actualización de información;
2. Incurrir en los impedimentos a), b), f), h), i) o j) del
artículo 12 de la presente Norma;
3. Autorizar informes de avalúos elaborados por terceras
personas.
4. Emitir informes en términos falsos, maliciosos, inexactos o de
forma que promuevan confusión;
5. No guardar independencia de criterio respecto a la entidad que
presta sus servicios, incurra en incumplimiento de las leyes y
normativas de la materia o de las regulaciones emitidas por esta
Superintendencia, muestre malicia, o incurra en reiterada
negligencia profesional;
6. Reincidir en la comisión de infracciones moderadas.
7. Otras que por su gravedad constituyan causa suficiente para
aplicar las sanciones previstas en el artículo siguiente.
Arto. 22. Sanciones aplicables a los Peritos.- Por las
infracciones en que incurran los peritos, el Superintendente podrá
imponer de acuerdo a la gravedad de la falta, las siguientes
sanciones:
a) Por infracciones leves: Amonestación.
b) Por infracciones moderadas: Suspensión de hasta un año en el
REPEV, salvo lo dispuesto en el literal c) del artículo 12 de la
presente Norma.
c) Por infracciones graves: Cancelación de la inscripción en el
REPEV.
Arto. 23. Criterios para la aplicación de sanciones.- Para
la aplicación de las sanciones correspondientes, el Superintendente
tendrá en consideración los siguientes criterios:
a) La gravedad y/o reincidencia de la infracción incurrida;
b) Los antecedentes del perito en el ejercicio de las actividades
de valuación y de su profesión o negocio.
CAPÍTULO VII
DISPOSICIONES GENERALES
Arto. 24. Publicación del REPEV.- La Superintendencia
publicará periódicamente a través de cualquier medio la lista
actualizada de los peritos valuadores inscritos en el REPEV,
expresando, al menos, sus nombres, direcciones, teléfonos y
NIPEV.
Arto. 25. Honorarios.- Los honorarios por servicios
prestados en la elaboración de los avalúos, serán pactados entre la
institución financiera interesada y el perito valuador
seleccionado. Las instituciones financieras, previo a la
contratación del perito valuador, deberán dar a conocer a sus
clientes las respectivas tablas de costos o cotizaciones que
reciben de estos de la cual resultará el importe a cobrar por la
ejecución del avalúo. La institución financiera bajo ninguna
circunstancia podrá adicionar comisión o cargo alguno a lo cobrado,
según tabla de costos o cotizaciones, por el respectivo perito
valuador; es decir, el importe pagado por el cliente deberá ser
enterado íntegramente al respectivo perito valuador.
Arto. 26. Avalúos deficientes.- Cuando el Superintendente
como resultado de su función de supervisión encuentre avalúos que a
su juicio no sean confiables o sean deficientemente elaborados y
aceptados por la institución financiera, éste podrá ordenar un
avalúo nuevo y en tal caso su costo deberá ser asumido por la
respectiva institución. El Superintendente podrá determinar una
terna de la cual la institución seleccionará al perito
valuador.
Arto. 27. Modificaciones.- Se faculta al Superintendente a
modificar los anexos contenidos en la presente Norma, en la medida
que su aplicación así lo requiera.
CAPÍTULO VIII
DISPOSICIONES FINALES
Arto. 28. Transitorios.- Se establecen las siguientes
disposiciones:
a) Mientras el Superintendente no dicte los parámetros y criterios
para que los Peritos determinen la tasa de capitalización a
utilizarse bajo el enfoque de ingresos referido en los anexos 5, 6
y 7 de la presente norma, no será necesario incluir dicho enfoque
en el informe de avalúo.
b) Respecto a los bienes y precios de referencia requeridos por el
enfoque de mercado referido en los anexos 5, 6 y 7 de la presente
norma, los Peritos realizaran los mayores esfuerzos y diligencia,
para identificarlos; no obstante, mientras no existan en el país
fuentes de información confiables sobre operaciones de compra
venta de bienes, el cumplimiento de estos requisitos se revisará
caso por caso.
Arto. 29. Derogación.- Deróguese la Norma sobre Peritos
Valuadores que Presten Servicios a las Instituciones del Sistema
Financiero, dictada por el Consejo Directivo de la Superintendencia
contenida en Resolución Nº CD-SIBOIF-450-1-NOV3-2006, de fecha 03
de noviembre de 2006 y publicada en La Gaceta Diario Oficial No.
235, del 4 de diciembre de 2006.
Arto. 30. Vigencia.- La presente Norma entrará en vigencia
tres (3) meses después de su publicación en La Gaceta, Diario
Oficial.
ANEXO Nº 1
SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN EN EL REPEV
A) PARA PERSONAS NATURALES.
Señores
Superintendencia de Bancos y de Otras Instituciones Financieras
Registro de Peritos Valuadores REPEV
El suscrito,..............................., con los datos
generales señalados en el rubro 1 de la presente, solicito mi
inscripción en el Registro de Peritos Valuadores (REPEV) de la
Superintendencia de Bancos y de Otras Instituciones Financieras,
adjuntando la documentación requerida para dicha inscripción,
conforme al detalle del rubro 2 de la presente solicitud.
Rubro 1: Datos Generales
Nombre completo:
Cédula de Identidad Nº:
R.U.C. Nº:
Domicilio:
Teléfonos, fax:
Profesión:
Especialidad en valuaciones que solicita (valerse del Anexo No.
3):
Inscripción o membrecía en registros u organizaciones
especializadas en
valuaciones o tasaciones.
Rubro 2: Información y documentos presentados
a) Copia legalizada del título profesional o técnico.
b) Currículum Vitae, con información sobre formación académica y
capacitación en valuaciones.
c) Documentos que acrediten experiencia mínima en valuaciones
(Detalle de valuaciones)
d) Descripción de equipo y herramientas que utiliza.
e) Descripción de la metodología que aplica.
f) Declaración ante Notario Público (Anexo No. 2).
g) Publicación sobre solicitud de inscripción (Arto. 8).
h) Referencias Laborales.
i) Copia de Informes de Avalúos realizados.
Otros:(Detallar)
Fecha:
Firma del solicitante
B. PARA PERSONAS JURÍDICAS.
Señores
Superintendencia de Bancos y de Otras Instituciones Financieras
Registro de Peritos Valuadores REPEV El suscrito,&&&&&...., en
representación de la Sociedad........................, con los
datos generales señalados en el rubro 1 de la presente, solicito la
inscripción de dicha sociedad en el Registro de Peritos Valuadores
(REPEV) de la Superintendencia de Bancos y de Otras Instituciones
Financieras, adjuntando la documentación requerida para dicha
inscripción, conforme al detalle del rubro 2 de la presente
solicitud.
Rubro 1: Datos Generales
Nombre completo:
Datos Registrales:
R.U.C. Nº:
Domicilio:
Teléfonos, fax:
Especialidad en valuaciones que solicita (valerse del Anexo No.
3):
Rubro 2: Información y documentos presentados
a) Escritura social y estatutos debidamente inscritos.
b) Certificación de Junta Directiva.
c) Representante Legal.
d) Dirección y teléfono de la empresa.
e) Nombre completo de las personas naturales que en nombre y
representación de la persona jurídica ejercerán las labores de
peritaje.
f) Currículum Vitae de los socios, directores, y
administradores.
g) Descripción de la organización, la cual deberá contener:
1) Organigrama de la empresa;
2) Descripción de las funciones de cada componente del
organigrama.
3) Nombre del personal y cargos; y
4) Estados Financieros certificados.
Otros: (Detallar)
Fecha:
Firma del Representante Legal
ANEXO Nº 2
CONTENIDO MÍNIMO DE LA DECLARACIÓN NOTARIAL
A) PARA PERSONA NATURAL:
Mediante la presente, el que suscribe, .........................,
de nacionalidad ............., con Cédula de Identidad Nº
..........................., de profesión..........., domiciliado
en ...................., declara ante Notario Público que:
a) No tiene antecedentes penales.
b) No tiene impedimento legal para el ejercicio profesional o
técnico.
c) No tiene impedimento para el desempeño de la actividad de
valuación de bienes.
d) Tiene conocimiento de las normas, impedimentos y procedimientos
aplicables al trámite de inscripción y renovación del REPEV.
e) Tiene conocimiento de las obligaciones, incompatibilidades y
responsabilidades de los peritos con relación a los servicios de
valuación a las instituciones financieras del sistema financiero,
así como de las infracciones y sanciones establecidas en la norma
del REPEV.
f) Toda la información y documentación presentada a la
Superintendencia es verdadera y, por lo tanto, se somete a las
verificaciones que las autoridades administrativas requieran, bien
advertido de las consecuencias que implican el falso
testimonio.
B) PARA PERSONA JURÍDICA:
Mediante la presente, el que suscribe,................., en
representación de&&&constituida en..............., inscrita bajo el
número registral&&&, domiciliada en................., declara ante
Notario Público que:
a) Ninguno de los directivos y socios de mi representada tienen
antecedentes penales.
b) Ninguno de los directivos y socios de mi representada tienen
impedimento para el desempeño de la actividad de valuación de
bienes.
c) Todos los directivos y socios de mi representada tienen
conocimiento de las normas, impedimentos y procedimientos
aplicables al trámite de inscripción y renovación del REPEV.
d) Todos los directivos y socios de mi representada tienen
conocimiento de las obligaciones, incompatibilidades y
responsabilidades de los peritos con relación a los servicios de
valuación a las instituciones financieras del sistema financiero,
así como de las infracciones y sanciones establecidas en la norma
del REPEV.
e) Toda la información y documentación presentada a la
Superintendencia acerca de su representada es verdadera y, por lo
tanto, se somete a las verificaciones que las autoridades
administrativas requieran, bien advertido de las consecuencias que
implican el falso testimonio.
ANEXO No. 3
ESPECIALIDADES EN VALUACIONES DE BIENES
1- INMUEBLES:
a) Inmuebles Urbanos: Esta especialidad incluye: terrenos,
casas, apartamentos, oficinas, locales comerciales, bodegas.
b) Inmuebles Rurales: Incluye: terrenos rurales con o sin
construcciones como viviendas, edificios, establos, galpones,
cercas, sistemas de riego, drenaje, vías, adecuación de suelos,
pozos, cultivos, plantaciones agrícolas, explotaciones agrícolas y
demás infraestructura de explotación situados totalmente en áreas
rurales.
c) Inmuebles Especiales: Incluye: edificios, centros
comerciales, hoteles, colegios, hospitales, clínicas, restaurantes,
avance de obras (casas y edificios en construcción), estructuras
especiales para procesos, presas, aeropuertos, muelles, puentes,
acueductos y conducciones, edificios de conservación
arquitectónica, monumentos históricos y demás construcciones
civiles de infraestructura similar.
d) Otros: Incluye todos los inmuebles que no se clasifiquen
dentro de los numerales anteriores.
2- MUEBLES:
a) Maquinaria y Equipo Industrial: Esta especialidad
incluye: equipos electrónicos, equipos mecánicos, motores,
subestación de planta, tableros eléctricos, equipos de generación,
subestaciones de transmisión y distribución, maquinaria de
construcción, movimiento de tierra, maquinaria de producción y
proceso.
b) Maquinaria y Equipo Agropecuario.
c) Vehículos: Incluye: vehículos de transporte terrestre
como automóviles, camperos, camiones, buses, microbuses, tractores
y remolques.
d) Equipos Especiales: Incluye: microcomputadoras,
impresoras, monitores, módems, redes, mini computadoras, main
frames, periféricos especiales y otros accesorios de estos equipos,
equipos de telefonía, equipos de electromedicina, equipos de
radiocomunicación, equipos de telecomunicaciones.
e) Otros: Incluye los bienes muebles que no clasifiquen
dentro de los acápites anteriores.
3- OTROS BIENES:
a) Naves Acuáticas: Esta especialidad incluye: barcos,
yates, lanchas, pangas, etc.
b) Aeronaves: Aviones, avionetas, helicópteros, etc.
c) Negocios: Establecimientos de comercio, negocios en
marcha, goodwill, primas comerciales, materia prima, producto en
proceso y producto terminado.
d) Arte y Joyas: Obras de arte, joyas y metales
preciosos.
e) Recursos Naturales: Bienes ambientales, minas,
yacimientos y explotaciones minerales.
f) Propiedad Intelectual.
g) Semovientes.
h) Inventarios.
i) Garantías para Micro-Crédito: Esta especialidad incluye,
entre otros: electrodomésticos, mobiliario y menaje del
hogar.
j) Titularización de Activos: Valoración financiera de la
cartera aportada y estimación del flujo de caja que generará, con
indicación de los supuestos y la metodología utilizada.
k) Otros.
Nota:
1) Para cumplir con el inciso a) o b) del artículo 5, de la
presente Norma, por cada especialidad en valuaciones que describa
en el Anexo 1 de la misma, debe presentar el detalle de las
valuaciones mínimas requeridas en
el inciso a) o b) mencionados anteriormente, según sea su
caso.
2) Para las especialidades: 1. c) y d); 2. d) y 3, incisos a) hasta
la f), se podrá aceptar por cada especialidad un detalle con un
número menor de valuaciones requeridas, siempre que el perito
solicitante se ubique en el inciso a), del artículo 5 de la
presente Norma y presente, a satisfacción de la Superintendencia,
estudios o entrenamientos afines a dichas especialidades.
ANEXO Nº 4
SOLICITUD DE RENOVACIÓN
I. PARA PERSONA NATURAL:
Señores Superintendencia de Bancos y de Otras Instituciones
Financieras Registro de Peritos Valuadores REPEV
El solicitante,............, perito valuador inscrito con el NIPEV
Nº............, y con certificado de inscripción vigente hasta el
día........., por medio de la presente solicita la renovación de su
inscripción en el Registro de Peritos Valuadores (REPEV) de la
Superintendencia de Bancos y de Otras Instituciones Financieras,
adjuntando la documentación requerida para dicha renovación,
conforme al detalle del rubro 1 de la presente solicitud.
Asimismo, comunico las variaciones ocurridas en la información
presentada al REPEV conforme el detalle consignado en el rubro 2
(cuando corresponda).
Rubro 1: Información y documentos presentados
a) Fotocopia de la Cédula de Identidad.
b) Detalle de las valuaciones efectuadas en el último período de
habilitación.
c) Declaración Notarial (Formato 2).
d) Informes de valuaciones realizadas.
e) Referencias Laborales.
f) Otros: (Detallar)
Rubro 2: Actualización de información presentada al
REPEV
a) Variación de datos generales.
b) Actualización del currículum vitae.
c) Sanciones administrativas o penales impuestas.
d) Otras variaciones.
Fecha:
Firma del Perito
II. PARA PERSONA JURÍDICA:
Señores Superintendencia de Bancos y de Otras Instituciones
Financieras Registro de Peritos Valuadores REPEV
El solicitante,..............., en nombre y representación de la
Sociedad............., inscrita con el NIPEV
Nº...................., y con certificado de inscripción vigente
hasta el día..........., solicita la renovación de su inscripción
en el Registro de Peritos Valuadores (REPEV) de la Superintendencia
de Bancos y de Otras Instituciones Financieras, adjuntando la
documentación requerida para dicha renovación, conforme al detalle
del rubro 1 de la presente solicitud. Asimismo, comunico las
variaciones ocurridas en la información presentada al REPEV
conforme el detalle consignado en el rubro 2 (cuando
corresponda).
Rubro 1: Información y documentos presentados
a) Detalle de las valuaciones efectuadas en el último período de
habilitación.
b) Declaración Notarial (Formato 2)
c) Informes de valuaciones realizadas.
d) Referencias Laborales.
e) Otros: (Detallar)
Rubro 2: Actualización de información presentada al
REPEV
a) Variación de datos generales.
b) Actualización del currículum vitae de los socios, directivos y
administradores.
c) Nombre completo de las personas naturales que en nombre y
representación de la persona jurídica ejercerán las labores de
peritaje.
d) Estados Financieros certificados.
e) Sanciones administrativas o penales impuestas.
f) Otras variaciones.
Fecha:
Firma del Representante Legal
ANEXO No. 5
ENFOQUES, CRITERIOS GENERALES Y REQUERIMIENTOS MÍNIMOS QUE DEBE
CONTENER EL INFORME DE AVALÚO DE BIENES INMUEBLES
I. ENFOQUES DE VALUACIÓN
El inmueble deberá ser analizado mediante los enfoques de costo, de
ingresos y de mercado, considerando en su aplicación aquellos
factores o condiciones particulares que influyan o puedan influir
significativamente en los valores, razonando y ponderando los
resultados de la valuación por los enfoques utilizados en función
de las características, condición y vocación del inmueble.
En el evento que por alguna circunstancia plenamente fundamentada,
algún enfoque de valuación no pudiese aplicarse, este hecho deberá
indicarse en el avalúo, ya sea en las limitaciones al propio avalúo
o bien, en las declaraciones al mismo.
1.1. Enfoque de Mercado.
Este enfoque supone que un comprador bien informado no pagará por
un bien más del precio de compra de otro bien similar. Se
identificarán cuando menos tres bienes que presenten
características y condiciones iguales o parecidas a las del bien
valuado en la zona de ubicación del inmueble o en una zona similar
y se especificarán claramente los factores de homologación que, en
su caso, se vayan a utilizar, tanto para terrenos como para
construcciones. Su utilización se deberá justificar y el método se
describirá dentro del avalúo.
I.2. Enfoque de Costo o de Reposición.
Este enfoque establece que el valor de un bien es comparable al
costo de reposición o reproducción de uno nuevo igualmente deseable
y con utilidad o funcionalidad semejante a aquél que se valúa. Se
deberá tomar en consideración lo siguiente:
I.2.1. Terreno: Se deberá valuar como si estuviera baldío, según
sus características físicas, de uso y de servicios.
I.2.2. Construcciones: Se estimará el valor de reposición o de
reproducción nuevo de las construcciones, tomando en cuenta sus
características físicas.
I.2.3. Equipos, instalaciones especiales, elementos accesorios y
obras complementarias: Se estimará el valor de reposición o
reproducción nuevo de éstos, tomando en cuenta sus características
físicas.
I.2.4. Depreciación: Se estimará la pérdida de valor debido a
deterioro físico por edad y estado de conservación, para cada tipo
de construcción
Apreciado y, en su caso, la obsolescencia económica, funcional y
tecnológica del bien, de acuerdo con sus características
particulares.
I.3. Enfoque de Ingresos.
Este enfoque estima valores con relación al valor presente de los
beneficios futuros derivados del bien y es generalmente medido a
través de la capitalización de un nivel específico de ingresos. Se
deberán considerar debidamente fundamentados y soportados, la tasa
de capitalización utilizada, así como, entre otros: Renta real,
renta estimada, impuestos, servicios, gastos generales. Para tales
efectos, el Superintendente establecerá los parámetros y criterios
para la determinación de la tasa de capitalización.
La estimación de la renta deberá hacerse en forma unitaria para
cada tipo de construcción apreciado o, en su caso, por unidad
rentable, debiendo estar sustentado en una investigación de mercado
de rentas de bienes
comparables.
II. CRITERIOS GENERALES:
II.1. El avalúo deberá contener, claramente y por separado, el
objeto y el propósito.
II.2. El valor del bien se estimará con independencia del propósito
para el cual se requiere el avalúo, debiendo observar los
lineamientos que se mencionen en la presente Norma.
II.3. En el avalúo de inmuebles sujetos al régimen de propiedad en
condominio, para terreno y construcción, el valor del bien
individual deberá estimarse en función del indiviso. Tanto las
áreas comunes, las instalaciones generales de la edificación, como
las áreas privadas e instalaciones propias deberán ser valuadas, en
su caso, en forma separada y a detalle.
II.3.1. Se deberá obtener de la escritura de constitución de
régimen en condominio, el indiviso que le corresponda a cada unidad
privativa sobre el valor total.
II.3.2. Aún cuando el avalúo se refiera a una unidad privativa
dentro del conjunto, se deberán describir en forma general las
características del conjunto.
II.3.3. La interpretación de los conceptos que intervienen en la
valuación de estos bienes, deberá atender a lo dispuesto en la
normativa vigente.
II.4. Los Inmuebles sujetos a valuación deberán cumplir con los
siguientes requisitos:
II.4.1. Ser jurídicamente permisible.
II.4.2. Ser técnicamente factible.
II.4.3. Ser económicamente viable.
II.5. En la elaboración de avalúo de inmuebles que forman parte de
una planta industrial, para analizar, en su caso, la depreciación
aplicable en la estimación de valores del bien, se deberá
considerar la importancia de la interrelación física entre inmueble
y maquinaria.
II.6. La obra en proceso no se deberá incluir en el avalúo a menos
que la etapa de avance de obra sea identificable y
delimitable.
II.7. Se deberá presentar la evidencia o, en su caso, elementos de
juicio que permitan sustentar que un predio rústico es de
transición con influencia urbana o de otro uso diferente, así como
la justificación del valor que se
concluya en el avalúo. Las características del predio, servicios o
influencias urbanas, que supuestamente lo hacen de transición, se
deben argumentar satisfactoriamente. Se señalará conforme a lo
observado lo siguiente: Descripción del terreno en transición,
ubicación con respecto al núcleo urbano, descripción del
equipamiento urbano de la zona, clasificación de la zona, uso
actual del suelo, tendencia del crecimiento urbano y densidad de
población, intensidad de construcción, nivel socioeconómico, tamaño
promedio apreciado de los lotes circundantes y restricciones para
la zona.
II.8. El avalúo se deberá acompañar de croquis de localización,
fotocopia de planos o, en su caso, referencias del documento que
sirvió de base para la determinación de la superficie, así como en
su caso, de fotografías interiores y exteriores de las partes más
representativas del bien.
III. REQUERIMIENTOS MÍNIMOS:
El informe de avalúo, deberá presentarse de conformidad al
contenido y al orden aquí establecido. Si el acápite que se está
resolviendo no aplica, así debe reflejarse en dicho informe.
III.1. Información General:
III.1.1. Solicitante: Se deberá indicar el nombre de la institución
financiera que requiere el servicio.
III.1.2. Valuador: Se deberá indicar su nombre y NIPEV.
III.1.3. Fecha del avalúo: Deberá corresponder a la fecha en que se
hizo la última visita de inspección al inmueble.
III.1.4. Inmueble que se valúa: Se deberá indicar el tipo de
inmueble valuado, si se trata, entre otros, de terreno baldío o
habilitado para un uso específico. En el caso de construcciones, si
se trata, entre otros, de habitación unifamiliar o multifamiliar,
oficina, edificio de productos, nave industrial, bodega, local
comercial, hotel, entre otros.
III.1.5. Régimen de propiedad: Se deberá indicar si es privada
(individual o en condominio), pública o de cualquier otra
naturaleza. Se especificará si el régimen legal es de propiedad
horizontal (edificios o módulos). Deberá también incluirse, entre
otros, los datos generales de la escritura pública (número y fecha
de la escritura, notario autorizante y los datos registrales), así
como los datos catastrales cuando los hubiere.
III.1.6. Propietario del inmueble: Deberá indicarse el nombre de la
persona física o jurídica que esté referida en la escritura pública
o título de propiedad correspondiente, o bien, aquélla que
expresamente señale el solicitante. Se deberá indicar en el avalúo
cuál fue la referencia en cada caso.
Si existe alguna limitante en la verificación de la propiedad del
inmueble analizado, se consignará en el avalúo.
III.1.7. Objeto del avalúo: Es el tipo de valor que será concluido
(entre otros, valor de mercado, realización, reposición y de
capitalización de rentas). Este tipo de valor deberá estar en
función de los bienes a valuar, de la especialidad valuatoria y del
propósito del avalúo.
III.1.8. Propósito del avalúo: Es el fin para el cual se solicitó
el servicio de avalúo; es decir, el uso que se le dará al reporte
del avalúo, entre otros: otorgamiento de crédito, reestructuración
de crédito, bienes en uso o bienes adjudicados.
El valor del bien se deberá obtener con independencia del propósito
para el cual se requiere el avalúo.
III.2. Características del Entorno.
III.2.1. Clasificación de la zona: Se deberá indicar la
clasificación de acuerdo a la reglamentación urbana en la
localidad. Si no se contara con un Programa o Plan de Desarrollo
Urbano, se señalará la clasificación y la categoría de acuerdo a la
apreciación observada. Asimismo, se deberá especificar, entre
otras, si se trata de una zona o de un sector en crecimiento o en
desarrollo, en proceso de consolidación, en declinación o en
renovación.
III.2.2. Tipo de construcción predominante: Se deberá mencionar el
tipo o tipos de construcción predominante en la calle o en la zona
donde se ubica el inmueble, la calidad y el uso de las
construcciones, así como las clasificaciones existentes.
III.2.3. Índice de saturación en la zona: Se deberá señalar el
porcentaje aproximado de lotes con construcción con relación al
número de lotes baldíos en la zona o sector.
III.2.4. Población: Se deberá indicar si en la zona la población
es, entre otras, nula, escasa, normal, media, semi densa, densa,
flotante.
III.2.5. Contaminación ambiental: Se deberá mencionar si existe, en
qué consiste y su grado de afectación.
III.2.6. Uso del suelo: Deberá indicarse si éste corresponde a un
uso de la zona (residencial, comercial y/o industrial), de la calle
o del lote, así como al uso del inmueble a valuar. Cuando no se
tenga definido el uso, se deberá indicar de acuerdo con lo
observado, debiendo corresponder al uso predominante.
III.2.7. Vías de acceso: Se deberá describir, entre otros, tipo de
comunicación vial, importancia de las vías, proximidad e intensidad
del flujo vehicular.
III.2.8. Servicios públicos y equipamiento urbano: Se deberá hacer
una diferenciación entre los servicios públicos y el equipamiento
urbano, indicar en los servicios, si corresponden a la zona, a la
calle o introducidos al terreno, especificando con detalle la
naturaleza y las características de cada uno de ellos. Para el caso
del equipamiento urbano (centros de salud, centros comerciales,
centros educativos, entre otros), éste se deberá describir y se
señalará su distancia aproximada al inmueble valuado.
III.3. Descripción del Terreno.
III.3.1. Ubicación: Se deberá indicar con el mayor grado de
precisión la localización del inmueble a valuar.
En caso de que el terreno cuente con alguna denominación o sea
inmueble de difícil localización, se indicará nombre, vías de
acceso, puntos importantes a través de distancias y orientaciones,
reforzándose con un croquis de localización.
Se deberá citar, en su caso, el nombre de la persona que estuvo
presente durante la visita de inspección.
III.3.2. Colindancias: Se deberán mencionar las colindancias y
medidas referidas en la escritura pública o en el título de
propiedad correspondiente, que permitan su plena identificación. Si
el inmueble en estudio tuviera una colindancia notable que pudiera
aumentar o depreciar el valor, ésta se deberá indicar.
III.3.3. Área total: Al igual que las colindancias, se deberá
señalar la fuente de procedencia de esta información. Deberá
incluirse un plano del terreno con sus medidas y linderos
físicamente constados.
En caso que la información refleje diferencias apreciables entre
medidas o áreas de la escritura respecto a las determinadas por
medición directa, deberá hacerlo constar en su informe.
III.3.4. Apariencia y morfología del terreno: Se deberá señalar la
configuración del terreno, así como sus áreas, que podrán ser,
entre otras, planas, onduladas y quebradas.
III.3.5. Características panorámicas: Se deberán señalar, en su
caso, todas aquellas características que aumenten o deprecien el
valor del predio, entre otras: Frente de playa, vista al mar, zonas
con jardines o arboladas, paisaje urbano, cementerios,
asentamientos irregulares, plantas de transferencia de desechos
sólidos, zonas de tolerancia, canales de aguas negras y
basureros.
III.3.6. Servidumbres o restricciones: Se deberán señalar aquellas
que provengan de alguna fuente documental, entre otras, título de
propiedad, alineamiento, reglamentación de la zona o
fraccionamiento. Entre algunas de las restricciones a considerar,
están las públicas, las privadas y las de mercado.
III.3.7. Consideraciones adicionales: En la elaboración de algunos
avalúos, se deberán tomar en cuenta otros factores que pudieran
incidir en forma importante en la estimación del valor de un
predio, tales como la calidad del subsuelo y su relación con el uso
del suelo autorizado, afectaciones, invasiones, reglamentos de
construcción, nivel de aguas freáticas y otros.
III.3.8. Uso actual: Se deberá describir detalladamente el uso que
tiene el predio en la fecha en que se practica la inspección,
mencionando la condición apreciada y si el mismo cuenta con obras
complementarias, en cuyo caso, se indicará en que consisten y cómo
están cuantificadas.
III.4. Valorización del Inmueble.
III.4.1. Valor de Mercado:
Se deberán identificar un mínimo de tres bienes que hayan sido
vendido su ofertados recientemente y que sean iguales o similares
al predio valuado. Se deberán, en su caso, distinguir las
características que hagan diferentes entre sí al predio valuado de
los comparables, así como efectuar la homologación y ajustes
correspondientes.
Este valor debe basarse en un valor comercial de referencia,
calculado a partir de información confiable y debidamente
documentada acerca de las operaciones de compra venta de otros
inmuebles ubicados en la misma zona.
El procedimiento utilizado para la estimación del valor de un
terreno a través del enfoque de mercado, deberá estar justificado y
descrito de manera clara dentro del avalúo.
Cuando se utilice el enfoque comparativo de mercado para el lote se
deberán aplicar, en su caso, factores de eficiencia, los cuales
podrán ser, de ubicación, de zona, de superficie, de frente y de
forma, entre otros.
III.4.2. Valor de Realización:
Se entiende por valor de realización, el valor neto que la
institución financiera espera recuperar como consecuencia de la
eventual venta del bien, en la situación cómo y dónde esté. Por
tanto, este valor es el resultado de restarle al valor de mercado,
los castigos y cargos por concepto de tributos en las ventas,
comisiones, fletes, mermas, etc.
III.4.3. Valor de Reposición:
Valor estimado de reposición del inmueble, detallando los
diferentes componentes del inmueble, si fuese posible
individualizarlos. El valor de reposición es el importe necesario
para reponer una edificación, si ésta fuese destruida por causas
naturales u otras. Memoria descriptiva de cálculo o de los
procedimientos o razonamientos utilizados.
Para la estimación del valor de un terreno a través del enfoque de
costo, éste se deberá valuar como si estuviera baldío, según sus
características físicas, de uso y de servicios.
Para estimar este valor, se le deberá restar al bien la
depreciación aplicada en su caso por edad y estado de conservación.
En los casos que proceda la aplicación de factores de depreciación
por obsolescencias funcional o económica, esto afectará al valor de
reposición. Se deberá justificar en el avalúo la aplicación de
estos factores, las fuentes de consulta y la metodología
aplicada.
III.4.4. Valor de capitalización de rentas: (Enfoque de
Ingresos)
Método tradicional: Se deberán obtener los ingresos netos anuales
que produce o puede producir un predio y una tasa de capitalización
acorde con el riesgo proyecto.
Se tomará en cuenta la renta real o renta efectiva o, en su caso,
la renta estimada de mercado.
Se deberán considerar, entre otras, las siguientes
deducciones:
Porcentaje de desocupación (vacíos).
Impuesto de bienes inmuebles.
Derechos por servicios de agua.
Gastos generales (administración, limpieza, vigilancia).
Gastos de conservación y mantenimiento.
Impuesto sobre la renta.
Seguros.
Se aplicará la tasa de capitalización que corresponda de acuerdo al
uso o destino del predio, el estado de conservación, la zona de
ubicación, la oferta y la demanda, entre otros. Se deberá
justificar el procedimiento empleado en el avalúo.
En el caso de que se aplique cualquier método distinto al de
capitalización de rentas para la estimación del valor de un predio
a través del enfoque de ingresos, su utilización se deberá
justificar y el método se deberá describir dentro del avalúo.
III.4.5. Resumen de valores.
Los valores obtenidos mediante los diferentes enfoques, en su caso,
se deberán presentar invariablemente en el siguiente orden: 1)
Valor de mercado 2) Valor de Realización; 3) Valor de Reposición y
4) Valor de Capitalización de Renta.
III.5. Certificación.
El Informe deberá ser firmado, sellado y rubricado por el perito
valuador.
III.6. Anexos.
Se incluirán los formatos utilizados, comprobantes, cuadros,
esquemas y otros que conlleven a una mejor apreciación del avalúo,
así como los siguientes documentos:
III.6.1. Croquis de ubicación con valores de la zona, referente a
la investigación de campo que menciona el numeral 5.1.
III.6.2. Distribución en planta del inmueble.
III.6.3. Comprobantes, se anexará la documentación pertinente con
el objeto de brindar mayor soporte al informe.
III.6.4. Otra información que el técnico valuador considere
pertinente.
ANEXO No. 6
ENFOQUES, CRITERIOS GENERALES Y REQUERIMIENTOS MÍNIMOS QUE DEBE
CONTENER EL INFORME DE AVALÚO DE MAQUINARIA Y EQUIPOS
I.ENFOQUES DE VALUACIÓN
El bien deberá ser analizado mediante los enfoques de costo, de
ingresos y de mercado, considerando en su aplicación aquellos
factores o condiciones particulares que influyan o puedan influir
significativamente en losvalores, razonando y ponderando los
resultados de la valuación por los enfoques utilizados en función
de las características, condición y vocación del bien.
En el evento que por alguna circunstancia plenamente fundamentada,
algún enfoque de valuación no pudiese aplicarse, este hecho deberá
indicarse en el avalúo, ya sea en las limitaciones al propio avalúo
o bien, en las declaraciones al mismo.
1.1. Enfoque de Mercado.
Este enfoque supone que un comprador bien informado no pagará por
un bien más del precio de compra de otro bien similar. Se
identificarán cuando menos tres bienes que presenten
características y condiciones iguales o parecidas a las del bien
valuado. Se especificarán claramente los factores de homologación
que, en su caso, se vayan a utilizar. Su utilización se deberá
justificar y el método se describirá dentro del avalúo.
I.2. Enfoque de Costo o de Reposición.
Este enfoque establece que el valor de un bien es comparable al
costo de reposición o reproducción de uno nuevo igualmente deseable
y con utilidad semejante a aquél que se valúa. Se deberá tomar en
consideración la pérdida de valor debido a deterioro físico (edad y
estado de conservación), obsolescencia económica, funcional y
tecnológica, para cada tipo de bien apreciado, de acuerdo con sus
características.
I.3. Enfoque de Ingresos.
Este enfoque estima valores con relación al valor presente de los
beneficios futuros derivados del bien y es generalmente medido a
través de la capitalización de un nivel específico de ingresos. Se
deberá considerar, debidamente fundamentada y soportada, la tasa de
capitalización utilizada. Para tales efectos, el Superintendente
establecerá los parámetros y criterios para la determinación de la
tasa de capitalización.
Para la valuación de los bienes, principalmente se deberán
considerar la renta o los ingresos que generaría la maquinaria y
equipo y no los aplicables al negocio en general, ya que éstos
involucran otros bienes e intangibles necesarios para el
funcionamiento del negocio o empresa. Este enfoque sólo será
aplicable cuando estén claramente identificados en forma separada
los ingresos del bien.
II. CRITERIOS GENERALES
II.1. El avalúo deberá contener, claramente y por separado, el
objeto y el propósito.
II.2. El valor del bien se estimará con independencia del propósito
para el cual se requiere el avalúo.
II.3. El análisis de valor bajo el enfoque de ingresos, deberá
estar basado en parámetros de mercado, tomando en consideración la
tasa de capitalización, su tipo y, en su caso, la zona geográfica
de ubicación.
II.4. El avalúo se deberá acompañar, en su caso, de fotocopia de
planos, diagramas, croquis debidamente acotados, y fotografías de
las partes más representativas del bien valuado.
II.5. Los bienes a valuar deberán ser físicamente
identificables.
III. REQUERIMIENTOS MÍNIMOS
El informe de avalúo, deberá presentarse de conformidad al
contenido y al orden aquí establecido. Si el acápite que se está
resolviendo no aplica, así debe reflejarse en dicho informe.
III.1. Información General.
III.1.1. Solicitante: Se deberá indicar el nombre de la institución
financiera que requiere el servicio.
III.1.2. Valuador: Se deberá indicar su nombre y NIPEV.
III.1.3. Fecha del avalúo: Deberá corresponder a la fecha en que se
hizo la última visita de inspección al bien.
III.1.4. Maquinaria y equipo que se valúa: Se deberá indicar el
tipo de bien valuado.
III.1.5. Propietario del bien: Deberá indicarse el nombre de la
persona natural o jurídica que esté referida en la escritura
pública o en la factura respectiva.
Si existe alguna limitante en la verificación de la propiedad del
bien analizado, se consignará en el avalúo.
III.1.6. Objeto del avalúo: Es el tipo de valor que será concluido
(entre otros, valor de mercado, realización, reposición y de
capitalización de rentas). Este tipo de valor deberá estar en
función de los bienes a valuar, de la especialidad valuatoria y del
propósito del avalúo.
III.1.7. Propósito del avalúo: Es el fin para el cual se solicitó
el servicio de avalúo. Es decir, el uso que se le dará al informe
de avalúo, entre otros: otorgamiento de crédito, reestructuración
de crédito, actualización del valor de bienes en uso o de bienes
adjudicados a la institución financiera.
El valor del bien se deberá obtener con independencia del propósito
para el cual se requiere el avalúo.
III.2. Obtención de información.
III.2.1. Inventario: Se deberá hacer por separado por cada uno de
los bienes cuando no exista relación directa con una línea de
producción. En caso contrario, se deberá hacer en una sola partida,
describiendo cada uno de los bienes principales y la unidad mínima
indivisible.
Tratándose de mobiliario y equipo de oficina, el inventario se
podrá hacer por lote o individualmente, dependiendo de las
necesidades del avalúo.
Otros rubros que forman parte de la maquinaria y equipo y que
también se podrán agrupar por lote son, entre otros: Red de fuerza
eléctrica, red de tuberías y accesorios para agua, vapor, aire y
gas, red de sistema contra incendio, subestación eléctrica.
III.2.2. Registro de entrevista con el responsable de los bienes y,
en su caso, guía técnico: Los principales conceptos que se deberán
solicitar para el inventario físico son, según corresponda, entre
otros: Descripción,
nombre genérico, marca, modelo o tipo, número de serie, fecha de
puesta en marcha, función del equipo, situación actual, capacidad
aprovechada, planta, departamento, edificio, piso, clave, valor de
factura, país de procedencia, moneda de adquisición, edad, vida
útil, precio de adquisición, fecha de adquisición.
III.3. Inspección física.
III.3.1. Análisis individual por bien: Se deberán identificar los
bienes clara y precisamente, analizando cada una de las partes que
aumenten o deprecien su valor.
Los bienes valuados se deberán describir de manera que se distingan
de cualquier otro bien similar. La información a levantar y
posteriormente a reportar deberá ser, entre otra: Descripción,
nombre genérico, marca, modelo o tipo y número de serie, país de
origen, fecha de fabricación, año de adquisición, , función del
equipo, situación actual, características principales, equipo, en
su caso, generales.
Se deberá realizar una inspección detallada y verificar el
funcionamiento de los bienes, con el objeto de estimar su estado de
conservación, para así determinar los factores de
.depreciación.
III.3.2. Entrevista con el responsable de mantenimiento: Se deberán
revisar junto con el responsable asignado, las políticas de
mantenimiento de los bienes, identificando si existen bitácoras o
no, así como investigando sobre los programas o métodos de
mantenimiento empleados, tales como: planes, turnos de máquinas,
tiempo de trabajo real, mantenimiento correctivo y preventivo,
equipo de fabricación local o hecho bajo diseño único.
III.3.3. Identificación de bienes con alto grado de obsolescencia:
Se deberán identificar aquellos bienes que representen un riesgo
económico importante, considerando a aquellos que ya no se
fabriquen, de los que
no se consigan refacciones, y de los que su vida útil remanente sea
muy corta.
III.3.4. Registro fotográfico: Se deberán incluir fotografías de
los bienes relevantes tomadas durante la visita de inspección, las
cuales deberán referenciarse. Asimismo, se deberá incluir una toma
representativa del bien y, en su caso, de su localización.
III.4. Casos Especiales.
III.4.1. Maquinaria y equipo de fabricación local o reconstruida:
Se deberá especificar cuando los bienes no sean de marca y hayan
sido diseñados y construidos o reconstruidos especialmente para
desempeñar una función específica del proceso productivo de la
empresa. En estos casos se deberán identificar, entre otros, los
siguientes factores: Capacidad de producción, tipo de controles y
características eléctricas o de combustible, sistema de
transmisión, herramientas, dimensiones, tipo de funcionamiento,
sistema de lubricación y enfriamiento, capacidad de motores. El
análisis para estimar el valor de reposición nuevo se podrá hacer
con base en los registros contables de la empresa.
En estos casos se podrá calcular el costo de reproducción y a
partir de él aplicar la depreciación correspondiente. También
podrían obtenerse valores de equipos similares en capacidad y
aplicar el principio de sustitución. Esto se deberá justificar y el
método se deberá explicar dentro del avalúo.
III.4.2. Maquinaria y equipo descontinuado, sin cotización o bien
sin especificaciones técnicas: En estos casos se deberán
identificar, entre otros, los siguientes factores: Capacidad de
producción, número de serie, tipo de controles y características
eléctricas o de combustible, sistema de transmisión, herramientas,
dimensiones, tipo de funcionamiento, sistema de lubricación y
enfriamiento, capacidad de motores. Para obtener el valor del bien
podrá utilizarse el mismo procedimiento señalado en el numeral
anterior.
III.5. Fuentes de información para obtener valores.
Se deberá accesar a fuentes de información internas o externas
actualizadas que permitan opiniones de valor válidas y soportadas.
Entre otras fuentes, están los catálogos, directorios, bases de
datos, manuales de especificaciones, listas y guías de precios,
vendedores de maquinaria y equipo nuevo y usado, exposiciones,
subastadores, investigaciones de mercado, criterios de valuación o
todos aquellos conceptos que incidan en el valor del bien.
III.5.1. Valor de Mercado: Se deberán identificar un mínimo de tres
bienes que hayan sido vendidos u ofertados recientemente y que sean
iguales o similares al bien valuado. Se deberán, en su caso,
distinguir las características que hagan diferentes entre sí al
bien valuado de los comparables, así como efectuar la homologación
y ajustes correspondientes.
El procedimiento utilizado para la estimación del valor de un bien
a través del enfoque de mercado, deberá estar justificado y
descrito de manera clara dentro del avalúo.
Cuando no exista información de ofertas o ventas recientes, se
deberán hacer relaciones basadas en las cotizaciones de los
vendedores de equipo usado para bienes comparables, subastas,
ventas públicas o privadas.
Se deberán presentar, en su caso, las referencias de mercado
utilizadas para la estimación del valor con su correspondiente
tabla de homologación e indicar los factores de ajuste a seguir
para hacer comparables las investigaciones de mercado.
III.5. 2. Valor de Realización:
Se entiende por valor de realización, el valor neto que la
institución financiera espera recuperar como consecuencia de la
eventual venta del bien, en la situación cómo y dónde esté. Por
tanto, este valor es el resultado de restarle al valor de mercado,
los castigos y cargos por concepto de tributos en las ventas,
comisiones, fletes, mermas, etc.
III.5.3. Valor de Reposición: Se deberá obtener el valor de
reposición nuevo, a través de la cotización de un bien nuevo con la
utilidad más cercana al valuado. En algunos casos, en función de
las características del bien, es necesario determinar el valor de
reproducción nuevo, en donde se deberá obtener el costo de
producción o construcción de un bien igual al valuado.
Con la información relevante del bien registrada durante la visita
de inspección, para la cotización de uno nuevo se deberán observar,
entre otros:
III.5.3.1. Si el bien se encuentra en el mercado actual, se deberá
cotizar el mismo modelo nuevo con el fabricante o con algún
distribuidor.
III.5.3.2. Si el bien ya no se fabrica, se deberá cotizar el modelo
sustituto del mismo fabricante.
III.5.3.3. Si la empresa fabricante ya no existe, se deberá cotizar
un bien de otra empresa con las mismas características o muy
similares.
Para obtener el valor de reposición se podrán considerar los gastos
derivados de la instalación y puesta en marcha del equipo. Estos
gastos podrán ser, entre otros: Fletes y seguros, empaque y
embalaje, instalación, ensamble y pruebas de funcionamiento, mano
de obra, materiales de instalación y gastos de importación. Para
estimar este valor, se le deberá restar al bien la depreciación
aplicada en su caso por edad y estado de conservación.
III.5.4. Valor de capitalización de rentas (Enfoque de Ingresos)
Método tradicional: Se deberán obtener los ingresos netos anuales
que produce o puede producir un bien y una tasa de capitalización
acorde con el riesgo proyecto.
Se deberá tomar en cuenta la renta real o renta efectiva o, en su
caso, la renta estimada de mercado.
Se deberán considerar, entre otras, las siguientes
deducciones:
Gastos generales.
Gastos de conservación y mantenimiento.
Consumo de electricidad o cualquier otro energético.
Seguros.
Se deberá aplicar la tasa de capitalización que corresponda de
acuerdo con el riesgo proyecto. Se deberá justificar y documentar
el procedimiento empleado.
En el caso de que se aplique cualquier otro método distinto al de
capitalización de rentas para la estimación del valor de un bien a
través del enfoque de ingresos, su utilización se deberá justificar
y el método se deberá describir dentro del avalúo.
III.5.5. Resumen de valores. Los valores obtenidos mediante los
diferentes enfoques, en su caso, se deberán presentar
invariablemente en el siguiente orden: 1) Valor de Mercado, 2)
Valor de Realización, 3) Valor de Reposición y 4) Valor de
Capitalización de Renta.
III.6. Certificación. El Informe deberá ser firmado, sellado y
rubricado por el perito valuador.
ANEXO No. 7
ENFOQUES, CRITERIOS GENERALES Y REQUERIMIENTOS MÍNIMOS QUE DEBE
CONTENER EL INFORME DE AVALÚOS AGROPECUARIOS
I. ENFOQUES DE VALUACIÓN
El bien deberá ser analizado mediante los enfoques de costo, de
ingresos y de mercado, considerando en su aplicación, aquéllos
factores o condiciones particulares que influyan o puedan influir
significativamente en los valores, razonando y ponderando los
resultados de la valuación por los enfoques utilizados en función
de las características, condición y vocación del bien.
En el evento que por alguna circunstancia plenamente fundamentada,
algún enfoque de valuación no pudiese aplicarse, este hecho deberá
indicarse en el avalúo, ya sea en las limitaciones al propio avalúo
o bien, en las declaraciones al mismo.
1.1. Enfoque de Mercado. Este enfoque supone que un comprador bien
informado no pagará por un bien más del precio de compra de otro
bien similar. Se identificarán cuando menos tres bienes que
presenten características y condiciones iguales o parecidas a la
del bien valuado en la zona de ubicación del bien o en una zona
similar y se especificarán claramente los factores de homologación
que, en su caso, se vayan a utilizar, tanto para terrenos, como
para construcciones y maquinaria y equipo. Su utilización se deberá
justificar y el método se describirá dentro del avalúo.
1.2. Enfoque de Costo o de Reposición. Este enfoque establece que
el valor de un bien es comparable al costo de reposición o
reproducción de uno nuevo igualmente deseable y con utilidad o
funcionalidad semejante a aquél que se valúa. Se deberá tomar en
consideración lo siguiente:
I.2.1.Terreno: Se deberá valuar como si estuviera baldío, según sus
características físicas, de uso y de servicios.
I.2.2. Construcciones: Se estimará el valor de reposición o de
reproducción nuevo de las construcciones, tomando en cuenta sus
características físicas.
I.2.3. Equipos, instalaciones especiales, elementos accesorios y
obras complementarias: Se estimará el valor de reposición o
reproducción nuevo de éstos, siempre que formen parte integral del
inmueble, tomando en cuenta sus características físicas.
I.2.4. Depreciación: Se estimará la pérdida de valor debido a
deterioro físico por edad y estado de conservación, para cada tipo
de construcción apreciado y, en su caso, la obsolescencia
económica, funcional y tecnológica del bien, de acuerdo con sus
características particulares.
Para la maquinaria y el equipo agropecuario, este enfoque establece
que el valor de un bien es comparable al costo de reposición o
reproducción de uno nuevo igualmente deseable y con utilidad
semejante a aquél que se valúa. Se deberá tomar en consideración la
pérdida de valor debido a deterioro físico (edad y estado de
conservación), obsolescencia económica, funcional y tecnológica,
para cada tipo de bien apreciado, de acuerdo con sus
características.
I.3. Enfoque de Ingresos.
Este enfoque estima valores con relación al valor presente de los
beneficios futuros derivados del bien y es generalmente medido a
través de la capitalización de un nivel específico de ingresos. Se
deberán considerar, debidamente fundamentados y soportados, la tasa
de capitalización utilizada, así como, entre otros: la
redituabilidad de la tierra y para las construcciones la renta real
o renta estimada, y para la maquinaria y equipo, impuestos o
derechos, suministro de servicios, gastos generales. Para tales
efectos, el Superintendente establecerá los parámetros y criterios
para la determinación de la tasa de capitalización.
La estimación de la renta deberá hacerse en forma unitaria, para
cada tipo de bien apreciado o, en su caso, por unidad rentable,
debiendo estar sustentado en una investigación de mercado de rentas
de bienes comparables.
II. CRITERIOS GENERALES
II.1. El avalúo deberá contener, claramente y por separado, el
objeto y el propósito.
II.2. El valor del bien se estimará con independencia del propósito
para el cual se requiere el avalúo.
II.3. En el avalúo agropecuario, para las construcciones y la
maquinaria y equipo, la institución financiera deberá cerciorarse
que la competencia del valuador asignado sea suficiente y, en su
caso, deberá dar el apoyo necesario para que el valuador se auxilie
de especialistas en las áreas respectivas.
II.4. En el avalúo agropecuario, el análisis de valor bajo el
enfoque de ingresos, deberá estar basado en parámetros de mercado,
tomando en consideración su tipo y la zona geográfica de
ubicación.
II.5. La obra en proceso no se deberá incluir en el avalúo a menos
que la etapa de avance de obra sea identificable y
delimitable.
II.6. Para estimar el valor de terreno cuyo uso de suelo no está
aún definido se deberá realizar un análisis de las condiciones
físicas, de la vocación y de los servicios del terreno, antes de
establecer las bases que permitan realizar una estimación de valor
confiable.
II.7. En la elaboración de avalúo de tierras que contengan
inmuebles que formen parte de una planta agroindustrial, para
analizar, en su caso, la depreciación aplicable en la estimación de
valores del bien, se deberá considerar la importancia de la
interrelación física entre inmueble y maquinaria.
II.8. Los bienes a valuar deberán ser físicamente
identificables.
II.9. Se deberá indicar la información relativa a las áreas
agrícolas dedicadas a cultivos anuales y cultivos perennes, o con
potencial en estas actividades.
II.10. Se deberán indicar las características básicas de la
actividad que se desarrolla en el terreno, así como el tipo de
construcciones e instalaciones acordes con la misma.
II.11. Se deberán describir, entre otros, las superficies arboladas
totales de recursos forestales, las superficies con permiso de
aprovechamiento forestal maderable, el programa de manejo
autorizado para el aprovechamiento de dichos recursos, el programa
de reforestación, la descripción de las construcciones auxiliares y
los caminos de acceso.
II.12. Se deberá presentar la evidencia o, en su caso, elementos de
juicio que permitan sustentar que un predio rústico es de
transición con influencia urbana o de otro uso diferente, así como
la justificación del valor que se concluya en el avalúo. Las
características del predio, servicios o influencias urbanas, que
supuestamente lo hacen de transición, se deben argumentar
satisfactoriamente. Se deberá señalar conforme a lo observado lo
siguiente: Descripción del terreno en transición, ubicación con
respecto al núcleo urbano, descripción del equipamiento urbano en
la zona, clasificación de la misma, uso actual del suelo, tendencia
del crecimiento urbano y densidad de población, intensidad de
construcción, nivel socioeconómico, tamaño promedio apreciado de
los lotes circundantes y restricciones para la zona.
II.13. El avalúo se deberá acompañar de croquis de localización,
fotocopia de planos, diagramas o, en su caso, referencias del
documento que sirvió de base para la determinación de la
superficie, así como, en su caso, de fotografías exteriores e
interiores de las partes más representativas del bien.
III. REQUERIMIENTOS MÍNIMOS
El informe de avalúo, deberá presentarse de conformidad al
contenido y al orden aquí establecido. Si el acápite que se está
resolviendo no aplica, así debe reflejarse en dicho informe.
III.1. Información General.
III.1.1. Solicitante: Se deberá indicar el nombre de la institución
financiera que requiere el servicio.
III.1.2. Valuador: Se deberá indicar su nombre y NIPEV.
III.1.3. Fecha del avalúo: Deberá corresponder a la fecha en que se
hizo la última visita de inspección al bien.
III.1.4. Bien que se valúa: Se deberá indicar el tipo de bien
valuado.
III.1.5. Régimen de propiedad: Se deberá indicar si es privada
(individual o en condominio), pública o de cualquier otra
naturaleza. Deberá también incluirse, entre otros, los datos
generales de la escritura pública (número y fecha de la escritura,
notario autorizante y datos registrales), así como los datos
catastrales cuando los hubiere.
III.1.6. Propietario del bien: Deberá indicarse el nombre de la
persona natural o jurídica que esté referida en la escritura
pública o en el título de propiedad correspondiente. En caso de
existir varios dueños, revelar el nombre de cada uno de
estos.
Si existe alguna limitante en la verificación de la propiedad del
bien analizado, se consignará en el avalúo.
III.1.7. Objeto del avalúo: Es el tipo de valor que será concluido
(entre otros, valor de mercado, realización, reposición y de
capitalización de rentas). Este tipo de valor deberá estar en
función de los bienes a valuar, de la especialidad valuatoria y del
propósito del avalúo.
III.1.8. Propósito del avalúo: Es el fin para el cual se solicitó
el servicio de avalúo. Es decir, el uso que se le dará al reporte
del avalúo, entre otros: otorgamiento de crédito, reestructuración
de crédito, actualización de valor de bienes en uso o de bienes
adjudicación a la institución financiera.
El valor del bien se deberá obtener con independencia del propósito
para el cual se requiere el avalúo.
III.2. Información del Terreno.
III.2.1. Datos de la región. Se deberá presentar información
general de la región en que está localizado el bien que se
valúa.
III.2.1.1. Ubicación y características de la región: Se deberá
indicar el nombre y la ubicación de la zona, las características
productivas genéricas que identifican la región, y de ser posible
la longitud y la latitud del lugar.
III.2.1.2. Clasificación del sistema natural: Se deberá indicar el
número y nombre de la estación meteorológica o fuente de donde se
obtiene la información, entre otros: Región fisiográfica, altitud,
tipo de clima, temperatura media anual, máxima y mínima, régimen
pluvial.
III.2.1.3. Actividad agropecuaria de la región: Se deberá indicar
la principal actividad agropecuaria que caracteriza a la región,
así como la tecnología utilizada en la misma.
III.2.1.4. Restricciones de la región: Se deberá indicar cuando la
región o parte de la misma esté restringida por algún factor físico
u ordenamiento legal que influya en las actividades productivas y
por ende, en el valor del bien.
III.2.2. Datos del Predio.
III.2.2.1. Macrolocalización: Se deberá incluir el croquis de la
región fisiográfica o del municipio, relacionando el predio con una
población urbana de importancia, incluyendo las principales vías de
comunicación de la región y de acceso al predio.
III.2.2.2. Croquis del predio: Se deberá incluir el croquis general
del predio, en donde se señalen, en la medida de lo posible,
linderos y colindancias. Cuando existan construcciones, se deberán
describir los diferentes usos, distribución de terrenos de cultivo
y principales construcciones e instalaciones, así como las
plantaciones.
III.2.2.3. Acceso al predio: Se deberá indicar el tipo e
importancia de las vías de comunicación y de acceso al
predio.
III.2.2.4. Servicios públicos y, en su caso equipamiento urbano: Se
deberán indicar aquéllos que ejerzan alguna influencia sobre el
predio en estudio.
III.2.2.5. Linderos y colindancias: Se deberán incluir datos de
orientación, medidas y colindancias, referenciando la fuente.
III.2.2.6. Superficie total del predio: Se deberá indicar la
superficie total del predio según la escritura u otro instrumento
que respalde la misma.
III.2.2.7. Características del suelo: Se deberán indicar las
características del suelo, mismas que se podrán obtener por
observación directa en campo, apoyando estos datos en bibliografía
específica, la cual deberá ser citada; o bien, se podrá soportar en
investigación con vecinos de la zona, análisis y reportes técnicos.
Entre otros se deberán obtener: Color, textura, profundidad de la
capa arable, profundidad del manto freático, pedregocidad,
topografía, pendiente, permeabilidad y drenaje, salinidad y
erosión.
III.2.2.8. Características hidrológicas: Se deberán indicar la
fuente de abastecimiento de agua y, en su caso, el sistema de
aprovechamiento que se utiliza.
III.2.2.9. Situación jurídica: Se deberán señalar aquellos aspectos
jurídicos relacionados con el predio, realizando un análisis de los
documentos oficiales que amparan la propiedad del predio y el uso
del recurso agua. Entre otros, se deberán incluir: Escrituras,
permisos y concesiones, ordenamiento ecológico y
servidumbres.
III.3. Construcciones.
Las construcciones deben ser adecuadas y necesarias para el
desarrollo de la actividad que se realiza. Las construcciones con
uso diferente al giro principal, como pudieran ser casas
residenciales dentro del predio, cascos de haciendas u otros, se
deberán analizar en función de la actividad preponderante y las
características del bien y de la zona.
III.4. Maquinaria y Equipo.
La maquinaria y el equipo deben ser adecuados y necesarios para el
desarrollo de la actividad que se realiza. Aquéllos con uso
diferente al giro principal se deberán analizar en función de la
actividad preponderante y las características del bien y de la
zona.
III.5. Otros Conceptos.
III.5.1. Inspección física.
III.5.1.1. Terrenos agropecuarios: Se deberán identificar clara y
precisamente los terrenos analizando cada una de las
características que aumenten o deprecien su valor.
Se deberán incluir fotografías de las características más
representativas, tomadas durante la visita de inspección, las
cuales deberán referenciarse. Deberá incluirse un plano del terreno
con sus medidas y linderos físicamente constatados.
III.5.1.2. Construcciones: Para los avalúos que comprendan
construcciones, se deberá identificar el inmueble clara y
precisamente, analizando cada una de las partes que le agregan o
deducen valor.
Se deberá realizar una inspección detallada con el objeto de
estimar su estado de conservación, para así determinar los factores
de depreciación. Asimismo, se deberán revisar junto con el
responsable asignado, en su caso, los programas o métodos de
mantenimiento del inmueble, identificando si existen bitácoras de
mantenimiento correctivo, preventivo y predictivo.
Finalmente, se deberán incorporar fotografías interiores y
exteriores de las partes más representativas del inmueble, las
cuales deberán referenciarse.
III.5.1.3. Maquinaria y equipo: Para los avalúos que comprendan
maquinaria y equipo se deberá aplicar en lo conducente, lo señalado
en el Anexo No. 6 de la presente Norma.
III. 5.1.4 Cultivos Existentes: Se deberán valorar los cultivos que
tenga el bien inmueble, sean estos permanentes o anuales.
III.6. Fuentes de información para obtener valores.
Se deberá accesar a fuentes de información actualizadas internas o
externas que permitan opiniones de valor válidas y soportadas.
Entre otras fuentes, están los catálogos, directorios, bases de
datos, manuales de especificaciones, listas y guías de precios,
vendedores de maquinaria y equipo nuevo y usado, exposiciones,
subastadores, investigaciones de mercado, criterios de valuación o
todos aquellos conceptos que incidan en el valor del bien.
III.7. Obtención de valores.
III.7.1. Valor de Mercado:
Se deberán identificar un mínimo de tres bienes que hayan sido
vendidos u ofertados recientemente y que sean iguales o similares
al bien valuado. Se deberán, en su caso, distinguir las
características que hagan diferentes entre sí al bien valuado de
los comparables, así como efectuar la homologación y ajustes
correspondientes.
El procedimiento utilizado para la estimación del valor de un bien
a través del enfoque de realización o de mercado, deberá estar
justificado y descrito de manera clara dentro del avalúo.
III.7. 2. Valor de Realización:
Se entiende por valor de realización, el valor neto que la
institución financiera espera recuperar como consecuencia de la
eventual venta del bien, en la situación cómo y dónde esté. Por
tanto, este valor es el resultado de restarle al valor de mercado,
los castigos y cargos por concepto de tributos en las ventas,
comisiones, fletes, mermas, etc.
III.7.3. Valor de Reposición:
La aplicación del método físico supone la suma del costo de los
factores necesarios para reponer o reproducir un bien agropecuario
como una aproximación a su valor. Al igual que en el enfoque de
realización o de mercado, el predio se divide para su análisis en:
Terreno y construcciones, instalaciones especiales y, en su caso,
maquinaria y equipo. En este método se agrega el concepto de otros
bienes distintos a la tierra.
III.7.3.1. Terreno: La aplicación del método físico a los terrenos,
se basa en la información del enfoque de mercado.
III.7.3.2. Construcciones, Instalaciones especiales, elementos
accesorios y obras complementarias de las construcciones: Se
aplicará la misma metodología de valorización utilizada para el
avalúo de bienes inmuebles.
III.7.3.3. Maquinaria y equipo: Se deberá aplicar, en lo
conducente, la misma metodología de valorización utilizada para el
avalúo de maquinaria y equipo.
Para estimar este valor, se le deberá restar al bien la
depreciación aplicada en su caso por edad y estado de
conservación.
III.7.4. Valor de capitalización de rentas (Enfoque de
Ingresos)
Para la estimación del valor de capitalización de rentas existen,
entre otros, los siguientes métodos: Análisis de rentas directas:
Se deberá estimar un valor del predio o inmueble a partir de la
capitalización del ingreso del mismo derivado de su renta.
Análisis de productividad: Se deberá obtener el ingreso total anual
que produce un predio o inmueble y deducir a éste, todos los pagos
a los factores que participan en la producción, excepto el concepto
tierra o inmueble, que es el valor que se estima. El ingreso total
anual que genera un bien o inmueble se puede descomponer en todos
los factores que participan en la producción. Se deberá definir la
línea de producción típica del terreno en la región; estimar el
ingreso total que puede producir una hectárea de tierra en esa
línea de producción; estimar los costos totales de producción;
deducir estos al ingreso total, para llegar a un valor de la renta
por hectárea; determinar una tasa de capitalización; y capitalizar
el ingreso neto en un valor indicativo. Lo anterior se deberá
justificar de manera clara dentro del avalúo.
Al aplicar el método de rentas directas, la estimación de la renta
bruta deberá tomar en cuenta, en su caso, los ciclos de
producción.
III.7.5. Resumen de valores.
Los valores obtenidos mediante los diferentes enfoques, en su caso,
se deberán presentar invariablemente en el siguiente orden: 1)
Valor de Mercado, 2) Valor de Realización, 3) Valor de Reposición y
4) Valor de Capitalización de Renta.
III.8. Certificación.
El Informe deberá ser firmado, sellado y rubricado por el perito
valuador.
ANEXO No. 8
FORMATO DE CERTIFICADO DE INSCRIPCIÓN EN EL REPEV
Registro de Peritos Valuadores
(REPEV)
Certificado de Inscripción
En cumplimiento del artículo 9 de la Norma sobre Peritos Valuadores
que presten servicios a las Instituciones del Sistema Financiero,
el suscrito Superintendente certifica que la persona natural /
jurídica siguiente: __________, prestará los servicios de valuación
en (Indicar el centro de trabajo en donde laborará en caso de ser
persona jurídica) Ha sido inscrito en el Registro de Peritos
Valuadores (REPEV)
con el núm NIPEV000
En la (s) siguiente(s) especialidad (es) de valuación:
_____________ , _________________, _________________. Este
certificado estará vigente hasta el día / mes / año. Managua, __ de
___ del ____
Superintendente de Bancos y de Otras Instituciones Financieras.-
(f) J. Rojas R. (f) V. Urcuyo V. (f) G. Pasos L. (f) Roberto
Solórzano Ch. (f) A. Cuadra G. (f) U. Cerna B. URIEL CERNA
BARQUERO, Secretario Consejo Directivo SIBOIF.
-
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