Normas Jurídicas
de Nicaragua
Materia: Propiedad
Rango: Leyes
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LEY QUE REGLAMENTA EL RÉGIMEN DE
LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Decreto No. 1909 Aprobado el 08 de Julio de 1971
Publicado en La Gaceta No. 215 del 23 septiembre de 1971
El Presidente de la República,
a sus habitantes,
Sabed:
Que el Congreso ha ordenado lo siguiente:
La Cámara de Diputados y la Cámara del Senado de la República de
Nicaragua,
Decretan:
LA SIGUIENTE LEY QUE REGLAMENTA EL REGIMEN DE LA PROPIEDAD
HORIZONTAL
Capítulo I. Disposiciones Básicas
Artículo 1.-Entiéndese por propiedad Horizontal aquella que
por disposición de su dueño y reuniendo las características
exigidas por la ley, está destinada materialmente a pertenecer a
diferentes dueños en secciones independientes que tengan salida a
la vía pública directamente o por un pasaje común debiendo tener
partes importantes de ella en dominio común indivisible e
inseparable que pueda ligar a todos los propietarios o parte de
ellos, según el caso.
Artículo 2.-El régimen de propiedad a que se refiere el
artículo anterior puede originarse:
I.- Cuando los diferentes pisos, departamentos, viviendas o locales
de que consta un edificio pertenezcan a distintos dueños.
II.- Cuando se construya o esté por construirse un edificio para
vender a personas distintas, los diferentes pisos, departamentos,
viviendas o locales de que conste el mismos.
III.- Cuando el propietario o propietarios de un edificio lo
dividan en diferentes pisos, departamentos, viviendas o locales
para enajenarlos a distintas personas.
Artículo 3.-Para constituir el régimen de condominio de que
trata esta Ley, el propietario o propietarios, deberán declarar su
voluntad en escritura pública en la cual se hará constar:
I.- La situación, dimensiones y linderos del terreno, así como la
descripción general del edificio, y el número de pisos de que
conste.
II.- La descripción de cada piso, departamento, vivienda o local,
situación medidas, piezas y dependencias de que consta, así como
los demás datos necesarios para su identificación.
III.- Los bienes de propiedad común y su destino, con la
especificación y detalles necesarios y, en su caso, su situación,
medidas, partes de que se compongan, características y demás datos
necesarios para su identificación.
IV.- Constancia de la autoridades competentes en materia de
construcciones urbanas y de salubridad, de que el edificio
construido o por construirse reúne los requisitos que debe tener
este tipo de construcciones.
V.- El valor de los diferentes pisos, departamentos, viviendas o
locales.
Artículo 4.-En la escritura pública constitutiva deberá
insertarse un Reglamento sobre los derechos y obligaciones de los
diversos propietarios el cual contendrá necesariamente, por lo
menos los puntos que se mencionarán adelante en esta ley.
Artículo 5.-Otorgada con todos los requisitos legales la
escritura pública a que se refieren los dos artículos anteriores
deberá ser presentada en dos testimonios al Registrador de la
Propiedad Inmueble para que proceda a su inscripción en la forma
siguiente:
a) Abrirá un libro especial en donde sólo se inscribirán las
escrituras en que se constituya el régimen de Propiedad Horizontal.
Este Libro constará de las mismas casillas que los libros
registrales corrientes.
b) En el libro a que se refiere el inciso anterior se transcribirá
íntegramente y bajo el mismo número seguido de las palabras
"Propiedad Horizontal", el asiento en que conste el dominio de los
que han creado el régimen de condominio mencionado, debiendo
ponerse las notas de referencia respectivas. A continuación el
Registrador inscribirá copiándola íntegramente la escritura de
constitución del régimen de Propiedad Horizontal. En la casilla en
que se registre el asiento de propiedad sólo se inscribirán las
modificaciones a la escritura de la referencia y los reglamentos
que se refieran a su régimen.
c) En las secciones respectivas se registrarán o anotarán todas las
situaciones, ya sean derechos reales o de otra índole, que conforme
las reglas generales sean inscribibles o anotables según el caso;
y
d) Los traspasos de dominio de los diferentes pisos, departamentos,
viviendas o locales, derechos reales sobre los mismos y todo lo
inscribible referente a ellos, se registrarán en los libros
destinados a la Propiedad Horizontal, de acuerdo con las normas
generales; pero el primer asiento del dominio sobre los mismos, se
inscribirá como una desmembración del inmueble a que se refiere el
asiento básico anteriormente mencionado, debiendo enlazarse con las
notas marginales respectivas. Estas desmembraciones tendrán el
mismo número de la propiedad matriz seguido de un número que
principiará con el "uno" en numeración sucesiva para cada propiedad
conforme el orden en que se realicen las desmembraciones. Todas las
inscripciones anteriores se realizarán en la forma y texto que
rigen para la propiedad en general. De los dos testimonios que se
mencionan al principio de este artículo uno será guardado por el
registrador en un archivo especial que llevará para esos fines, y
el otro será devuelto al que constituyó el régimen de Propiedad
Horizontal.
Si la Propiedad Horizontal se constituye antes de edificarse el
edificio, una vez concluido éste, será indispensable inscribir las
mejoras a continuación del asiento básico con todos sus detalles
previamente aprobados por la correspondiente Oficina de Urbanismo y
por todos los condueños que hayan adquirido las diferentes parcelas
independientes, las cuales deberán describirse con detalle, a fin
de que el Registrador pueda registrarlas como mejoras en las
desmembraciones inscritas antes de realizarse o terminarse la
construcción del edificio.
Artículo 6.-Al testimonio de la escritura constitutiva que
conforme el artículo anterior quedará en poder del Registro de la
Propiedad, se le agregará un plano general y los planos
correspondientes a cada uno de los pisos, departamentos, viviendas
o locales y elementos comunes de que conste el edificio.
Artículo 7.-Solamente por acuerdo de las dos terceras partes
de los propietarios se podrán modificar la escritura constitutiva
de condominio.
Artículo 8.-Establecido el régimen de condominio, sólo se podrá
extinguir por acuerdo de las dos terceras partes de los
propietarios o en los casos previstos en el capítulo VIII de esta
ley. En caso de concentración en una sola persona de todos los
pisos, departamentos, vivienda o locales, el régimen de condominio
se extinguirá solamente que el propietario haga declaración de
voluntad en escritura pública, la cual deberá ser inscrita. En este
caso se cancelarán todas las inscripciones o anotaciones, que estén
registradas en el Libro de Propiedad Horizontal. Igualmente se
cancelarán las anotaciones de referencia en este último Libro y en
el de Propiedad, pero si ha habido traspasos de dominio posteriores
al primer asiento inscrito en el Libro de Propiedad Horizontal,
éstos deben trasladarse como tales también al Libro de Propiedades,
junto con todas las inscripciones o anotaciones que lo afecten a
fin de que se restablezca la trayectoria exacta del inmueble en
este último Libro.
Capítulo II. De los Bienes
Propios y De Los Bienes Comunes
Artículo 9.-Cada propietario será dueño, exclusivo de su
piso, departamento, vivienda o local y condueño de los elementos y
parte del edificio que se consideren como comunes, por ser
necesarios para su existencia, seguridad, comodidad de acceso,
recreo, ornato o cualquier otro fin semejante.
Artículo 10.-Son objeto de propiedad común de todos los
propietarios;
I.- El suelo y el subsuelo, con las excepciones establecidas en la
Constitución Política y Leyes de la República; los cimientos,
estructuras, paredes maestras y el techo del edificio.
II.- Los sótanos, pórticos, puertas de entrada, vestíbulos, patios,
jardines, galerías, corredores y escaleras, siempre que sean de uso
común.
III.- Los locales destinados a la administración, portería y
alojamiento del portero; las instalaciones generales y servicio
comunes; y cualquiera otros que se resuelva por la unanimidad de
los copropietarios usar o disfrutar en común, o que se establezcan
con tal carácter en la escritura constitutiva del régimen de
condominio.
IV.- Las obras, instalaciones, aparatos y demás objetos que sirven
al uso o disfrute común, tales como fosas, pozos, cisternas,
tinacos, ascensores, montacargas, incineradores, estufas, hornos,
bombas y motores; y todos los tubos, albañales, canales, conductos
y alambres de distribución de agua, drenaje, calefacción,
electricidad, gas y otros semejantes, con la sola excepción de los
que sirvan exclusivamente a cada piso, departamento, vivienda o
local.
Artículo 11.-Los entre-pisos que separan dos plantas y las
paredes u otras divisiones que separan departamentos, viviendas o
locales de un mismo piso, serán de propiedad común de los
respectivos propietarios de los pisos, departamentos, viviendas o
locales contiguos.
Artículo 12.-Los derechos de cada condueño son los bienes
comunes, son inseparables de la propiedad individual, cuyo uso y
goce permitan o faciliten, por lo que sólo podrán enajenarse o
embargarse, juntamente con el derecho de propiedad sobre el piso,
departamento, vivienda o local.
Artículo 13.-El condueño que haga abandono de sus derechos o
renuncie a hacer uso de determinados bienes comunes, no quedará
exento por ello de las obligaciones que le imponen las
disposiciones de esta Ley y las que establezcan la escritura
relativa y el Reglamento de Condominio y Administración.
Artículo 14.-Cada propietario podrá servirse de los bienes
comunes y gozar de los servicios e instalaciones generales conforme
a su naturaleza y destino ordinarios sin restringir o hacer más
oneroso el derecho de los demás.
Artículo 15.-El dueño de un piso, departamento, vivienda o
local, puede usar, gozar y disponer de él con las limitaciones y
prohibiciones de esta Ley, y con las demás que establezca la
escritura mencionada en el artículo 3 de la presente, y el
Reglamento de Condominio y Administración respectivo.
Artículo 16.-Cada dueño puede enajenar o gravar en cualquier
forma su piso, departamento, vivienda o local, sin necesidad de
consentimiento de los demás. En la enajenación, gravamen o embargo
de un piso, departamento, vivienda o local se entenderán
comprendidos los derechos sobre los bienes comunes que le son
anexos.
Artículo 17.-Los propietarios de la planta bajo o primer
piso, y los del último departamento, vivienda o locales situados en
aquel o en éste, no tendrán más derechos que los restantes
propietarios. Salvo que lo establezca el Reglamento, los
propietarios no podrán ocupar con exclusividad los vestíbulos,
jardines, patios y otros lugares comunes, ni los sótanos, ni el
subsuelo, ni hacer excavaciones u otras obras en los lugares
dichos. Tampoco, podrán ocupar con exclusividad la azotea o techo
ni elevar nuevos pisos, ni realizar otras construcciones.
Artículo 18.-Cada propietario podrán hacer toda clase de
obras y reparaciones en el interior de su piso, departamento,
vivienda o local, pero le estará prohibida toda innovación o
modificación que afecte a la estructura, paredes maestras u otros
elementos esenciales del edificio o que puedan perjudicar a su
solidez, seguridad, salubridad o comodidad. Tampoco podrá abrir
luces o ventanas ni pintar o decorar la fachada o las paredes
exteriores en forma que desentonen el conjunto o que perjudique a
la estética general del edificio. En cuanto a los servicios comunes
e instalaciones generales deberá abstenerse de todo acto, aún en el
interior de su propiedad, que impida o haga menos eficaz su
operación y estará obligado a mantener en buen estado de
conservación y funcionamiento los servicios e instalaciones
propias.
Artículo 19.-Serán por cuenta de los respectivos
propietarios las obras que requieran los techos - pisos medianeros
y las paredes u otras divisiones que tengan el mismo
carácter.
Los propietarios del último piso, o de los departamentos, viviendas
o locales situados en él, costearán las obras de los techos en su
parte interior; y los propietarios de la planta baja o primer piso,
o de departamentos, viviendas o locales que formen parte de él, las
obras que necesiten los suelos o pavimentos, viviendas o locales
que formen parte de él, las obras que necesiten los suelos o
pavimentos, en la parte interior del predio que dé a su
propiedad.
Artículo 20.-Para las obras en los bienes comunes e
instalaciones generales, se observarán las siguientes reglas:
I.- Las obras necesarias para mantener el edificio en buen estado
de conservación y para que los servicios funcionen normal y
eficazmente, se ejecutarán por el administrador sin necesidad del
previo acuerdo de los propietarios, pero con cargo al presupuesto
de gasto respectivo. Cuando éste no baste o sea preciso efectuar
otra clase de obras, el administrador convocará a asamblea de
propietarios, a fin de que por mayoría de votos resuelvan lo
conveniente.
II.- La reparación de vicios ocultos que tengan el edificio, cuando
no sea posible repetir contra el vendedor, serán por cuenta de
todos los propietarios, en proporción de lo que cada uno represente
sobre el valor total del mismo, señalado en la escritura
constitutiva o posteriormente por acuerdo unánime de los
propietarios.
III.- Para emprender obras puramente voluntarias, que aunque se
traduzcan en mejor aspecto o mayor comodidad, no aumenten el valor
del edificio u obras que, sin ser necesarias, aumenten el valor del
edificio, se requerirá el voto aprobatorio de la unanimidad de los
propietarios.
IV.- Los propietarios no podrán emprender ni realizar obra alguna
en los bienes comunes e instalaciones generales, excepto las
reparaciones o reposiciones urgentes cuando falte el
administrador.
V.- Se prohiben las obras que puedan poner en peligro la solidez o
seguridad del edificio, que impidan permanentemente el uso de una
parte o servicio común, aunque sea a un solo dueño, o que demeriten
cualquier piso o departamento, vivienda o local.
Capítulo III.
Del Administrador y De Las Asambleas
Artículo 21.-Los edificios divididos por pisos,
departamentos, viviendas o locales, serán administrados por la
persona natural o jurídica, que designe la mayoría de los
propietarios en los términos del artículo 26.
Artículo 22.-Salvo que el Reglamento disponga otra cosa, el
Administrador, que para este efecto se equipara al gerente de una
sociedad, podrá ser removido libremente por el voto de la mayoría
de los propietarios, en los términos del artículo 24.
Artículo 23.-Corresponderá al Administrador: el cuidado y
vigilancia de los bienes y servicios comunes; la atención y
operación de las instalaciones y servicios generales, todos los
actos de administración y conservación; y la ejecución de los
acuerdos de la asamblea de propietarios, salvo que por razones
especiales se designe a otra persona. También recaudará de los
propietarios lo que a cada uno le corresponda en los gastos
comunes; velará por la observancia de las presentes disposiciones y
del Reglamento del Condominio y Administración y tendrá las demás
facultades y obligaciones que fije la Ley o que establezca el
Reglamento.
El Administrador será el representante legal de los propietarios,
en todos los asuntos comunes relacionados con el edificio, sea que
se promuevan a nombre o en contra de ellos.
Tendrá las facultades de representación de un apoderado para
administrar bienes y para pleitos y cobranzas, pero no las
especiales o que requieran cláusula especial, salvo que se le
confieran por el reglamento o la asamblea.
Artículo 24.-Los asuntos de interés común que no se
encuentren comprendidos dentro de las facultades conferidas al
administrador, serán resueltos por los propietarios en asambleas
que se celebrarán cada vez que sea necesario, pero obligatoriamente
una vez al año, cuando menos. Salvo que se exija una mayoría
especial o sea necesaria la unanimidad, los asuntos se resolverán
por mayoría absoluta de votos del total de los condueños, a menos
que una asamblea se celebre en virtud de segunda convocatoria, en
cuyo caso bastará con la mayoría de votos de los que estén
presentes.
Cada propietario tendrá un número de votos igual al porcentaje que
el valor de su piso, departamento, vivienda o local, represente en
el valor total del edificio, según la escritura constitutiva o las
posteriores modificaciones.
La asamblea conocerá del informe del administrador y de las cuentas
que debe rendir y aprobará el presupuesto del ejercicio siguiente,
determinando la forma en que deban cubrirse los gastos
correspondientes.
Las determinaciones legalmente adoptadas por las asambleas
obligarán a todos los propietarios, inclusive a los ausentes o
disidentes.
Cuando un solo propietario representa más del 50% cincuenta por
ciento de los votos, se requerirá además el 50% cincuenta por
ciento de los votos restantes, para que los acuerdos por mayoría a
que se refiere el artículo 20 fracción I de esta Ley tenga
validez.
Artículo 25.-Las convocatorias se harán por el
administrador, cuando menos con tres días de anticipación a la
fecha de la asamblea, recogiendo las firmas de los propietarios o
sus representantes para constancia.
Los propietarios podrán convocar a asambleas, sin intervención del
administrador, cuando representen por lo menos, la cuarta parte del
valor total del edificio, conforme la escritura constitutiva.
Capítulo IV. Del
Reglamento de Condominio y Administración
Artículo 26.-El Reglamento de condominio y Administración
determinará obligatoriamente, por lo menos, los siguientes
puntos:
I.- Forma de designación y facultades del Administrador;
II.- Bases de remuneración del Administrador y causas de su
remoción;
III.- Forma de la aportación de los propietarios a los gasto
comunes y proporción de la misma en los casos especiales;
IV.- Forma de convocar la asamblea de propietarios, persona que
deberá presidir la asamblea, lugar en que deba celebrarse ésta y
las mayorías necesarias para adoptar resolución, no tratándose de
los casos en que esta Ley exige una mayoría determinada;
V.- Derechos y obligaciones de cada uno de los dueños,
especificando con la mayor claridad, las partes del edificio que
sean de uso común, y las limitaciones a que quedará sujeto el
ejercicio de derecho de usar tanto los bienes comunes como los
propios.
Artículo 27.-Cualquier nuevo adquirente está obligado a
sujetarse al reglamento que ya exista.
Artículo 28.-Para modificar el Reglamento de Condominio,
será necesario el acuerdo de la mayoría absoluta de los
propietarios computada en los términos del artículo 24 de esta
Ley.
Capítulo V.
Gastos, Obligaciones Fiscales y Controversias
Artículo 29.-Cada propietario debe contribuir, en proporción
al valor de su piso, departamento, vivienda o local a los gastos de
la administración, conservación y operación de los bienes y
servicios comunes, señalados en la escritura constitutiva.
Artículo 30.-Cuando se trate de cosas o servicios que
beneficien a los propietarios en proporciones diversas, los gasto
se repartirán en relación con el uso que cada uno haga de
aquellos.
Cuando un edificio conste de diferentes partes y comprenda por
ejemplo varias escalera, patios, jardines, obras e instalaciones
destinadas a servir únicamente a una parte del conjunto, los gasto
especiales relativos serán a cargo del grupo de propietarios
beneficiados. También en el caso de las escaleras, ascensores,
montacargas y otros elementos, aparatos o instalaciones cuya
utilización sea variable por los propietarios, podrán establecerse
normas especiales para el reparto de los gastos.
Artículo 31.-Para los efectos fiscales, cada piso,
departamento, vivienda o local, se inscribirán en el Catastro y se
valuarán separadamente, comprendiéndose en la valuación la parte
proporcional de los bienes comunes. Los propietarios cubrirán
independientemente el impuesto sobre propiedad raíz, el del
servicio de agua y cualquier otra contribución de que sean
causantes.
Artículo 32.-Las cuotas para gastos comunes que los
propietarios no cubran oportunamente, causarán intereses al tipo
que fije el Reglamento de Condominio y Administración o al tipo de
interés legal si éste es omiso.
El acta de la asamblea en que se acuerda el pago de cuotas
anticipadas o en que se distribuyan los gastos ya efectuados,
protocolizada ante notario público, servirá de título para
exigirlos en juicio ejecutivo civil, a los remisos. Testimonio de
esa protocolización debe ser inscrito en el Registro Público de la
Propiedad del lugar donde esté ubicado el inmueble
respectivo.
Artículo 33.-Los créditos de que trata el artículo anterior,
afectarán a los pisos, departamentos, viviendas o locales, aunque
éstos sean enajenados; quienes los adquieran tendrán el carácter de
sucesores del dueño de aquellos y gozarán dichos créditos del
privilegio de que trata el artículo 2343 del Código Civil.
Artículo 34.-Con excepción de lo consignado en los dos
artículos anteriores, las controversias que se susciten ente los
propietarios con motivo de las disposiciones de esta Ley, se
tramitarán en juicio sumario.
Artículo 35.-El propietario que no cumpla las obligaciones a
su cargo, será responsable de los daños y perjuicios, así como de
las costas judiciales que a los demás condueños causare.
Si el infractor fuese inquilino del propietario, el administrador
podrá demandarle la desocupación del piso, departamento, vivienda o
local con anuencia del dueño dada por escrito, o en su defecto,
previo acuerdo de la mayoría de los demás propietarios, llamándose
a juicio en este caso al dueño.
Artículo 36.-El propietario u ocupante por derecho real que
reiteradamente no cumpla sus obligaciones en forma tal que
constituya una grave rémora para los demás ocupantes del edificio o
para los de otros departamentos del mismo piso, será invitado por
el administrador a hacer cesar las violaciones, interpelándolo al
efecto por medio de notario o judicialmente. Si la situación no
quedare corregida por este medio, el ocupante podrá ser condenado a
vender sus derechos en subasta. Para el ejercicio de esta acción
por el administrador, deberá proceder la resolución de las tres
cuartas partes de los propietarios restantes, y el Juez calificará
prudencialmente la gravedad de las causas invocadas.
Capítulo VI. De los
Gravámenes
Artículo 37.-Los gravámenes son divisibles entre los
diferentes pisos, departamentos, viviendas o locales de un edificio
sujeto al régimen de condominio, bien sea que esos gravámenes se
establezcan por el constituyente del condominio, por el constructor
del edificio objeto de éste, o por todos los condueños, o por
algunos de éstos, respecto de lo que les pertenezcan.
Artículo 38.-Cada uno de los propietarios responderá sólo
del gravamen que corresponda a su propiedad. Toda cláusula que
establezca solidaridad de los propietarios para responder de un
gravamen anterior a la compraventa, se tendrá por no puesta.
Capítulo VII.
Destrucción, Ruina y Reconstrucción del Edificio
Artículo 39.-Si el edificio se destruyere en su totalidad o
en una proporción que represente, por lo menos, las tres cuartas
partes de su valor, cualesquiera de los propietarios podrá pedir la
división del terreno, o del terreno y de los bienes comunes que
queden, con arreglo a las disposiciones generales sobre
copropiedad.
Si la destrucción no alcanza la gravedad que se indica, la mayoría
de los propietarios podrá resolver la reconstrucción.
Los propietarios que queden en minoría estarán obligados a
contribuir a la reconstrucción en la proporción que les
corresponda, o a vender sus derechos a los mayoritarios, según
valuación pericial.
Las mismas reglas se observarán en caso de ruina o vetustez del
edificio que hagan necesaria su demolición.
Artículo 40.-Si el inmueble en que esté establecido
condominio se destruyere total o parcialmente, y estuviere
asegurado, el importe del seguro se destinará a su reconstrucción,
debiéndose depositar su valor en el Banco Nacional de Nicaragua, de
donde se retirarán los fondos que vayan siendo necesarios para la
reconstrucción. Esto no tendrá lugar, si los condueños que
representen las tres cuartas partes del derecho en ese inmueble,
optan porque se distribuya el importe del seguro entre los
copropietarios.
Capítulo VIII.
Disposiciones Finales
Artículo 41.-En lo que no esté previsto en la presente ley
sobre material del Registro Público, se estará a lo dispuesto por
el actual Reglamento del Registro Público de la Propiedad.
Artículo 42.-Derónganse los Artículos 1653, 1654 y 1655 del
Código Civil en vigor, así como toda disposición que se oponga a la
presente Ley.,
Artículo 43.-Esta Ley empezará a regir treinta días después
de su publicación en el Diario Oficial "La Gaceta".
Dado en el Salón de Sesiones de la Cámara de Diputados. Managua, D.
N., 8 de Julio de 1971. Orlando Montenegro M., S. P. Francisco
Urbina R., D. S. Adolfo González B., D. S.
Al Poder Ejecutivo. Cámara del Senado. Managua, D. N., 24 de agosto
de 1971. Pablo Rener, S. P. Gustavo Raskosky, S.S. Eduardo Rivas
Gasteazoro, S.S.
Por tanto:Ejecútese. Casa Presidencial. Managua, D. N., veintiséis
de agosto de mil novecientos setenta y uno. A. Somoza,
Presidente de la República. M. Buitrago Aja, Ministro de la
Gobernación"-
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