Normas Jurídicas
de Nicaragua
Materia: Municipal
Rango: Reglamentos
-
REGLAMENTO DE DESARROLLO URBANO
PARA EL ÁREA DEL MUNICIPIO DE MANAGUA
de 15 de abril de 1982
Publicado en La Gaceta No. 112 de 14 de mayo de 1982.
Titulo I.
Disposiciones Generales
Artículo 1.-El presente Reglamento tiene por objeto
establecer normas y procedimientos para el diseño y realización de
desarrollos urbanos acordes a las necesidades de la población y
dirigidas a lograr él optimo aprovechamiento de las obras.
Artículo 2.-El presente Reglamento es aplicable a todo
desarrollo urbano que. se lleve a cabo en el área del
municipio.
Artículo 3.-Todo desarrollo urbano debe ceñirse al Plan
Regulador del Desarrollo Urbano del Area, del Municipio de Managua
y a otros reglamentos, códigos y normas que. le sean
aplicables.
Artículo 4.-Todo desarrollo urbano se puede dar según los
usos especificados en el Reglamento de Zonificación y Uso del Suelo
para el área del municipio de Managua.
Artículo 5.-Se pueden aplicar las normas de Dimensionamiento
de viviendas del Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos, en
todo desarrollo urbano que cumpla lo siguiente:
1. Sean proyectos de vivienda;
2. Sean proyectos realizados por el estado;
3. Estén ubicados en Zona de vivienda de Densidad Media (V2);
4. Proporcionen una vivienda mínima construida;
5. Presente constancia de factibilidad de los servicios públicos de
parte del Instituto Nicaragüense de Acueductos y alcantarillados
(INAA).
Artículo 6.-Para los efectos del presente Reglamento se
entiende por:
1. Area comunal: Es la porción de la tierra de una urbanización y
proyecto de propiedad horizontal que incluye el equipamiento
comunitario;
2. Area de viabilidad: Es parte de la infraestructura que se
relaciona a la circulación peatonal y vehicular e incluye
generalmente otras infraestructuras;
3. Area del municipio de Managua: Es la indicada en el plano Zn-01
del Reglamento de Zonificación y Uso del Suelo para el Area del
Municipio de Managua y se subdivide en Area Urbana y Area Urbana
Regional;
4. Area Desarrollada: Es la superficie del terreno que corresponde
a desarrollados urbanos aprobados. También se considera como área
desarrollada todo asentamiento existente de la ciudad que
adoleciendo de aprobación, cuenta con acceso de dominio publico,
agua potable, luz eléctrica drenaje sanitario;
5. Area libre: Es la superficie del terreno d un proyecto de
propiedad horizontal que. incluye espacios abiertos tales como
arborización, grama y senderos peatonales. El área libre esta
regulada por el F.O.S.;
6. Area Urbana: Es la extensión territorial debidamente limitada en
le Plano de Limites y Areas Urbanas (Zn-01), en donde se realizan
una serie de actividades ligadas a la producción, consumo,
intercambio y gestión estatal, tendientes a lograr el bienestar
económico y social de la población que reside, trabaja o mantiene
relaciones con la ciudad de Managua;
7. Area Urbana Regional: Es la extensión territorial debidamente
limitada en el plano de Zonificación y Uso del Suelo del Area
Urbana Regional (Zn-01), que. presenta predominantemente
características rurales con influencia urbana, tanta por el uso del
Suelo, como por la s formas de producción económica y en donde
existen o deberían existir servicios públicos en beneficio del
conglomerado humano que. ahí vive.
8. Constancia de Desmembramiento: Es la autorización extendida por
él Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos para la
segregación de lotes dentro de un área desarrollada, con propósitos
de inscripción registral en los casos de transferencia de dominio o
constitutivos de gravámenes;
9. Desarrollo Urbano: Es un conjunto de obras de infraestructuras y
edificación que. tienen por objeto cambiar y mejorar el medio
ambiente. Se subdivide en: Urbanización, fraccionamiento urbano,
proyecto de propiedad horizontal y renovación urbana;
10. Desarrollo Urbano de Tipo Progresivo: Son los proyectos
desarrollados por el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos
dotados inicialmente de puestos públicos de agua potable, lote y
atrasado vial; y cuyas obras de infraestructura restantes están
previstas a instalar gradual y posteriormente;
11. Equipamiento: Es el conjunto de obras y edificios para
satisfacer las necesidades de la comunidad en el ámbito de unidades
residenciales y vecinales.
Según la tipología, se subdivide en:
1. Equipamiento Social:
-Educación
-Salud
-Bienestar social
-Actividades Comunales
-Recreación
-Deportes
2. Equipamiento Diversos:
-Policía
-Comunicación
-Culto
-Comercio
-Servicios
Fraccionamiento Urbano: Es una urbanización que tiene diez (10)
lotes de acceso a una vía de dominio publico.
Cuando el fraccionamiento urbano tenga mas de diez lotes, se
considera como una urbanización. Se Subdivide en dos:
1. Fraccionamiento simple: cuando no requiere la apertura de nueva
vía de acceso.
2. Fraccionamiento compuesto: Cuando requiere la construcción de
nueva vía de acceso a los lotes resultantes.
3. Infraestructura: Son las redes de Drenaje y abastecimiento de
agua, energía eléctrica, telecomunicaciones y vías,
4. Lote: Es la superficie fraccionada y dimensional d un terreno
ubicados en sus rumbos topográficos, destinados a usos
varios,
Obras de Infraestructura: Son las obras que se realizan para
habilitar un terreno tales como, y sin limitarse a ellas:
movimiento de la tierra, terracería, compactación, pavimentación,
encentado, acera y otras facilidades e instalaciones tales como:
sistema de distribución de agua potable, alcantarillado sanitario y
pluvial, tanque séptico y pozo absorbente; distribución de energía
eléctrica y canalización telefónica;
Proyecto de Propiedad Horizontal: Es la construcción de edificios y
servicios públicos sujetos a laye reglamentaria del Régimen de la
Propiedad Horizontal del 8 de julio de 1971, publicada en La Gaceta
Diario Oficial #215 del 23 de septiembre de 1971. Se subdivide en
dos:
1. Proyecto de Propiedad Horizontal Indivisible: Todo el proyecto
esta sujeto a la ley del Régimen de la Propiedad Horizontal.
Proyecto de Propiedad Horizontal divisible: Sujeto a la ley del
Régimen de la Propiedad Horizontal en lo que concierne a los
edificios de vivienda colectiva y a las áreas libres
adyacentes.
Renovación Urbana: Es la acción y efecto de transformar, modificar,
reparara, reconstruir o mejorar una obra una obra de desarrollo
urbano existente.
Servicios Públicos: Es el conjunto de obras que incluye todas las
infraestructuras y los equipamientos;
Sub-centros de Barrios (C6): Son las áreas comunales destinadas a
satisfacer las necesidades de recreación, deportes, social, y
producción a nivel d barrio, con una población a entender entre
1200 a 1800 personas, con un radio de acción de 200,00 metros. Este
nivel poblacional corresponde a un Barrio de 200 a 300
viviendas;
Sub-Centros Residenciales (C5): Son las áreas comunales destinadas
a satisfacer las necesidades de educación, protección, culto,
comunicación, comercio, y servicio diario a nivel de grupo de
barrios, con una población a entender entre 3.000 a 4.800 personas,
con un radio de acción de 300,00 metros a 400,00 metros.
Este nivel poblacional corresponde a una Unidad Residencial de 500
a 800 viviendas y esta conformado por 2 o más Barrios;
Urbanización: Es la notificación de un terreno y la construcción de
infraestructura, equipamientos y otras edificaciones, con fines de
traslación de dominio;
Urbanizador: Es todo propietario o inversionista, persona privada
sea esta natural o jurídica, o publica, que. realiza un desarrollo
urbano.
Artículo 7.-Solamente se aprobaran desarrollos urbanos en
aquellos terrenos que. garanticen la seguridad de la población,
dando tratamiento especial a las áreas de riesgo sísmico y
susceptibles a inundaciones, derrumbes o aludes. Este tratamiento
especial será especifico en cada caso y tendera a minimizar los
riesgos mencionados.
Artículo 8.-Todos y cada uno de los lotes de un desarrollo
urbano deben tener acceso directo a una vía de dominio
publico.
Artículo 9.-Las áreas a donarse deben tener las obras de
infraestructura indicadas en la tabla de Servicios Públicos del
presente Reglamento.
Artículo 10.-Todo lote esquinero debe medir en uno de sus
linderos frontales la longitud de frente mínimo exigido mas la
diferencia entre el retiro frontal y retiro lateral de la
zona.
Título II.
Procedimientos
Capítulo I.
De la Urbanización
Acápite I.
De la aprobación del ante-proyecto
Artículo 11- El interesado en llevar a cabo una urbanización
debe presentar al Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos un
ante proyecto de la misma, con el objeto de que se analice en forma
general si se ajusta a las disposiciones legales y a la alineación
urbanística y técnicos del Plan Regulador del Desarrollo Urbano del
Area del Municipio de Managua y demás reglamentos, códigos y normas
que le sean aplicables.
Artículo 12.-La documentación que. debe acompañar al ante
proyecto, al ser presentado para su revisión, es la
siguiente:
A. Solicitud por escrito, indicando:
E. Nombre del dueño, datos e información del terreno: Inscripción
registral, numero catastral, área total de localización, linderos y
uso actual;
b. Nombre que se le dará a la urbanización, numero de lotes, uso y
carácter de la misma;
c. Servicios públicos de que será dotada y forma de proveerlo; de.
Inversión prevista y plazo en que. se pretende realizar la
urbanización.
B. Para persona privada natural o jurídica, titulo de propiedades
terreno a desarrollar debidamente inscrito y con su respectiva
certificación de libertada de gravamen.
C. Constancia extendidas por las instituciones gubernamentales
correspondientes de la factibilidad de conexión inmediatamente a
las redes de infraestructura que corresponde, según la tabla de
servicios Públicos de este Reglamento.
D. Información geológica del terreno a urbanizar, exceptuando el
caso de urbanizaciones localizadas según el mapa de Fallas en zonas
de riesgo sísmico sin evidencia(fondo Blanco) y que las viviendas
vayan a ser destruidas de madera o minifalda.
E. Memoria descriptiva del anteproyecto, conteniendo lo
siguiente:
a) Ubicación y localización del anteproyecto de urbanización con
respecto a la ciudad y al sector;
b) Exposición dl criterio de diseño en las soluciones propuestas,
en cuando al sistema vial, localización del área comunal,
notificación y uso propuesto del terreno.
a. Cualquier otra información que. se estime conducente para una
mejor interpretación del anteproyecto, a criterio del Ministerio de
Vivienda y Asentamientos Humanos.
Artículo 13.-A la documentación anterior se deben acompañar
dos juegos de planos del ante- proyecto con la firma autógrafa de
un profesional, responsable técnico del proyecto debidamente
inscripto en el registro profesional del Ministerio de Vivienda y
Asentamientos Humanos, conteniendo cada uno, lo siguiente:
A Plano de ubicación elaborado a escala 1:10.000 integrado a la
ciudad o al kilometraje de las carreteras, indicando a la vez los
desarrollos circunvecinos y su orientación, lo mismo que. el
equipamiento existente en un radio de setecientos metros
(700,00mts).
B. Plano con curvas de nivel. Geodésicas a un metro de intervalo en
escala 1:1000 presentando lo siguiente:
a) Acceso y trazado de vías con la sección transversal de las
mismas, a escala 1:100;
b. Subdivisión del terreno;
c. Localización del área comunal
d. Cuadro de superficies aproximadas: Total, mínima y máxima de
lotes, de vías, área comunal, y de fallas geológicas y cauces si
los hay, además de los correspondientes porcentajes.
Artículo 14.-La documentación presentada de conformidad con
los artículos anteriores será revisada por el Ministerio de
Vivienda y Asentamientos Humanos y encontrada satisfactoria de
acuerdo a reglamentos pertinentes, emitirá resolución aprobando
técnicamente el anteproyecto.
Artículo 15.-Esta resolución de aprobación técnica de
anteproyecto tiene vigencia hasta que no se haya modificado total
parcialmente el Plan Regulador del Desarrollo Urbano del Area del
Municipio de Managua.
Acápite II.
De la aprobación del proyecto
Artículo 16.-La solicitud de aprobación del proyecto debe
ser presentada por escrito, al Ministerio de Vivienda y
Asentamientos Humanos por el urbanizador, junto con el anteproyecto
técnicamente aprobado y la siguiente información contenida en dos
juegos de planos:
A. Ubicación del proyecto a escala 1:10000 integrándolo a la ciudad
o al kilometraje de las carreteras, indicando a la vez los
desarrollos circunvecinos y su orientación.
B. Información en escala 1:1000 con curvas de nivel geodésicas a un
metro de intervalo presentando: Poligonal exterior en coordenadas,
rumbos y distancias, referida a un punto estable y conocido,
indicando distancias al cerco o línea de propiedad; vías o cauces
existentes o previstos por los estudios del sistema vial drenaje
pluvial servidumbres y fallas geológicas si la hay, con datos
técnicos d ancho, largo, y profundidad en su caso.
C. Diseño de distribución de lotes con numeración y dimensiones de
cada uno, diseño conjunto del área comunal de acuerdo al programa
de necesidades y de áreas elaborado por el Ministerio de Vivienda y
Asentamientos Humanos, áreas de vías y cauces y cuadro de
áreas.
D. Descripción de la poligonal exterior, áreas publicadas a donarse
y sus cálculos correspondientes.
E. En su caso, diseño del alumbrado publico y sistema de
distribución eléctrica, red telefónica, agua potable,
alcantarillado sanitario y pluvial, en escala 1:1.000 con sus
memorias de calculo, las que deben ser revisadas técnicamente por
las entidades gubernamentales correspondientes.
F. Diseño geométrico de vías tanto en planta como en perfil a
escala 1:1.000 (horizontal), 1:100 (vertical) y secciones
transversales en escala 1: 100, indicando ubicación de las
infraestructura a instalarse.
G. En su caso, diseño de espesor de pavimento de acuerdo a la
jerarquía vial de la urbanización, con su correspondiente memoria
de calculo.
H. Estimado de costos de obras de infraestructura.
I. Cualquier otra información conducente que el Ministerio de
Vivienda y
J. Asentamientos Humanos Juzgue necesaria para una mejor
interpretación del proyecto.
Artículo 17.-El proyecto y los documentos directamente
relacionados con el mismo, deben llevar la firma autógrafa de un
profesional responsable técnico del proyecto debidamente inscrito
en el registro profesional del Ministerio de Vivienda y de
Asentamientos Humanos.
Artículo 18.-Revisado el proyecto y encontrado conforme, el
Ministerio de Vivienda y Asentamiento Humanos dictara resolución,
aprobando técnicamente el proyecto.
Acápite III.
Del otorgamiento de la garantía bancaria
Artículo 19.-El urbanizador, cuando se trate de persona
privada natural o jurídica, una vez obtenida la aprobación del
proyecto, queda obligado ante el Ministerio de Vivienda y
Asentamientos Humanos, a otorgar garantía bancaria
Que asegure las obras de infraestructura a que se refiere en el
Titulo III, Capitulo: I, II, III, de este reglamento, las que serán
realizadas dentro de plazo de tres anos que se contaran a partir
del otorgamiento de la garantía bancaria, tomándose como estimativa
el valor de las obras mas una tercera parte de ese valor. La
garantía bancaria debe calificarse de previo al Ministerio de
Vivienda y Asentamientos Humanos.
Artículo 20.-La garantía bancaria a que se refiere él
articulo, debe ser emitida por un banco del sistema financiero
nacional.
Artículo 21.-No pueden inscribirse en le Registro Publico de
la propiedad aquellos contratos que tengan por objeto la
transferencia de dominio o la constitución de algún gravamen sobre
los lotes que integren el proyecto, mientras se encuentre pendiente
la garantía bancaria para la realización de las obras de
infraestructura del referido proyecto, o parte del mismo. Para la
inscripción de cualquier titulo es necesaria la cancelación previa
de la garantía bancaria establecida a favor del Ministerio de
Vivienda Y asentamiento Humanos.
Artículo 22.-La garantía bancaria responde hasta la
conclusión de las obras de infraestructuras, pero si el valor de
estas en el transcurso de su realización sufre incremento
extraordinario por variaciones d precio en los materiales, mano de
obra, cambio oficial de la moneda, o cualquier otra circunstancia,
tal garantía bancaria no será cancelada aunque se hubiera invertido
el monto estimado y permanece en vigencia hasta la realización
total de las mismas. Tal disposición forma parte del instrumento en
que se garanticen las obligaciones establecidas en el presente
Reglamento.
Artículo 23.-Cuando se fialicen las obras de
infraestructuras antes del plazo señalado, el urbanizador puede
solicitar al Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos la
recepción de las mismas, con el fin de liberar la garantía
bancaria.
Acápite IV.
Del permiso de construcción
Artículo 24.-Para la obtención del permiso de construcción
el urbanizador debe presentar:
A. Los plano y documentos con la aprobación técnica del proyecto,
otorgada por el Ministerio de Vivienda y Asentamientos
Humanos.
B. Los planos firmados por el constructor debidamente inscrito en
la junta de Reconstrucción de Managua (tipo A), que realizara la
construcción de las obras.
C. Solamente para personas privadas, naturales, o jurídicas,
boletas de entero establecidas por la ley.
D. Garantía Bancaria según lo indicado en él titulo II, Capitulo I,
Acápite III de este Reglamento.
Artículo 25.-Recibido por el permiso de Construcción por el
urbanizador, este debe notificar por escrito al Ministerio de
Vivienda y Asentamiento Humanos la fecha en que dará inicio a la
construcción de las obras de infraestructura.
Artículo 26.-El Ministerio de Vivienda y Asentamientos
Humanos Al recibir la notificación del inicio de construcción de
obras de infraestructura, coordinara con las entidades
gubernamentales correspondientes, previo aviso a estas, la
supervisión de las mismas.
Artículo 27.-Otorgado el Permiso de Construcción, tanto los
planos como las memorias y las especificaciones aprobadas
técnicamente, no podrán ser modificadas sustancialmente, sin previa
autorización del Ministerio de Vivienda y Asentamientos
Humanos.
Cualquier tipo de modificación no sustancial efectuada durante la
realización de las obras, debe ser remitida al Ministerio de
Vivienda y Asentamientos Humanos a su finalización.
Acápite V.
De las donaciones
Artículo 28.-Otorgado el Permiso de Construcción, el
urbanizador debe donar a la junta de Reconstrucción de Managua,
ante notario nombrado por el Ministerio de Vivienda y Asentamientos
Humanos, la superficie de terreno de las futuras vías de la
urbanización y el sistema de drenaje pluvial.
Artículo 29.-Las donaciones a la Junta de Reconstrucción d
Managua, para áreas de viabilidad se deben hacer como sigue:
A. La donación en el sistema distribuidor primario de la ciudad
señalado en el reglamento del Sistema Vial para el Area del
Municipio de Managua, es de veinte seis metros (26,00mts), trece
metros (13,00mts), a cada lado de la línea de derecho de vía,
correspondientes a los marginales y aceras, quedando como área de
reserva la porción central complementaria del derecho de vía.
B. La donación en el sistema colector secundario de la ciudad, debe
ser total conforme el derecho de vía establecido en el Reglamento
del Sistema Vial para el Area del Municipio de Managua.
C. La donación en el sistema colector secundario, calles de
servicio, local, callejones vehiculares y vías peatonales
correspondientes a la jerarquía vial de una Urbanización, debe ser
total, conforme los derechos de vía probados.
Artículo 30.-Otras donaciones a realizarse son las
siguientes:
A. Al Instituto Nicaragüense de Acueductos y Alcantarillados
(INAA), sé
deben donar los sistemas de agua potable y alcantarillado
sanitario.
B. Al Instituto Nicaragüense de Energía (INE), se debe donar el
sistema de energía eléctrica.
C. A la Dirección General de Telecomunicaciones y Correos de
Nicaragua (TELCOR), se debe donar el sistema telefónico y los
buzones de correo en los casos de edificios de varios pisos.
D. Al Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (MINVAH), se
deben donar los porcentajes de terreno en concepto de área comunal,
especificados en la tabla de Servicios Públicos de este Reglamento,
los cuales son computados en base al área bruta del terreno a
desarrollar, la escala del proyecto y las densidades establecidas
en el Reglamento de Zonificación y el uso del Suelo para el Area
del Municipio de Managua.
Artículo 31.-Recibidas y aceptadas las obras de
infraestructura a satisfacción del Ministerio de Vivienda y
Asentamiento Humanos y de las entidades gubernamentales
correspondientes, se procederán a su respectiva donación, de
acuerdo al procedimiento que para tal fin existen en las entidades
antes dichas.
Acápite VI.
De la constancia de aprobación definitiva
Artículo 32.-Cumplidos los requisitos y presentada
constancia de las donaciones establecidas en el Título II, Capitulo
I, Acápite V, de este Reglamento, el Ministerio de Vivienda y
Asentamientos Humanos emitirá constancia aprobando definitivamente
en todos sus aspectos la urbanización.
Capítulo II.
De los fraccionamientos urbanos
Artículo 33.-Todo nuevo fraccionamiento urbano sobre un
terreno que haya sido objeto de fraccionamiento simple o compuesto
con anterioridad, es considerado como una urbanización, siempre que
pertenezca al mismo, dueño.
Acápite I.
Del fraccionamiento simple
Artículo 34.El urbanizador interesado en llevar a cabo un
fraccionamiento simple, debe presentar la documentación
siguiente:
A) Solicitud por escrito indicando el nombre del dueño, datos e
información del terreno (inscripción registral, numero catastral,
área total, , localización, linderos y uso actual), nombre que se
le dará al fraccionamiento simple, tipo y carácter del mismo,
numero de lotes.
B) Titulo de propiedad del terreno, debidamente inscrito y con su
respectiva certificación de libertada de gravamen, o autorización
de uso del Suelo extendida por el Ministerio de Vivienda y
Asentamientos Humanos.
C) Constancia extendidas por las entidades gubernamentales
correspondientes, acerca de los servicios públicos
existentes.
D) Dos juegos de planos del proyecto.
Artículo 35. Cada juego de planos del proyecto debe contener
lo siguiente:
A) Ubicación elaborada a escala 1:10.000 integrada a la ciudad o al
kilometraje de las carreteras, indicando a la vez los desarrollos
circunvecinos y su orientación.
B) Levantamiento topográfico del terreno, a escala 1:1.000,
conteniendo:
a) Curvas de nivel geodésicos a un metro de intervalo;
b) Poligonal exterior con coordenadas, rumbos, y distancias,
referida a un punto estable y conocido, indicando distancias al
cerco o líneas de propiedad;
c) Accesos, calles existentes;
d) Estudio geológico del terreno si el caso lo amerita a criterio
del Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos;
e) Cauces si los hay con datos técnicos de anchura;
f) Distribución de lotes con numeración de cada uno.
Artículo 36.-El fraccionamiento cuya superficie total sea
mayor de diez mil metros cuadrados (10.000 mts2), debe posibilitar,
si el caso lo amerita, el acceso necesario a los lotes vecinos de
acuerdo al esparcimiento contemplado en el Reglamento del sistema
Vial para el Área del Municipio de Managua. En este caso debe donar
a la Junta de Reconstrucción de Managua, los derechos de vía y
hacer las obras de infraestructura correspondientes al criterio del
Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos.
Artículo 37.-Revisan el proyecto y encontrado conforme, el
Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos emitirá la
Constancia de Desmembración para efectos de Inscripción
Registral.
Acápite II.
Del fraccionamiento compuesto
Artículo 38.-En el caso de un fraccionamiento compuesto, el
urbanizador debe presentar para su revisión al Ministerio de
Vivienda y Asentamientos Humanos, además de lo indicado en él
titulo II, Capitulo II, Acápite I, este Reglamento, lo
siguiente:
A) Cálculos y descripciones topográficas de la propiedad y el
terreno a donarse.
B) Planos de planta-perfil a escala 1:1.000 (horizontal) y 1:100
(vertical) y estimado de costos de obras de infraestructura de
acuerdo a la Tabla de Servicios Públicos de este Reglamento.
C) Cuando se trate de persona privada, natural o jurídica,
presentar garantía bancaria para la construcción de las obras de
infraestructura.
Queda excluida de esta tramitación la donación de área
comunal.
Artículo 39.-Las disposiciones del articulo anterior, son
validas únicamente para la zona de vivienda cuya área total sea la
original, o producto de una desmembración anterior a la
promulgación de este Reglamento.
Acápite III.
De la constancia de desmembración
Artículo 40.-Para toda desmembración de lotes resultantes de
un fraccionamiento urbano o que estén dentro de un área
desarrollada debe obtenerse de previo Ministerio de Vivienda y
Asentamientos Humanos, la Constancia de Desmembración que. autorice
la misma.
Artículo 41.-Los notarios que autoricen escritura publica en
la que se realice una desmembración en virtud de un fraccionamiento
urbano o dentro de un área desarrollada deben tener a la vista e
insertar en dicho instrumento público la Constancia de
Desmembración correspondiente a cada lote.
Capítulo III.
De los proyectos de propiedad horizontal
Acápite I.
Del proyecto de propiedad horizontal indivisible
Artículo 42.-El urbanizador que desee llevar a cabo un
proyecto de propiedad horizontal indivisible, debe cumplir con lo
establecido en él titulo II, Capitulo I, de este procedimiento lo
relativo a notificación y donación de áreas.
Artículo 43.-En un proyecto de propiedad horizontal
indivisible, las obras a donarse son únicamente los sistemas de
infraestructura a nivel troncal de la ciudad, conforme lo
estipulado el Artículo 73 de este Reglamento, debiendo proporcionar
la continuidad de dichos sistemas.
Acápite II.
Del proyecto de propiedad horizontal divisible
Artículo 44.-El urbanizador que desee llevar a cabo un
proyecto de propiedad horizontal divisible, debe cumplir con lo
establecido en él titulo II, Capitulo I, de este Reglamento. Se
excluye de este procedimiento lo relativo a notificación.
Artículo 45.-Las donaciones son las indicadas para una
urbanización, estipuladas en él titulo II, Capítulo I, Acápite V,
de este Reglamento, debiendo establecer servidumbres de pasa a
favor de las entidades gubernamentales correspondientes cuando las
redes de infraestructuras atraviesan el área libre.
Artículo 46.-Las obras correspondientes al área libre deben
realizarse por el urbanizador. Las áreas libres y sus obras no son
objeto de donación. El área libre no incluye el área comunal
requerida.
Capitulo IV.
De la Renovación Urbana
Acápite I.
De la aprobación del ante-proyecto
Artículo 47.-El interesado en llevar a cabo una obra de
renovación urbana debe presentar al Ministerio de Vivienda y
Asentamientos Humanos, los mismos requerimientos del Titulo II,
Capitulo I, Acápite I, del presente Reglamento. En el caso que la
referida obra afecte las áreas publicas previamente donadas a la
Junta de Reconstrucción de Managua, se debe presentar además, la
autorización de dicha institución para proceder en esos
sitios.
Si el proyecto no afecta la sub-división de la tierra existente en
el sitio, se eximirá al interesado de presentar los requerimientos
indicados en ale artículo 12, inciso A. b, A. c, C y D.
Artículo 48.-Todo proyecto de renovación urbana que afecte
sitios de valor histórico, para su aprobación, debe contar con la
autorización del Ministerio de Cultura.
Acápite II.
De la aprobación del proyecto
Artículo 49.-Para la aprobación del proyecto, el interesado
debe cumplir con los mismos requerimientos que para la aprobación
de un proyecto de urbanización se indican en el titulo II, capitulo
I, Acápite II, del presente reglamento. En caso que el proyecto de
renovación urbana no afecte la subdivisión de la tierra existente
del sitio se eximirá al interesado de presentar los requerimientos
señalados en él articulo 16, incisos B, C, D, y E.
Acápite III.
De los otros requerimientos para el inicio de las
obras
Artículo 50.-Para poder, el interesado debe cumplir con los
mismos requerimientos señalados para una urbanización en él titulo
II, Capitulo I, Acápite III, IV, V, VI.
Capitulo V.
De los desarrollos urbanos de tipo progresivo
Acápite I.
De las urbanizaciones progresivas
Artículo 51.-Para la aprobación del anteproyecto la Unidad
Responsable de estas, debe presentar los mismos requerimientos que
se señalan para una urbanización, en el titulo II, Capitulo I,
Acápite I, del presente Reglamento.
Artículo 52.-Para la aprobación del proyecto, la Unidad
Responsable de los mismos, debe presentar los requerimientos que
para una urbanización se señalan en él titulo II, Capitulo I,
Acápite II, del presente Reglamento.
Respecto al Artículo 16, Inciso E, se eximirá temporalmente de
presentar el diseño del alumbrado publico y sistema de distribución
eléctrica, la red telefónica, alcantarillado sanitario y pluvial,
con sus memorias de calculo respectivas. Sin embargo, previo a la
instalación de cada uno de estos servicios deberá presentarse la
información requerida en este mismo inciso para su
aprobación.
De igual forma se dispensa temporalmente la disposición de los
incisos G y H del mismo articulo, hasta el momento previo a su
realización.
Artículo 53.-Para poder iniciar las obras, la Unidad
Responsable del proyecto debe cumplir con los mismos requerimientos
señalados para una urbanización en el titulo II, Capitulo I,
Acápite IV, V, VI.
Acápite II.
De los fraccionamientos urbanos progresivos
Artículo 54.-Para la aprobación de los fraccionamientos
compuestos, la Unidad Responsable de los mismos deber presentar
todos los requerimientos señalados en el Titulo II, Capitulo II,
Acápites II y III del presente Reglamento, a excepción del estimado
de costos de obras, de infraestructura requerido en el Artículo 38,
inciso B.
Título III.
Obras de Servicios Públicos
Capítulo I.
De las disposiciones generales
Artículo 55.-En todo desarrollo urbano las obras mínimas
deben realizarse de acuerdo con las diferentes zonas estipuladas en
el Reglamento de Zonificación y Uso del Suelo para el Área del
Municipio de Managua y Basándose en la Tabla de Servicios Públicos,
que forma parte de este Reglamento.
Artículo 56.-Las disposiciones especificas contenidas en los
artículos del presente Reglamento y que se refieran a la ejecución
de obras de infraestructura, prevalecen sobre la tabla de Servicios
Públicos.
Artículo 57.-El diseño y construcción de las obras de
infraestructura debe cumplir con los reglamentos de las entidades
gubernamentales correspondientes.
Artículo 58.-Las obras de infraestructura deben ajustarse a
los planos y especificaciones aprobados por el Ministerio d
Vivienda y Asentamientos Humanos quien ejerce ejercerán la
supervisión que fuere necesaria para tal fin, en coordinación con
las entidades gubernamentales correspondientes.
Artículo 59.-Todo lote de una urbanización y fraccionamiento
urbano debe ser referenciado en el sitio por medio de
mojones.
Capítulo II.
De la vialidad
Artículo 60.-Todo desarrollo urbano debe respetar lo
estipulado en los Reglamento del Sistema Vial y de Estacionamiento
de Vehículos para el Área del Municipio de Managua.
Artículo 61.-La distancia de cualquier lote de una
urbanización a una vía vehicular, puede llegar a tener una longitud
máxima de ciento cincuenta metros (150,00mts).
Artículo 62.-Toda urbanización o proyecto de; propiedad
horizontal debe tener en su diseño una red vial interna que:
A) Se integre al sistema vial de los desarrollos circunvecinos
conservando el derecho de vía de estos hasta la intersección más
próxima. Cualquier cambio de este derecho de vía a partir de esta
intersección debe ser justificado.
B) Mantenga una jerarquía vial que satisfaga las necesidades de la
ciudad y del proyecto.
Artículo 63.-Los callejones vehiculares con retorno, pueden
llegar a tener una longitud máxima de ciento cincuenta metros
(150,00mts).
Artículo 64.-En todo desarrollo urbano las intersecciones de
vías pueden llegar a tener un ángulo mínimo de sesenta grado
(60).
Artículo 65.-Aquellos proyectos de propiedad horizontal que
por su uso involucren estacionamiento constante de vehículos
semipesados y pesados, deben presentar previamente solución de las
áreas de estacionamiento, aprobadas por el Ministerio de Transporte
(MITRANS).
Artículo 66.-La jerarquía vial interna para cada
urbanización y proyecto de propiedad horizontal en particular, debe
ser estructurada en los siguiente, según las necesidades del
proyecto:
A. Colectoras secundarias que reciban él transito
circunvecinos.
B. Calles de servicio local.
C. Callejones vehiculares.
D. Vías peatonales.
Artículo 67.-Cuando un desarrollo urbano esta afectado por
el sistema distribuidor primario de la ciudad el urbanizador debe
construir las obras correspondientes a las marginales y
aceras,
Artículo 68.-Cuando un desarrollo urbano esta afectado por
el sistema colector primario de la ciudad, el urbanizador debe
construir las aceras, dejando acondicionado para ser transitables
en todo el tiempo las calzadas.
Artículo 69.-Cuando un desarrollo urbano este afectado por
el sistema colector secundario de la ciudad, el urbanizador debe
construir todas las obras.
Artículo 70.-Cuando se trate de colectoras secundarias,
calles de servicio local, callejones vehiculares y vías peatonales
de la jerarquía vial interna d un desarrollo urbano, el urbanizador
esta obligado a construir todas las obras, según lo especificado en
la Tabla de servicios Públicos de este Reglamento.
Artículo 71.-Todo desarrollo urbano debe incluir en su
diseño, la nomenclatura vial ajustada al Reglamento del Sistema
Nomenclatura para el Área Urbana dl Municipio de Managua, debiendo
respetar la continuidad de la nomenclatura de las vías
existentes.
Artículo 72.-El trazado de las vías vehiculares en un
desarrollo urbano debe darse en forma continua. Cuando por razones
de fuerza mayor continuidad de las vías tenga que interrumpirse, la
distancia entre ejes debe ser de cuarenta metros (400,00mts),
mínimo.
Capítulo III.
De las otras infraestructuras
Artículo 73.-Cuando un desarrollo urbano se encuentre
afectado por instalaciones de infraestructura a nivel troncal, el
urbanizador esta obligado a ejecutar las obras en cuestión,
debiendo ser compensado por las entidades gubernamentales
correspondientes en la diferencia que se establezca, entre sus
necesidades de diseño o requerimientos mínimos exigidos y la
capacidad total de la red.
Artículo 74.-Cuando las obras de infraestructuras se
extiendan por vías o zonas privadas ajenas al terreno a
desarrollarse, a fin de habilitarlo, el urbanizador debe obtener de
quien corresponda la constitución de las servidumbres necesarias a
favor de las entidades gubernamentales encargadas de prestar tales
servicios.
Artículo 75.-El urbanizador esta obligado a proteger los
lotes en las colindancias a distinto nivel por medio de muros o en
su defecto con taludes de una pendiente máxima de 65%,
convenientemente engramados y protegidos contra la erosión,
proveyéndose además de las obras necesarias para evitar que el
drenaje de aguas lluvias se haga los terrenos colindantes. En igual
obligación esta todo aquel que efectúe cortes o rellenos en su
propiedad. Si el interesado prueba con estudios de suelos adecuados
la estabilidad del mismo con otra alternativa, esta puede ser
aceptada.
Artículo 76.-Aun el total de las obras de infraestructura no
estuviesen terminadas, a solicitud dl urbanizador, se declarara la
habilitación del sector o sectores cubiertos por las referidas
obras siempre que estas se hayan ejecutado por bloques
completos.
Capítulo IV.
Del área comunal
Artículo 77.-El área comunal debe cumplir los
siguientes:
A) Tener una superficie total mínima calculada en base a las normas
indicadas en la Tabla de Servicios Públicos de este Reglamento,
correspondiente a la escala del proyecto.
B. Ajustarse a las normas de arborización de las entidades
gubernamentales competentes.
C. Formar un todo, o si el caso lo amerita, distribuirse en varias
porciones.
D. Los terrenos en que se localice, pueden tener hasta una
pendiente máxima de los quince por ciento(15%).
E. Quedar ubicada de manera tal que tenga suficiente accesibilidad
y frente hacia la vía publica.
F. No quedar ubicada junto a cauces, ni estar sometida a derrumbes
e inundaciones o en un lugar insalubre.
G. Los usos son los establecidos en la Tabla de Servicios Públicos
de Este Reglamento.
Artículo 78.-Para proyectos de propiedad horizontal de
vivienda colectiva, ubicados en el Centro Metropolitano (CI) y
Subcentros (C2), el área comunal puede reducirse en la medida en
que el equipamiento social se encuentre previsto o realizado en
esos centros, debiendo en todo caso, cumplir con la Tabla de
Servicios Públicos de este Reglamento.
Título IV.
Disposiciones Finales
Artículo 79.-El presente reglamento entra en vigencia a
partir de su publicación en La Gaceta, Diario oficial.
Dado en la ciudad de Managua, a los quince días del mes de abril de
mil novecientos ochenta y dos.- Miguel Ernesto Vijil Icaza.
Ministro de Vivienda y Asentamientos Humanos.
-
© 2025 Justia
