Normas Jurídicas
de Nicaragua
Materia: Propiedad
Rango: Reglamentos
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REGLAMENTO DE CRÉDITOS
HIPOTECARIOS DEL INVI Y FACILIDADES PARA CONSTRUCCIONES
ECONÓMICAS
DECRETO No. 10. Aprobado el 23 de Septiembre de 1959
Publicado en la Gaceta No. 226 del 6 de Octubre de 1959
El Presidente de la República
En uso de las facultades que le otorgan el arto. 195, ordinal 3),
Cn. y el inciso j) del Arto. 30 de la Ley Orgánica del Instituto
Nicaragüense de la Vivienda.
DECRETA:
Artículo 1.- Apruebáse el Reglamento de Créditos Hipotecarios del
Instituto Nicaragüense de la Vivienda, que fue sometido por el
Directorio de dicho Instituto, en la forma siguiente:
REGLAMENTO DE CRÉDITOS
HIPOTECARIOS DEL
INSTITUTO NICARAGÜENSE DE LA VIVIENDA
Artículo 1.- El otorgamiento de los créditos hipotecarios
para la construcción o el acondicionamiento de viviendas de interés
social, a que ser refiere el inciso 2) del Arto. 5 de la Ley
Orgánica del Instituto Nicaraguense de la Vivienda, se sujetará, en
los que no estuviere previsto en la referida Ley, a las
disposiciones contenidas en el presente Reglamento.
Artículo 2. - Los créditos hipotecarios del Instituto
Nicaraguense de la Vivienda, que en el resto de este reglamento se
denominará simplemente el Instituto o el INVI, serán
otorgados, previa aprobación del Directorio del Instituto, en
beneficio de familias de escasos recursos que no dispongan de otros
medios para el financiamiento de sus viviendas.
Artículo 3. - Los créditos hipotecarios que otorgará el
Instituto, consistirán en préstamos en dinero o su equivalente en
materiales de construcción, con garantía de primera hipoteca sobre
el inmueble objeto de la operación, pero el Instituto podrá aceptar
segundas y terceras hipotecas, siempre que: a) las hipotecas
anteriores estuvieren constituidas a favor del Instituto; y b) el
avalúo del inmueble exceda por lo menos en el 10% del saldo del
monto del principal que quedará garantizado con todas las
hipotecas.
Artículo 4. - En el avalúo del inmueble a que se refiere el
inciso b) del artículo que antecede, se deberán incluir el terreno
y la edificación en el existente, siempre que la duración de ésta
exceda la del plazo del préstamo solicitado. Se incluirá, además,
la estimación del costo de las obras proyectadas.
Artículo 5. - La hipoteca deberá constituirse sobre el
terreno, las edificaciones existentes y las que se construyan
posteriormente y garantizará el pago del préstamo, sus intereses y
los gastos y costos incurridos. Además, el prestatario deberá
asegurar la propiedad contra los riesgos que indique el Instituto
por una suma equivalente al monto del préstamo y mantener vigente
el seguro durante el plazo del préstamo hasta su total
cancelación.
Artículo 6. - Se consideran incluidos en los préstamos para
construcción y acondicionamiento de viviendas, los destinados a la
compra, terminación o ampliación de las mismas.
Artículo 7. - Al examinar una solicitud de préstamo, el
Instituto deberá considerar, además de los recursos de que disponga
el solicitante, la capacidad de éste para obtener el préstamo de
otras fuentes de financiamiento en los términos y condiciones que,
a juicio del Instituto, fueran razonables para el solicitante,
tomando en cuenta todas las circunstancias pertinentes.
Artículo 8.- Al aprobar un préstamo, el Instituto deberá
tener debidamente en cuenta si el prestatario estará en condiciones
de cumplir con las obligaciones que le impone el préstamo.
Artículo 9. - En el Presupuesto General anual del Instituto
deberán figurar las asignaciones que serán destinadas durante el
período respectivo para efectuar los préstamos hipotecarios, y el
Directorio del INVI, distribuirá progresivamente dichas
asignaciones en cada período financiero, en las diferentes
ciudades, villa, pueblos y caseríos de los departamentos y comarcas
del país, teniendo en cuenta la población y necesidades
respectivas.
Artículo 10. - Será condición ineludible que toda vivienda
que se compre, construya, termine, amplíe o acondiciones con los
fondos provenientes de los préstamos que otorgue el Instituto sea
habitada permanente por la familia a cargo del prestatario,
mientras lo permitan las condiciones de la vivienda.
Artículo 11. - Para que el Directorio del Instituto autorice
el otorgamiento de un crédito hipotecario, además de las otras
condiciones que se establecen a este Reglamento, deberán concurrir
las siguientes:
a) - Que el solicitante sea cabeza de una familia constituida de
conformidad con la "Ley Orgánica del Patrimonio Familiar y de las
asignaciones forzosas testamentarias";
b) - Que el solicitante y su familia tengan antecedentes morales de
buena conducta y dedicación al trabajo, así como antecedentes de
salud;
c) - Que cuando se trate de construir o adquirir una nueva
vivienda, ni el solicitante ni otro miembro de la familia de la
cual él sea cabeza, posea, conjunta o separadamente, casa de
habitación propia y que cuando se trate de terminar, ampliar o
acondicionar, el solicitante posea solamente la vivienda a que
desea destinar el préstamo;
ch) - Que ni el solicitante ni ninguno de los miembros de la
familia a su cargo estén obligados por sus ingresos al pago del
Impuesto sobre la Renta;
d) - Que los pagos periódicos de amortización, interés y seguro
exigidos por el crédito no excedan del % de los ingresos
familiares;
e) - Que el monto del ingreso mensual del solicitante y de la
familia a su cargo no sea superior al 8% del costo total de la
vivienda, incluyendo edificación y terreno;
f) - Que el lote de terreno o el inmueble en el cual se desea
edificar, ampliar o condicionar la construcción, sea propiedad del
solicitante y se encuentre libre de gravamen;
g) - Que la casa que se va a terminar, construir o adquirir, se
ajuste
1) - A las áreas que para las viviendas de interés social fija el
Arto. 42 de la Ley Orgánica del Instituto (para 2 dormitorios,
hasta 60 metros cuadrados; para 3 dormitorios, hasta 75 metros
cuadrados, y para 4 dormitorios, hasta 90 metros cuadrados);
y
2) - Al tamaño y composición de la Familia, o sea el número, edad y
sexo de sus miembros, con el objeto de evitar aglomeraciones que
afecten la salud y moralidad de los ocupantes;
h) - Que el solicitante haya residido un mínimo de dos años en la
localidad en que está ubicada la propiedad que proyecta construir o
mejorar.
Artículo 12.- La solicitud de préstamo se hará en el
formulario que para ese efecto suministre el INVI. Además de
los documentos que se especificarán más adelante, el Instituto
requerirá la presentación de aquellos otros documentos y
certificaciones que juzgue necesarios para determinar la necesidad
social de los solicitantes. A la solicitud se acompañará el título
de dominio respectivo, la certificación de libertad de gravamen
extendida por el Registrador Público y el certificado de no ser
contribuyente del Impuesto sobre la Renta.
Artículo 13.- Toda solicitud de crédito será tramitada en el
orden cronológico de su presentación, comenzándose por llenar la
información preliminar requerida si al presentarse la solicitud no
estuviere completa. Estando recogida dicha información se seguirá
su trámite, en la forma que determine el Instituto.
Artículo 14.- En el otorgamiento de créditos, se atenderá al
siguiente orden de prelación:
1.- Construcción,Terminación y
compra de viviendas;
2.- Ampliación de viviendas; y
3.- Acondicionamiento de viviendas.
Artículo 15.- Dentro del orden de prelación que se establece
en el artículo que antecede, el Instituto dará preferencia para el
otorgamiento de crédito a los solicitantes que, además de demostrar
su mayor necesidad de vivienda, ofrecieren mejor garantía, personal
y real. Asimismo el Directorio del INVI, podrá dar preferencia
sobre las solicitudes de personas naturales; a las de cooperativas
y otras Asociaciones de Viviendas que no tuvieren fines de lucro,
si la cooperativa o asociación y el proyecto del caso aseguraran un
cumplimiento satisfactorio de las finalidades sociales y económicas
del Instituto.
Artículo 16.- Si un solicitante de crédito necesitare
vivienda de cinco o más dormitorios, el Instituto podrá otorgar el
préstamo para financiar aquella parte de la vivienda que
corresponda a cuatro dormitorios, debiendo correr por cuenta del
solicitante el resto de las obras, quien deberá depositar
oportunamente en la Caja del Instituto, de la suma necesaria
correspondiente al financiamiento de dicho resto, para ser usada de
conformidad con un convenio especial que sobre el particular
deberán hacer el Instituto y el prestatario. El convenio especial
no podrá trasgredir ni desnaturalizar las disposiciones contenidas
en la Ley Orgánica del INVI, este Reglamento y las disposiciones
del Directorio del Instituto.
Artículo 17.- El Directorio del Instituto deberá fijar en
cada período financiero el margen en que el avalúo del terreno y
sus edificaciones deberá exceder al monto de cada préstamo, sin que
dicho margen pueda ser inferior la que indica en el inciso b) del
Arto. 3 de este Reglamento.
Artículo 18.- Los planos, especificaciones y presupuestos de
las obras respectivas deberán ser preparados de acuerdo con los
requisitos mínimos que fije el Instituto y deberá presentarlos el
interesado cuando para ello fuere requerido. Dichos documentos
deberán estar autorizados por personas competentes que figuren
registradas en el organismo oficial respectivo y el costo de su
confección podrá ser pagado con parte del préstamo que se otorgare,
previa aprobación del INVI, sin que la parte del préstamo que se
destine a cubrir ese costo pueda exceder del 4% sobre los primeros
C$ 10,000.00 de la suma prestada más el 2% sobre el exceso.
Artículo 19.- Cuando el préstamo solicitado fuere para
comprar una vivienda de interés social que ya estuviere edificada,
el solicitante deberá aportar y depositar en la Caja del Instituto
una suma equivalente al porcentaje del costo total de la
edificación y el terreno a comprarse, que el Directorio fijará en
cada período financiero y el cual no podrá ser inferior al 20% de
dicho costo total.
Artículo 20.- Los préstamos para la compra de vivienda
podrán ser concedidos si la vivienda a compararse fuese calificada
como de interés social, de acuerdo con las disposiciones del la Ley
Orgánica del Instituto y de este Reglamento y siempre que la
edificación llenare los requerimientos exigidos por las
disposiciones del Directorio del INVI y las normas de su
Departamento de Ingeniería en cuanto a distribución, áreas
construidas, especificaciones de construcción, calidad de las
estructuras, precio y otras condiciones, según el tipo de vivienda
de que se trate.
Artículo 21.- Entre los requerimientos que deberán reunir
las viviendas que se compren o construyan con los fondos
provenientes de los préstamos del Instituto, se considerarán como
infaltables, que la estructura de la vivienda deberá ser de hierro
y bloques, o de madera o de otro material, pero de tal manera
garantizados que la vida de la construcción se estime por un lapso
no menor al del plazo del respectivo préstamo.
Artículo 22.- En las solicitudes de préstamos para
construcción o acondicionamiento de viviendas del tipo conocido con
el nombre de "taquezal", sólo se podrá conceder el préstamo
solicitado si el interesado comprobare, en la forma que el
Instituto estimare conveniente y a su satisfacción, que la
edificación proyectada o existente es adecuada a los propósitos del
caso.
Artículo 23.- Si el solicitante o alguno de los miembros de
la familia a su cargo hubiere obtenido crédito de Banco Hipotecario
de Nicaragua o del INVI para compra o construcción de vivienda o
hubieren suscrito con una de esas Instituciones un contrato de
promesa de venta de vivienda, que aún estuvieren vigentes, podrán
obtener nuevos créditos solamente para ampliación,
acondicionamiento o reparación de viviendas, siempre que cumplan
con los requisitos exigidos por la Ley Orgánica del INVI, este
Reglamento y las disposiciones del Directorio.
Artículo 24.- Al aprobar cada préstamo el Instituto fijará
el plazo para su pago, de acuerdo con el ingreso familiar, pero en
ningún caso dicho plazo podrá ser menor de tres ni mayor de quince
años.
Artículo 25.- Las tasas de interés que cobrará el Instituto
sobre los créditos hipotecarios que otorgare, serán las
siguientes:
a) - el siete por ciento (7%)
si el plazo fuere hasta de ocho años;
b) - el siete y medio por ciento (7.1/2) si el plazo fuere
mayor de ocho hasta de once años; y
c) - el ocho por ciento (8%) si el plazo fuere mayor de once
hasta de quince años.
Artículo 26.- El Instituto podrá reducir el plazo y la tasa
de interés a solicitud de los prestatarios, cuando por mejoramiento
de los respectivos ingresos familiares de estos, con posterioridad
a la fecha de otorgamiento del préstamo, pudieren efectuar
amortizaciones periódicas de mayor cuantía que las estipuladas
originalmente, hacer abonos extraordinarios o cancelar el total del
adeudo antes de su vencimiento.
La reducción de plazo y tasa de interés a que se refiere este
artículo, se hará dentro de la escala establecida en los ordinales
a), b) y c) del artículo anterior.
Artículo 27.- El Instituto determinará el monto de cada
préstamo en razón a las dimensiones de la respectiva vivienda, o a
la extensión del acondicionamiento, tomando como base los planos,
especificaciones y presupuestos aprobados por su Departamento de
Ingeniería para cada tipo de construcción.
Artículo 28.- El directorio del Instituto fijará anualmente
para cada una de las categorías de viviendas que establece el Arto.
42 de la Ley Orgánica del INVI, los montos máximos por personas de
los préstamos para construcción. Dicho montos deberán guardar
relación con los costos para construcción. Dichos montos deberán
guardar relación de las respectivas categorías de viviendas que
obtenga el Instituto cada año. El monto máximo por persona de los
préstamos para ampliación o acondicionamiento de viviendas, no
podrá ser superior al cincuenta por ciento (50%) del máximo fijado
para los préstamos de construcción de las respectivas categorías de
viviendas.
Artículo 29.- El pago de los préstamos se hará por cuotas
mensuales iguales que incluirán la amortización, intereses y costos
del seguro de la propiedad y se pagarán en las oficinas del INVI en
las fechas que establezca el contrato respectivo. En cualquier
momento podrá el prestatario hacer pagos extraordinarios de una o
más cuotas o cancelar totalmente el adeudo en cuyos casos se
aplicarán, si procede, las disposiciones del Arto. 26 de este
Reglamento.
Artículo 30.- Los planos, presupuestos y especificaciones de
las obras propuestas en las solicitudes de crédito, deberán ser
presentados por loss interesados al INVI y ajustarse a las leyes y
reglamentos vigentes en cuanto a urbanismo, higiene, seguridad y
ornato y deberán ser apropiado, oportunamente por el Departamento
de Ingeniería del Instituto, antes de la aprobación de todo
préstamo. En los casos de construcciones nuevas, y los interesados
podrán utilizar los planos y elaborados de que dispusiere el
Departamento de Ingeniería del INVI, mediante el sólo pago del
costo de las copias correspondientes.
Artículo 31.- El Instituto comunicará al interesado la
resolución, favorable o no, de toda solicitud y si fuere aprobado
el crédito se procederá al otorgamiento de la respectiva escritura
pública dentro de los cuarenta y cinco días siguientes a la fecha
en que el interesado reciba el aviso, siempre que la propiedad
respectiva estuviere libre de gravámenes. Si pasaren los cuarenta y
cinco días referidos y no se hubiere otorgado la escritura
correspondiente por causa imputable al interesado, se tendrá por
caduca la aprobación del crédito sin ninguna responsabilidad para
el Instituto.
Artículo 32. - La Escritura Pública a que se refiere el
artículo que antecede, se otorgará ante el Notario Público que
designe el Instituto y contendrá todas las cláusulas pertinentes
que éste indicare, particularmente las estipulaciones referentes al
monto, plazo y demás condiciones del préstamo, al avalúo de la
propiedad hipotecada, a la mora, a la ejecución judicial y a la
venta y adjudicación, en su caso, del inmueble hipotecado. El
presente Reglamento se considerará incluido tácitamente en las
escrituras a que se refiere este artículo, de lo cual se hará
mención en las mismas.
Artículo 33.- Una vez inscrita la escritura correspondiente,
el dinero se entregará al prestatario de acuerdo con los términos
del contrato, según el desarrollo de las obras, mediante recibos o
pagarés firmados por el prestatario.
Artículo 34.- a solicitud del prestatario el Instituto podrá
proporcionarle a cuenta del crédito otorgado, materiales de
construcción y asistencia técnica, que serán suministrados al
costo, más los gastos de manejo en sus caso.
Artículo 35.- El prestatario contratará un constructor
debidamente autorizado para que lleve a efecto las obras a que se
destinarán los fondos provenientes del crédito otorgado. En el
contrato respectivo el constructor deberá obligarse a realizar las
obras de acuerdo con los planos, especificaciones y presupuestos
aprobados por el Departamento de Ingeniería del Instituto, y
comenzar los trabajos dentro de veinte (20) días a más tardar de la
fecha de inscripción de la escritura de hipoteca, así como a
proseguirlos hasta terminarlos sin ninguna interrupción
injustificada, y el prestatario, por su parte, deberá comprometerse
a efectuar las entregas de dinero pactadas de acuerdo con el
contrato de construcción en concordancia con las condiciones del
crédito otorgado.
También podrá pactarse, con la aprobación del Instituto, que los
fondos que se fueren necesitando para llevar adelante las obras,
sean entregados directamente al constructor en todo caso, el
constructor contratado deberá rendir una garantía de cumplimiento,
preferiblemente bancaria.
Artículo 36.- Si la obra no se iniciare dentro del término
indicado en el artículo que antecede o sufriere interrupciones o se
suspendiere por causas injustificables, a juicio del Instituto,
imputables al prestatario, el INVI podrá dar por vencido el plazo
del crédito y proceder al cobro judicial del saldo respectivo y de
los gastos en que hubiere incurrido el Instituto por causa del
préstamo. -
Cuando las causas fueren imputables al constructor contratados
quedará rescindido su contrato, sin perjuicio de hacerse efectivas
las garantías prestadas. En este último caso, el prestatario
intentará la acción correspondiente, quien deberá hacer uso de ella
a más tardar en el término que le indique el Instituto, bajo pena,
si no la intentare, de considerarse vencido el plazo del préstamo y
de exigirsele judicialmente su pago.
Artículo 37.- El Instituto fiscalizará los trabajos que se
lleven a efecto con los fondos provenientes del respectivo
préstamo, y podrá suspender la entrega de dinero o materiales si, a
su juicio, la obra o los materiales empleados no se ajustaren a los
planos, especificaciones o presupuestos aprobados
oportunamente.
Artículo 38.- El Instituto tendrá el derecho de inspeccionar
las viviendas mientras no se haya cancelado el crédito, pudiendo
exigir que se reparen los daños causados en las mismas por acción
del tiempo o por otras causas.
Artículo 39.- El prestatario perderá el derecho de utilizar
el plazo y el Instituto exigirá judicialmente el pago del préstamo,
en los casos siguientes:
a) - Si se comprobare que los
fondos provenientes del préstamo o los materiales entregados a
cuenta, se distrajeren en fines distintos a los que se deben
destinar;
b) - Por falta de pago a su vencimiento de una de las cuotas
de amortización estipuladas; y
c) - En caso de incumplimiento, por el prestatario, de
cualquier otra de sus obligaciones contenidas en el contrato
respectivo o en este Reglamento.
En las circunstancias a que se refiere el inciso a) de este
artículo, el Instituto deberá intentar, además, las acciones
judiciales penales que le correspondieren.
En los casos de los inciso b) y c) que anteceden, el Instituto
podrá optar por diferir la acción judicial y concluir arreglos de
espera con el prestatario moroso.
Artículo 40.- Como la vivienda que se compre, construya o
acondicione con los fondos de un préstamo otorgado por el Instituto
debe estar destinada para que la habiten el prestatario y su
familia, dicha vivienda no podrá arrendarse, gravarse ni enajenarse
en modo alguno mientras estuviere pendiente de cancelación el
préstamo correspondiente, salvo en casos muy calificados, a juicio
del Instituto, y en las condiciones que fije al INVI relativas al
monto y término de la hipoteca, precio de venta y canon de
arrendamiento, así como respecto al nuevo interesado que como
comprador o arrendatario debe cumplir con los requisitos de los
Arto. 2, 7, 11 y 19 de este Reglamento.
Si el prestatario realizare cualquiera de dichas operaciones sin la
autorización contemplada, el instituto podrá, por ese mismo hecho,
dar por vencido el plazo del crédito y proceder al cobro judicial
del mismo.
Artículo 41.- Los créditos hipotecarios también se otorgarán
para proveer de viviendas a la familias de escasos recursos, de
acuerdo con el sistema conocido con el nombre de esfuerzo propio, o
sea cuando el propio prestatario se hace cargo personalmente de la
ejecución y mano de obra de los trabajos respectivos, y en tales
casos el Directorio del Instituto podrá eximir al interesado de
algunas de las condiciones requeridas para los otros casos, en
particular de las contempladas en los artículos 35 y 36 de este
Reglamento.
Artículo 42.- Si lo permitieren su disponibilidad de fondos
y sus planes de realizaciones anuales, el Instituto podrá comprar
créditos hipotecarios que terceros hubiesen otorgado para los fines
indicados en el inciso 2) del arto. 5 de la Ley Orgánica del INVI,
siempre que concurran las siguientes circunstancias:
1) - Que preste su
consentimiento el deudor y declare que no tiene excepciones
personales que oponer;
2) - Que el acreedor cedente se haga responsable de la
solvencia del deudor hasta el vencimiento del plazo del crédito
cedido;
3) - Que el crédito respectivo se conforme a las normas de
garantía, monto, plazo, interés, plan de amortización, calidades
del deudor y las otras condiciones que al efecto establezca el
Instituto.
El Instituto podrá, a su vez, transferir los créditos hipotecarios
que adquiere según el presente artículo.
Artículo 43.- Este Decreto comenzará a regir desde la fecha
de su publicación en "La Gaceta", Diario Oficial.
Dado en Casa Presidencial. - Managua, D. N., a los veintitrés días
del mes de Septiembre de mil novecientos cincuenta y nueve. -
LUIS A. SOMOZA D. - J. J. LUGO MARENCO, Ministro de Estado
en el Despacho de Economía.
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