Normas Jurídicas
de Nicaragua
Materia: Municipal
Rango: Reglamentos
-
PLAN REGULADOR DEL DESARROLLO
URBANO PARA EL ÁREA DE LA CIUDAD DE GRANADA
Publicado en La Gaceta No. 231 de 4 de octubre de 1982
El Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos
En uso de sus facultades conferida en el Decreto No. 504 de la
Junta de Gobierno de Reconstrucción Nacional del 30 de agosto de
1980.
Emite:
El siguiente:
"PLAN DE REGULADOR DEL
DESARROLLO URBANO PARA EL AREA DE LA CIUDAD DE
GRANADA"
Título I.
Disposiciones Generales
Capítulo I.
De los fines y obligatoriedad
Artículo 1.-Son fines del presente Plan Regulador ordenar y
regular el crecimiento físico de la cuidad de Granada, determinar
la zonificación del uso del suelo en función de las nuevas
políticas de transformación del espacio urbano, delimitar los
sitios a proteger, valorizar y mantener por motivo de orden
estético, ecológico, histórico o económico, fijar los
emplazamientos reservados para las obras públicas e instalaciones
de interés general y definir la reglamentación para la implantación
de construcciones y desarrollos urbanos acordes a las necesidades
de la población y dirigidos a lograr el óptimo aprovechamiento de
las obras.
Artículo 2.-El presente Plan Regulador está compuesto por
los Reglamentos de Zonificación y Uso del Suelo, de Desarrollo
Urbano, de Permiso de Construcción y de Preservación para el Área
Histórica, de la Ciudad de Granada.
Artículo 3.-El Ministerio de Vivienda y Asentamiento Humanos
delega la aplicación del presente Plan Regulador en la Junta
Municipal de Reconstrucción de Granada, en toda el área de la
ciudad de Granada.
Artículo 4.-Las normas del presente Plan Regulador son de
observancia general y obligatoria para todas las personas privadas,
sean éstas naturales o jurídicas, o públicas del área de la Ciudad
de Granada.
Artículo 5.-La interpretación oficial del presente Plan
Regulador y las normas complementaria y aclaratorias que del mismo
se dicten, son facultades exclusivas del Ministerio de Vivienda y
Asentamientos Humanos.
Artículo 6.-Ningún terreno urbano se podrá desarrollar, ni
estructurar alguna será construida, remodelada, ampliada, reparada
o cualquier combinación de estos trabajos con fines contrarios a
cualquiera de los Reglamentos que constituyen el presente Plan
Regulador.
Artículo 7.-Todo desarrollo urbano debe ceñirse al presente
Plan Regulador del Desarrollo Urbano para el área de la ciudad de
Granada y a otras leyes, reglamentos, códigos y normas que le sean
aplicables.
Artículo 8.-Solamente s aprobarán desarrollos urbanos en
aquellos terrenos que garanticen la seguridad de la población,
dando tratamiento especial a las áreas de riesgo sísmico y
susceptibles a inundaciones, derrumbes o aludes. Este tratamiento
especial será específico en cada caso y tenderá a minimizar los
riesgos mencionados.
Artículo 9.-Se pueden aplicar las Normas Mínimas de
Dimensionamiento de Viviendas del Ministerio de Vivienda y
Asentamientos Humanos, en todo desarrollo urbano que cumpla lo
siguiente:
a) Sean proyectos de vivienda;
b) Sean proyectos realizados por el Estado;
c) Estén ubicados en zona de Vivienda de Densidad Media (V2);
d) Que cumplan con la Tabla de Servicios Públicos de este
Reglamento:
e)Proporcionen una vivienda mínima construida;
f) Presenten constancia de factibilidad de los servicios públicos
de parte del Instituto Nicaragüense de Acueductos y Alcantarillados
(INAA).
Artículo 10.-Toda obra de construcción en el Area de la
Ciudad de Granada para iniciarse debe contar con el correspondiente
Permiso de Construcción extendido por la Junta Municipal de
Reconstrucción de Granada, quien revisará los planos y demás
documentos que se requieren para la obra y otorgará la Aprobación
Técnica, cuando cumplan con lo estipulado en el presente Plan
Regulador y con los reglamentos, códigos y normas que le sean
aplicables.
Artículo 11.-Todos aquellos proyectos que a juicio del
Ministerio de Salud (MINSA) puedan causar un impacto ambiental
negativo, para su aprobación por parte de la Junta Municipal de
Reconstrucción de Granada deben ser revisados en base a las normas
que para tal efecto dicte el Ministerio de Salud. Los proyectos
industriales deben ser revisados adicionalmente, en base a las
normas que al respeto de la contaminación dicte el Instituto
Nicaragüense de Recursos Naturales y del Ambiente (IRENA).
Artículo 12.-Todos los edificios de desarrollo en altura
principalmente multifamiliares y de oficinas para su aprobación por
parte de la Junta Municipal de Reconstrucción de Granada, deben
tener en la planta baja, buzones para el depósito y recepción de la
correspondencia de los usuarios, lo cual será supervisado por
Telecomunicaciones y Correos de Nicaragua (TELCOR).
Artículo 13.-El Ministerio de Cultura a través de la
Dirección General de Patrimonio Histórico asesorará a todas las
personas privadas, sean éstas naturales o jurídicas, o públicas que
tengan interés en construir o remodelar una obra de construcción o
de desarrollo urbano en el Area Histórica.
Asimismo ejercerá la supervisión correspondiente durante el proceso
de ejecución de las obras.
De igual forma, el Instituto Nicaragüense de Turismo (INTURISMO), a
través de su Oficina Departamental de Turismo asesorará a quienes
tengan interés en implementar cualquier tipo de proyecto turístico
o infraestructura relacionada con éste.
Artículo 14.-SE aprueban e incorporan las tablas, gráficos y
planos sobre Zonificación, uso, ocupación y sub-división del suelo
y servicios públicos que contiene el presente Plan Regulador, los
cuales son:
A. Tablas:
a) Matriz de uso del suelo para el área de la Ciudad de
Granada;
b) Ocupación y sub-división de suelo;
c) Servicios Públicos.
c.1. Infraestructura
c.2. Cálculo del Area Comunal según la escala del proyecto.
c.3. Composición del Area Comunal.
B. Gráficos:
a) Ocupación del Suelo;
b) Factores de ocupación
C. Planos:
ZN-01 Zonificación y uso del suelo para el área de la ciudad de
Granada.
ZN-02 Ubicación del perímetro urbano de la ciudad de Granada, del
área histórica y del área de transición.
Capítulo II.
De la definiciones
Artículo 15.-Para los efectos de este Reglamento se
incorporan las siguientes definiciones:
1. Ampliación o Extensión: es l a construcción nueva que incluye
elementos estructurales y no estructurales adjunta a una existente
dentro de un mismo lote.
2. Anexo: es la construcción nueva que incluye elementos
estructurales y no estructurales, que no está adjunta a una
existente dentro de un mismo lote.
3. Ante-Proyecto: es el trazado preliminar de un proyecto con la
finalidad de que la Junta Municipal de Reconstrucción de Granada
revise el cumplimiento de los reglamentos, códigos y normas que le
sean aplicables.
4. Aplanados: efecto resultante de repellar o revestir una pared,
muro o superficie de una obra de construcción, con una capa o
cubierta de cal y arena u otros materiales.
5. Aprobación Técnica: es la que otorga la Junta Municipal de
Reconstrucción de Granada una vez que un anteproyecto o proyecto
cumple con los reglamentos, códigos y normas que le sean
aplicables. Esta aprobación no constituye Permiso de
Construcción.
6. Area Comunal: es la porción de tierra de una urbanización y
proyecto de propiedad horizontal que incluye el equipamiento
comunitario.
7. Area Desarrollada: es la superficie de terrenos que corresponde
a desarrollos urbanos aprobados. También se considera como
desarrollada todo asentamiento existente de la ciudad que
adoleciendo de aprobación, cuenta con acceso de dominio público,
agua potable, luz eléctrica y drenaje sanitario.
8. Area de la Ciudad de Granada: es la extensión territorial
debidamente limitada por el perímetro urbano en el Plano ZN-02, en
donde se realizan una serie de actividades ligadas a la producción,
consumo, intercambio y gestión estatal; tendientes a lograr el
bienestar económico y social de la población que reside, trabaja o
mantiene relaciones con esta ciudad.
9. Area de Ocupación del Suelo: es la superficie en metros
cuadrados de la proyección horizontal de los edificios existentes
y/o a construirse en un lote. Para efectos de cálculo se mide desde
la caras externas de las paredes y se incluyen las áreas exteriores
techadas con cualquier tipo o forma de techo de más de 1.50 metros
de ancho, balcones de más de 1.50 metros de ancho y detalles
arquitectónicos mayores de 1.00 metros.
10. Area de transición: es la extensión territorial debidamente
limitada en el Plano ZN-2 que se considera como intermedia entre el
área histórica y el resto de la ciudad.
11. Area de Vialidad: es parte de la infraestructura que se
relaciona a la circulación peatonal y vehicular e incluye
generalmente a otras infraestructura.
12. Area Histórica: es la extensión territorial debidamente
limitada por el perímetro histórico en el Plano ZN-2, la cual es
objeto de reglamentación especial.
13. Area Libre: es la superficie de terreno de un proyecto de
propiedad horizontal que incluye espacios abiertos tales como
arborización, grama y senderos peatonales. El área libre está
regulada por el F.O.S.
14. Area Total de Construcción: es la superficie total en metros
cuadrados, existentes y/o a construirse de uno o varios edificios
dentro de un lote. Para todos los efectos es la suma de la
superficie de ocupación de todos los pisos incluyendo el sótano y
la azotea de acuerdo a las condiciones especificadas en el inciso 9
de este artículo.
15. Asistencia Técnica: es la colaboración especial que otorga la
Junta Municipal de Reconstrucción de Granada con el propósito de
obtener el Permiso de Edificación de Obra Menor.
16. Cambio de Estructura: es la sustitución de los sistemas o
materiales estructurales de una obra.
17. Canes: cabezas de vigas talladas de madera que sobresalen de la
pared y sirven de soporte al alero.
18. Caracteres Morfológicos: formas y proporciones de una obra de
construcción, propias del estilo arquitectónico tradicional de la
ciudad de Granada.
19. Constancia de Desmembración: es la autorización extendida por
la Junta Municipal de Reconstrucción de Granada, para la
segregación de lotes dentro de un área desarrollada, con propósito
de inscripción registral en los casos de transferencias de dominio
o constitutivos de gravámenes.
20. Constancia de Uso del Suelo: es el documento emitido por la
Junta Municipal de Reconstrucción de Granada en el cual se hace
constar que un lote determinado está de acuerdo al Reglamento de
Zonificación y Uso de Suelo para el área de la ciudad de Granada e
indica además los requerimientos urbanísticos aplicables.
21. Construcción: es la acción y efecto de fabricar o erigir una
obra.
22. Chaflan: cara de pared, por lo común larga y estrecha que
resulta en un edificio esquinero, cuando se corta por un plano la
esquina del mismo.
23. Desarrollo Urbano: es un conjunto de obras de infraestructura y
edificación que tiene por objeto cambiar y mejorar el medio
ambiente. Se sub-divide en: urbanización, fraccionmiento urbano,
proyecto de propiedad horizontal y renovación urbana.
24. Desarrollo urbano de tipo progresivo: son los proyectos
desarrollados por el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos
dotados inicialmente de puestos públicos de agua potable, lote y
trazado vial; y cuyas obras de infraestructura restantes están
previstas a instalarse gradual y posteriormente.
25. Demolición: es la destrucción parcial o total de un
edificio;
26. Edificación: es la acción y efecto de construir una obra
cubierta (edificio) para habitación o usos análogos.
27. Elemento estructural de una construcción: es el solicitado por
cargas y resistidas por él y cuyas fallas implican serios daños al
sistema estructural o el lapso del mismo.
28. Elemento no estructural de una construcción: es el
constituyente de un sistema constructivo cuya función es únicamente
soportar la carga de su propio peso.
29. Entrantes y salientes: partes del edificio que no guardan el
alineamiento de la pared ya sea metiéndose o sobresaliendo de
ésta.
30. Equipamiento: es el conjunto de obras y edificios para
satisfacer necesidades de la comunidad a nivel de unidades
residenciales y vecinales.
Según la tipología, se sub-dividen en:
A. Equipamiento Social:
- Educación
- Salud
- Bienestar Social
- Actividades Comunales.
- Recreación
- Deportes
B. Equipamientos Diversos:
- Policía
- Comunicación}
- Culto
- Comercio
- Servicios
31. Estructura: es el sistema de elementos de una obra de
construcción, cuya función es la de resistir las distintas cargas a
que está sometida la obra durante su vida útil.
32. Fachada: Aspecto exterior de un edificio.
33. Factor de Ocupación del Suelo (F.O.S): es la relación entre el
área de ocupación de suelo y el área del lote especificada en el
documentos que garantiza la tendencia legal de la tierra. Este
factor prevalece sobre el dimensionamiento de los retiros.
34. Factor de Ocupación Total (F.O.T.): es la relación entre el
área total de construcción y el área del lote especificada en el
documento que garantiza la tenencia legal de la tierra.
35. Fraccionamiento Urbano: es una urbanización que tiene hasta
diez (10) lotes con acceso a una vía de dominio público.
Cuando más de diez lotes, se considera como una urbanización. Se
subdivide en dos:
A. Fraccionamiento simple: cuando no quiere de apertura de nueva
vía de acceso.
B. Fraccionamiento compuesto: cuando requiere la construcción de
nueva vía de acceso a los lotes resultantes.
36. Infractor: es el propietario o responsable de la obra, que
contravenga los reglamentos, códigos y normas del Plan Regulador
del Desarrollo Urbano para el Area de la ciudad de Granada.
37. Infraestructura: son las redes de drenaje y abastecimiento de
agua, energía eléctrica, telecomunicaciones y vías.
38. Línea de Construcción: es la línea trazada interna y
paralelamente con respecto a los linderos del lote, de acuerdo a
las distancias de retiros indicadas en el presente Reglamento para
cada zona. Esta línea define el área de las construcciones
permisibles y el área de retiro con respecto a los linderos de
propiedad en donde no se permite ninguna edificación, excepto
aquellas especificadas en el presente Reglamento.
39. Linderos de Fondo del Lote: es la línea divisoria de lote,
opuesto al lindero frontal y que separa lotes colindantes.
40. Lindero Frontal del Lote: es la línea divisoria entre un lote y
un derecho de vía existente o propuesto, teniéndose tantos linderos
frontales como derechos de vía colinden con él.
41. Lindero Lateral del lote: es la línea divisoria de un lote con
otro u otros lotes que no sea frontal ni de fondo.
42. Lote: es la superficie fraccionada y dimensionada de un terreno
ubicado en sus rumbos topográficos, destinado a usos varios.
43. Macizo: parte de una pared que está entre dos vanos o
huecos.
44. Monumento: obra pública y patente, como estatua, inscripción o
sepulcro; obra artística o edificio que por su marcado valor
histórico y sus características singulares debe ser protegida por
el Estado. En la ciudad de Granada se consideran Monumentos
aquellos edificios y plazas clasificadas como Tipo A, ubicados y
denominados en el Plano ZN-02.
45. Morfología de la Ciudad compendio de las formas urbanísticas
representativas de una ciudad.
46. Obra de Construcción: es el efecto obtenido por la acción de
construir o edificar, abarca la totalidad de la acción como es una
edificación o proyecto especial nuevos, o un aspecto parcial de la
misma, tal es el caso de reparación, anexo, ampliación,
reforzamiento, cambio de estructura, remodelación, y
demolición.
47. Obra de infraestructura: son las obras que se realizan para
habilitar un terreno tales como, y sin limitarse a ellas:
movimiento de tierra, terracería, compactación, pavimentación,
encunetado, acera y otras facilidades e instalaciones tales como :
sistema de distribución de agua potable, alcantarillado sanitario y
pluvial; tanque séptico y pozo absorbente; distribución de energía
eléctrica y canalización telefónica.
48. Obra Menor: es toda edificación no repetitiva de una sola
planta, de sistema constructivo simple, reparación, remodelación o
reforzamiento, no mayor de ochenta metros cuadrados (80.00 M2). Se
incluye en esta definición la construcción de muro con altura mayor
de un metro (1,00 metro).
49. Pequeña Industria: es la unidad económica de producción o
transformación, acreditada como tal por constancia o certificación
del Ministerio de Industria.
50. Perímetro Histórico: es la línea imaginaria que delimita el
área histórica y que se describe a continuación:
Partiendo de la Estación del Ferrocarril cinco cuadras hacia el
Sur, sobre la calle Iván Sánchez (Atravesada) incluyendo los lotes
frontales a esta calle por la banda Este. Dobla cinco cuadras hacia
el Este, sobre la calle Corrales, incluyendo los lotes frontales de
la banda Norte de esta misma calle, hasta la intersección con la
Calle El Martirio. Dobla hacia el Sur, tres cuadras; hasta la
intersección con la calle La Calzada, hasta llegar al Muelle de la
Ciudad de Granada, incluyendo los lotes de la banda Norte de la
Calle La Calzada y la Iglesia de Guadalupe. Regresa hacia el Oeste
cinco cuadras sobre la calle La Calzada , incluyendo los lotes de
la banda Sur de dicha calle, hasta la intersección con la calle El
Martirio, toma rumbo Sur una cuadra y media sobre la calle El
Martirio incluyendo los lotes de la banda Este de dicha calle.
Dobla hacia el Oeste, cuatro cuadras sobre la calle Morazán y Vega
incluyendo los lotes ubicados en la banda Sur de dicha calle hasta
llegar a la intersección con la Calle Ka
rla Carolina Estrada.
Dobla sobre esta calle dos cuadras hacia el Sur hasta el Mercado
Municipal incluyéndolo.
Toma rumbo Norte hasta la intersección con la Calle La Concepción,
donde dobla tres cuadras hacia el Oeste incluyendo los lotes
ubicados en la banda Sur de esta calle, hasta la intersección con
una calle ubicada una cuadra al Oeste de la Avenida de Cárita; toma
rumbo Norte hasta interceptar la Calle Sergio Gómez (1ª.Calle Sur
Xalteva), toma rumbo hacia el Oeste hasta la intersección con la
Avenida Emerick Espinoza.
En este punto toma rumbo Norte hasta la intersección con la calle
Real, dobla tres y media cuadras hacia el Oeste incluyendo los
lotes ubicados en la banda Sur de la Calle Real hasta La Pólvora
incluyéndola. Toma rumbo Norte hasta el Arroyo Aduana donde dobla
dos cuadras hacia el Este sobre la Calle La Loquera y 18 de julio
hasta la intersección con la Avenida Héroes y Mártires, incluyendo
los lotes ubicados en la banda Norte de estas calles.
Toma rumbo Norte una cuadra hasta la intersección con la Calle La
Libertad, donde dobla hacia el Oeste incluyendo el Hospital San
Juan de Dios. Luego dobla hacia el Norte una cuadra hasta la
intersección con la Calle el Coyol, donde toma rumbo Este dos
cuadras hasta encontrar nuevamente la Avenida Héroes y
Mártires.
En este punto dobla hacia el Sur hasta la intersección con la Calle
La Libertad, donde dobla hacia el Estado cuatro y media cuadras
incluyendo los lotes ubicados en la banda Norte de dicha calle;
hasta encontrar el Arroyo Aduana; donde continúa rumbo N.E. sobre
la banda N.O. de dicho arroyo y luego sobre la banda Norte del
mismo hasta la intersección con la Calle Iván Sánchez.
En este punto toma rumbo Norte hasta el Parque Sandino incluyendo
los lotes frontales ubicados sobre la banda Oeste de dicha calle,
desviándose hacia el Oeste sobre la Calle La Inmaculada incluyendo
el Parque Sandino para tomar luego rumbo Norte y Este hasta
encontrar las Estación del Ferrocarril.
51. Perímetro Urbano: es la línea imaginaria definida en el Plano
ZN-02 que delimita el área de la ciudad y que separa el área urbana
del área rural.
52. Permiso de Construcción: es la autorización que otorga la Junta
Municipal de Reconstrucción de Granada, para dar inicio a la
realización de las obras de construcción.
53. Pórtico: es el espacio frontal exterior de un edificio,
cubierto y soportado por columnas o arcadas destinado a la
protección de los peatones.
54. Preservación: acción y efecto de preservar. Proteger y mantener
monumentos, edificios y sitios de valor a través de un
reglamentación o de trabajos específicos.
55. Pretil: acera alta.
56. Producción Artesanal: es la actividad de transformación o
producción clasificada y certificada como tal por el Ministerio de
Industria.
57. Proyecto de Propiedad Horizontal: es la construcción de
edificios y servicios públicos sujetos a la Ley reglamentaria del
Régimen de la Propiedad Horizontal del 8 de julio de 1971,
publicada en "La Gaceta", Diario Oficial No. 215 del 23 de
septiembre de 1971.
Se subdivide en dos:
A. Proyecto de Propiedad Horizontal Indivisible: todo el proyecto
está sujeto a la Ley del Régimen de la Propiedad Horizontal.
B. Proyecto de Propiedad Horizontal Divisible: sujeto a la Ley de
Régimen de la Propiedad Horizontal en lo que concierne a los
edificios de vivienda colectiva y a las áreas libres
adyacentes.
58. Proyecto Especial: es aquella obra no comprendida en las
definiciones anteriores como son, sin limitarse a ellas, las
siguientes: cementerios, rótulos, piscinas, tanques, antenas de
radio y televisión, plazas, monumentos, pedestales, gasolineras,
puentes, estacionamientos aislados y parques.
59. Reforzamiento: es el incremento de la resistencia estructural
de una obra.
60. Remodelación: es el cambio de configuración de los espacios
existentes.
61. Renovación Urbana: es la acción y efecto de transformar,
modificar, reparar, reconstruir o mejorar una obra de desarrollo
urbano existente.
62. Reparación: es la rehabilitación total o parcial de una obra de
construcción excluyéndose lo relacionado a tabiques, elementos
decorativos, cambios de revestimientos y acabados en paredes, techo
y piso de la obra.
63. Retiro de Fondo: es la distancia expresada en metros que debe
existir entre el lindero de fondo de un lote y la línea de
construcción.
64. Retiro Frontal: es la distancia expresada en metros que debe
existir entre el lindero frontal de un lote y la línea de
construcción.
65. Retiro Lateral: es la distancia expresada en metros que debe
existir entre el lindero lateral de un lote y la línea de
construcción.
66. Requerimiento de Suspensión de Obras: es el documento emitido
por la Junta Municipal de Reconstrucción de Granada, con el
propósito de suspender la realización de los trabajos de
construcción de una obra.
67. Responsable de la Obra: es el arquitecto, ingeniero,
supervisor, residente, maestro de obra, constructor, o cualquier
persona que aparezca en los planos y documentos que se encuentren
en la Junta Municipal de Reconstrucción de Granada. En ausencia de
planos y documentos el responsable de la obra es el
propietario.
68. Restauración: acción y efecto de restaurar. Reparar, renovar o
volver a poner una cosa en aquel estado que antes tenía, con el fin
de eliminar el deterioro que ha sufrido y prolongar su
permanencia.
69. Restitución: acción y efecto de restituir. Colocar en su sitio
original, las partes desmembradas del objeto para asegurar su
conservación.
70. Servicios Públicos: es el conjunto de obras que incluye todas
las infraestructuras y los equipamientos.
71. Tecnología Moderna: conjunto de conocimientos y prácticas
empleadas en la construcción actual, o artefactos y accesorios
actuales.
72. Textura: acabado de la superficie de las paredes o demás
elementos de una obra de construcción.
73. Trazado Urbano: orden y disposición de las partes que componen
una ciudad; como calles, edificios, plazas y demás.
74. Uso Condicionado: es el indicado en la tabla "a" que por sus
características puede causar perturbación ecológica de acuerdo a
las normas del Ministerio de Salud (MINSA) e Instituto Nicaragüense
de Recursos Naturales y del Ambiente (IRENA), o que en general
moleste o perjudique al funcionamiento de los usos permisibles o
por el contrario que el uso condicionado sea el perjudicado. Solo
se permitirá tal uso bajo a condición de eliminar completamente la
molestias.
75. Uso del Suelo: son los diferentes tipos de utilización que se
dan o deben darse en un terreno para los servicios o funciones
urbanas.
76. Uso permisible: es el uso permitido en cada una de las zonas,
indicado en la tabla "a".
77. Uso Prohibido: es el uso que no se permite bajo ninguna
condición en cada una de las zonas, indicado en la tabla "a"
78. Urbanización: es la lotificación de un terreno y la
construcción de infraestructuras, equipamiento y otras
edificaciones, con fines de traslación de dominio.
79. Urbanizador: es todo propietario o inversionista, persona
privada sea ésta natural o jurídica, o pública, que realiza un
desarrollo urbano.
80. Vano: parte de la pared que no tiene solidez como son los
huecos de puertas y ventanas.
81. Vivienda Colectiva: es un conjunto de viviendas unifamiliares
que se agrupan en una estructura común de altura mayor de un piso,
pudiendo darse una o varias viviendas colectivas en un lote.
82. Vivienda Individual: es la vivienda unifamiliar que ocupa un
lote en forma exclusiva.
83. Zócalo: parte ligeramente saliente en la base de una pared que
sirva para protegerla.
84. Zonificación: es la estructuración de la ciudad en diferentes
partes, clasificadas según sus usos predominantes.
Título II.
Reglamento de Zonificación y uso del suelo para el Area de la
Ciudad de Granada
Capítulo I.
De la Zonificación de la ciudad
Acapite I
Artículo 16.-El Area de la ciudad de Granada, está
comprendida entre el borde del Lago Cocibolca y la línea del
perímetro urbano definida en este Plan Regulador.
La zonificación determinada las siguientes clasificaciones de zonas
según la actividades:
a) Las zonas destinadas al equipamiento comunitario (EC) de la
ciudad según la importancia de sus usos y servicios. (EC1, EC2,
EC3, y EC4)
b) Las zonas de vivienda (V), en función de los tipos de vivienda
según las densidades de población establecidas (V1 y V2).
c) Las Zonas de producción económica, ya sea producción mixta (PM)
o producción industrial (PI-1 y PI-2)en función a las categorías de
la producción y del impacto o efecto que sobre el medio ambiente
ejercen, tanto la fabricación del producto como sus desechos;
d) Las zonas de equipamiento especial (E), según las categoría y
tipos de servicios que en ellas se den. (ET-1, ET-2,EI-E).
e) Las zonas de reserva natural (RN), según su naturaleza física y
la función de servicio o utilidad social. (RN1, RN2, RN3, RN4 y
RN5);
Estas zonas se indican claramente en el plano de Zonificación y uso
del suelo del área de la cuidad de Granada (ZN-01) y a través de
las disposiciones del presente reglamento.
Artículo 17.-Para cada una de las zonas los usos serán los
especificados en la tabla "a".
En caso que algún uso no figure en dicha tabla debe ser dictaminado
por el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos.
La ocupación y sub-división del suelo para cada una de las zonas es
la que se específica en la tabla "b".
Acapite II
Artículo 18.-Las categorías de equipamiento comunitario son
complementarias entre sí y según su jerarquía son:
a)Equipamiento Comunitario a Nivel de Ciudad (EC-1) (Centro
Regional).
Se localiza en el casco urbano central y constituye el centro
principal de la ciudad y su región para atender a una población
urbana entre 100,000 a 150,000 habitantes y a un nivel poblacional
dentro de su radio de influencia entre 150,000 a 500,000
habitantes, con un carácter predominante de centro de equipamiento
de servicios principales, públicos y privados tales como: oficinas
regionales de Ministerios, centros culturales, centros de
esparcimiento, oficinas públicas y de funciones comerciales tales
como: sucursales de instituciones financieras y bancarias y de
comercio en general. Estas funciones están complementadas con otros
usos como vivienda.
b) Equipamiento Comunitario a nivel Vecinal (EC-2) (Centro
Vecinal); Son las áreas comunales destinadas a satisfacer las
necesidades de equipamientos y servicios a nivel de vecindario, con
una población a atender entre 18,000 o 24,000 personas, con un
radio de acción de 500 a 700 metros. Este nivel poblacional
corresponde a una Unidad y Vecinal de 3,000 a 4,000 viviendas, y
está conformado por cuatro Unidades Residenciales.
Los Usos principales son:
Usos (EC-2) M2/Habitantes Lote Mínimo
(M2) Escuela Secundaria 0.66 12,000 Centro de Salud 0.15 3,000
Parque de Vecindad 1.00 18,000 Centro Deport. Popular 1.70 30,000
Comercio y Servicios 0.34 6,000
Este es el equipamiento básico requerido, pudiendo darse cualquier
otro adicional conforme estudio.
c)Equipamiento Comunitario a Nivel Residencial (EC3) (Centro
Residencial);
Son las áreas comunales destinadas a satisfacer la necesidades de
equipamiento a nivel de grupo de barrios, con una población a
atender entre 4,500 a 6,000 personas, con un radio de acción de 300
a 400 metros. Este nivel poblacional corresponde a una Unidad
Residencial de 750 a 1,000 viviendas. Los usos son los que se
especifican en la Tabla C.3 "Composiciones del Area Comunal".
d) Equipamiento Comunitario a nivel de Barrio (EC4) (Centro de
Barrios). Son las áreas comunales destinadas a satisfacer las
necesidades de equipamiento a nivel de barrio, con una población a
atender entre 1,200 a 1,800 personas, con un radio de acción de 200
metros. Este nivel poblacional corresponde a un barrio de 200 a 300
viviendas. Los usos son los que se especifican en la tabla C.3
"Composición del Area Comunal)
Artículo 19.-La zona EC1 es la más restrictiva en cuanto a
normas, por incluir el Area Histórica de la ciudad. Los usos
permitidos en esta zona deben cumplir, además de lo indicado en
este reglamento, con el Reglamento de Preservación para el Area
Histórica.
Artículo 20.-Los Centros Residenciales (EC3) y los Centros
de Barrio (EC4) no aparecen ubicados en el Plano ZN-01. Su
ubicación será objeto de estudio específico de acuerdo a las
necesidades que se verifiquen por sectores habitacionales y en
relación al crecimiento de la ciudad.
Acapite
III
Artículo 21.-La zona de vivienda es aquella en que su uso
principal es el habitacional. Las viviendas serán de tipo
individual o colectiva de acuerdo a las densidades de población
prevista para cada zona; su clasificación es la siguiente:
a) Zona de vivienda de Densidad baja (VI): Le corresponde la
vivienda individual como uso permisible y la vivienda colectiva
como uso condicionado y corresponde a aquellas zonas de la ciudad
que tienen restricciones de tipo físico o históricos-cultural que
impiden su densificación;
b)Zona de vivienda de Densidad Media (V2); Le corresponde la
vivienda individual y la vivienda colectiva como uso
permisible.
Acapite IV
Artículo 22.-Las zonas de actividad de producción, de
acuerdo con el tipo de actividad y compatibilidad con otros usos se
clasifican en:
A. Zona de producción Mixta (PM). Es aquella en donde las
actividades de pequeña industria se mezclan con los usos
comerciales y de vivienda;
B. Zona de Producción Industrial (PI) Es aquella en donde se
envasa, ensambla o procesa íntegramente un producto comercial
destinado al consumo o a la producción de otros bienes y
servicios.
Las zonas de producción Industrial corresponden a las destinadas a
la localización exclusiva de las actividades industriales y de
almacenaje de la ciudad, siendo su categoría:
a) Zona de producción de Industria Liviana (PI-1) Le corresponde
las áreas Industriales no molestas, ni nocivas, ni explosivas, de
tipo liviano; en general, utilizan sólo materiales eléctricos y
requisitos bajo o medios en cuanto a uso de infraestructuras;
b)Zona de Producción Industrial Pesada (PI-2) Le corresponde las
áreas destinadas a la ubicación de industrias que por el manejo de
materiales, procesos de producción y por la naturaleza de sus
insumos, productos o residuos puedan originar peligro contra la
salud de la población cercana, además de tener un intensivo de las
infraestructuras y un gran consumo de energía y combustible.
Acapite V
Artículo 23.-Las zonas de equipamiento especializado (E) son
aquellas que corresponden a las áreas destinadas a la localización
de actividades relacionadas con las terminales de transporte y de
abastecimiento de la ciudad y de los servicios institucionales
especializados a nivel regional.
De acuerdo con el tipo de actividad realizada en cada zona, su
función y categoría es la siguiente:
A. Zona de Equipamiento de Transporte (ET):
a) Zona de equipamiento de Transporte Lacustre (ET-1) Le
corresponde las áreas en donde se localiza las actividades
relacionadas directamente con la operación y mantenimiento del
puerto Lacustre de la ciudad;
b) Zona de equipamiento de Transporte Terrestre (ET-2) Le
corresponde la áreas en donde se localiza las actividades
relacionadas con el Transporte inter-urbano de pasajeros y
comprende la terminal de buses interurbanos y la estación del
Ferrocarril.
B. Zona de Equipamiento Institucional Especializado (E1-E). Le
corresponde las áreas en donde se localizan las actividades
relacionadas con la educación, la salud, el deporte y las
instituciones a nivel de la ciudad y su región.
Acapite VI
Artículo 24.-Zonas de Reserva Natural (RN) son aquellas
áreas verdes relacionadas con el esparcimiento de la población y
las de protección de la ciudad, se clasifican en:
a) Zona de Reserva Natural de Parques Nacionales (RN-1) Le
corresponde las áreas que por su condiciones naturales están
destinados al esparcimiento y la recreación turística activa y
pasiva, a nivel de la ciudad y la región. Incluye áreas para
parques, zoológicos, jardines botánicos y acuarios que tendrán
además un carácter educativo;
b) Zona Reserva Natural de la Costa del Lago (RN2) Le corresponden
las áreas de la costa en donde estarán localizados elementos
recreacionales y equipamientos destinados al turismo. No se
permiten construcciones dentro del área límite de costa de la
superficie del lago, definida para el área cubierta por el nivel
más alto de agua registrado en dicho lago por la Institución
Oficial encargada de ese registro durante los 15 años anteriores a
la aprobación de este Reglamento. En caso de no existir registros
de nivel, dicha institución determinará el área del lago.
Sin embargo, puede permitirse la construcción y operación de
muelles para el uso de lanchas, veleros, botes y otros tipos de
vehículos acuáticos para fines recreativos.
El permisible de descarga de aguas pluviales, cauces o canales en
esta zona, siempre y cuando dichas aguas sean de calidad aceptable
bajo las normas del Ministerio de Salud (MINSA) para los usos
permitidos en dicha área.
Se prohibe la descarga de cualquier tipo de aguas residuales hacia
el lago de Nicaragua.
El establecimiento de cualquier derecho de vía dentro de esta zona,
cauce, alcantarillado pluvial, ferrocarril o cualquier otro flujo,
debe ser aprobado por la Junta Municipal de Reconstrucción de
Granada previa autorización de la entidades gubernamentales
correspondientes.
c) Zona de Reserva Natural de Parques Urbanos (RN3) Le corresponde
las áreas públicas provistas de una amplia gama de actividades
recreativas al aire libre, principalmente campos deportivos.
d) Zona de Reserva Natural de Cementerios (RN4) Le corresponde las
áreas destinadas a parques fúnebres o necrópolis.
e) Zona de Reserva Natural de Protección de Acuíferos (RN5). Le
corresponde las áreas de reserva para la construcción de pozos de
agua potable para el abastecimiento de la ciudad.
Esta área ha sido definida por el Instituto Nicaragüense de
Acueductos y Alcantarillados (INAA) en 500 metros a ambos lados de
la carretera que une el Puerto de Asese con la ciudad de Granada.
En esta área queda prohibida la construcción de pozos para riego en
un radio de 1 Km., a partir de cada pozo de agua potable.
f) Zona de Reserva Natural de Lagunas de Oxidación (RN6)
Le corresponde las áreas de la costa en donde ubican las Lagunas de
Oxidación existentes y proyectadas, así como un área para la
protección de la ciudad en caso de contaminación por mal
funcionamiento de las mismas. En zona se permite únicamente el
cultivo de gramíneas.
g) Zona de Reserva Natural para Basurero Municipal (RN7) Le
corresponden las áreas de la depresión conocida como la Joya,
ubicada al S.O. de la ciudad y están destinadas al uso de basurero
municipal por medio de relleno sanitario.
Capítulo II.
De otras disposiciones complementarias
Artículo 25.-Fallas Geológicas El área de falla geológica
activa (zona roja), determinada a la fecha por el Mapa de Riesgo
Geológico, será considerada en la zonificación como Area Especial
de Fallas (AEF) y los usos permitidos serán los que se detallan en
la tabla "A" de acuerdo a lo permisible en la zona según la Matriz
de Planeamiento de Granada.
La ocupación y subdivisión del suelo será la de la zona en que se
encuentra la falla activa, con excepción del FOS y FOT que debe ser
de 0.40, la altura máxima de 4.50 metros y de una sola
planta.
En las áreas consideradas como de probables fallas o de
licuefacción posible, en el Mapa de Riesgo Geológico los usos están
condicionados por la Tabla "a" en las columnas ARG y AL
respectivamente.
En caso de comprobarse mediante estudio Geológico la no existencia
de fallas en el lote, se aplicarán los usos y normas relativas a la
zona en donde se encuentra dicho lote.
El Mapa de Riesgo Geológico y la Matriz de Planeamiento de la
ciudad de Granada se encuentran en el Ministerio de Vivienda y
Asentamientos Humanos actualizados a la fecha conforme a los
estudios realizados, copias de los mismo se encuentran en la Junta
Municipal de Reconstrucción de Granada.
Artículo 26.- Minas Se consideran además como Area Especial
de Minas (AEM) las áreas de minas y canteras para la construcción,
localizadas con posteridad a la publicación del presente Reglamento
y su ubicación en el plano (ZN-01) estará determinada por la
investigación que del tipo, calidad, ubicación y expansión de la
misma efectúe el Instituto Nicaragüense de la Minería
(INMINE).
Artículo 27.- Infraestructura y Accesos En aquellos
proyectos de propiedad horizontal o edificaciones que tengan un
área mayor de lote de 10,000,000 metros cuadrados, la Junta
Municipal de Reconstrucción de Granada para su aprobación exigirá
además, se instalen los servicios de infraestructura adecuados y el
acceso necesario a los lotes vecinos y vías perimetrales o varios
accesos al lote del proyecto en cuestión.
Estas vías deben ser dotadas de obras y servicios, para cuya
determinación y ejecución se aplicará lo que estipulen las leyes
vigentes de la materia para los proyectos de propiedad
horizontal.
Artículo 28.- Areas Libres En los lotes de proyectos de
propiedad horizontal, los propietarios deben cuidar, limpiar y
mantener las obras de engramado, arborización y senderos
peatonales, en las áreas libres destinadas a uso común que figuren
en los planos constructivos del proyecto, aprobado por la Junta
Municipal de Reconstrucción que le sean aplicables.
Artículo 29.- Sitios Arqueológicos, Monumentos, Plazas. Todo
proyecto para monumentos o plazas será aprobado por la Junta
Municipal de Reconstrucción de Granada, quien previamente
establecerá las condiciones de localización y estructurales
convenientes.
Cuando se trate de sitios históricos o Arqueológicos en cualquier
zona, las regulaciones sobre el uso del suelo serán determinadas
por Junta Municipal de Reconstrucción de Granada, en coordinación
con el Ministerio de Cultura.
Artículo 30.- Estacionamiento Las áreas requeridas para
cualquier estacionamiento, serán reguladas por las normas
especificadas en el Reglamento del Sistema Vial para el área de la
ciudad de Granada.
Artículo 31.- Retiros Para todas las zonas y todos lo usos
se aplicarán los retiros laterales, frontales y de fondo indicados
en la Tabla "b".
Artículo 32.- Retiros entre Edificios Todos los retiros
entre edificios de proyectos de propiedad horizontal, localizados
en un lote, serán de un mínimo de seis metros (6.00metros).
Para vivienda los retiros entre edificios serán de tres metros
(3.00 metros).
Artículo 33.- Retiros de Cauce Cuando un lote colinde con un
cauce existente o proyectado, el dueño de dicho lote debe respetar
el derecho de vía del cauce, y debe dejar un retiro mínimo de
construcción de tres metros o lo indicado para la zona cuando éste
fuese mayor medidos a partir de la línea de derecho de vía del
cauce.
Artículo 34.- Patio interno o colindante Todo patio interno
o colindante no debe ser menor de dos por tres metros (2,00metros x
3,00metros) pero prevaleciendo el F.O.S.
Artículo 35.- Lotes no conformes La Junta Municipal de
Reconstrucción de Granada, puede permitir el desarrollo de lotes
residenciales que no llene los requisitos mínimos de área, longitud
y ancho, en aquellas zonas en que estén situados, cuando la
desmembración de dichos lotes y su inscripción respectiva hubiera
tenido lugar antes de la vigencia de este Reglamento y además que
no exista un terreno adyacente perteneciente al mismo propietario.
Los retiros y porcentajes cubiertos serán regulados por la Junta
Municipal de Reconstrucción de Granada, cada caso particular.
Artículo 36.- Lotes en límites de zonas A todo lote ubicado
en límite de zonas, se le aplicarán los requerimientos de ocupación
y sub-división del suelo de cualquiera de la zonas colindantes a
criterio de la Junta Municipal de Reconstrucción de Granada.
Artículo 37.- Lotes afectados por Derechos de Vía. Cuando un
lote al ser afectado por un derecho de vía proyectado, no cumpla
con las disposiciones establecidas por el presente Reglamento para
la zona en que se encuentra; se considera como un caso especial,
quedando sujeto a las disposiciones que para el caso determine la
Junta de Reconstrucción de Granada.
Artículo 38.- Alturas de Estructuras no Habitables. En
cualquier zona en que se permitan monumentos, torres, silos,
chimeneas, tanques elevados o estructuras accesorias a las
instalaciones, estas no deben tener una altura mayor a la distancia
perpendicular que exista del pie de esta estructura al lindero de
propiedad más cercano.
Artículo 39.- Muros, Verjas, Mallas En todas las zonas de
viviendas, se permiten dentro de sus respectivas superficies de
retiros frontales y laterales, muros hasta una altura máxima de un
metro, medido del nivel de piso interior del lote. Al igual se
permiten verjas de cualquier tipo, mallas o barandas hasta una
altura de 2.20 metros como máximo.
Siempre para zonas de viviendas, a partir de la línea de
construcción, en linderos laterales y de fondo se permiten muros
hasta una altura máxima de 3,00 metros. En zonas de producción,
equipamiento especializado, centros de equipamiento y reservas
naturales, se aplicarán los mismos criterios, que para los linderos
frontales de las zonas de vivienda, pero con una altura máxima de
3,00 metros ; los muros en linderos laterales y de fondo para estas
zonas , tendrán una altura máxima de 4,50 metros.
Quedan exceptuados de las disposiciones de este artículo aquellos
edificios estatales, o residenciales de funcionarios que por
razones de seguridad puedan necesitar protección especial. Para
estos casos puede permitirse la construcción de muros ciegos en
todos los linderos del terreno, hasta una altura máxima de 3,00
metros y la adición de cualquier otro dispositivo de seguridad que
no ocasione daños físicos a los transeúntes.
Cuando se trate de dispositivos peligros para la vida, estos deben
colocarse a una altura mínima de 2,50 metros, medidas a partir del
nivel de la acera hasta la parte inferior de dicho dispositivos de
seguridad.
Artículo 40.- Muros Corta-Vista Se permiten muros corta -
vista frontales en la línea de construcción, desde el lindero
lateral hasta el edificio, con una altura máxima de 2,20 metros,
sin invadir el retiro formal. Se permiten además en las áreas de
retiros laterales y de fondo, muros de una altura no superior a los
2,00 metros, sin techar solamente para proteger visualmente los
tendederos y patios o terrazas privadas de un recinto.
Artículo 41.- Canopias o Voladizos En el área del retiro
frontal de toda edificación, se permite la colocación de copias o
voladizos perpendiculares a la fachada frente a la puerta de acceso
principal, protegiendo solamente las áreas destinadas a este
acceso.
Estas canopias o voladizos pueden tener hasta el 50% de la longitud
del retiro frontal y ser de un ancho no mayor de 25% del frente del
lote, hasta un máximo de 4,00 metros de ancho para el uso de
viviendas y 8,00 metros para otros usos.
Estas canopias o voladizos no deben tener muros, verjas o vidrios
cerrando sus costados.
En lotes para vivienda con área hasta de 250 metros cuadrados se
permiten canopias, voladizos o porches de un ancho no mayor del 60%
del frente del lote y hasta el lindero de propiedad frontal.
Artículo 42.- Balcones, Pérgolas, Piscinas La localización
de balcones en las plantas superiores al primer piso, se permite en
los retiros frontales, si estos balcones no sobresalen más del 50%
de la longitud del retiro permisible para esa zona medido
perpendicularmente al lindero de propiedad, sin perjuicio de lo
señalado por el Código Civil.
Se permiten además en las áreas de los retiros frontales y
laterales la colocación de pérgolas sin muros, ni cerramientos
laterales.
También se permiten piscinas con un retiro de 2,00 metros del
lindero o de fundaciones o estructuras existentes.
Artículo 43.- Bajantes, Salientes No se permiten la caídas
libre de agua, directamente del techo, balcón, aire acondicionado o
canal a las áreas privadas y públicas de circulación
peatonal.
No se permiten salientes de ningún tipo, ni detalles
arquitectónicos a menos de 2,10 metros de altura mínima sobre el
nivel de la acera.
Artículo 44.- Protección al Medio Ambiente. En todo
desarrollo comercial e industrial proyectado, que de acuerdo a la
determinación de la Junta Municipal de Reconstrucción de Granada
produzca contaminación, molestias o signifique un peligro para la
vida; para su aprobación deben tomarse todas las medidas de
seguridad y control que el Ministerio de Salud (MINSA) y el
Instituto Nicaragüense de Recursos Naturales y del Ambiente (IRENA)
estimen convenientes para mantener la seguridad y el equilibrio
ecológico.
Artículo 45.- Bares, Salones, Cerveceros, Billares,
Cantinas. No se autoriza la construcción de establecimientos
destinados a billares, bares, cantinas y similares donde se
expendan y consuman bebidas alcohólicas dentro de un radio de
400,00 metros de distancia de una institución educativa, de salud,
edificios de culto religioso, cementerios, oficinas públicas,
cuarteles, planteles, viales, teatros, mercados y centros
deportivos; conforme lo estipulan los Decretos 163 y 165 del 17 de
noviembre de 1979.
La distancia será medida del lindero del terreno de los servicios e
instalaciones enumerados, al lindero más próximo de los
establecimientos de expendio referidos.
Artículo 46.- Juegos de Azar, Pornografía.Queda expresamente
prohibido el uso de lote o construcciones destinadas al
establecimiento de juegos de azar, de venta y exhibición de
materiales pornográficos, competiendo su calificación a los
Ministerios del Interior y de Cultura.
Artículo 47.- Hotel, Pensión, Motel Se autoriza las
construcción de hoteles, pensiones, moteles u otros
establecimientos destinados al mismo fin, donde se expendan y
consuman bebidas alcohólicas, aplicándoles las mismas restricciones
del Artículo 45.
Artículo 48.- Armas, Pirotecnia Las fábricas o depósitos de
armas y artefactos pirotécnicos no se permiten en ninguna zona
residencial ni pueden localizarse en un radio de 500,00 metros de
centros educativos, de diversión, de salud, oficinas públicas,
oficinas de servicio, desarrollo y seguridad comunal y deben contar
con la autorización de las autoridades respectivas.
Artículo 49.- Usos existentes no conformes Cualquier uso del
suelo o estructura existente que no esté conforme con las
disposiciones de este Reglamento al entrar en vigencia, puede
seguir usándose, no permitiéndose:
a) Ampliación o anexo;
b) Remodelación de exceda más del 30% de la edificación
existente;
c) Cambiar a otro uso no conforme;
d) Reanudar el uso después de una suspensión de más de seis meses,
a menos que la Junta Municipal de Reconstrucción de Granada
considere meritoria su continuación después de haber estudiado el
caso y señalado las condiciones para ello;
e) Reconstruir después de haber sufrido un daño que exceda a un
tercio de su justo valor catastral, inmediatamente anterior al año,
salvo que dicha reconstrucción o reparación se efectúe de acuerdo
con lo ordenado en este Reglamento; Sin embargo la Junta Municipal
de Reconstrucción de Granada, impondrá un plazo máximo en que este
uso no conforme será permitido en la zona, en función de la
molestia que ocasiones y de la vida económica de la empresa o
actividad.
Artículo 50.- Restricción por Pendiente o Capacidad de Suelo
En cualquier área dentro del perímetro urbano que tenga una
pendiente de terreno mayor del 15% o que los terrenos de dicha área
sean clasificados como capacidad de Suelo No. VIII, por el
Ministerio de Desarrollo Agropecuario (MIDINRA), de acuerdo con el
mapa oficial, es prohibido construir cualquier clase de estructura
habitable o no. De igual forma es prohibido establecer cualquier
tipo de estacionamiento o almacenaje de vehículo, aparatos
motorizados o maquinarias.
Título III.
Reglamento de Desarrollo Urbano para el Area de la Ciudad de
Granada
Capítulo I
. De los procedimientos para la aprobación de las
urbanizaciones
Acapite I
Artículo 51.-El interesado en llevar a cabo una urbanización
debe presentar a la Junta Municipal de Reconstrucción de Granada,
un anteproyecto de la misma, con el objeto de que se analicen forma
general a los lineamientos urbanísticos y técnicos del Plan
Regulador del Desarrollo Urbano para el área de la ciudad de
Granada y demás Reglamentos, códigos y normas que le sean
aplicables.
Artículo 52.- La documentación que debe acompañar al
anteproyecto, al ser presentado para su revisión, es la
siguiente:
A, Solicitud por escrito, indicando:
a) Nombre del dueño, datos e información del terreno: inscripción
registral, número catastral, área total, localización, linderos y
uso actual.
b) Nombre que se le dará a la urbanización, número de lotes, uso y
carácter de la misma; c) Servicios públicos de que será dotada y
forma de proveerlos;
d) Inversión prevista y plazo en que se pretende realizar la
urbanización.
B. Para persona privada, natural o jurídica, título de propiedad
del terreno a desarrollar debidamente inscrito y con su respectiva
certificación de libertad de gravamen.
C. Constancias extendidas por las instituciones gubernamentales
correspondientes a la factibilidad de conexión inmediata a las
redes de infraestructuras que correspondan, según la Tabla "C-1" de
Servicios Públicos.
D. Memoria descriptiva del anteproyecto, conteniendo lo
siguiente:
a) Urbanización y localización del anteproyecto de urbanización con
respecto a la ciudad y al sector;
b) Exposición del criterio de diseño en las soluciones propuestas
en cuanto al sistema vial, localización del área comunal,
lotificación y uso propuesto del terreno.
E. Cualquier otra información que se estime conducente para una
mejor interpretación del anteproyecto a criterio de la Junta
Municipal de Reconstrucción de Granada.
Artículo 53.-A la documentación anterior se deben acompañar
dos juegos de planos del anteproyecto con la firma autógrafa de un
profesional, responsable técnico del proyecto debidamente inscrito
en el Consejo Nacional de las Profesiones (CNP), conteniendo cada
uno, lo siguiente:
A. Plano de ubicación elaborado a escala 1:10,000 integrado a la
ciudad o al kilometraje de las carreteras, indicando a la vez los
desarrollos circunvecinos y su orientación, lo mismo que el
Equipamiento existente en un radio de setecientos metros (700,00
metros);
B. Plano con curvas de nivel geodésicas a un metro de intervalo en
escala 1:1,000 presentando lo siguiente:
a) Accesos y trazados de vías con la sección transversal de las
mismas, a escala 1:100;
b) Sub-división del terreno;
c) Localización del área comunal;
d) Cuadro de superficies aproximadas: total, mínima y máxima de
lotes, de vías, área comunal y de riesgos geológicos y cauces si
los hay, además de los correspondientes porcentajes.
Artículo 54.-La documentación presentada de conformidad con
los artículos anteriores será revisada por la Junta Municipal de
Reconstrucción de Granada y encontrada satisfactoria de acuerdo a
reglamentos pertinentes, emitirá resolución aprobando técnicamente
el anteproyecto.
Artículo 55.-Esta resolución de aprobación técnica de
anteproyecto tiene vigencia hasta que no se haya modificado total o
parcialmente el Plan Regulador del Desarrollo Urbano para el área
de la ciudad de Granada.
Acapite II
Artículo 56.-La solicitud de aprobación del proyecto debe
ser presentado por escrito a la Junta Municipal de Reconstrucción
de Granada por el Urbanizador, junto con el anteproyecto
técnicamente aprobado y la siguiente información contenida en dos
juegos de planos.
A. Ubicación del proyecto a escala 1: 10,000 integrándolo a la
ciudad o al kilometraje de las carreteras, indicando a la vez los
desarrollos circunvecinos y su orientación;
B. Información en escala 1:1,000 con curvas de nivel geodésicas a
un metro de intervalo presentando: poligonal exterior con
coordenadas, rumbos y distancias, referidas a un punto estable y
conocido, indicando distancias al cerco o línea de propiedad vías y
cauces existentes o previstos por los estudios del sistema vial y
drenaje pluvial, servidumbre y riesgos geológicos si los hay, con
datos técnicos de ancho, largo y profundidad en su caso;
C. Diseño de distribución de lotes con numeración y dimensiones de
cada uno, diseño de conjunto del área comunal acuerdo al programa
de necesidades y de área elaborado por el Ministerio de Vivienda y
Asentamientos Humanos, área de vías y cauces y cuadro de
áreas;
D. Descripción de la poligonal exterior, áreas públicas a donarse y
sus cálculos correspondientes.
E. En su caso, diseño del alumbrado público y sistema de
distribución eléctrica, red telefónica, agua potable,
alcantarillado sanitario y pluvial, en escala 1;1,000 con sus
memorias de cálculo, las que deben ser revisadas técnicamente por
las entidades gubernamentales correspondientes.
F. Diseño geométrico de vías tanto en planta como es perfil a
escala 1:1,000 (horizontal), 1:100 (vertical) y secciones
transversales en escala; 1:1,000, indicando ubicación de las
infraestructura a instalarse.
G. En su caso, diseño de espesor de pavimento de acuerdo a la
jerarquía vial de la urbanización, con su correspondiente memoria
de cálculo.
H. Estimado de costos de obras de infraestructura.
I) Cualquier otra información conducente que la Junta Municipal de
Reconstrucción de Granada juzgue necesaria para una mejor
interpretación del proyecto.
Artículo 57.- El proyecto y los documentos directamente
relacionados con el mismo, deben llevar a firma autógrafa de un
profesional responsable técnico del proyecto debidamente registrado
en el Consejo Nacional de Profesiones (CNP).
Artículo 58.-Revisado el proyecto y encontrado conforme, la
Junta Municipal de Reconstrucción de Granada dictará resolución,
aprobando técnicamente el proyecto.
Acapite III
Artículo 59.-El urbanizador, cuando se trate de persona
privada natural o jurídica, una vez obtenida la aprobación del
proyecto, queda obligado ante la Junta Municipal de Reconstrucción
de Granada a otorgar garantía bancaria que asegure las obras de
infraestructura a que se refiere el Capítulo VI de este Reglamento,
las que serán realizadas dentro del plazo de tres años que se
contarán a partir del otorgamiento de la garantía bancaria,
tomándose como estimativo el valor de las obras más una tercera
parte de ese valor.
La garantía bancaria debe calificarse de previo por la Junta
Municipal de Reconstrucción de Granada.
Artículo 60.-La garantía bancaria a que se refiere el
artículo anterior, debe ser emitida por un banco del sistema
financiero nacional.
Artículo 61.-No pueden inscribirse en el Registro Público de
la propiedad aquellos contratos que tengan por objeto a
transferencia de dominio o la constitución de algún gravamen sobre
los lotes que integren el proyecto, mientras se encuentre pendiente
la garantía bancaria para la realización de las obras de
infraestructura del referido proyecto, o parte del mismo. Para la
inscripción de cualquier título es necesaria la cancelación previa
de la garantía bancaria establecida a favor de al Junta Municipal
de Reconstrucción de Granada.
Artículo 62.-La garantía bancaria responde hasta la
conclusión de las obras de infraestructura, pero si el valor de
éstas en el transcurso de su realización sufre incremento
extraordinario por variaciones de precio en los materiales, mano de
obra, cambio oficial de la moneda, o cualquier otra circunstancia
tal garantía bancaria no será cancelada aunque se hubiera invertido
el monto estimado y permanece en vigencia hasta la realización
total de las mismas. Tal disposición forma parte del instrumento en
que se garanticen las obligaciones establecidas en el presente
Reglamento.
Artículo 63.-Cuando se finalicen las obras de
infraestructura antes del plazo señalado, el urbanizador puede
solicitar a la Junta Municipal de Reconstrucción de Granada la
recepción de las mismas, con el fin de liberar la garantía
bancaria.
Acapite IV
Artículo 64.-Para la obtención del permiso de Construcción
el urbanizador debe presentar:
A. Los planos y documentos con la aprobación técnica del proyecto,
otorgada por la Junta Municipal de Reconstrucción de Granada.
B. Los planos firmados por el constructor debidamente inscrito en
la Junta Municipal de Reconstrucción de Granada, Tipo"A" que
realizará la construcción de las obras.
C. Solamente para personas privadas, naturales o jurídicas, boletas
de entero establecidas por la Ley.
D) Garantía bancaria según lo indicado en el Capítulo I, Acápite
III de este Reglamento.
Artículo 65.-Recibido el Permiso de Construcción por el
urbanizador, éste debe notificar por escrito a la Junta Municipal
de Reconstrucción de Granada la fecha en que dará inicio a la
construcción de la obras de infraestructura.
Artículo 66.-La Junta Municipal de Reconstrucción de Granada
al recibir la notificación del inicio de construcción de obras de
infraestructuras, coordinará con las entidades gubernamentales
correspondientes, previo aviso a éstas, la supervisión de las
mismas.
Artículo 67.-Otorgado el Permiso de Construcción, tanto los
planos como las memorias y las especificaciones aprobadas
técnicamente, no podrán ser modificadas sustancialmente, sin previa
autorización de la Junta Municipal de Reconstrucción de
Granada.
Cualquier tipo de modificación no sustancial efectuada durante la
realización de las obras debe ser permitida a la Junta Municipal de
Reconstrucción de Granada.
Acapite V
Artículo 68.-Otorgado el Permiso de Construcción, el
urbanizador debe donar a la Junta Municipal de Reconstrucción de
Granada, ante notario nombrado por esta Institución, la superficie
de terreno de las futuras vías de la urbanización y el sistema de
drenaje pluvial.
Artículo 69.-Las donaciones a la Junta Municipal de
Reconstrucción de Granada para áreas de viabilidad se deben hacer
conforme lo señalado en el Reglamento del Sistema Vial para el área
de la ciudad de Granada para las diferentes jerarquías de
vías.
Artículo 70.-Otras donaciones a realizarse son las
siguientes:
A. Al Instituto Nicaragüense de Acueductos y Alcantarillados (INAA)
se deben donar los sistemas de agua potable y alcantarillado
sanitario.
B. Al Instituto Nicaragüense de Energía (INE) se debe donar el
sistema de energía eléctrica.
C. A la Dirección General de Telecomunicaciones y Correos de
Nicaragua (TELCOR) se debe buzones de correo en los casos de
edificios de varios pisos.
D) Al Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (MINVAH) se
deben donar los porcentajes de terrenos en concepto de área
comunal, especificados en la Tabla de servicios Públicos c.2 de
este Reglamento, los cuales son computados en base al área bruta
del terreno a desarrollar, la escala del proyecto y las densidades
establecidas en el Reglamento de Zonificación y Uso del Suelo para
el Area de la ciudad de Granada.
Artículo 71.-Recibidas y aceptadas las obras de
infraestructura a satisfacción de la Junta Municipal de
Reconstrucción de Granada y de las entidades gubernamentales
correspondientes, se procederá a su respectiva donación, de acuerdo
al procedimiento que para tal fin existe en las entidades antes
dichas.
Acapite VI
Artículo 72.-Cumplidos los requisitos y presentada
constancia de las donaciones establecidas en el Capítulo I, Acápite
V de este Reglamento, la Junta Municipal de Reconstrucción de
Granada emitirá constancia aprobando definitivamente en todos sus
aspectos la urbanización.
Capítulo II.
De los procedimientos para la aprobación de los fraccionamientos
urbanos
Artículo 73.-Todo nuevo fraccionamiento urbano sobre un
terreno que haya sido objeto de fraccionamiento simple o compuesto
con anterioridad, es considerado como una urbanización, siempre que
pertenezca al mismo dueño.
Acapite I
Artículo 74.-El urbanizador interesado en llevar a cabo un
fraccionamiento simple, debe presentar la documentación
siguiente:
A. Solicitud por escrito indicando nombre del dueño, datos e
información del terreno (inscripción registral número catastral,
área total, localización linderos y uso actual), nombre que se le
dará al fraccionamiento simple, tipo y carácter del mismo, número
de lotes.
B. Título de propiedad del terreno, debidamente inscrito y con su
respectiva certificación de libertad de gravamen, o autorización de
uso del suelo extendida por la Junta Municipal de Reconstrucción de
Granada.
C. Constancia extendidas por las entidades gubernamentales
correspondientes, acerca de los Servicios Públicos
existentes.
D. Dos juegos de planos del proyecto.
Artículo 75.-Cada juego de planos del proyecto debe contener
lo siguiente:
A. Ubicación elaborada a escala 1:10.000 integrada a la ciudad o al
Kilometraje de las carreteras, indicando a la vez los desarrollos
circunvecinos y su orientación.
B. Levantamiento topográfico del terreno, a escala 1:1.000,
conteniendo: a) Curvas de nivel geodésicas a un metro de
intervalo.
b) Poligonal exterior con coordenadas, rumbos y distancias,
referida a un punto establece y conocido, indicando distancia al
cerco o líneas de propiedad.
c) Accesos, calles existentes.
d) Cauces si los hay con datos técnicos de anchura.
e) Distribución de lotes con numeración de cada uno.
Artículo 76.-El fraccionamiento simple cuya superficie total
sea mayor de diez mil metros cuadrados (10,000 metros2) debe
posibilitar si el caso lo amerita, el acceso necesario a los lotes
vecinos de acuerdo al espaciamiento contemplado en el Reglamento
del Sistema Vial para el área de la ciudad de Granada. En este caso
debe donar a la Junta Municipal de Reconstrucción de Granada los
derechos de vía y hacer las obras de infraestructura
correspondientes a criterio de la Junta Municipal de Reconstrucción
de Granada.
Artículo 77.-Revisado el proyecto y encontrado conforme, la
Junta Municipal de Reconstrucción de Granada emitirá la Constancia
de Desmembración para efectos de Inscripción Registral.
Acapite II
Artículo 78.-En el caso de un fraccionamiento compuesto, el
urbanizador debo presentar para su revisión a la Junta Municipal de
Reconstrucción de Granada, además de lo indicado en el Capítulo II,
Acápite I de este Reglamento, lo siguiente:
A. Cálculos y descripciones topográficas de la propiedad y el
terreno a donarse.
B. Planos de planta - perfil a escala 1:1,000 (horizontal) y 1:100
(vertical) y estimado de costos de obras de infraestructura de
acuerdo a la Tabla "C.1" de Servicios Públicos de este
Reglamento.
C. Cuando se trate de persona privada, natural o jurídica,
presentar garantía bancaria para la construcción de las obras de
infraestructura.
Queda excluida de esta tramitación la donación de área
comunal.
Artículo 79.-Las disposiciones del artículo anterior, son
válidas únicamente para la zona de vivienda (V1 y V2), cuando se
trate de terrenos cuya área total sea la original, o producto de
una desmembración anterior a la promulgación de este
Reglamento.
Acapite
III
Artículo 80.-Para toda desmembración de lotes resultantes de
un fraccionamiento urbano o que estén dentro de un área
desarrollada debe obtenerse de previo de la Junta Municipal de
Reconstrucción de Granada, la Constancia de Desmembración que
autorice la misma.
Artículo 81.-Los notarios que autoricen escritura pública en
la que se realice una desmembración en virtud de un fraccionamiento
urbano o dentro de un área desarrollada deben tener a la vista e
insertar en dicho instrumento público la Constancia de
Desmembración correspondiente a cada lote.
Capítulo III.
De los procedimientos para la aprobación de los proyectos de
propiedad horizontal
Acapite I
Artículo 82.-El urbanizador que desee llevar a cabo un
proyecto de propiedad horizontal indivisible, debe cumplir con lo
establecido en el Capítulo I de este Reglamento. Se excluye de este
procedimiento lo relativo a lotificación y donación de áreas.
Artículo 83.-En un proyecto de propiedad horizontal
indivisible, las obras a donarse son únicamente los sistemas de
infraestructura a nivel troncal de la ciudad, conforme lo estipula
el Articulo 115 de este Reglamento, debiendo proporcionar la
continuidad de dichos sistemas.
Acapite II
Artículo 84.-El urbanizador que desee llevar a cabo un
proyecto de propiedad horizontal divisible, debe cumplir con lo
establecido en el Capítulo I de este Reglamento. Se excluye de este
procedimiento lo relativo a lotificación.
Artículo 85.-Las donaciones son las indicadas para una
urbanización, estipuladas en el Capítulo I, Acápite V de este
Reglamento, debiendo establecer servidumbres de paso a favor de las
entidades gubernamentales correspondientes cuando las redes de
infraestructura atraviesan el área libre.
Artículo 86.-Las obras correspondientes al área libre deben
realizarse por el urbanizador. Las áreas libres y sus obras no son
objeto de donación. El área libre no incluye el área comunal
requerida.
Capítulo IV.
De los procedimientos para la aprobación de una renovación
urbana
Acapite I
Artículo 87.-El interesado en llevar a cabo una obra de
renovación urbana debe presentar a la Junta Municipal de
Reconstrucción de Granada, los mismos requerimientos del Capítulo
I, Acápite I del presente Reglamento. En que caso que la referida
obra afecte las áreas públicas previamente donadas a la Junta
Municipal de Reconstrucción de Granada, se debe solicitar además la
autorización de dicha institución para proceder en esos
sitios.
Si el proyecto no afecta la sub-división de la tierra existente en
el sitio, se eximirá al interesado de presentar los requerimientos
indicados en el Artículo 52, incisos A. b, A. c, y C.
Artículo 88.-Todo proyecto de renovación urbana que afecte
sitios de valor histórico, para su aprobación, debe estar de
acuerdo al Reglamento de Preservación del Area Histórica de la
cuidad de Granada y contar con la aprobación del Ministerio de
Cultura.
Acapite II
Artículo 89.-Para la aprobación del proyecto, el interesado
debe cumplir con los mismos requerimientos que para la aprobación
de un proyecto urbanización se indican en el Capítulo I, Acápite II
del presente Reglamento. En caso que el proyecto de renovación
urbana no afecte la subdivisión de la tierra existente del sitio se
eximirá al interesado de presentar los requerimientos señalados en
el Artículo 56, incisos B, C, D y E.
Acapite
III
Artículo 90.-Para poder iniciar las obras, el interesado
debe cumplir con los mismos requerimientos señalados para una
urbanización en el Capítulo I, Acápite III, IV y VI.
Capítulo V.
De los procedimientos para la aprobación de los desarrollos
urbanos de tipo progresivo
Acapite I
Artículo 91.-Para la aprobación del ante proyecto la Unidad
Responsable de éstas, debe presentar los mismos requerimientos que
se señalan para una urbanización, en el Capítulo I, Acápite I del
presente Reglamento.
Respecto al Artículo 52, inciso C, se deberá presentar solamente
constancia de factibilidad de conexión de agua potable por puestos
públicos extendida por INAA.
Artículo 92.-Para la aprobación del proyecto, la Unidad
Responsable de los mismos, debe presentar los requerimientos que
para una urbanización se señalan en el Capítulo I, Acápite II, del
presente Reglamento.
Respecto al Artículo 56, inciso E, se eximirá temporalmente de
presentar el diseño del alumbrado público y sistema de distribución
eléctrica, la red telefónica, alcantarillado sanitario y pluvial,
con sus memorias de cálculo respectivas.
Sin embargo, previo a la instalación de cada uno de estos servicios
deberá presentarse la información requerida en este mismo inciso
para su aprobación.
De igual forma se dispensan temporalmente las disposiciones de los
incisos G y H del mismo artículo, hasta el momento previo a su
realización.
Artículo 93.-Para poder iniciar las obras, la Unidad
Responsable del proyecto deber cumplir con los mismos
requerimientos señalados para una urbanización en el Capítulo I,
Acápite IV, V y VI.
Acapite II
Artículo 94.-Para la aprobación de los fraccionamientos
compuestos, la Unidad Responsable de los mismos debe presentar
todos los requerimientos señalados en el Capítulo II, Acápite II y
III del presente Reglamento, a excepción del estimado de costos de
obras de infraestructura requerida en el Artículo 78, inciso
B.
Capítulo VI.
De las obras de servicios públicos
Artículo 95.-En todo desarrollo urbano las obras mínimas
deben realizarse de acuerdo con las diferentes zonas estipuladas en
el Reglamento zonas estipuladas en el Reglamento de Zonificación y
uso del Suelo para el área de la ciudad de Granada y basándose en
la Tabla de Servicios Públicos "C.1", que forma parte de este
Reglamento.
Artículo 96.-Las disposiciones específicas contenidas en los
artículos del presente Reglamento y que se refieren a la ejecución
de obras de infraestructuras, prevalecen sobre la Tabla de Servicio
Públicos "C.1".
Artículo 97.-El diseño y construcción de las obras de
infraestructura debe cumplir con los reglamentos de las entidades
gubernamentales correspondientes.
Artículo 98.-Las obras de infraestructura deben ajustarse a
los planos y especificaciones aprobados por la Junta Municipal de
Reconstrucción de Granada, quien ejercerá la supervisión que fuere
necesaria para tal fin, en coordinación con las entidades
gubernamentales correspondientes.
Artículo 99.-Todo lote de una urbanización y fraccionamiento
urbano debe ser referenciado en el sitio por medio de
mojones.
Artículo 100.-Todos y cada uno de os lotes de desarrollo
urbano deben tener acceso directo a una vía de dominio
público.
Artículo 101.-Las áreas a donarse deben tener las obras de
infraestructura indicadas en la Tabla de Servicios Públicos "C.1"
del presente Reglamento.
Artículo 102.-Todo lote esquinero debe medir en uno de sus
linderos frontales la longitud del frente mínimo exigido más la
diferencia entre el retiro frontal y el retiro lateral de la zona.
Acapite I
Artículo 103.-Todo desarrollo urbano debe respetar lo
estipulado en el Reglamento del Sistema Vial para el área de la
ciudad de Granada.
Artículo 104.-La distancia de cualquier lote de una
urbanización a una vía vehicular, pueden llegar a tener una
longitud máxima de ciento cincuenta metros .......(150,00
metros).
Artículo 105.-Toda urbanización o proyecto de propiedad
horizontal debe tener su diseño una red vial interna que:
A. Se integre el sistema vial de los desarrollos circunvecinos
observando el derecho de vía de éstos hasta la intersección más
próxima. Cualquier cambio de este derecho de vía a partir de esta
intersección debe ser justificado.
B. Mantenga una jerarquía vial que satisfaga las necesidades de la
ciudad y del proyecto.
Artículo 106.-Los callejones vehiculares con retorno, pueden
llegar a tener una longitud máxima de ciento cincuenta metros
(150,00 metros).
Artículo 107.-En todo desarrollo urbano las intersecciones
de vías pueden llegar a tener un ángulo mínimo de sesenta grados
(60°).
Artículo 108.-Aquellos proyectos de propiedad horizontal que
por su uso involucren estacionamiento constante de vehículos
semi-pesados y pesados, deben presentar previamente solución de las
áreas de estacionamientos, aprobados por el Ministerio de
Transporte (MITRANS).
Artículo 109.-La jerarquía vial interna para cada
urbanización y proyecto de propiedad horizontal en particular,
deber ser estructurada en los sistemas siguientes, según la
necesidad del proyecto:
A. Vías secundarias que reciben el tránsito de los desarrollos
circunvecinos.
B. Calles de servicio local.
C. Callejones vehiculares.
D. Vías peatonales.
Artículo 110.-Cuando un desarrollo urbano está afectado por
el sistema vial primario de la ciudad, el urbanizador debe
construir las aceras, dejando acondicionado para ser transitable en
todo tiempo las calzadas.
Artículo 111.-Cuando un desarrollo urbano está afectado por
el sistema vial secundario de la ciudad el urbanizador debe
construir todas las obras.
Artículo 112.-Cuando se trate de calles de servicios local,
callejones vehiculares y vías peatonales de la jerarquía vial
interna de un desarrollo urbano, el urbanizador está obligado a
construir todas las obras, según lo especificado en la Tabla de
Servicios Públicos "C.1" de este Reglamento.
Artículo 113.-Todo desarrollo urbano debe incluir en su
diseño, la nomenclatura vial al sistema de Nomenclatura de la
ciudad, debiendo respetar la continuidad de la nomenclatura de las
vías existentes.
Artículo 114.-El trazado de las vías vehiculares en un
desarrollo urbano debe darse en forma continua.
Cuando por razones de fuerzas mayor la continuidad de las vías
tenga que interrumpirse, la distancia entre ejes, debe ser de
cuarenta metros (40,00 metros) mínimo.
Acapite II
Artículo 115.-Cuando un desarrollo urbano se encuentre
afectado por instalaciones de infraestructura a nivel troncal, el
urbanizador está obligado a ejecutar las obras en cuestión,
debiendo ser compensado por las entidades gubernamentales
correspondientes en la diferencia que se establezca, entre sus
necesidades de diseño o requerimientos mínimos exigidos y la
capacidad total de la red.
Artículo 116.-Cuando las obras de infraestructura se
extiendan por vías o zonas privadas ajenas al terreno a
desarrollarse, a fin de habilitarlo, el urbanizador debe obtener de
quien corresponda la constitución de las servidumbres necesarias a
favor de las entidades gubernamentales encargadas de prestar tales
servicios.
Artículo 117.-El urbanizador está obligado a proteger los
lotes en las colindancias a distinto nivel por medio de muros o en
su defecto con taludes de una pendiente máxima de 65%,
convenientemente engramados y protegidos contra la erosión,
proveyéndose además de las obras necesarias para evitar que el
drenaje de aguas - lluvias se haga sobre los terrenos colindantes.
Es igual obligación está todo aquel que efectúe cortes o rellenos
en su propiedad. Si el interesado prueba con estudios de suelo
adecuados la estabilidad del mismo con otra alternativa, esta puede
ser aceptada.
Artículo 118.-Aún cuando el total de las obras de
infraestructura no estuviesen terminadas, a solicitud del
urbanizador, se declarará la habilitación del sector o sectores
cubiertos por las referidas obras siempre que estas se hayan
ejecutado por bloques completos.
Acapite
III
Artículo 119.-El área comunal debe cumplir lo
siguiente:
A. Tener una superficie total mínima calculada en base a las normas
indicadas en la Tabla de Servicios Públicos "C.2" de este
Reglamento, correspondiente a la escala del proyecto.
B. Ajustarse a las normas de arborización de las entidades
gubernamentales competentes.
C. Formar un todo, o si el caso lo amerita, distribuirse en varias
porciones.
D. Los terrenos en que se localice, pueden tener hasta una
pendiente máxima del quince por ciento (15%).
E. Quedar ubicada de manera tal que tenga suficiente accesibilidad
y frente hacia la vía pública.
F. No quedar ubicada junto a cauces, ni estar sometida a derrumbes
e inundaciones o en un lugar insalubre.
G. Los usos son los establecidos en la tabla de Servicios Públicos
"C.3" de este Reglamento.
Título IV.
Reglamento de Permiso de Construcción para el Area de la Ciudad
de Granada
Capítulo I.
De los procedimientos para la aprobación de una obra de
construcción.
Acapite I
Artículo 120.-El interesado en obtener información oficial
relativa a zonificación, usos y regulaciones aplicables a un
terreno determinado, puede solicitar por escrito a la Junta
Municipal de Reconstrucción de Granada, la constancia de uso del
suelo.
La solicitud para obtener la constancia de uso del suelo, debe
contener los datos de ubicación, número catastral del terreno, así
como el uso que se le piensa dar.
Artículo 121.-La constancia de uso del suelo, señala el uso
o usos a que debe destinarse un determinado terreno indicando las
normas técnicas y urbanísticas aplicables.
Esta constancia no constituye:
a) Reconocimiento de propiedad sobre el inmueble.
b) Autorización para realizar cualquier tipo de obras de
construcción.
c) Autorización para ocupar el inmueble.
Artículo 122.-La constancia del uso del suelo, es válida
mientras no sea modificado total o parcialmente el Plan Regulador
del Desarrollo Urbano para el área de la ciudad de Granada.
Artículo 123.-El interesado en obtener cualquiera de los
Permisos de Construcción contemplados en el Artículo 148 de este
Reglamento, debe presentar ante la Junta Municipal de
Reconstrucción de Granada, cuando ésta lo estime conveniente, la
constancia de factibilidad de instalación de los servicios públicos
de cada entidad gubernamental, conforme la infraestructura que
requiera el proyecto.
Esta constancia, debe indicar la localización de las instalaciones
que tengan capacidad para satisfacer la demanda de infraestructura
en el proyecto, así como cualquier otro requerimiento que debe
cumplir la conexión y sus obras.
Acapite II
Artículo 124.-La aprobación técnica de un ante - proyecto,
debe solicitarse a la Junta Municipal de Reconstrucción de Granada,
para desarrollo urbano, infraestructura y desarrollo vial, en los
casos de edificación y proyecto especial, solamente debe
presentarse ante - proyecto, cuando la Junta Municipal de
Reconstrucción de Granada lo requiera.
Artículo 125.-Para la revisión y aprobación de todo ante -
proyecto se debe presentar la siguiente documentación
general:
a) Tres juegos de planos con información específica para cada tipo
de permiso, debidamente firmados por el diseñador y el
propietario.
b) Un escrito explicativo del proyecto.
c) Documentación legal que acredite el derecho del solicitante y
que sean requerida por la Junta Municipal de Reconstrucción de
Granada, o fotocopia del mismo debidamente autenticada.
d) Cualquier otra información que sea conducente.
Artículo 126.-La aprobación técnica del ante - proyecto es
válida mientras no sea modificado total o parcialmente el Plan
Regulador del Desarrollo Urbano para el área de la ciudad de
Granada.
Artículo 127.-Para los ante - proyectos de desarrollo urbano
se debe complementar la documentación general de que habla el
Artículo 125 del presente Reglamento, con la información específica
contempla en la Reglamento de Desarrollo Urbano para el área de la
ciudad de Granada.
Artículo 128.-Para los ante - proyectos de infraestructura,
se debe complementar la documentación general de que habla el
Artículo 125, del presente Reglamento, con la siguiente información
específica:
a) Constancia de uso del suelo conforme.
b) Ubicación con respecto a la ciudad a escala 1:10.000.
c) Area de influencia del proyecto reflejada como: área tributaria,
área de drenaje o área a servir según el caso, con curvas de nivel
de uno a cinco metros como máximo.
d) Interrelación de las instalaciones propuestas con el sistema
general existente o proyectado, según la infraestructura de que se
trate.
e) Uso del suelo y densidades de población de saturación
esperadas.
f) Nivel de servicios existentes y propuestos expresado en términos
de las capacidades de las obras existentes y proyectadas, con la
factibilidad de las entidades gubernamentales correspondientes
encargadas de suministrar los servicios.
Artículo 129.-Para los ante - proyectos de desarrollo vial
se debe complementar la documentación general de que habla el
Artículo, 125, del presente Reglamento, con la siguiente
información específica:
a) Constancia de uso del suelo conforme.
b) Ubicación con respecto a la ciudad a escala 1:10.000.
c) Interrelación con las vías existentes debidamente
identificada.
d) Secciones típicas transversales de las vías.
e) Curvas de nivel geodésicas de uno a cinco metros como
máximo.
f) Criterios para diseño geométrico y de pavimentos.
Artículo 130.-Para los ante-proyectos de edificación y
proyecto especial, se debe complementar la documentación general de
que habla el Artículo 125, del presente Reglamento, con la
siguiente información específica:
a) Constancia de uso del suelo conforme.
b) Localización de las obras con respecto al área del terreno a
escala 1:500 o 1:200, según sea el caso.
c) Planos de plantas.
d) Plano de obras exteriores tales como estacionamientos, aceras,
jardinerías, graderías, muros, piscinas, terracerías y otros,
incluidos dentro de la solicitud de un permiso de edificación o de
un proyecto especial.
e) Cuadro de área del ante - proyecto.
Acapite
III
Artículo 131.-La solicitud de Aprobación Técnica de los
planos y documentos para un desarrollo, debe ser sometida a la
Junta Municipal de Reconstrucción de Granada por el propietario o
su representante legal con la siguiente documentación
general:
a) Título de dominio u otro documento legal que acredite el derecho
del solicitante sobre el inmueble en referencia. En el caso de
infraestructura, las autorizaciones de las entidades
gubernamentales que correspondan.
b) Tres (3) juegos de planos y documentos completos, todos
debidamente autografiados por el propietario o la persona privada
jurídica que lo representa y por el diseñador, responsable técnico
del proyecto.
c) Cualquier otra información que sea conducente.
Artículo 132.-La aprobación Técnica es válida mientras no
sea modificado total o parcialmente el Plan Regulador del
Desarrollo Urbano para el área de la ciudad de Granada.
Artículo 133.-Para los proyectos de infraestructuras, se
debe complementar la documentación general de que habla el Artículo
131, del presente Reglamento, con la siguiente información
específica:
a) Plano de información general, tales como nomenclatura,
simbología, nombre del proyecto, ubicación en la ciudad a escala
1:10.000, tabla de cantidades de obras y cualquier otra información
que sea conducente.
b) Planos de planta y perfil de las redes de infraestructura y
obras complementarias, a escala 1:1.000 o 1:500 con curvas de nivel
geodésicas cada metro.
c) Planos de detalles constructivos y de secciones transversales
que muestren los elementos del derecho de vía con sus niveles de
servicio (cunetas, pavimentos, aceras) y la posición relativa de la
infraestructura propuesta con respecto a las existentes o
proyectadas a escala 1:100 o 1:50.
d) Memoria de cálculo de las instalaciones de infraestructura del
cual se trate y memoria de cálculo estructural para las obras que
lo requieran.
e) Los juegos de planos y documentos deben ser firmados además del
diseñador general responsable del proyecto, por el profesional
diseñador según su especialidad.
f) Estudios de suelo, cuando la Junta Municipal de Reconstrucción
de Granada lo juzgue necesario.
Artículo 134.-Para los proyectos de desarrollo urbano se
debe complementar la documentación general de que habla el Artículo
131 del presente Reglamento, con la información específica que
señala el Reglamento de Desarrollo Urbano para el área de la ciudad
de Granada.
Artículo 135.-Para los proyectos de desarrollo vial se debe
complementar la documentación vial se debe complementar la
documentación general de que habla el Artículo 131 del presente
Reglamento, con la siguiente información:
a) Plano de información general conteniendo nomenclatura,
simbología, ubicación en la ciudad a escala 1:10.000, tabla de
cantidades de obra, usos de terrenos colindantes al proyecto y
cualquier otra información.
b) Planos de planta y perfil a escala 1:1.000 o 1:500 con curvas de
nivel geodésicas cada metro.
c) Planos de detalles constructivos y de secciones transversales,
que muestren los elementos del derecho de vía a escala 1:100 o
1:50.
d) Estudios de suelo y documentos complementarios.
e) Memoria de cálculo del diseño geométrico y diseño del espesor
del pavimento.
Artículo 136.-Los proyectos de Edificación se sub-dividen en
los siguientes tipos:
a) Edificio Categoría "A"
b) Edificio Categoría "B"
c) Obra menor o edificio Categoría "C"
d) Proyecto de propiedad horizontal
Artículo 137.-En el caso de proyecto de un edificio
categoría "A", (de más de 150 mts2), se debe complementar la
documentación general de que habla el Artículo 131 del presente
Reglamento, con la siguiente información específica, en hojas de
tamaño 0,80 x 0,55 mts., como mínimo:
a) Plano de información general, tabla de acabados, simbología y
cualquier otra información necesaria para una mejor interpretación
del proyecto.
b) Ubicación con respecto al sector de la ciudad a escala
1:10.000.
c) Localización de las edificaciones con respecto al lote,
indicando retiros frontales, laterales y de fondo, localización de
calles existentes y propuestas con sus secciones transversales y
las acotaciones que correspondan, a escala adecuada, 1:1.000 para
localización catastral.
d) Planos de plantas arquitectónicas y de techos, fachadas
principales, una sección longitudinal y una transversal al edificio
como mínimo, a escala adecuadas.
e) Localización de obras exteriores, tales como estacionamientos,
aceras, jardineras, graderías, muros, piscinas, terracerías,
arborización y otros.
f) Planos de plantas estructurales y detalles, a escalas
adecuadas.
g) Planos de plantas y detalles de los sistemas de agua potable,
aguas, negras, drenaje pluvial, instalaciones eléctricas, teléfonos
y cualquier otra infraestructura a instalar, tanto dentro como
fuera del proyecto, los cuales deben estar acordes con los
reglamentos de las entidades gubernamentales
correspondientes.
h) Memoria de cálculo estructural y de las instalaciones de
infraestructura.
i) Especificaciones técnicas de la obra, incorporadas a los planos
o por documento escrito adjunto.
j) Estudio de suelo y estudio de falla local cuando la Junta
Municipal de Reconstrucción de Granada lo considere
necesario.
k) En toda reparación o reforzamiento, remodelación o cambio de
estructura el diseñador debe señalar claramente en los planos, la
construcción existente dimensionada y la parte a reparar, reforzar,
extender, remodelar o cambiar.
l) Todos los planos y documentos deben llevar la firma de un
Arquitecto debidamente registrado en el Consejo Nacional de las
Profesiones (CNP), como responsable técnico del proyecto, y los
diseños en particular, deben llevar la firma del técnico o
profesional de la especialidad, también debidamente registrados en
el Consejo Nacional de las Profesiones (CNP).
m) En el caso de proyecto especial, dependiendo del tipo de
proyecto, un técnico o profesional de la especialidad debidamente
registrado en el Consejo Nacional de las Profesiones (CNP), podrá
ser el responsable técnico del mismo.
Artículo 138.-En el caso de proyecto de un edificio
categoría "B" (de 81 a 149 mts.2) se debe complementar la
documentación general de que habla el Artículo 131 del presente
Reglamento, con la siguiente información específica:
a) Ubicación con respecto a la ciudad a escala 1:10.000 y tabla de
acabados.
b) Localización de las edificaciones con respecto al lote,
indicando retiros, frontales, laterales y de fondo, localización de
calles existentes y propuestas con sus secciones transversales y
las acotaciones que correspondan, a escala adecuada y 1:1.000 para
localización catastral.
c) Planos de plantas arquitectónicas y de techos, fachadas
principales, una sección longitudinal y una transversal al
edificio, a escala adecuadas.
d) Planos de plantas estructurales y detalles a escalas
adecuadas.
e) Planos de plantas y detalles de los sistemas de agua potable,
aguas negras, drenaje pluvial, instalaciones eléctricas y cualquier
otra infraestructura a instalar.
f) Memoria de cálculo estructural y de las instalaciones de
infraestructura cuando la Junta Municipal de Reconstrucción de
Granada lo requiera.
g) En toda reparación o reforzamiento, remodelación o cambio de
estructura el diseñador, debe señalar claramente en los planos, la
construcción existente dimensionada y la parte a reparar, reforzar,
extender, remodelar o cambiar.
h) Todos los planos y documentos deben llevar la firma de un
Arquitecto debidamente inscrito en el Consejo Nacional de las
Profesiones (CNP), como responsable técnico del proyecto, y los
diseños en particular, deben llevar la firma del técnico o
profesional de la especialidad.
Artículo 139.-En el caso de proyecto de edificación de obra
menor, (hasta 80 mts.2) se debe presentar la información
siguientes:
a) Título de dominio u otro documento legal que acredite el derecho
del solicitante sobre el inmueble en referencia.
b) Tres juegos (3) de planos en papel tamaño legal debidamente
firmados por el propietario, con la siguiente información:
1. Ubicación en la ciudad.
2. Localización de la edificación con respecto al lote indicando
retiro frontales, laterales y de fondo y su relación con todas las
propiedades adyacentes, indicando anchos de calles existentes o
propuestas, todo a escala adecuada y 1:1.000 para localización
catastral.
3. Planos de plantas, elevaciones, sistema eléctrico y detalles
constructivos.
4. Cualquier otra información que sea conducente.
Artículo 140.-En el caso de proyecto de propiedad
horizontal, se debe complementar la documentación de que habla los
artículos 131y 137 del presente Reglamento, con lo exigido por el
Reglamento de Desarrollo Urbano para el área de la ciudad de
Granada en estos casos. También se aplicará este procedimiento a
los proyectos con área de terreno mayor de una (1) hectárea.
Artículo 141.-Cuando se trate de proyecto especial, debe
presentarse la información requerida por la Junta Municipal de
Reconstrucción de Granada según el caso de que trate, para lo cual
esta Institución, debe coordinarse con el Ministerio de Vivienda y
Asentamientos Humanos.
Artículo 142.-La aprobación técnica se otorgará cuando el
interesado haya presentado a satisfacción de la Junta Municipal de
Reconstrucción de Granada, lo que estipulan el Artículo 131 y
subsiguientes del presente Reglamento, en lo que sea aplicable
según el caso, lo cual será requisito para obtener el Permiso de
Construcción.
Acapite IV
Artículo 143.-Todo profesional del ramo, que figure como
responsable del diseño o de cada uno de los diseños específicos en
un proyecto de desarrollo presentado ante la Junta Municipal de
Reconstrucción de Granada, dentro de los límites del área de la
ciudad, dentro de los límites del área de la ciudad, debe estar
registrado en el Consejo Nacional de la Profesiones (CNP).
Acapite V
Artículo 144.-La Junta Municipal de Reconstrucción de
Granada, llevará una inscripción de constructores calificados de
acuerdo a las Licencias correspondientes otorgadas.
Artículo 145.-La Licencia de Construcción se clasifica,
según la preparación y/o experiencia del constructor a quien se le
otorga, y la magnitud de la obra de construcción en:
a. Tipo "A". Las Instituciones gubernamentales, las compañías
constructoras y profesionales del ramo con experiencia mínima de
dos (2) años, quienes pueden realizar cualquier tipo de proyectos
de edificación, de infraestructura, de desarrollo urbano, de
desarrollo vial y proyecto especial.
b. Tipo "B". Los profesionales del ramo sin experiencia, los
Maestros de obra titulados con experiencia mínima de dos (2) años y
los Maestros de obra empíricos con experiencia mínima de cinco (5)
años, quienes pueden realizar proyectos de edificación hasta de dos
(2) plantas con un área máxima de 300 mts2.
c. Tipo "C". Los Maestros titulados sin experiencia y albañiles
oficiales con experiencia mínima de cinco (5) años, quienes pueden
realizar proyectos de edificación de obra menor, de una sola planta
con un área máxima de 80 mts2.
d. Existe una categoría sin clasificar, para albañiles con
experiencia, quienes pueden realizar proyectos de edificación hasta
de 40 mts2, y/o reparación hasta por C$30,000.00 (Treinta Mil
Córdobas). Para la construcción de estas obras no se requiere de
Licencia de Construcción siempre que se cuente con la aprobación
técnica del proyecto.
Artículo 146.-Para la obtención de la Licencia de
Construcción el interesado debe cumplir con los requisitos
siguientes:
a. Llenar hoja de solicitud, la cual será proporcionada por la
Junta Municipal de Reconstrucción de Granada.
b. Presentar Solvencia Fiscal.
c. Presentar Solvencia Municipal.
d. Presentar Solvencia Económica de un Banco del Sistema Financiero
Nacional.
e. Presentar certificado de salud.
f. En caso que la Junta Municipal de Reconstrucción de Granada lo
estime conveniente, presentar examen de conocimientos.
g. Cancelar los aranceles establecidos de acuerdo al tipo de
licencia.
Las Compañías Constructoras deben presentar además:
a. Nombre o razón social de la empresa. b. Gerente o representante
legal. c. Currículum de todos los profesionales que trabajen para
la empresa.
Las Instituciones gubernamentales únicamente deberán cumplir con el
inciso g de este Artículo.
Artículo 147.-La Licencia de Construcción otorgada tiene
validez en todo el territorio nacional durante el período de un
año.
Acapite VI
Artículo 148.-El Permiso de Construcción se clasifica según
la obra en:
a. Permiso de Infraestructura.
b. Permiso de Desarrollo Urbano.
c. Permiso de Desarrollo Vial.
d. Permiso de Edificación.
e. Permiso de Proyecto Especial.
El Permiso de Construcción que se otorgue, debe indicar si se trata
de construcción nueva, reparación, remodelación, anexo, ampliación
o extensión, reforzamiento, cambio de estructura, demolición o
cualquier otra obra que se relacione al desarrollo de que se trate,
o bien, combinación de ellas.
Artículo 149.-Para la obtención del Permiso de Construcción,
el interesado debe presentar:
a. Los planos y documentos con la aprobación técnica otorgada por
la Junta Municipal de Reconstrucción de Granada.
b. Los planos firmados por el constructor, quien debe estar
registrado en el año en vigencia de la Junta Municipal de
Reconstrucción de Granada.
c. Boletas de entero establecidas por la Ley.
d. Autorización de las entidades gubernamentales concernidas.
e. Garantía bancaria.
Los requisitos a, b, c, d y e son de carácter obligatorio y se
aplicarán de la siguiente forma:
A. Para infraestructura: a, b, c y d.
B. Para desarrollo urbano: a, b, c, d y e.
C. Para desarrollo vial: a, b, c y d.
D. Para edificación:
1. -En proyecto de edificio categorías: "A" y "B": a, b, c y
d.
2. -En obra menor o edificio categoría "C": a y c.
E. Para proyecto especial: a, b, c, y d.
Artículo 150.-La Junta Municipal de Reconstrucción de
Granada al otorgar el Permiso de Construcción, debe indicar el tipo
a que corresponde y éste debe exhibirse en un lugar visible durante
todo el proceso de construcción.
Artículo 151.-Una vez otorgado el Permiso de Construcción,
toda obra debe realizarse según los planos y documentos que haya
aprobado la Junta Municipal de Reconstrucción de Granada.
Artículo 152.-Otorgado el Permiso de Construcción, tanto los
planos como las memorias y las especificaciones aprobadas
técnicamente, no pueden ser modificadas sustancialmente en lo
estructural, sin previa autorización de la Junta Municipal de
Reconstrucción de Granada.
Artículo 153.-Cualquier tipo de modificación que se desee
introducir en una obra a la que ya se le otorgó el correspondiente
Permiso de Construcción, debe ser solicitada por escrito a la Junta
Municipal de Reconstrucción de Granada, con la documentación
necesaria que justifique la modificación propuesta.
Mientras se tramite en la Junta Municipal de Reconstrucción de
Granada la autorización de una modificación, la obra debe
suspenderse en el área a modificar.
Artículo 154.-El interesado debe acatar todas las
especificaciones técnicas que la Junta Municipal de Reconstrucción
de Granada le indique.
Artículo 155.-El suministro de información errónea es
suficiente motivo para que la Junta Municipal de Reconstrucción de
Granada pueda negar o revocar en cualquier momento el Permiso de
Construcción.
Artículo 156.-El Permiso de Construcción de edificación se
otorgará para los lotes de las urbanizaciones y fraccionamientos
urbanos que tengan constancia de aprobación definitiva.
También se otorgará en los lotes ubicados en sectores que la Junta
Municipal de Reconstrucción de Granada, haya declarado como área
desarrollada.
Para los proyectos integrales de desarrollo urbano y edificación,
una vez concedido el Permiso de Desarrollo Urbano, se otorgará
Permiso de Edificación para la realización de obras de
infraestructura, conjuntamente con los edificios.
Artículo 157.-La Junta Municipal de Reconstrucción de
Granada indicará las normas mínimas de protección y seguridad que
debe observarse durante la etapa de construcción del proyecto por
parte del responsable de la obra o del dueño en su caso.
Estas normas mínimas de protección y seguridad, son sin limitarse a
ellas:
- Para edificios no repetitivos de una sola planta: dejar libres de
materiales y equipos las vías de circulación peatonal y
vehicular.
- Para edificios de dos plantas o más: proteger la circulación
peatonal con bardas y techos sobre las aceras.
Terminada la obra, el constructor o firma responsable de la misma,
debe proceder a la limpieza del área en general, en cuanto a
escombros, materiales de construcción sobrantes y andamios.
Artículo 158.-No se puede cambiar el uso aprobado en el
Permiso de Construcción correspondiente sin la previa autorización
de la Junta Municipal de Reconstrucción de Granada.
Artículo 159-El Permiso de Construcción es válido mientras
no sea modificado total o parcialmente el Plan Regulador del
desarrollo Urbano del área de la ciudad de Granada.
Artículo 160.-El Permiso de Construcción a que se refiere
este acápite tiene fuerza de documento público.
Acapite
VII
Artículo 161.-Para demoler cualquier obra de importancia, el
propietario debe solicitar autorización por escrito a la Junta
Municipal de Reconstrucción de Granada, quien requerirá las
condiciones técnicas y de seguridad bajo las cuales se debe llevar
a efecto, así como cualquier otra información necesaria.
Si la obra se encuentra dentro del área histórica o se considera de
valor histórico debe solicitarse de previo la autorización del
Ministerio de Cultura.
Artículo 162.-La Junta Municipal de Reconstrucción de
Granada, después de analizar la solicitud correspondiente, otorgará
la autorización de demolición e indicará las condiciones en que
debe llevarse a efecto y las medidas de seguridad a
adoptarse.
Capítulo II.
Del Control de campo
Acapite I
Artículo 163.-Es atribución de la Junta Municipal de
Reconstrucción de Granada, controlar el proceso de los trabajos que
se ejecutan en todas las obras de desarrollo, y uso de las mismas
en el área de la ciudad de Granada, a fin de que se ajusten a los
planos aprobados técnicamente y a los reglamentos, códigos y normas
que le sean aplicables.
Artículo 164.-La Junta Municipal de Reconstrucción de
Granada establecerá un sistema de inspecciones y control de las
obras de todo desarrollo y podrá hacer una inspección final de las
mismas, previa a su ocupación.
Artículo 165.-Las inspecciones serán efectuadas por personal
autorización de la Junta Municipal de Reconstrucción de Granada,
quien debe identificarse plenamente para poder ingresar a la obra,
previa autorización del propietario o responsable de la
misma.
Capítulo III.
Del Comité Técnico de Revisión.
Acapite I
Artículo 166.-Créase el Comité Técnico de Revisión que
actuará como tribunal de apelación de las resoluciones dictadas por
el responsable del Comité Técnico de Desarrollo de la Junta
Municipal de Reconstrucción de Granada.
Acapite II
Artículo 167.-El Comité estará integrado por:
a) Un (1) Miembro del Ministerio de Vivienda y Asentamientos
Humanos propuesto por dicha institución y nombrado por el
Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos por Acuerdo
Ministerial, el cual fungirá como Presidente.
b) Un (1) Miembro de la Junta Municipal de Reconstrucción de
Granada, propuesto por dicha institución y nombrado por el Ministro
de Vivienda y Asentamiento Humanos por Acuerdo Ministerial, el cual
fungirá como Secretario.
c) Un (1) Miembro del Ejecutivo Departamental de los Comités de
Defensa Sandinista (CDS) propuesto por dicha institución y nombrado
por el Ministro de Vivienda y Asentamientos Humanos por Acuerdo
Ministerial.
Acapite
III
Artículo 168.-Toda persona privada sea ésta natural o
jurídica, o pública, que no esté conforme con la resolución dictada
por el Responsable del Comité Técnico de Desarrollo de la Junta
Municipal de Reconstrucción de Granada, puede solicitar revisión
y/o apelar ante el Comité Técnico de Revisión a través de su
Secretaría, dentro de un término de siete días hábiles a partir de
la notificación de la resolución, quien proveerá sobre la
procedencia o improcedencia del recurso interpuesto.
Artículo 169.-Admitido el recurso de apelación, el
Secretario del Comité Técnico de Revisión mandará oír a las partes
para que dentro del término de diez (10) días hábiles expongan lo
que tengan a bien y además, requerirá al responsable del Comité
Técnico de Desarrollo para que dentro de ese mismo término remita
todo lo actuado.
Artículo 170.-El Comité Técnico de Revisión después de oír a
ambas partes o concluido el término al que se refiere el artículo
que antecede, resolverá dentro del término de quince (15) días
hábiles.
Las resoluciones que dicte el Comité se notificará por
Secretaría.
Artículo 171.-Las resoluciones del Comité se tomaran por
mayoría simple de votos.
Artículo 172.-Para que haya quórum dentro del Comité,
bastará la asistencia de dos (2) de sus miembros, uno de los cuales
necesariamente será el Presidente.
Artículo 173.-En ningún caso el Comité admitirá apelación
sobre una misma resolución de la que ya hubiere tenido conocimiento
en virtud de dicho recurso.
Artículo 174.-Cuando un miembro del Comité o su cónyuge
tiene relación de parentesco dentro del cuarto grado de
consanguinidad o segundo de afinidad, con alguna persona que tenga
interés directo en el caso sujeto a resolución, no tendrá derecho a
voz ni voto.
Artículo 175.-Las resoluciones deben ser congruentes con los
reglamentos, códigos y normas del Plan Regulador del área de la
ciudad de Granada y se asentarán en un libro copiador de
sentencias, firmadas por los miembros asistentes y autorizadas por
el Secretario.
Artículo 176.-En aquellos proyectos que sirvan de impulso a
las líneas estratégicas de desarrollo trazadas por el Gobierno, el
Comité Técnico de Revisión mandará oír a las partes dentro de un
término no mayor de tres (3) días hábiles y emitirá su resolución
definitiva a la mayor brevedad posible dentro de un término de
cinco (5) días hábiles, después de haber oído las partes.
Título V.
Reglamento de Preservación para el Area Histórica de la Ciudad
de Granada
Capítulo I.
Del área histórica
Acapite I
Artículo 177.-Debe mantenerse el trazado urbano original,
permitiéndose únicamente cambio en el sentido de las vías y tipo de
flujo de acuerdo a lo dispuesto en el Reglamento del Sistema Vial
para el área de la ciudad de Granada.
Se prohibe el estacionamiento de vehículos durante el periodo de
las 8:00 A.M. a las 6:00 P.M. frente a Monumentos, Edificios y
demás puntos de interés histórico clasificados como Tipo "A" y
localizados en el Plano ZN-01.
Los trabajos de carga y descarga para los usos comerciales de esta
área deben realizarse únicamente en el período de las 6:00 P.M. a
las 6:00 A.M.
Artículo 178.-Se permite realizar renovaciones urbanas
únicamente con el fin de aplicar políticas especiales de
restauración y restitución bajo la dirección del Ministerio de
Cultura.
Artículo 179.-Se permiten construcciones nuevas en lotes
baldíos cuando no presenten características arquitectónicas
extrañas al lugar y cumplan con las disposiciones del Capítulo II
de este Reglamento.
En las construcciones existentes no se permiten remodelaciones,
anexos, sustitución de materiales o cambios de cualquier tipo que
alteren la fachada.
Artículo 180.-Los edificios existentes que alteren de modo
desarmónico el ambiente no pueden ser ampliados, remodelados o
reconstruidos.
Si el uso es compatible puede seguir utilizándose pero se prevé su
sustitución por edificios armonizados de igual uso.
Artículo 181.-La Infraestructura debe ser de construcción
subterránea o cuando menos disimulada exteriormente, prohibiéndose
todas aquellas instalaciones que afecten la seguridad o estorben la
percepción del ambiente como postes, cables, rótulos luminosos,
albañales y demás.
Artículo 182.-Los rótulos comerciales y de servicios deben
ser aprobados por el Ministerio de Cultura quién tipificará el
color, forma, material y tamaño de los mismos.
Se prohibe que invadan la vía pública.
Artículo 183.-Deben colocarse señales callejeras que
determinen el área histórica a preservar, así como señales
culturales en los puntos de importancia histórica y señales
turísticas de recorridos de interés.
Las señales de tránsito deberán ser objeto de estudio especial
entre las entidades involucradas y el Ministerio de Cultura.
Toda infraestructura informativa debe ser clara, objetiva y
codificada.
Artículo 184.-La iluminación pública debe ser objeto de
diseño especial, controlando el tono e intensidad de la luz.
En los inmuebles arquitectónicos Tipo "A" la iluminación pública
debe ser por medio de reflexión de foco exterior, no se permite
luminarias adosadas a las paredes.
El resto de edificios del Area Histórica deben contar con
luminarias de diseño acorde al carácter colonial de la zona.
Artículo 185.-No se permiten ningún tipo de elementos
adicionales salientes de tecnología moderna que puedan producir
alteraciones visuales en la perspectiva de calle o fachadas.
Estos se pueden colocar en el interior del edificio.
Acapite I
Artículo 186.-En las construcciones nuevas se permite el uso
de materiales y tecnología actuales que interpreten los caracteres
morfológico históricos, siempre que cumplan con las disposiciones
de los artículos siguientes.
Artículo 187.-Debe mantenerse la continuidad de las paredes
en fachadas conservando su sentido plano, así como la proporción
vanomacizo.
No se permiten entrantes ni salientes.
En los tramos de calles que existan zócalos debe mantenerse la
proporción zócalo- fachada existente.
Deben mantenerse también las esquinas en chaflán.
Artículo 188.-Debe mantenerse la altura tradicional en las
paredes y techos dimensionadas en función de la armonía de la
zona.
También debe mantenerse la continuidad de línea de alero, salvo en
los casos que la topografía del terreno no lo permita.
Artículo 189.-Las cubiertas de techo deben conservar la
altura y pendiente tradicional, utilizando la teja de barro.
Se prohiben las terrazas y techos planos en la fachada y el uso de
zinc o cualquier material de tecnología moderna.
Se debe mantener la cumbrera paralela a la línea de calle y el
alero en su forma tradicional, abierto con sus elementos de madera
(canes).
Las dimensiones del alero deben estar dirigidas con un criterio de
continuidad, cubriendo una proyección horizontal acorde a las
predominantes en esa zona.
Artículo 190.-Los muros no deben tener remetimientos ni
salientes con respecto al alineamiento tradicional. Se debe
mantener la altura y materiales usuales.
Artículo 191.-Los pretiles deben mantenerse respetando su
altura y materiales originales.
Artículo 192.-Los vanos de puertas y ventanas deben cerrarse
en madera según los tipos existentes, destacándose del color de
fachada no por contraste de tipo sino por el tono.
Los diseños deben someterse a consideración del Ministerio de
Cultura.
En caso de aparecer rejas como complemento de los cerramientos, se
debe usar la madera en "bolillos" o el hierro "forjado".
Artículo 193.-Los materiales de acabados y sistemas
constructivos deben ser similares a los originales.
Se recomiendan los aplanados de cal y arena.
El color y textura no debe desentonar con el conjunto.
Se prohibe el uso de pintura de esmalte o de aceite, así como los
contrastes de color, salvo en casos especiales dictaminados por el
Ministerio de Cultura.
Artículo 194.-Los patios internos deben mantenerse. No se
permite cubrirlos ni cerrarlos. Deben valorizarse a través de
jardines.
Artículo 195.-Se pueden autorizar remodelaciones internas
con el objeto de dar cabida a modos de vida actuales, pero sin
alterar la estructura inicial.
Capítulo II.
Del área de transición
Artículo 196.-El área comprendida entre el perímetro de
preservación histórica y el perímetro B que aparece en el Plano
ZN-02 Ubicación del perímetro urbano de la Ciudad de Granada, del
área histórica y del área de transición, se considera como la
transición entre el Area Histórica y el resto de la ciudad.
Artículo 197.-Toda obra de construcción en el área de
transición para su aprobación debe cumplir las disposiciones
siguientes:
a) Mantener la continuidad de las paredes en la fachada, no se
permiten entrantes ni salientes.
b) Las construcciones en esquina deben mantener el concepto de
chaflán.
c) El techo de fachada debe ser a dos aguas, con cumbrera paralela
a la calle y de teja de barro.
En interiores se permite el uso de cualquier material y
forma.
d) El alero debe ser saliente de la pared de fachada.
Artículo 198.-Se permite el uso de materiales de actual
tecnología en la construcción de las obras.
Capítulo III.
De otras disposiciones complementarias
Artículo 199.-Toda obra de construcción o de desarrollo
urbano en el Area Histórica de la Ciudad de Granada para su
aprobación por parte de la Junta Municipal de Reconstrucción de
Granada debe cumplir además de lo estipulado en este Reglamento con
lo indicado en los Reglamentos de Desarrollo Urbano y Permiso de
Construcción para el área de la Ciudad de Granada y presentar
además una copia adicional del ante - proyecto y el proyecto para
su debida revisión por parte del Ministro de Cultural.
Artículo 200.-Al Area Histórica de la ciudad de Granada le
corresponden los siguientes usos:
Usos Permisibles - Oficinas públicas o privadas
- Sucursales financieras y bancarias
- Comercio especializado turístico
- Comercio en general y vivienda
- C.D.I., escuela pre-escolar y primaria
- Hospedaje e infraestructura turística
- Centros culturales
- Centros recreación pasiva
- Vivienda
- Vivienda e industria artesanal
Usos Condicionados
- Dispensario y puesto de salud
- Almacenamiento
- Centros comerciales y supermercados
- Central de policía
- Estacionamiento de vehículos
Usos Prohibidos
- Actividades agrícolas
- Actividades Industriales
- Terminales de buses urbanos e interurbanos
- Gasolineras
- Talleres Mecánicos
- Cines y Teatros
- Hospitales
- Mercados y Rastros.
Título VI.
Disposiciones Finales
Artículo 201.-El presente Plan Regulador entrará en vigencia
a partir de su publicación en "La Gaceta", Diario Oficial.
Dado en la ciudad de Managua, a los 16 días del mes de Julio de mil
novecientos ochenta y dos. Miguel Ernesto Vijil Icaza. Ministerio
de Vivienda y Asentamientos Humanos.
-
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