Normas Jurídicas
de Nicaragua
Materia: Civil, Propiedad
Rango: Leyes
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LEY GENERAL DE LOS REGISTROS
PÚBLICOS
LEY No. 698, Aprobada el 27 de Agosto del 2009
Publicada en La Gaceta No. 239 del 17 de Diciembre del 2009
El Presidente de la República de Nicaragua
A sus habitantes, Sabed
LA ASAMBLEA NACIONAL
CONSIDERANDO
I
Que el diseño de una política de fomento a la inversión privada
debe contar con mecanismos de seguridad jurídica que el Estado debe
brindar a los agentes económicos y que efectivamente se obtiene
mediante la inscripción y publicidad de los actos y contratos en
los Registros Públicos.
II
Que los Registros Públicos cumplen un papel importante en la
organización y desarrollo económico de una sociedad, con
trascendencia en la seguridad jurídica que brindan a los agentes
económicos, a las transacciones jurídicas de bienes muebles e
inmuebles y a otras actividades que son susceptibles de
incorporarse a un sistema de registro seguro y eficiente.
III
Que los Registros Públicos son un medio para brindar certidumbre
respecto de la titularidad de diferentes derechos y son una
garantía de seguridad jurídica y para ello el sistema registral
nicaragüense debe estar adecuadamente organizado y dotado de los
instrumentos legales que resulten necesarios para permitir el
desarrollo de un sistema ágil, eficiente, moderno y acorde con los
avances de la tecnología.
IV
Que los derechos de propiedad claros y estables son esenciales para
la modernización y estabilidad del país, para la atracción de
inversiones, facilitacion de financiamiento, y prevención de
litigios innecesarios, en este aspecto el Estado de Nicaragua está
desarrollando todo un programa de regularización de derechos de
propiedad que fortalezcan y modernicen las diferentes instituciones
que integran los servicios de administración de la tierra para que
de forma integrada brinden un mejor servicio accesible a todos los
ciudadanos y se garantice la seguridad jurídica sobre la tenencia
de la tierra.
V
Que la función registral va aparejada a la seguridad jurídica, lo
que implica que seguridad es el valor alternativo y complementario
de justicia, que en definitiva, son los dos valores que el
ordenamiento jurídico tiende a realizar. Siguiendo este criterio,
la Corte Suprema de Justicia, como Poder Legítimo del Estado de
Nicaragua, deberá llevar a cabo a través de esta ley, la reforma
del Registro Público y de la función registral.
POR TANTO
En uso de sus facultades,
HA DICTADO
La siguiente:
LEY GENERAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS
TÍTULO PRIMERO
DEL SISTEMA NACIONAL DE REGISTROS
Capítulo Único
Disposiciones Generales
Artículo 1 Objeto de la Ley.
La presente Ley tiene por objeto la creación, regulación,
organización, régimen administrativo, funcionamiento y
procedimiento de los Registros Públicos integrados en el Sistema
Nacional de Registros
Art. 2 Creación del Sistema Nacional de
Registros.
Créase el Sistema Nacional de Registros, adscrito a la Corte
Suprema de Justicia, que podrá denominarse de forma abreviada
SINARE, como una institución pública, con personalidad jurídica,
patrimonio propio, duración indefinida, y autonomía administrativa,
funcional y financiera, con domicilio en la ciudad de Managua;
podrá establecer delegaciones en las cabeceras de los
departamentos, de las Regiones Autónomas de la Costa Atlántica y
municipios del país.
Art. 3 Integración de los Registros Públicos.
El Sistema Nacional de Registros está integrado por:
1. El Registro Público de la Propiedad, que comprende el de
Inmuebles e Hipotecas, Naves y Aeronaves;
2. El Registro Público Mercantil;
3. El Registro Público de Personas; y
4. El Registro Público de Prendas
También se integrarán al SINARE otros Registros Públicos que se
adscriban por disposición legal expresa.
Art. 4 Finalidad y Objetivos del SINARE.
El Sistema Nacional de Registros tiene como finalidad y
objetivos:
1. Garantizar la seguridad jurídica registral en sus fases de
procedimiento documental o material y publicitaria;
2. Agilizar los procedimientos generales de inscripción y cualquier
otro procedimiento nacional;
3. Unificar el procedimiento registral, dándole coherencia y unidad
en el ámbito nacional;
4. Facilitar a los usuarios los trámites de inscripción y de
publicidad registral mejorando las técnicas y modernizando los
sistemas de inscripción;
5. Propiciar la seguridad jurídica de créditos garantizados con
bienes inmuebles o muebles asegurando su recuperación; y
6. Garantizar el funcionamiento e infraestructura técnica y
operativa del Sistema Integrado de Información de Registro y
Catastro.
Art. 5 Patrimonio del Sistema Nacional de Registros.
El Patrimonio estará constituido por:
1. Los bienes y derechos que posea el Registro Público de la
Propiedad Inmueble y Mercantil;
2. Todos los ingresos percibidos por los servicios que preste a los
usuarios, sean estos públicos o privados bajo el control de la
Corte Suprema de Justicia;
3. Los préstamos o donaciones que reciba;
4. En general, los demás bienes y recursos que adquiera a cualquier
título y los que le sean transferidos para el desarrollo de sus
objetivos. Incluyendo la partida presupuestaria que le asigne la
Corte Suprema de Justicia.
TÍTULO SEGUNDO
DE LA ADMINISTRACIÓN Y ORGANIZACIÓN DEL SISTEMA
NACIONAL DE REGISTROS
Capítulo I
De los Órganos de Administración
Art. 6 Órganos de Administración.
Conforme la presente Ley son órganos de administración del Sistema
Nacional de Registros los siguientes:
1. La Comisión Especial de Registros; y
2. La Dirección Nacional de Registros.
Art. 7 Facultades de la Corte Suprema de Justicia.
Le corresponden a la Corte Suprema de Justicia en pleno las
facultades que le otorga la Ley No. 260, "Ley Orgánica del Poder
Judicial" que en lo sucesivo de la Ley se denominará LOPJ.
Art. 8 Comisión Especial de Registros.
Los Registros Públicos adscritos al SINARE se dirigen y administran
por la Comisión Especial de Registros, que tiene carácter
permanente y es nombrada por la Corte Suprema de Justicia,
integrada por un mínimo de cuatro Magistrados o Magistradas.
Art. 9 Facultades de la Comisión Especial de
Registros.
La Comisión Especial de Registros tiene las siguientes
facultades:
1. Proponer a la Corte Plena los candidatos a ocupar el cargo de
Director o Directora Nacional de Registros y Director o Directora
Nacional de Registros Adjunto;
2. Proponer a la Corte Plena la destitución del Director o
Directora Nacional de Registros y Director o Directora Nacional de
Registros Adjunto por la comisión de faltas muy graves y en virtud
de expediente instruido al efecto por la misma Comisión, con
audiencia del interesado y con los informes que se consideren
necesarios;
3. Proponer a la Corte Plena el nombramiento y la destitución de
Registradores y Registradoras Titulares y Auxiliares;
4. Emitir los reglamentos de funcionamiento y administrativos de
los Registros Públicos;
5. Creación de los Registros Públicos según el ámbito
territorial;
6. Negociar para aprobación de la Corte Suprema de Justicia
convenios de cooperación técnica nacional e internacional para
mejorar la calidad del servicio registral;
7. Dictar las normas técnicas que establezcan la política registral
nacional con carácter vinculante;
8. Planificar, organizar, normar, dirigir y coordinar el
funcionamiento de los Registros Públicos que integran el Sistema
Nacional de Registros;
9. Aprobar las medidas de agilización y modernización de los
Registros Públicos que integran el Sistema Nacional de
Registros;
10. Supervisar la correcta ejecución de la función registral de
acuerdo a la Ley;
11. Revisar y remitir a la Corte Plena el Presupuesto del Sistema
Nacional de Registros para su aprobación definitiva;
12. Determinar la apertura de Registros Públicos departamentales o
regionales adicionales; y
13. Las demás que señale la Ley.
Art. 10 Organización de la Dirección Nacional de
Registros.
Se crea la Dirección Nacional de Registros, con domicilio en la
ciudad de Managua, capital de la República de Nicaragua. Su
organización administrativa será determinada según el criterio de
la Comisión Especial de Registros.
Estará conformada:
1. Por el Director o Directora Nacional de Registros;
2. Por el Director Nacional de Registros Adjunto o la Directora
Nacional de Registros Adjunta;
3. Por el personal administrativo determinado por el reglamento y
disposiciones orgánicas de la función pública; y
4. Por el personal auxiliar y subalterno cuyo número sea acorde a
las necesidades del servicio.
Art. 11 Nombramiento del Director o Directora Nacional de
Registros y del Director o Directora Nacional de Registros
Adjuntos.
La Dirección Nacional de Registros y la Dirección Nacional de
Registro Adjunta, estará a cargo de un Director o una Directora
Nacional de Registros y un Director Nacional de Registros Adjunto o
una Directora Nacional de Registros Adjunta cuyo nombramiento se
efectuará por la Corte Suprema en Pleno por un periodo de cinco
años, pudiendo ser confirmados según lo estipulado en el reglamento
de la presente Ley.
Art. 12 Requisitos para ejercer la Dirección Nacional de
Registros y la Dirección Nacional de Registros Adjunta.
Para poder ejercer la Dirección Nacional de Registros y la
Dirección Nacional de Registros Adjunta, se requiere:
1. Ser nacional de Nicaragua;
2. Haber ejercido la Abogacía y el Notariado por al menos diez
años;
3. Ser de reconocida solvencia moral e idoneidad profesional;
4. Haber cumplido treinta y cinco años de edad al momento de su
nombramiento;
5. No haber sido suspendido en el ejercicio de la Abogacía o el
Notariado, en los casos previstos en la LOPJ;
6. No ser militar en servicio activo o siéndolo, haber renunciado
por lo menos doce meses antes de su nombramiento; y
7. No ser directivo de ningún partido político.
Art. 13 Funciones del Director Nacional de Registros.
Son funciones del Director o de la Directora Nacional de
Registros:
1. Presentar a la Comisión Especial de Registros el Proyecto del
Presupuesto anual del SINARE;
2. Recomendar a la Comisión Especial de Registros la apertura de
Registros Públicos departamentales o regionales;
3. Proponer a la Comisión Especial de Registros la estructura
organizativa de la Dirección Nacional de Registros;
4. Ejecutar los acuerdos de la Comisión Especial de
Registros;
5. Proponer a la Comisión Especial de Registros la ejecución de
acciones que permitan la agilización de trámites y modernización de
los Registros Públicos;
6. Proponer a la Comisión Especial de Registros para su aprobación,
las normas técnicas que establezcan la política registral
nacional;
7. Dictar las normas requeridas para la inspección, buena marcha y
administración de los Registros Públicos;
8. Conocer como segunda y última instancia administrativa contra
las resoluciones de los Registradores o Registradoras;
9. Promover la capacitación, profesionalización y especialización
de los Registradores y demás personal de los Registros Públicos que
integran el SINARE;
10. Nombrar al personal subalterno de la Dirección Nacional de
Registros;
y
11. Todas aquellas otras que la Ley señale.
Art. 14 Del Director o Directora Nacional de Registros
Adjuntos.
El Director Nacional de Registros Adjunto o la Directora Nacional
de Registros Adjunta sustituirán al Director o Directora Nacional
durante sus ausencias de conformidad a lo que determine el
Reglamento de esta Ley y deberá reunir los requisitos de
nombramiento establecidos para aquél. Además ejercerá las funciones
que le asigne o delegue el Director o la Directora Nacional de
Registros.
Capítulo II
De la Organización de las Oficinas
Art. 15 Oficinas Registrales.
En cada cabecera departamental o de la Región Autónoma de la Costa
Atlántica, habrá por lo menos una Oficina de Registro Público. La
Comisión Especial de Registros aprobará y determinará la apertura
de oficinas de Registros Públicos departamentales o regionales
adicionales.
Art. 16 Ámbito Territorial.
La Corte Suprema de Justicia determinará el ámbito territorial de
cada uno de los Registros Públicos.
Art. 17 Ordenación por Municipios.
Los Registros que integran el SINARE se llevarán y ordenarán por
municipios conforme el sistema de procedimiento registral de
inscripción establecido en esta Ley, previa delimitación del ámbito
territorial registral.
Capítulo III
Del Personal Registral
Art. 18 De la Dirección de las Oficinas del Registro
Público.
Cada oficina del Registro Público estará a cargo de un Registrador
o una Registradora que ejercerán sus funciones bajo su
responsabilidad, de acuerdo a lo establecido en esta Ley y en la
Ley No. 501, "Ley de Carrera Judicial". Tendrán además el número de
Registradores o Registradoras Titulares, Auxiliares y personal
subalterno que se requiera para prestar un buen servicio. Cuando
exista más de un Registrador o Registradora, el Director o la
Directora Nacional de Registros designará al superior
administrativo o jefe del personal subalterno.
Art. 19 Requisitos para ser Registrador o
Registradora.
Para optar al cargo de Registrador Público se requiere:
1. Ser nacional de Nicaragua;
2. Ejercer la Abogacía y el Notariado con reconocida
probidad;
3. Estar en pleno goce de sus derechos civiles y políticos;
4. Tener como mínimo cinco años de ejercicio profesional conforme
la LOPJ;
5. Haber aprobado el examen de idoneidad profesional que acredite
el dominio sobre la materia de Derecho Registral elaborado para tal
fin por la Dirección Nacional de Registros de acuerdo a la Ley de
Carrera Judicial;
6. Haber cumplido treinta años de edad al momento de su
nombramiento;
7. No haber sido suspendido en el ejercicio de la abogacía o el
notariado de acuerdo a la LOPJ;
8. No ser militar en servicio activo y haber renunciado por lo
menos doce meses antes de su nombramiento;
9. No estar incurso en ninguna de las incompatibilidades
establecidas por la Ley.
Art. 20 Procedimiento para el Nombramiento de Registradores.
Los Registradores y Registradoras serán nombrados por la Corte
Plena de ternas que le presente la Comisión Especial de Registros,
debiendo concurrir en ellos, los requisitos establecidos por la
ley. Ejercerán sus funciones bajo la dependencia jerárquica de la
Dirección Nacional de Registros.
Art. 21 Naturaleza del Cargo.
Registradores y Registradoras son funcionarios que se organizan
bajo su responsabilidad el Registro Público. El Registro Público
percibirá los aranceles que se establezcan de conformidad al
artículo 187 de la LOPJ y disposiciones complementarias.
Art. 22 Escalafón de Registradores.
Los Registradores y Registradoras, una vez efectuado su
nombramiento por la Corte Suprema de Justicia en pleno, ingresarán
en el Cuerpo de Registradores, que serán organizados por orden de
antigüedad en un escalafón, que se formará por la Dirección
Nacional de Registros y se actualizará anualmente. Existirá además
un expediente personal de cada Registrador o Registradora en el que
se hará constar todos los méritos y deméritos relativos a su
ejercicio profesional de acuerdo a lo establecido en la Ley No 501
"Ley de Carrera Judicial".
Art. 23 Seguro de Responsabilidad Civil.
Los Registradores y las Registradoras, Titulares y Auxiliares
estarán en la obligación de suscribir antes de la toma de posesión
de su cargo una póliza de seguro de responsabilidad civil a favor
del Estado para responder por los daños y perjuicios que éste
tuviere que pagar a los particulares por lesiones inferidas a éstos
en sus bienes, derechos e intereses a causa de las acciones y
omisiones de estos funcionarios, salvo los casos de fuerza mayor o
caso fortuito.
La cuantía del seguro será establecido en el Reglamento de esta Ley
y el pago del mismo de acuerdo a los términos que se establezcan
con la empresa de seguros.
Art. 24 Inamovilidad de los Registradores.
Los Registradores y las Registradoras sólo podrán ser destituidos
por la Corte Suprema de Justicia por la comisión de faltas muy
graves y en virtud de expediente instruido al efecto por la
Dirección Nacional de Registros, con audiencia del interesado y con
los informes que se consideren necesarios.
Art. 25 Situación de Excedencia.
Los Registradores y las Registradoras podrán pedir la excedencia
voluntaria de conformidad con lo establecido en la Ley No. 501 "Ley
de Carrera Judicial".
Art. 26 Incompatibilidad del Cargo.
El cargo de Registrador o Registradora es incompatible con
cualquier otra función o empleo público o privado, a excepción de
la docencia.
Art. 27 Responsabilidad de los Registradores y Registradoras
Titulares y Auxiliares.
Los Registradores y Registradoras, Titulares y Auxiliares
incurrirán en responsabilidad civil:
1. Por no asentar en el Diario, no inscribir o no anotar
preventivamente los documentos que se presenten en el Registro en
los plazos y formas establecidos en la presente Ley y su
Reglamento;
2. Por error o inexactitud cometidos en los asientos de
inscripción, anotación, cancelación y notas marginales;
3. Por no cancelar, sin fundado motivo alguna inscripción o
anotación, u omitir el asiento de alguna nota marginal, en el
término correspondiente conforme a lo establecido en la presente
Ley y su Reglamento;
4. Por cancelar alguna inscripción, anotación preventiva o nota
marginal, sin el documento público y los requisitos que exige esta
Ley;
5. Por error u omisión en las certificaciones de inscripción o de
libertad de gravamen de los inmuebles o Derechos Reales, en los
Registros del SINARE o por no expedir las certificaciones en la
forma establecida en esta Ley y su Reglamento;
6. Por inscribir títulos que no llenan los requisitos establecidos
en la presente Ley; y
7. Por denegar la inscripción de títulos basados en criterios de
calificación no establecidos en la presente Ley.
Los Registradores y Registradoras, Titulares y Auxiliares serán
también responsables por los delitos que cometan en el ejercicio de
sus funciones y tendrán además, responsabilidad disciplinaria por
las irregularidades que cometan.
Al Director o Directora Nacional de Registros y al Director o
Directora Nacional de Registros Adjuntos, les serán aplicables las
disposiciones del párrafo anterior, cuando conozcan en apelación la
denegación de inscripción de un documento.
Art. 28 Prohibiciones.
Está prohibido al Director o Directora Nacional de Registros,
Director o Directora Nacional Adjuntos, Registradores Titulares y
Auxiliares:
1. Ejercer la Abogacía y el Notariado, aunque estén con licencia,
salvo en causa propia;
2. Ausentarse del lugar donde ejerce el cargo, salvo en caso de
vacaciones, licencia o autorización respectiva;
3. Actuar como consultores, apoderados o gestores de empresas
públicas o privadas, nacionales o extranjeras. La violación de esta
disposición causa la pérdida del cargo; y
4. Aceptar de los usuarios del Registro, o por cuenta de ellos,
donaciones, obsequios o asignaciones testamentarias a su favor o de
su cónyuge, compañero o compañera en unión de hecho estable,
ascendientes, descendientes o hermanos.
Art. 29 Sanciones Disciplinarias.
La gravedad de la falta y su correspondiente sanción se aplicarán
de acuerdo a lo establecido en la Ley No. 501 Ley de Carrera
Judicial y su Reglamento.
TÍTULO TERCERO
DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL EN GENERAL
Capítulo I
Principios Registrales
Art. 30 Principios Registrales Adoptados.
Los Registros Públicos adscritos al SINARE aplicarán los siguientes
principios registrales:
1. Inscripción;
2. Legalidad;
3. Rogación;
4. Prioridad;
5. Especialidad o determinación;
6. Tracto sucesivo;
7. Legitimación;
8. Fe pública registral; y
9. Publicidad.
Capítulo II
De la Recepción de Documentos
Art. 31 Principio de Prioridad.
La Prioridad se determina por la hora y fecha de presentación del
documento en el Registro. Se considera como fecha de Inscripción
para todos los efectos que deba producir, la del asiento de
presentación que deberá constar en la inscripción misma.
Se extenderán dichos asientos por el orden diario en que se
presenten los títulos, sin dejar claros ni huecos entre ellos y
expresarán:
1 El nombre, apellido, domicilio y cédula de identidad del que
presente el título;
2. La hora de su presentación;
3. La especie del título presentado, su fecha y autoridad o Notario
o Notaria que lo suscriba;
4. La especie de derecho que se constituya, transmita, modifique o
extinga por el título que se pretende inscribir;
5. La naturaleza de la finca o derecho real que sea objeto del
título presentado, con expresión de su situación, su nombre y su
número, si lo tuviere;
6. El nombre y apellido de la persona a cuyo favor se pretenda
hacer la inscripción;
7. La firma del Registrador o Registradora y de la persona que
presente el título, o de un testigo, si ésta no pudiere
firmar.
Art. 32 Principio de Rogación.
El procedimiento registral se iniciará con la presentación del
documento inscribible en el Registro a solicitud del que tenga
interés legítimo o por su representante debidamente acreditado, con
excepción de aquellos casos en que el Registrador o Registradora
deba de actuar de oficio conforme a lo previsto en esta Ley o a
instancia de autoridad competente en los casos autorizados por
mandato de Ley expresa.
Art. 33 Requisitos de los Documentos para ser
Recibidos.
El asiento de presentación se practicará por la simple solicitud de
la parte interesada y para ser recibidos los documentos por el
Registro Público deberán cumplir los requisitos formales y de
admisión exigidos conforme a las leyes propias de la materia que
traten.
Los documentos otorgados en el extranjero serán inscribibles cuando
se constate el cumplimiento de los requisitos formales y de
admisión exigidos conforme a la Ley.
Se llevará un registro de los documentos presentados para su
inscripción, según estricto orden de presentación, del cual se
dejará constancia en el asiento respectivo del Libro Diario.
Art. 34 Aviso de la Presentación de Documentos.
Una vez recibido un documento que afecte una inscripción, se dejará
a la brevedad, constancia de ello relacionándolo, a fin que
cualquier tercero, al efectuar un estudio registral, tenga noticia
de la modificación o afectación presentada.
Capítulo III
De la Calificación de los Documentos
Art. 35 Principio de Legalidad en su Aspecto Formal.
Para que puedan inscribirse, anotarse o cancelarse los documentos
en el Registro Público, deberán constar en escritura pública,
ejecutoria firme, documento administrativo o cualquier otro
instrumento público o documento auténtico, expresamente autorizado
por la Ley para ese efecto.
Art. 36 Calificación de los Documentos por el Registrador o
Registradora.
Previo a la realización de la inscripción y bajo su
responsabilidad, el Registrador o Registradora verificará que el
documento cumple con los requisitos formales y de fondo exigidos
por la Ley, y procederá a inscribir, suspender o denegar su
inscripción, anotación o cancelación correspondiente conforme los
siguientes criterios:
En los documentos notariales:
1. Que la fecha de la escritura no sea anterior a la emisión de la
serie y número del papel sellado del Protocolo;
2. Por lo que hace al Notario o Notaria autorizante: su nombre,
apellidos y residencia así como el señalamiento de estar autorizado
en el quinquenio correspondiente;
3. Que el inmueble a inscribir corresponda a la circunscripción del
Registro;
4. Por lo que hace a los inmuebles objeto de la inscripción: su
naturaleza, situación y linderos; la naturaleza, extensión,
condiciones y cargas de cualquier derecho que se inscriba; la
naturaleza del título y su fecha;
5. Que el que solicita la inscripción sea el interesado o
apoderado;
6. Que se cumpla con el Tracto Sucesivo o sea que el transmitente
sea conforme al asiento de inscripción y del título que se
presenta;
7. Que no esté vigente una inscripción incompatible;
8. Por lo que hace a las personas que intervienen en el acto o
contrato: sus nombres y apellidos, identificando a las personas
naturales o jurídicas con la documentación que la ley especial
establece, su capacidad y en caso de que uno de los contratantes
haya comparecido en representación de otro si ésta fue debidamente
acreditada; y
9. Que la escritura esté concurrida de todas las solemnidades que
establece la Ley del Notariado y que se cumplan los requisitos de
validez de acto o negocio jurídico exigidos por la ley de la
materia.
En los documentos administrativos:
1. Que se verifique la competencia del órgano que dicta la
resolución;
2. Que se verifique la legalidad y firmeza del acto;
3. Que se compruebe la congruencia de la resolución con el
procedimiento seguido;
4. Que se hayan cumplido las formalidades extrínsecas del documento
presentado;
5. Que se hayan dado los trámites e incidencias esenciales del
procedimiento;
6. Que exista relación del procedimiento con el titular
registral;
7. Que establezca la inexistencia de los obstáculos que surjan del
Registro.
En los documentos judiciales:
La calificación se limitará a la competencia del Juzgado o
Tribunal; a la congruencia del mandato con el procedimiento o
juicio en que se hubiere dictado; a las formalidades extrínsecas
del documento presentado y a los obstáculos que surjan del
Registro.
En todo caso y para toda clase de documentos la calificación
registral se extenderá a los obstáculos que surjan del
Registro.
Los Registradores y Registradoras están en la obligación de acatar
los criterios de calificación establecidos en la presente
Ley.
Art. 37 Calificación Desfavorable.
Cuando el Registrador o la Registradora, en ejercicio de su función
calificadora, detecte algún defecto en el documento inscribible que
impida la práctica del asiento solicitado, lo manifestará a la
parte interesada para que subsane la falta o el defecto durante la
vigencia del asiento de presentación. Si no lo subsanare, o cuando
éste fuere insubsanable, devolverá el documento a la parte
interesada haciendo constar con razón al pie del título los motivos
en que funda su decisión, expresando las normas legales en que se
apoye y el recurso que cabe contra la misma.
La parte interesada podrá recurrir contra la calificación del
Registrador o Registradora en la forma que determina la presente
Ley. También podrá pedir que se tome la anotación preventiva por
los defectos observados en el título o que resulten del Registro,
cuando éstos sean subsanables.
Art. 38 Calificación Total y en un Sólo Acto.
La calificación del Registrador o Registradora será total y en un
sólo acto. En la nota de calificación se consignarán con claridad y
precisión la totalidad de los defectos advertidos que impidan la
práctica del asiento.
Art. 39 Independencia en la Calificación.
El Registrador o Registradora será independiente en el ejercicio de
su función calificadora. Si alguna autoridad, Juez o Funcionario,
que no estuviere conociendo por la vía del recurso de Apelación la
denegatoria de inscripción, le apremiase a practicar algún asiento
que estime improcedente, lo pondrá en conocimiento de la Dirección
Nacional de Registros, para que lo eleve a la Comisión Especial de
Registro, quedando sin efecto todo procedimiento contra el
Registrador o Registradora, en tanto no se resuelva por dicho
órgano, con el previo informe de la Dirección Nacional de Registro.
Capítulo IV
De los Asientos Registrales
Art. 40 Tipos de Asientos.
En el Registro Público se practicarán asientos de presentación,
anotación preventiva, notas marginales, inscripción, cancelación y
referencia.
Art. 41 Contenido de los Asientos.
La inscripción de los documentos y la correspondiente confección de
los asientos se hará con medios que se determine en la presente
Ley, procurando garantizar la permanencia, preservación, protección
de alteraciones o falsificaciones y recuperación de la información.
raí Para lo anterior se podrán utilizar todos aquellos medios y
herramientas que provean los avances tecnológicos.
No tendrá acceso al Registro ningún derecho que no esté
perfectamente determinado en su extensión y contenido. Cuando los
derechos a inscribirse pertenezcan a varios titulares, se precisará
en el documento la porción de cada titular expresadas conforme la
ley de medidas oficiales del Estado que permitan conocer con
exactitud la ubicación y extensión de los mismos.
Art. 42 Presunción de Exactitud y Veracidad de los Asientos
Regístrales.
Los asientos del Registro se presumen exactos, veraces e íntegros,
determinando el contenido y extensión de los derechos inscritos con
carácter exclusivo y excluyente, razón por la cual al titular
registral se le considera legitimado para actuar en el tráfico
jurídico y en los procesos judiciales, en la forma en que el propio
asiento determina. Esta protección se refiere a la existencia,
titularidad, pertenencia del derecho, el título o causa de
adquisición y el ejercicio y extensión del derecho.
Art. 43 Tutela de los Asientos Registrales.
Los asientos del Registro Público están bajo la protección y
salvaguarda de los Tribunales de Justicia y producen todos sus
efectos mientras no se declare judicialmente su inexactitud o
nulidad.
Capítulo V
De la Inscripción de Documentos
Art. 44 Alcance y Plazo de la Inscripción.
Los títulos sujetos a inscripción que no estén debidamente anotados
o inscritos, no perjudican a tercero sino desde la fecha de su
presentación al Registro respectivo.
La inscripción de los documentos presentados deberá realizarse en
un plazo no mayor de treinta días calendario a partir de la fecha
de presentación.
Art. 45 Medidas para Garantizar la Autenticidad de los
Documentos.
La Dirección Nacional de Registros dictará las medidas de seguridad
a efectos de garantizar la autenticidad de los documentos que se
presentan, las cuales deberán ser acatadas por las personas
solicitantes, so pena de no serles recibidos.
Art. 46 Constitución de Derechos.
Únicamente pueden constituirse derechos por quien tenga inscrito su
derecho en el Registro o por quien lo adquiera en el mismo
instrumento.
Art. 47 De la Identificación Unívoca de Titulares de Derechos y
Obligaciones.
Para la correcta, inequívoca y unívoca identificación de los
titulares de derechos y obligaciones, además de su nombre,
apellidos y generales, es obligatorio presentar su Cédula de
Identidad Ciudadana. En el caso de abogados o abogadas con
representación del titular de derechos deberá presentar además su
carné de Identificación extendido por la Corte Suprema de Justicia.
La anterior disposición rige tanto para personas naturales como
para los representantes legales o apoderados de las personas
jurídicas.
En caso de personas extranjeras de tránsito por el país deberán
presentar su pasaporte, y los extranjeros residente en Nicaragua
deberán presentar su Cédula de Residencia vigente.
Art. 48 Inadmisibilidad de Documentos No Inscritos.
Los Tribunales de Justicia no admitirán documentos susceptibles de
inscripción de los que no se haya tomado razón en el Registro, si
el objeto de la presentación ante el Tribunal fuera hacer efectivo
en perjuicio de un tercero un derecho que debió ser inscrito.
Art. 49 Tercero Registral.
La inscripción no convalida los actos o contratos inscritos que
sean nulos o anulables conforme a la Ley. Sin embargo el tercero
que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona
que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será
mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho,
aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de
causas que no consten en el Registro. Tal protección se producirá
siempre que concurran las siguientes circunstancias:
1. Que sea tercero registral. Se entiende por tercero registral al
tercer adquirente, es decir al derecho-habiente de un titular
registral a título oneroso;
2. Que actúe de buena fe. Por buena fe se entiende el
desconocimiento por el tercer adquirente de las causas resolutorias
del derecho de su transmitente no publicadas por el Registro. La
buena fe se presume siempre;
3. Que la transmisión sea a título oneroso, no gozando, en
consecuencia, el adquirente a título gratuito de más protección que
la que tuviera su causante o transferente; y
4. Que haya inscrito su derecho en el Registro.
Art. 50 Acciones Rescisorias, Revocatorias y
Resolutorias.
Las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no
perjudicarán a tercero que haya inscrito su derecho.
Se exceptúan:
1. Las acciones de rescisión o resolución que deban su origen a
causas que, habiendo sido estipuladas expresamente por las partes,
consten en el Registro;
2. Las acciones rescisorias de enajenaciones en fraude de
acreedores en los casos siguientes:
a. Cuando la segunda enajenación ha sido hecha a título
lucrativo;
b. Cuando el tercero haya tenido conocimiento del fraude del
deudor;
c. Cuando se esté en cualquiera de los casos comprendidos en el
Capítulo II,
Título III del Código Civil que trata del fraude de los actos
jurídicos; y a los que se refiere dicho Capítulo en su artículo
final.
Capítulo VI
De la Publicidad de la Información
Art. 51 Información Pública.
Es obligación del SINARE velar por la conservación y seguridad de
los asientos registrales; sin embargo, cualquier persona o entidad,
podrá obtener información, de sus asientos, con las
limitaciones establecidas en esta Ley y en la forma que señale su
Reglamento.
Art. 52 Prohibición de Acceso Directo a los Libros
Físicos.
Una vez incorporada a la base de datos del Registro la información
contenida en los libros físicos, no se permitirá el acceso directo
a los mismos, salvo por justa causa a juicio del Registrador o
Registradora bajo su responsabilidad, tomando las precauciones
necesarias para mantener la integridad de los libros del
Registro.
Art. 53 Alcance de la Publicidad Registral.
El Registrador o Registradora podrá negarse a expedir la
información registral solicitada cuando considere que, la solicitud
se dirige a la creación de bases de datos paralelas al contenido
del Registro, poniendo nota al pie de la solicitud del interesado
de las razones y circunstancias por las cuales toma dicha medida e
informando de forma inmediata a la Dirección Nacional de Registros
para tomar las medidas que correspondan.
Art. 54 Certificaciones, Informes y Copias. Valor, Medio y Forma
de Extenderlas.
La publicidad de los Registros en su aspecto formal se hará
efectiva mediante certificaciones, informes o copias. Las
certificaciones, informes o copias se emitirán por los medios
tecnológicos establecidos en el Registro que permitan una rápida y
eficiente expedición. La utilización de estos medios y herramientas
serán aprobadas por la Dirección Nacional de Registros.
La certificación registral es un documento público que acredita el
contenido del Registro.
Art. 55 Certificadores con Jurisdicción fuera de su Oficina
Registral.
Los Registradores y Registradoras, autorizados por la Corte Suprema
de Justicia, podrán certificar en forma de copia auténtica o
literal asientos registrales que constan en otras Oficinas
Registrales, para lo cual deberán dejar constancia de esa
circunstancia en el documento respectivo.
Art. 56 Contenido de las Certificaciones.
La Certificación expresará de una forma clara, sucinta y precisa el
contenido de los asientos del Registro de acuerdo con la solicitud
o mandamiento presentado y será firmada por el Registrador o
Registradora Titular o Auxiliar en su caso.
Art. 57 Tipos de Certificaciones.
Se expedirán certificaciones de forma literal o relacionada:
1. De los asientos de toda clase que existan en el Registro
relativos a bienes y derechos que los interesados señalen;
2. De asientos determinados que los mismos interesados designen,
bien fijando concretamente los que sean, o bien refiriéndose a los
que existan de una o más especies sobre dichos bienes o derechos;
y
3. Se librará certificación negativa de no existir asiento de
especie determinada, sobre bienes o derechos señalados o a cargo de
ciertas personas
Capítulo VII
Forma de Llevar los Registros
Art. 58 Libros que Deben Llevar los Registros
Públicos.
Cada uno de los Registros Públicos adscritos al SINARE llevarán
obligatoriamente los siguientes libros o sistemas:
1. De recepción de documentos o diario;
2. De inscripciones; y
3. De índices.
El Reglamento determinará el contenido de la información adicional
a la establecida en la presente ley para cada libro o sistema según
el tipo de registro de que se trate.
Art. 59 Medios Para Llevar los Libros.
Los libros podrán llevarse en papel o en cualquier otro soporte de
acuerdo a la moderna tecnología establecida en el Registro, siempre
que se garantice su seguridad y eficiencia.
Los asientos registrales efectuados en esos medios surtirán los
efectos jurídicos derivados de la publicidad registral y tendrán
plena validez y autenticidad.
Capítulo VIII
De los Errores Registrales
Art. 60 Disposición General.
Los errores cometidos en los asientos a que se refiere la presente
Ley podrán ser materiales o de concepto.
Art. 61 Errores Materiales.
Se entenderá que se comete error material, cuando sin intención
conocida se escriban unas palabras por otras, se omita la expresión
de alguna circunstancia formal de los asientos, o se equivoquen los
nombres propios o las cantidades al copiarla del título, sin
cambiar por eso el sentido general de la inscripción o asiento de
que se trate ni el de ninguno de sus conceptos.
Art. 62 Rectificación de Errores Materiales por el
Registrador.
Los Registradores o Registradoras, podrán rectificar por sí y bajo
su responsabilidad, los errores materiales cometidos:
1. En los asientos principales de inscripción, anotación preventiva
o cancelación cuyos respectivos documentos se conserven en el
Registro;
2. En los asientos de presentación y notas marginales, aunque los
documentos no existan en las oficinas del Registro, siempre que la
inscripción principal respectiva baste para dar a conocer el error
y sea posible rectificarlo por ella.
Art. 63 Errores Materiales que no Puede Rectificar el
Registrador. Los Registradores o Registradoras no podrán
rectificar sin la conformidad del interesado que posee el documento
inscrito, o sin una providencia judicial en su defecto, los errores
materiales cometidos:
1. En las inscripciones, anotaciones preventivas y cancelaciones
cuyos documentos no existan en el Registro;
2. En los asientos de presentación y notas marginales cuando dichos
errores no puedan comprobarse por las inscripciones principales
respectivas, y no existan tampoco los documentos en la oficina del
Registro.
Art. 64 Forma de Rectificar los Errores Materiales.
Los errores materiales, no podrán salvarse con enmiendas, tachas,
raspaduras, ni por otro medio que un asiento nuevo en el cual se
exprese y rectifique claramente el error cometido en el anterior, a
no ser que el error se advierta antes de ser fumado el asiento y
pueda subsanarse en éste con claridad mediante la oportuna
confrontación.
Art. 65 Errores de Concepto.
Se entenderá que se comete error de concepto, cuando al expresar en
la inscripción alguno de los contenidos en el documento, se altere
o varíe su sentido.
Art. 66 Necesidad de Acuerdo para Rectificar Errores de
Concepto. Los errores de concepto cometidos en inscripciones,
anotaciones o cancelaciones, o en otros asientos referentes a
ellas, cuando no resulten claramente de las mismas, no se
rectificarán sin el acuerdo unánime de todos los interesados y del
Registrador o Registradora, o bien en una providencia judicial que
así lo ordene.
Los mismos errores cometidos en asientos de presentación y notas,
cuando la inscripción principal respectiva baste para darlos a
conocer, podrá rectificarlos el Registrador o Registradora.
Art. 67 Forma de Rectificar Errores de Concepto.
Los errores de concepto se rectificarán por medio de una nueva
inscripción, la cual se hará mediante la presentación del mismo
documento ya inscrito, si el Registrador reconociere su error o el
Juez o Tribunal lo declarare; y en virtud de un documento nuevo si
el error fuere producido por la redacción vaga, inexacta o ambigua
del documento primitivo, y las partes convinieren en ello, o lo
declarare así una sentencia judicial.
Art. 68 Oposición a la Rectificación.
El Registrador, Registradora o cualquiera de los interesados en una
inscripción, podrá oponerse a la rectificación que otro solicite
por causa de error de concepto, siempre que a su juicio esté
conforme el concepto que se suponga equivocado con el
correspondiente en el documento a que la inscripción se refiere. La
cuestión que se suscite con este motivo se decidirá en juicio
ordinario.
Art. 69 Gastos de la Rectificación.
Todos los gastos que origine la rectificación serán a cargo del
Registrador o Registradora que hubiere cometido el error.
Art. 70 Vigencia y Efectos de
la Rectificación.
El concepto rectificado no surtirá efecto en ningún caso, sino
desde la fecha de la rectificación, sin perjuicio del derecho que
puedan tener los terceros para reclamar judicialmente contra la
falsedad o nulidad del título a que se refiere el asiento que
contenía el error de concepto o del mismo asiento. En ningún caso
la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos
por el tercero a título oneroso de buena fe, durante la vigencia
del asiento inexacto.
TÍTULO CUARTO
DEL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE
Capítulo I
Naturaleza y Objeto
Art. 71 Naturaleza del Registro Público de la Propiedad
Inmueble.
El Registro Público de la Propiedad Inmueble, es una institución,
que asegura el tráfico jurídico sobre los bienes inmuebles, la
eficacia de las garantías que recaen sobre los mismos, la
protección de adquirentes y acreedores, la defensa y legitimación
de las titularidades inscritas y su publicidad.
Art. 72 Objeto.
El Registro de la Propiedad Inmueble tiene por objeto:
1. La inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al
dominio y demás derechos reales que recaigan sobre bienes
inmuebles; y
2. Propiciar la seguridad jurídica de créditos garantizados con
bienes inmuebles o muebles asegurando su recuperación.
Capítulo II
Del Registro de la Propiedad Inmueble
Sección Primera
De los Títulos Objeto de Inscripción
Art. 73 Títulos Objeto de Inscripción.
En el Registro de la Propiedad Inmueble se inscribirán, anotarán o
cancelarán:
1. Los actos y contratos traslativos, constitutivos, modificativos,
extintivos y declarativos relativos al dominio así como el
usufructo, uso, habitación, servidumbres, promesas de venta,
anticresis, derecho de superficie, propiedad horizontal,
multipropiedad y conjuntos inmobiliarios, así como cualquier acto o
contrato de trascendencia real que sin tener nombre propio en
derecho modifique en el instante o en el futuro algunas de las
facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a
derechos reales;
2. Los títulos en que conste el arrendamiento de inmuebles pueden o
no inscribirse para los efectos del artículo 2949 del Código Civil;
y
3. Los títulos constitutivos de promesas de compra o de venta,
deberán inscribirse como anotaciones preventivas para cenar el
tráfico jurídico de la finca respecto de las enajenaciones durante
el plazo establecido en el contrato.
La inscripción de canales, carreteras, líneas férreas y demás obras
públicas de igual índole, así como los terrenos destinados a
cementerios, se inscribirán en el Registro Público y en cualquier
otra institución que determine la Ley.
Art. 74 Títulos No Inscribibles.
Los títulos referentes al mero o simple hecho de poseer, no serán
inscribibles y no tienen acceso al Registro.
Art. 75 Consentimiento del Titular.
Salvo en los casos expresamente autorizados en la Ley, no podrá
producirse ninguna modificación de la situación registral sin el
consentimiento de su titular o sin resolución judicial firme con
audiencia de éste.
Art. 76 No Convalidación.
La inscripción no convalida los actos y contratos que sean nulos o
anulables con arreglo a las leyes. Sin embargo, el tercero que de
buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en
el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será
mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho,
aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de
causas que no consten en el mismo Registro. Los adquirentes a
título gratuito no gozarán de más protección registral que la que
tuviese su causante o transferente.
Art. 77 Título de la Sucesión Hereditaria.
El título de la sucesión hereditaria, a los efectos del Registro de
la Propiedad Inmueble, es el Testamento y la Declaratoria de
Herederos.
Art. 78 Inscripción de Adjudicaciones
Hereditarias.
No obstante lo expresado en el artículo anterior, para inscribir
derechos hereditarios y legados, deberá determinarse con exactitud
en escritura pública distinta al testamento o por sentencia
judicial firme, los bienes o parte indivisa de los mismos que
correspondan o se adjudiquen a cada titular o heredero.
Art. 79 Modo de Hacer Constar las Condiciones y su
Cumplimiento.
Los títulos en que se modifiquen los derechos reales sobre la
finca, cuando dichas modificaciones se sometan a condición
suspensiva, deben inscribirse a través de una anotación preventiva
cuya vigencia estará determinada por el cumplimiento de la
condición.
Por su parte, los títulos en que se modifique los derechos reales
sobre la finca, cuando dichas modificaciones se sometan a condición
resolutoria, deben inscribirse de la siguiente manera: el derecho
real de que se trate, se practicará en un asiento de inscripción
definitiva y la condición se inscribirá en nota marginal.
Si se consuma la adquisición del derecho por cumplimiento de la
condición suspensiva, a instancia de la parte interesada, el
Registrador procederá al traslado del derecho real perfeccionado a
asiento de inscripción definitiva.
Si se resuelve el derecho por el cumplimiento de la condición
resolutoria, a instancia de la parte interesada y la presentación
del documento acreditativo, el Registrador procederá a cancelar el
asiento de inscripción definitiva y de la nota marginal.
Art. 80 Inscripción de Bienes de Entidades Públicas.
Los derechos reales sobre bienes inmuebles cuyo titular es el
Estado, los Municipios y demás entidades de Derecho Público, se
inscribirán obligatoriamente en el Registro por medio de
certificación expedida por la autoridad o funcionario a quien
corresponda la custodia y administración de los mismos según las
disposiciones establecidas en la Ley.
Sección Segunda
De la Presentación de Documentos
Art. 81 Efecto y Plazo de Vigencia del Asiento de Presentación
de los Documentos.
El procedimiento de inscripción iniciará con el asiento de
presentación del documento que contenga la constitución,
modificación o extinción de derechos reales, por parte de quien
tenga legítimo interés de que se practique la inscripción. Se
entenderá que está legitimado y tiene interés legítimo, el
transmitente del derecho, el adquirente del derecho o sus
representantes legales debidamente acreditados según la ley y que
conste que tienen facultad para solicitar la inscripción.
El asiento de presentación caducará treinta días calendario
contados a partir de la fecha de presentación del documento al
Registro, podrá ser prorrogable por treinta días más cuando de la
calificación del título por el Registrador resultare suspensión del
proceso por causas subsanables.
Sección Tercera
De la Forma y Efectos de la Inscripción
Registral
Art. 82 Carácter de la Inscripción.
Se efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces, lo
mismo que el de las naves, por la inscripción del título en el
Registro de la Propiedad.
De la misma manera se efectuará la tradición de los derechos de
herencia, usufructo, uso, habitación, servidumbres activas,
hipoteca, anticresis y demás derechos reales constituidos sobre
inmuebles.
La tradición de las minas se efectuará también por la inscripción
en el Registro, conforme los requisitos que exige la ley de la
materia.
Las concesiones de obras públicas, las asignaciones de uso que el
Estado hace a sus instituciones y a los particulares y las que se
otorguen de conformidad con la Ley No. 690, "Ley para el Desarrollo
de las Zonas Costeras", deben inscribirse como derechos reales en
el Registro de Propiedad.
Art. 83 Efectos de la Inscripción.
Inscrito o anotado preventivamente en el Registro Público de la
Propiedad Inmueble cualquier título traslativo o declarativo del
dominio de los inmuebles o derechos reales constituidos sobre los
mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o
anterior fecha que fuera incompatible, por el cual se transmita o
grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real.
Art. 84 Contenido del Asiento de Inscripción
Registral.
Toda inscripción expresará:
1. La naturaleza, situación y linderos de los inmuebles sujetos de
inscripción o a los cuales afecte el derecho que deba inscribirse,
su medida superficial, nombre y número si constare en el título y
plano topográfico de la finca cuya descripción deberá ser
coincidente con la que resulte del título, suspendiendo el
Registrador o Registradora la inscripción en caso de discrepancia.
El Registrador o Registradora si lo estima procedente, podrá
solicitar del interesado, aclaración catastral sobre la situación
cartográfica de la finca. Esta se le remitirá en el plazo más breve
posible. La medida superficial se expresará obligatoriamente con
arreglo al sistema métrico decimal;
2. La naturaleza, extensión y condiciones del derecho que se
inscribe y su valor, si constare en el título;
3. La naturaleza, extensión, condiciones y cargas del derecho sobre
el cual se constituya el que sea objeto de la inscripción;
4. Los nombres, apellidos y generales de ley de los interesados o
la denominación de la Sociedad, Corporación o persona jurídica que
interviniere en el acto, contrato y el nombre, apellido y generales
de ley de la persona de quien provengan los bienes;
5. La naturaleza del título que deba inscribirse y su fecha;
6. El nombre y residencia del Tribunal, Notario o funcionario que
lo autorice;
7. La fecha de la presentación del título con expresión de la hora;
y
8. La firma del Registrador que implicará la conformidad de la
inscripción.
Art. 85 Sistema de Folio Real.
El Registro de la Propiedad Inmueble e Hipotecas se llevará por el
sistema de folio real, abriendo un folio por cada finca, en el cuál
se inscribirá o anotarán todos los actos que afecten los derechos
reales recaídos sobre la finca.
Art. 86 Primera Inscripción en el Registro.
La primera inscripción en el Registro sobre un bien inmueble será
la del documento en que se constituya el dominio y se practicará
con arreglo al procedimiento y requisitos previstos en esta Ley.
Ninguna autoridad judicial podrá adjudicar derechos reales sobre
bienes inmuebles que no estén inscritos a favor de quien ha
resultado afectado en el juicio correspondiente.
Los derechos reales limitados no podrán tener acceso al Registro
sin que conste previamente el dominio sobre los mismos.
Art. 87 Numeración de las Fincas.
Cada una de las fincas que se inscriba por primera vez se señalará
con número diferente y correlativo.
A su vez, las inscripciones y anotaciones correspondientes a cada
finca se señalarán también con una numeración correlativa y
especial. Las cancelaciones se señalarán con el mismo número del
asiento que se cancela.
Art. 88 Fincas Especiales a los Efectos de la
Inscripción.
Se considera como una sola finca para los efectos de la inscripción
en el Registro bajo un solo número:
1. Los pisos, habitaciones, locales y garajes pertenecientes a un
edificio constituido en régimen de propiedad horizontal cuya
construcción esté concluida, o al menos comenzada, haciendo constar
en este caso, necesariamente los elementos de los mismos,
susceptibles de aprovechamiento independiente proyectados previa la
inscripción del edificio en su conjunto;
2. Los diferentes derechos de uso exclusivo por períodos
determinados de tiempo, debiendo constar previamente inscrito el
edificio sobre el cual se hace efectivo tales derechos. En este
caso, además del folio abierto al edificio en su conjunto, se
abrirá un folio a cada cuota o derecho que atribuya un uso
exclusivo;
3. Los conjuntos inmobiliarios sin perjuicio de la inscripción
separada de cada uno de los edificios que lo integren;
4. Los patrimonios familiares, los que se inscribirán en la forma
determinada por su legislación especial;
5. Las concesiones administrativas en la forma determinada en su
legislación especial; y
6. El aprovechamiento de aguas de acuerdo a su legislación
especial.
Art. 89 Efectos de la Determinación de los Derechos
Inscritos.
Únicamente perjudicarán a tercero aquéllas cargas, gravámenes y
demás derechos reales limitativos del dominio impuestos sobre las
fincas a que afecten si están debidamente inscritos. En
consecuencia, no tendrán valor alguno y deberán cancelarse de
oficio las menciones de derechos reales susceptibles de inscripción
y especial.
Art. 90 Principio de Tracto Sucesivo de las
Inscripciones.
Para inscribir o anotar títulos por lo que se declaren, transmitan,
graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales
sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el
derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados
los actos referidos.
En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona
distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los
Registradores o Registradoras denegarán la inscripción
solicitada.
En el caso de que no esté inscrito el derecho del transferente,
pero del documento cuya inscripción se pretende, refleje los
antecedentes del título previo de adquisición, se tomará la
anotación preventiva que se refiere esta Ley, a instancia del
interesado.
Art. 91 Supuesto de Tracto Abreviado.
No será necesaria la previa inscripción, para inscribir los
documentos otorgados por los herederos del causante, cuando
ratifiquen contratos privados otorgados por su causante, siempre
que consten por escrito y firmados por éste.
No obstante lo estipulado, no podrá inscribirse en el Registro
ninguna cesión de derechos hereditarios, sin que previamente se
haya procedido con la inscripción de la declaratoria de
herederos.
Cuando en una partición de herencia verificada después del
fallecimiento del heredero, se adjudiquen a los que lo fuesen de
éste, los bienes que a aquél correspondían, deberá practicarse la
inscripción a favor de los adjudicatarios, pero haciéndose constar
en ella las transmisiones realizadas.
Art. 92 Reanudación del Tracto.
La reanudación del tracto sucesivo interrumpido se verificará
mediante resolución judicial recaída en juicio declarativo
ordinario que así lo ordene.
Art. 93 Consecuencias Procesales.
No podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de
inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de personas o
entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable
demanda de cancelación de la inscripción correspondiente.
Art. 94 Tercería Registral.
En caso de secuestro, embargo preventivo, ejecutivo, de ejecución
de sentencias que recaigan contra bienes inmuebles o derechos
reales determinados inscritos en el Registro, se sobreseerá todo
procedimiento de ejecución respecto de los mismos o de sus frutos,
productos o rentas, en el instante en que conste en autos, por
certificación del Registro, que dichos bienes o derechos, constan
inscritos a favor de persona distinta de aquellas contra la cual se
decretó el embargo o se sigue el procedimiento, a no ser que se
hubiere dirigido contra ella la acción en concepto de heredero del
que aparece como dueño en el Registro.
Art. 95 Efectos de la No Inscripción.
Los títulos sujetos a inscripción que no estén inscritos, no
perjudican a terceros, sino desde la fecha de su presentación en el
Registro. Se consideran como terceros aquellos que no han sido
parte en el acto o contrato a que se refiere la inscripción.
Sección Cuarta
De la Calificación y Publicidad Registral
Art. 96 Naturaleza de la Publicidad Registral.
La publicidad registral como publicidad de carácter jurídico,
acredita la titularidad de los inmuebles inscritos en el Registro,
así como la libertad o la existencia de cargas y gravámenes
existentes sobre los mismos. Mediante certificación expedida por el
Registro podrá acreditarse en perjuicio de terceros, la libertad o
gravamen de los derechos sobre los inmuebles o derechos
reales.
Art. 97 Efectos de los Certificados Registrales.
El dominio, la libertad de gravamen o gravamen de los bienes
inmuebles o derechos reales, sólo podrán acreditarse en perjuicio
de tercero por certificación del Registro expedida por el
Registrador o Registradora Titular o Auxiliar.
Capítulo III
Del Registro de las Hipotecas
Sección Primera
Disposiciones Generales
Art. 98 Documentos objeto de inscripción" en el Registro de
Hipotecas.
En el Registro de Hipotecas se inscribirán los títulos en que se
constituya, modifique o extinga algún derecho de Hipoteca y las
cédulas hipotecarias.
Art. 99 Asiento de Inscripción.
El asiento de inscripción de las hipotecas deberá expresar, además
de las circunstancias generales:
1. Los nombres, apellidos y calidades del deudor y del
acreedor;
2. El monto del crédito, sus plazos y condiciones, si el crédito
causa intereses, la tasa de ellos y la fecha desde que deben
correr; y
3. Cita del número que tenga la finca hipotecada en el Registro de
la Propiedad, tomo y folio en que se halle su descripción o la
naturaleza del derecho real hipotecado con las demás circunstancias
que lo caractericen.
Art. 100 Requisito Previo de Validez de la Hipoteca.
Para que las hipotecas queden válidamente establecidas, se necesita
la inscripción del título en el Registro Público, en cuya virtud se
constituyan.
Art. 101 Inscripción de Hechos Modificativos de la
Hipoteca.
Todo hecho o convenio entre las partes que pueda modificar o anular
la eficacia de una obligación hipotecaria anterior, como el pago,
la compensación, la novación del contrato primitivo, la
transacción, la renuncia de la deuda no surtirá efectos contra
terceros, si no se hace constar en el Registro por medio de una
inscripción nueva o de una cancelación total o parcial según los
casos.
Sección Segunda
De la Inscripción de Cédulas Hipotecarias
Art. 102 Inscripción de Cédulas Hipotecarias.
En cuanto a las cédulas hipotecarias, para que puedan inscribirse
será necesario que la garantía se constituya con rango de primera
hipoteca sobre el pleno dominio de la totalidad de la finca.
Art. 103 Circunstancias de la Inscripción.
En la inscripción deberán constar las siguientes
circunstancias:
1. Deberán consignarse en la escritura pública, que expresará
además de los requisitos generales, las relativas al número y valor
de las cédulas que se emitan, como partes del crédito garantizado
con la hipoteca. Serie o series a que corresponda, fecha de
emisión, plazo y forma de amortización, la autorización obtenida
para emitirlas, haciéndose constar expresamente, que la hipoteca se
constituye a favor de los tenedores presentes y futuros de las
cédulas;
2. Los requisitos de las cédulas deberán contener: la fecha y
notario autorizante de la escritura, los datos de inscripción de la
finca hipotecada en el Registro de la Propiedad, su valor y la
cantidad total que importa la hipoteca a que la cédula se refiere,
el nombre y apellido de la persona del primer tenedor, la fecha y
lugar de pago, la firma del Registrador o Registradora y la del
dueño hipotecado; y
3. Presentada la escritura de cancelación total o parcial al
Registro Público, el Registrador o Registradora pondrá al pie de
dicha escritura la razón de cancelación total o parcial según sea
del caso, lo mismo hará en cada una de las cédulas hipotecarias que
respaldan el valor de la obligación.
Art. 104 Rango de Primera Hipoteca.
Conforme a lo establecido en esta Ley, solamente podrá constituirse
hipoteca de cédula sobre bienes inmuebles que no estén gravados. En
el caso que estuvieren gravados con otra "u otras hipotecas o
estuviesen afectos a prohibición de disponer, condición resolutoria
o cualquier otra limitación del dominio, habrá de procederse a la
cancelación de unos y otros o a su proposición a la hipoteca que se
constituye.
Lo anterior es sin perjuicio de otras formas de cédulas
hipotecarias que establezcan otras normas jurídicas.
Capítulo IV
De las Anotaciones Preventivas y sus Efectos
Art. 105 Efectos y Clases de Anotaciones Preventivas.
Presentado un título o documento que afecte un bien o derecho
inscrito, este se anotará preventivamente en él, a efectos de dar
aviso a terceros. Se podrán anotar preventivamente con sus
respectivos derechos en el Registro correspondiente:
1. El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles, o
la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier
derecho real;
2. Las demandas sobre cancelación o rectificación de asientos del
Registro, durará lo que persista el juicio y solo se cancelará por
oficio del Juez o Tribunal que este conociendo del caso;
3. El decreto de embargo, secuestro o prohibición de enajenación de
bienes inscritos. Esta inscripción durará treinta días, y si dentro
de este término no se presenta el embargo hecho para su
inscripción, queda cancelada sin necesidad de declaratoria ni de
asiento;
4. El mandamiento de embargo ejecutivo hecho efectivo en bienes
raíces inscritos del deudor;
5. El mandamiento de embargo que se haya hecho efectivo en bienes
raíces del procesado en la vía civil o penal;
6. La sentencia ejecutoria, condenando al demandado al pago de una
suma que deba exigirse por los trámites establecidos para la
ejecución de las sentencias;
7. El decreto judicial que conforme al artículo 1426 Pr. declare
procedente la retención de bienes inmuebles;
8. Los derechos sobre bienes raíces de la herencia, pertenecientes
al legatario y acreedores del causante;
9. El beneficio de separación de bienes raíces pertenecientes al
causante que demanden los acreedores hereditarios y
testamentarios;
10. Los títulos cuya inscripción no puede hacerse definitivamente
por faltas subsanables. Esta inscripción dura seis meses y quedará
de derecho cancelada si dentro de este término no se subsana el
defecto;
11. Las demandas judiciales por doble inmatriculación de las fincas
o derechos reales recaídas sobre las mismas; y
12. Las que se soliciten en procedimiento de insolvencia o concurso
para asegurar sus resultas.
Art. 106 Plazo General de Duración.
Las anotaciones preventivas a que se refiere el artículo anterior,
tendrán un plazo de duración de dos años a contar desde la fecha de
la práctica del asiento, sin perjuicio de los plazos especiales
establecidos en esta Ley.
Art. 107 Extinción.
Las anotaciones preventivas se extinguen por cancelación, por
caducidad o por su conversión en inscripción definitiva.
Transcurrido el término establecido, las anotaciones preventivas
caducarán automáticamente, siendo canceladas a instancia de parte o
de oficio por el Registrador o Registradora. Se entenderá
solicitada la cancelación, cuando se solicite la práctica de
cualquier asiento.
Art. 108 Prórroga de las Anotaciones.
Las anotaciones preventivas podrán prorrogarse indefinidamente
cuando así sea decretado por la misma autoridad judicial o
administrativa que la hubiera ordenado, siempre y cuando esté
vigente el asiento que se prorroga.
Art. 109 Plazo Especial por Defectos en el Título.
Las anotaciones preventivas por defectos en el título, según lo
establecido en la presente Ley tendrán una duración de seis meses a
contar desde su extensión, siempre y cuando esta sea solicitada
dentro de la vigencia del asiento de presentación.
Art. 110 Circunstancias de las Anotaciones.
Las anotaciones preventivas contendrán las mismas circunstancias
necesarias para la inscripción, si fuera posible.
No se practicará la anotación preventiva ordenada por autoridad
judicial o administrativa, cuando del mandamiento que la ordene, no
pueda conocerse la identificación de la finca o derecho que se
trate de anotar, de las personas a quien les afecte, de la clase de
procedimiento judicial o administrativo incoado, de la fecha y de
la firmeza del acto.
Art. 111 Especialidad y Determinación.
No podrán practicarse anotaciones preventivas de carácter genérico.
La resolución judicial que la ordene, deberá expresar con claridad,
las fincas o derechos afectados, y la cuantía u obligación de que
respondan todas ellas o su distribución en el caso de que se
hubiese efectuado.
Art. 112 No Cierre del Registro.
Los bienes inmuebles o derechos reales sobre los cuales se hubiere
practicado una anotación preventiva, podrán ser enajenados o
gravados, sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo favor se
haya hecho la anotación.
Art. 113 Pérdida de la Prioridad.
Quien pudiendo pedir la anotación preventiva de su derecho dejare
de hacerlo, no podrá después anotarlo o inscribirlo a su favor, en
perjuicio de tercero que haya inscrito el mismo derecho por haberlo
adquirido de persona que según el Registro tenía facultades para
transmitirlo.
Capitulo V
De las Cancelaciones
Art. 114 Efectos de la Cancelación.
Las inscripciones no se extinguen en cuanto a terceros sino por su
cancelación, o por la inscripción de la transferencia del dominio o
derecho inscrito a favor de otra persona.
Art. 115 Extinción de Inscripciones o Anotaciones.
Se extinguen por el vencimiento de su plazo todas aquellas
inscripciones o anotaciones que por su naturaleza tengan un plazo
de vigencia, o que debiendo cumplir algún requisito, no se le
hubiera cumplido dentro del plazo estipulado. Las inscripciones
provisionales y las anotaciones preventivas se extinguen como tales
cuando se convierten en inscripciones definitivas.
Art. 116 Cancelación de Asientos del Registro.
Las inscripciones o anotaciones preventivas, hechas en virtud de
escritura pública, no se cancelaran sino por providencia
ejecutoria, o por otra escritura o documento auténtico, en el cual
exprese su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo
favor se hubiere hecho la inscripción o anotación, o sus sucesores
o representantes legales.
Podrán, no obstante, ser canceladas sin dichos requisitos cuando el
derecho inscrito o anotado quede extinguido por declaración de la
Ley o resulte así del mismo título en cuya virtud se practicó la
inscripción o anotación preventiva.
Si constituida la inscripción o anotación por escritura pública,
procediere su cancelación y no consintiere en ella aquel a quien
ésta perjudique, podrá el otro interesado exigirla en juicio
ordinario.
Lo dispuesto en el presente artículo se entiende sin perjuicio de
las normas especiales que sobre determinadas cancelaciones se
comprenden en esta Ley.
Art. 117 Formas de Cancelación de Asientos.
Los asientos del Registro, que no se hayan originado en escritura
pública y se tratare de cancelarlos sin convertirlos en
inscripciones definitivas, podrán cancelarse mediante documentos de
la misma especie que los que se hubieren presentado para hacer la
anotación.
Art. 118 Cancelación de Asientos Ordenados
Judicialmente.
Las inscripciones o anotaciones hechas en virtud de mandamientos
judiciales solo se cancelarán en virtud de resolución judicial
firme. Si los interesados convinieren válidamente en su
cancelación, acudirán al Juez o Tribunal competente por medio de un
escrito manifestándolo así; y después de ratificarse en su
contenido, si no hubiere ni pudiere haber perjuicio para tercero,
se dictará providencia ordenando la cancelación. También, dictará
el Juez o el Tribunal la misma providencia cuando sea procedente
aunque no consienta en la cancelación la persona en cuyo favor se
hubiere hecho.
Art. 119 Competencia para Ordenar Cancelación.
Será competente para ordenar la cancelación de una anotación
preventiva, o su conversión en inscripción definitiva, el Juez o
Tribunal que la haya mandado hacer, o el que le haya sucedido
legalmente en el conocimiento del negocio que dio lugar a
ella.
Art. 120 Tipos de Cancelación.
Las cancelaciones que se practiquen podrán ser totales o parciales
según corresponda o se solicite.
Art. 121 De la Cancelación Total.
Podrá pedirse y deberá ordenarse, en su caso, la cancelación
total:
1. Cuando se extinga por completo el bien objeto de la inscripción
o anotación preventiva;
2. Cuando se extinga por completo el derecho inscrito;
3. Cuando se declare la nulidad del título en cuya virtud se haya
hecho la inscripción; y
4. Cuando se declare la nulidad de la inscripción por falta de
alguno de sus requisitos esenciales.
Art. 122 De la Cancelación Parcial.
Podrá pedirse y deberá decretarse cancelación parcial cuando se
reduzca el inmueble objeto de la inscripción, o cuando el derecho
real se reduzca a favor del dueño de la finca gravada.
Art. 123 Nulidad de la Cancelación.
Será nula la cancelación:
1. Cuando no dé claramente a conocer la inscripción o anotación
cancelada;
2. Cuando no exprese el documento en cuya virtud se haga la
cancelación, los nombres de los otorgantes, del Notario o del
Tribunal, en su caso, y la fecha del otorgamiento o
expedición;
3. Cuando se exprese el nombre de la persona a cuya instancia o con
cuyo consentimiento se verifique la cancelación;
4. Cuando haciéndose la cancelación a nombre de persona distinta de
aquella a cuyo favor estuviere hecha la inscripción o anotación, no
resultare de la cancelación la representación con que haya obrado
dicha persona;
5. Cuando en la cancelación parcial no dé a conocer claramente la
parte del inmueble que haya desaparecido, o la parte de la
obligación que se extinga y que subsista;
6. Cuando no contenga la fecha de la presentación en el Registro
del título en que se haya convenido o mandado a cancelar.
Art. 124 Nulidad de la Cancelación en Perjuicio de
Tercero.
Podrá declararse nula la cancelación en perjuicio de tercero:
1. Cuando se declare falso, nulo o ineficaz el título en cuya
virtud se hubiere hecho;
2. Cuando se haya verificado por error o fraude; y
3. Cuando la haya ordenado un Juez o un Tribunal
incompetente.
Así mismo, deberá pedirse y anotarse preventivamente la demanda
para que la nulidad que se declare en su día, perjudique a
tercero.
Art. 125 Cancelación Especial.
La anotación a favor del acreedor de la herencia o del legatario
que no fuera de especie, caducará al año de su fecha, y en
consecuencia, deberá cancelarse de oficio.
Si al vencimiento del año no fuere aun exigible el legado o
crédito, se considerará subsistente la anotación, hasta dos meses
después del día en que pueda exigirse.
Art. 126 Cancelación Oficiosa de la Hipoteca.
La hipoteca inscrita en el Registro de la Propiedad deberá
cancelarse de oficio por el Registrador o Registradora pasados diez
años contados a partir del vencimiento del plazo de la
obligación.
El Registrador o Registradora deberá publicar los asientos
cancelados de forma mensual en la Tabla de Avisos de la oficina
registral correspondiente.
Art. 127 Efectos Respecto de Terceros.
La cancelación de las inscripciones o anotaciones preventivas
extinguen, en cuanto a tercero, los derechos inscritos a que
afecte.
Cancelado un asiento, se presume extinguido el derecho a que dicho
asiento se refiera.
Art. 128 Contenido de los Asientos de Cancelación.
La cancelación de toda inscripción contendrá necesariamente las
circunstancias siguientes:
1. La clase de documento en cuya virtud se haga la
cancelación;
2. La fecha del documento y la de su presentación en el
Registro;
3. El nombre del Juez o Tribunal que lo hubiera expedido o del
Notario ante quien se haya otorgado;
4. La causa o razón de la misma; y
5. La parte del inmueble que haya desaparecido, o la parte del
derecho que se extinga y la que subsista.
Cuando se trate de cancelación parcial el asiento deberá reflejar
con claridad:
1. Cuál era la cabida o extensión superficial originalmente
inscrita;
2. En qué parte de la cabida o extensión superficial se reduce la
finca matriz o el derecho; y
3. Cuál es la cabida o extensión superficial remanente.
Art. 129 Efecto de la Nulidad de la Cancelación y el Tercero
Protegido.
La nulidad de las cancelaciones de acuerdo a lo establecido a la
presente Ley no perjudicará el derecho adquirido por un tercero
protegido por la fe pública registral.
Art. 130 Cancelación del Asiento de Presentación.
Transcurrido el término de treinta días que dura el asiento de
presentación sin haber inscrito o anotado el título presentado, el
Registrador o Registradora cancelará de oficio dicho asiento.
Si después de cancelado se presentare el título subsanado en forma,
el Registrador o Registradora extenderá nuevo asiento de
presentación en el Diario.
Capítulo VI
De las Notas Marginales
Art. 131 Clases de Notas Marginales.
En el Registro de la Propiedad se practicarán las siguientes clases
de notas marginales:
1. Modificativas de derechos inscritos;
2. De notificación jurídica; y
3. De coordinación de asientos.
Art. 132 Notas Modificativas de Derechos Inscritos.
Se hará constar con nota al margen de la correspondiente
inscripción de dominio, o derecho afectado, el cumplimiento o
incumplimiento de las condiciones suspensivas o resolutorias de los
actos y contratos inscritos.
Art. 133 Notas de Notificación Jurídica.
Las notas marginales de notificación jurídica, publican en
perjuicio de tercero, la existencia de procedimientos judiciales o
administrativos, así como cualquier actuación urbanística que
afecte a la extensión y contenido de los asientos a cuyo margen se
hacen constar.
Art. 134 Notas de Coordinación Registral.
Las notas marginales de coordinación registral, tienen por
finalidad conectar asientos, aclarar circunstancias de los derechos
inscritos o hacer constar hechos o actos que complementen la
extensión y contenido de aquellos.
Art. 135 Requisito de la Firma del Registrador o
Registradora.
Todas las notas marginales cualquiera que sea su clase así como su
cancelación cuando proceda, serán firmadas por el Registrador o la
Registradora, Titulares o Auxiliares, en los términos establecidos
en esta Ley, su Reglamento o en Leyes especiales.
Art. 136 Cancelación de Notas.
Cuando proceda la cancelación de alguna nota marginal, se hará por
medio de otra nota que así lo declare, lo más cerca posible de la
nota que cancela.
Capítulo VII
Del Título Supletorio. Naturaleza, Tramitación y
Efectos
Art. 137 Naturaleza del Título Supletorio.
El titular de un derecho real sobre una finca que careciere de
documento escrito y válido para inscribir su titularidad en el
Registro de la Propiedad Inmueble, podrá obtener declaración
judicial de la existencia de su derecho, a través de un proceso de
jurisdicción voluntaria.
Deberá acreditar su derecho real justificando previamente la
posesión que sobre el inmueble ha tenido, ante el Juez de Distrito
Civil competente, con audiencia obligatoria de:
1. El Representante de la Procuraduría General de la
República;
2. El Representante de la Alcaldía Municipal; y
3. Los propietarios de las fincas colindantes.
Art. 138 Requisitos de la Solicitud.
En la instrucción del expediente a que se refiere el artículo
anterior se observarán las reglas siguientes:
El escrito en que se solicite la constatación judicial de que se
tiene la titularidad de un derecho real sobre una finca a efectos
de su certificación deberá contener, so pena de ser rechazado por
el Tribunal:
1. El nombre del solicitante tal y como aparece en su documento de
identidad, su domicilio y ocupación.
2. La naturaleza urbana o rural de la finca, el número registral de
la finca, su ubicación dentro de la circunscripción territorial que
compete al Juez, la extensión superficial expresada a través del
sistema métrico decimal, linderos y los gravámenes que pesan sobre
la finca.
3. La denominación del derecho real cuya declaración judicial se
pretende tener, el valor por el cual lo adquirió, las condiciones
suspensivas o resolutorias que pudiesen haberse pactado con el
transmitente, su extensión, linderos y los gravámenes que pesan
sobre la finca.
4. El nombre completo del transmitente u otorgante del derecho,
certificación registral y catastral que acredite que el
transmitente tenía la disponibilidad del derecho adquirido por el
solicitante. En caso de que la finca no estuviera catastrada aún,
bastará con la certificación registral.
5. Declaración de haber estado en posesión del inmueble por diez
años en las siguientes condiciones:
a. Fundada y amparada por justo título, entendiendo por justo
título el derecho real de dominio o cualquiera otro de esta
naturaleza, que le fue transmitido u otorgado por quien en el
Registro aparece con derecho para ello;
b. De buena fe;
c. Pacífica;
d. Continua; y
e. Pública, es decir manifiesta.
6. Nombre y apellidos de los propietarios de las fincas
contiguas;
7. Adjuntar plano topográfico elaborado por un profesional
debidamente autorizado por la autoridad competente en la materia;
y
8. Certificación registral de no existir documento inscrito que
certifique el derecho cuyo reconocimiento y declaración se reclama.
En caso de que se hubiera otorgado documento probatorio, la
declaración de que se ha perdido y que resulta imposible
encontrarlo, o bien, que se ha deteriorado de tal manera que se
hace ilegible.
Art. 139 Procedimiento.
El testimonio que de los hechos necesarios de prueba, brinden los
propietario de las fincas contiguas, serán válidos siempre que
exhiban ante el Juez que instruye el expediente, el instrumento
debidamente inscrito que haga fe de su condición.
Art. 140 Publicación de Edictos.
La solicitud que se presenta será publicada de forma extractada en
un medio de comunicación escrito de circulación nacional y en la
sección correspondiente que en la página web del SINARE se creará
exclusivamente para ello. La publicación se hará por tres veces
mediando entre una y otra publicación el término de un mes. Dichos
edictos, darán derecho a que, quien tenga igual o mejor derecho que
el alegado por el solicitante, puedan ejercitar su oposición desde
el siguiente día de la primera publicación hasta el último día del
sexto mes después de la tercera publicación.
El extracto que se publicará deberá contener: el nombre de la
persona que en el Registro aparece como titular del derecho, el
nombre del solicitante, los datos catastrales de la finca si los
hubiera, los datos registrales de la finca, y el Juzgado en que se
está tramitando el expediente.
De las publicaciones escritas, se aportará la página original del
diario en la cual se constate la fecha de publicación. De las
publicaciones en la página web del SINARE, se aportará la
certificación expedida por el responsable del sistema informático o
de quien sea designado al efecto.
Art. 141 Oposición a la Solicitud.
La presentación al proceso de una persona que alega tener igual o
mejor derecho que el alegado por el solicitante, convierte este
proceso de naturaleza voluntaria en contenciosa y en consecuencia,
el Juez, dictará sentencia remitiendo al solicitante y al opositor,
a la vía ordinaria y mandará archivar las diligencias. Para dictar
su sentencia, el Juez esperará el vencimiento del tiempo
establecido en la parte final del primer párrafo del anterior
artículo.
Art. 142 Trámite Probatorio.
Vencido el plazo dispuesto en los edictos y sin haberse presentado
oposición alguna, el Juez dictará auto abriendo a pruebas el
proceso por cinco días.
Con carácter obligatorio el Juez practicará inspección judicial
asistido de perito agrimensor autorizado para verificar los datos
descritos en la solicitud y en el plano topográfico, en ese mismo
acto tomará la declaración testifical de los propietarios
colindantes de la finca.
Art. 143 Reconocimiento Judicial.
Si no se presentare opositor, una vez probado que se ha ostentado
la posesión en los términos establecidos en este capítulo, el Juez
dictará sentencia dentro de ocho días después de vencido el término
probatorio, en la cual se declare que el solicitante ha acreditado
fidedignamente que teniendo el derecho por haberlo adquirido de
quien en el Registro aparece legitimado para ello, no podía sino
por esta forma supletoria, acreditar su titularidad a efectos de
que se altere a su favor la cuenta registral de la finca. Ordenará
en consecuencia, el Juez, que el Registrador o Registradora realice
la inscripción correspondiente a favor del solicitante.
Art. 144 Recursos.
La sentencia que deniegue el titulo supletorio admite únicamente el
recurso de Apelación ante la Sala respectiva.
Todo esto sin perjuicio de tercero de igual o mejor derecho según
las reglas generales del Derecho de dominio.
TÍTULO QUINTO
DE LA CONCORDANCIA DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE CON LA
REALIDAD EXTRA REGISTRAL
Capítulo Único
Disposiciones Generales
Art. 145 Concepto de Inexactitud Registral.
Por inexactitud del Registro se entiende todo desacuerdo que en
orden a los derechos inscribibles, exista entre el Registro y la
realidad jurídica extra registral.
Art. 146 Rectificación del Registro.
La rectificación de los asientos del Registro sólo podrá ser
solicitada al Registrador o Registradora por el titular del dominio
o derecho real que esté inscrito erróneamente o que resulte
lesionado por el asiento inexacto y se practicará con arreglos a
las siguientes normas:
1. Cuando la inexactitud proviniere de no haber tenido acceso al
Registro alguna relación jurídica inmobiliaria, la rectificación
tendrá lugar:
a. Por la toma de razón del título correspondiente si hubiere lugar
a ello; y
b. Por resolución judicial, ordenando la rectificación.
2. Cuando la inexactitud debiera su origen a la extinción de un
derecho inscrito o anotado, la rectificación se hará mediante la
correspondiente cancelación.
3. Cuando la inexactitud tuviere lugar por nulidad o error de un
asiento, se rectificará el Registro en la forma determinada en esta
Ley.
4. Cuando la inexactitud procediera de falsedad, nulidad o defecto
del título que hubiere motivado el asiento y en general de
cualquier otra causa no especificada anteriormente, la
rectificación precisará el consentimiento del titular, o en su
defecto, resolución judicial.
En los casos en que haya que solicitarse judicialmente la
rectificación, se dirigirá la demanda contra todos aquellos a
quienes el asiento que se trate de rectificar, conceda algún
derecho, y se substanciará por los trámites del juicio
correspondiente.
La acción de rectificación será inseparable del dominio o derecho
real de que se derive
En ningún caso, la rectificación del Registro perjudicará los
derechos adquiridos por tercero, a título oneroso, de buena fe,
durante la vigencia del asiento que se declare inexacto.
Art. 147 Otros Modos para Lograr la Concordancia.
La concordancia entre el Registro y la realidad extra registral,
además de los casos señalados en el artículo anterior, se llevará a
efecto por:
1. La primera inscripción de las fincas que no estén inscritas a
favor de persona alguna;
2. La reanudación del tracto sucesivo interrumpida; y
3. La rectificación registral de la determinación del
inmueble.
Art. 148 Inmatriculación de Fincas.
La primera inscripción en el Registro se practicará mediante:
1. Título traslativo de dominio;
2. Sentencia declarativa de dominio, en que se desmembra o divide
una finca previamente inscrita;
3. Los títulos emitidos conforme a las leyes especiales que
acrediten la adquisición de la propiedad; y
4. Los bienes inmuebles del Estado, Municipio y demás Entidades de
Derecho Público, se inscribirán en el Registro por medio de
certificación expedida por la autoridad o funcionario a quien
corresponda la custodia y administración del Patrimonio de los
bienes del Estado, en los términos establecidos en la legislación
especial.
Las inscripciones hechas contra título anteriormente inscrito o
contradiciendo el dominio del Estado en los terrenos cuyo dominio
por Ley corresponden a éste, son de ningún valor y su cancelación
podrá pedirse en cualquier tiempo ante el Juez de lo Civil del
Distrito respectivo por quien sea el representante del
Estado.
Art. 149 Rectificación Registral de la Determinación del
Inmueble. La rectificación registral de la determinación del
inmueble se practicará por el Registro, de oficio o a petición de
parte, cuando:
1. Se acredite la ubicación, linderos, naturaleza o superficies
reales del Inmueble inscrito, mediante cartografía oficial
producida por el Catastro Nacional sin necesidad de intervención
judicial; y
2. Mediante resolución judicial ejecutoriada que así lo
ordene.
La descripción del inmueble que resulte de la rectificación será
utilizada válidamente por los particulares en actos futuros.
Art. 150 Integración Información Registral y
Catastral.
La integración de la información registral y catastral para que
exista verdadera concordancia entre los asientos del Registro de la
Propiedad Inmueble y el Catastro Nacional, es un objetivo del
SINARE y del Instituto Nicaragüense de Estudios Territoriales a
efecto de lograr el saneamiento y la regularización de la propiedad
inmueble y dar seguridad jurídica a los titulares de derechos. A
ese propósito el Registro podrá integrar y compartir su información
y base de datos con el Catastro Nacional.
TÍTULO SEXTO
DE OTROS REGISTROS DEL SINARE
Capítulo I
Disposiciones Generales
Art. 151 Del Procedimiento de Inscripción en General.
Salvo disposiciones especiales, se observarán para los otros
Registros que conforman el SINARE las reglas establecidas para el
procedimiento de inscripción en general, conforme la presente
Ley.
Los otros Registros que conforman el SINARE se regirán, para sus
efectos y forma de llevar el registro por la materia de su
competencia con fundamento en su legislación específica vigente o
Ley especial que se promulgare para tal efecto.
Capítulo II
Del Registro Mercantil
Art. 152 Publicidad del Registro Mercantil.
El Registro Mercantil es público y corresponde al Registrador el
tratamiento de la información de acuerdo con la Ley.
Art. 153 Objeto del Registro Mercantil. El Registro
Mercantil tiene por objeto:
1. La inscripción de los comerciantes o empresarios y demás sujetos
establecidos por la Ley, y de los actos y contratos de
comercio;
2. La inscripción y legalización de los libros de los comerciantes
o empresarios; y
3. Cualquier otra información que determine la Ley de la
materia.
Art. 154 Folio Personal.
El Registro Público Mercantil se llevará a través del sistema de
Folio Personal con un número registral perpetuo. Podrá
implementarse el Folio Personal Electrónico para cada comerciante o
empresario sea éste individual o social, en el que se anotarán todo
lo que la Ley ordena inscribir en el Registro Mercantil.
Art. 155 Obligatoriedad de la Inscripción.
La inscripción en el Registro mercantil es obligatoria, salvo los
casos en que expresamente se disponga lo contrario.
Los que no verifiquen la inscripción del documento que deba
inscribirse, en el término de treinta días contados desde la fecha
de su otorgamiento en el país; y si lo fueren en otra parte, desde
la fecha en que tales documentos hubieren sido autenticados en
Nicaragua; quedarán sujetos a las penas siguientes:
1. No podrán inscribir ningún documento en el Registro, ni
aprovecharse de sus efectos legales;
2. Las sociedades mercantiles no inscritas, no tendrán personalidad
jurídica; y
3. El Juez no dará curso a demandas presentadas por sujetos que
debiendo estar inscritos en el Registro, no adjuntan a la demanda
la certificación correspondiente
La falta de inscripción no podrá ser invocada por quien esté
obligado a procurarla.
Art. 156 Actos y Contratos Objeto de
Inscripción.
En el Registro Público Mercantil se inscribirán los siguientes
actos y contratos:
1. Las escrituras en que se constituya, transforma, o disuelva
sociedad mercantil en que de cualquier manera se modifiquen dichas
escrituras;
2. Los nombramientos de gerentes y liquidadores de dichas compañías
o sociedades;
3. Los contratos sociales y estatutos de sociedades anónimas
extranjeras que establezcan sucursales o agencias en Nicaragua, los
nombramientos de gerentes o agentes y la inscripción que se hubiere
hecho de dichos contratos o documentos en el domicilio de dichas
sociedades;
4. La apertura, cierre y demás actos y circunstancias relativas a
las sucursales en los términos previstos en la ley de la
materia;
5. La designación de la entidad encargada de llevar el registro
contable en los casos de los valores que se hallen representados
por medio de anotación en cuenta;
6. La sentencia que declare la nulidad de un contrato social;
7. El acta de la aprobación final de las cuentas de liquidación y
partición o la sentencia judicial dictada sobre las sociedades
mercantiles;
8. Los poderes que los comerciantes o empresarios otorguen a sus
factores dependientes para la administración de sus negocios
mercantiles y sus revocaciones o sustituciones;
9. Las escrituras de capitulaciones matrimoniales de los cónyuges
cuando uno de ellos fuere comerciante o empresario y las que de
cualquier manera las modifiquen;
10. Las declaraciones judiciales que modifiquen la capacidad
jurídica del comerciante o empresario individual;
11. El nombramiento para suplir, por causa de incapacidad o
incompatibilidad, quien ostente la guarda o representación legal
del comerciante o empresario individual;
12. Las resoluciones judiciales inscribibles relativas al concurso,
voluntario necesario del comerciante o empresario social o
individual;
13. La inscripción primera del comerciante o empresario individual
así como la apertura y cierre de sucursales;
14. La inscripción de las modificaciones de cualquiera de las
circunstancias de las hojas del comerciante o empresario individual
se practicará en documento de igual clase que el requerido por el
acto modificado;
15. La escritura en donde se protocolice la sociedad de suscripción
pública;
16. El nombramiento y cese de administradores, liquidadores y
auditores;
17. La escritura de creación de títulos debentures;
18. Los acuerdos de Asamblea General de Socios o de Junta General
de Accionista relativos a los cambios de órganos de
administración;
Art. 157 Circunstancias de las Inscripciones de
Comerciantes o Empresarios Individuales.
La inscripción de los comerciantes o empresarios individuales
deberá contener:
1. Nombre y apellido, respaldado por los documentos oficiales de
identidad;
2. Edad;
3. Estado civil;
4. Nacionalidad. Tratándose de extranjeros, se expresará el número
de identificación de residencia del extranjero, el de su pasaporte
o cualquier otro documento legal de identificación;
5. Domicilio, expresando la dirección, lugar de situación, y el
municipio;
6. La actividad empresarial a la que se dedique o haya de
dedicarse;
7. La fecha en que deba comenzar a operar;
8. El nombre comercial del establecimiento si lo hubiere; y
9. Afirmación bajo su responsabilidad de que no se halla sujeto a
la patria potestad o de que si lo está, tiene su peculio
profesional o industrial, indicando cual es, y los bienes inmuebles
que posea y que, por lo demás, no está comprendido en ninguna de
las incapacidades generales para contratar, ni en las especiales
señaladas en el Código de Comercio sobre las prohibiciones para
ejercer el comercio.
Art. 158 Circunstancias de las Inscripciones de las
Sociedades Mercantiles.
La inscripción de las sociedades mercantiles deberá contener los
siguientes datos:
1. Razón social o denominación;
2. Nacionalidad;
3. Domicilio;
4. El objeto social o clase de comercio u operaciones a que se
dedique;
5. El nombre comercial del establecimiento que haya de inscribir en
el Registro de Propiedad Intelectual conforme a la ley de la
materia;
6. Capital Social. En el caso de sociedades anónimas deberá indicar
la cantidad de acciones en que se dividió el capital y el valor
nominal de cada acción;
7. La fecha en que deba comenzar a operar;
8. Vigencia de la sociedad;
9. Nombre de los socios fundadores;
10. Datos de las personas encargadas de la administración de la
sociedad.
Art. 159 Sujetos de Inscripción Obligatoria.
Son sujetos de inscripción obligatoria:
1. Comerciantes o Empresarios individuales;
2. Las sociedades mercantiles;
3. Las agrupaciones de interés económico;
4. Las sucursales de los sujetos anteriormente señalados;
5. Las sucursales de las sociedades extranjeras;
6. Sociedades extranjeras que trasladen su domicilio a territorio
Nicaragüense; Y
7. Las demás personas o entidades que establezcan las leyes
especiales.
Art. 160 Domicilio de los Sujetos Inscribibles en el Registro
Mercantil.
La inscripción se practicará en el Registro correspondiente al
domicilio del sujeto inscribible. El mismo criterio se aplicará
para la legalización de los libros de los comerciantes o
empresarios, administradores, liquidadores y demás operaciones que
estén encomendados al Registro Mercantil.
En el caso de las sucursales deben inscribirse en el Registro
Mercantil o de Comercio del respectivo departamento, cumpliendo las
formalidades establecidas en la legislación de la materia.
El Cambio de domicilio de un departamento a otro departamento
dentro de la República de Nicaragua se hará constar en el Registro
mediante la correspondiente inscripción a través de solicitud
escrita y los datos de inscripción se trasladarán al Registro del
departamento del nuevo domicilio, a través de los procedimientos y
formas que establezca el Reglamento de la presente Ley.
Si el cambio de domicilio se efectúa fuera de la República de
Nicaragua, se estará a lo dispuesto por los convenios
internacionales vigentes.
Art. 161 De los Libros del Registro.
El Registro Mercantil deberá llevar los siguientes libros:
1. De Recepción de documentos o diario;
2. De Inscripciones;
3. De índices que permitan una fácil localización de las personas a
que se refieren las inscripciones que les corresponda
efectuar;
4. Libro de Legalizaciones de Libros Contables autorizados a los
comerciantes o empresarios; y
5. Libro de inscripción de prestamistas conforme la Ley que los
regula.
Art. 162 Asientos de Inscripción.
Los asientos de inscripción serán llevados de acuerdo a lo
establecido en el Reglamento de la ley, su contenido deberá
contener los datos establecido en esta Ley.
Art. 163 Plazo para la Práctica de los Asientos.
Las inscripciones se practicarán, si no mediaren defectos en los
documentos, dentro de los quince días siguientes al de la fecha del
asiento de presentación.
Si el documento adoleciere de defectos subsanables, el plazo se
contará desde que se hubiesen aportado los documentos que la
subsanación exija. La aportación de tales documentos se hará
constar por nota marginal.
Art. 164 Prioridad de la Inscripción.
Se considera como fecha de inscripción la fecha del asiento de
presentación. Para atender la prioridad entre dos o más
inscripciones de igual fecha, se atenderá a la hora de
presentación.
Capítulo III
Del Registro de Personas
Art. 165 Documentos Objeto de Inscripción en el Registro de
Personas.
En el Registro de Personas se inscribirán:
1. Las ejecutorias y documentos auténticos en virtud de los cuales
resulte modificada la capacidad civil de las personas;
2. Las demandas relativas a la declaración de presunción de muerte,
incapacidad de administrar, incapacidad o indignidad del heredero o
legatario y cualquiera otra por las que se trate de modificar la
capacidad o estado civil de las personas;
3. La sentencia que declare la ausencia o la presunción de muerte,
y quienes son los herederos puestos en posesión provisional o
definitiva de los bienes;
4. La solicitud y la sentencia relativas a la insolvencia o quiebra
y la aceptación del nombramiento de guardadores;
5. La certificación en que conste la aceptación de albacea;
6. Los documentos públicos o auténticos en que se constituya una
Sociedad Civil;
7. Toda declaración de heredero;
8. Las capitulaciones matrimoniales y sus modificaciones;
9. Las sentencias de divorcio en general y las de nulidad del
matrimonio; y
10. Todos los otros documentos señalados por la Ley.
Art. 166 Constatación en el Libro de Inscripciones de
Propiedades. Una vez practicada la inscripción de las
circunstancias antes enunciadas en el Libro de Personas, de oficio
se hará constar dicha información a través de una nota marginal en
los asientos relativos a los derechos reales sobre las fincas
inscritas a favor de la persona afectada.
Art. 167 Contenido del Asiento de Inscripción.
Además de las circunstancias expresadas en todo asiento de
inscripción, se deberá expresar la especie de incapacidad, facultad
o derecho del título con indicación de las generales de ley de las
personas que aparezcan en el documento.
El asiento de inscripción de las situaciones de limitación de
capacidad de carácter permanente, estará vigente mientras no se
decrete judicialmente su cancelación, por la resolución de
rehabilitación de la persona incapacitada.
Art. 168 Circunstancias de las Resoluciones
Judiciales.
Las resoluciones judiciales de conformidad a lo establecido en la
presente Ley deberán expresar:
1. El Juez o Tribunal que la hubiese dictado;
2. La Fecha;
3. La clase de procedimiento seguido;
4. Las circunstancias personales de la persona afectada por la
misma;
5. Su parte dispositiva, que se transcribirá íntegramente en el
asiento a practicar; y
6. La firmeza de la misma.
Art. 169 Nota al Pie del Mandamiento.
El Registrador o Registradora, una vez practicado el asiento, hará
constar la práctica del mismo, indicando los derechos o bienes
afectados por la resolución al pie del mandamiento; el cual será
devuelto a la persona interesada.
TÍTULO VII
DE LOS RECURSOS CONTRA LAS RESOLUCIONES REGISTRALES
Capítulo Único
Disposiciones Generales
Art. 170 Recursos contra la Negativa del Registrador o
Registradora. El Registrador o Registradora suspenderá o
denegará la inscripción de los documentos que por alguna causa
legal sean inadmisibles en el Registro, y tomando anotación
preventiva, si lo pidiere la persona interesada, devolverá el
documento para que se subsane el o los vicios que lo hacen inhábil
para acceder al Registro o bien, para que las partes a su elección
puedan ocurrir a usar de su derecho ante el Juzgado Civil de
Distrito competente según las disposiciones contenidas en los
artículos 1640 al 1645 del Código de Procedimiento Civil, o usar la
vía administrativa según se determinará a continuación.
Art. 171 Recurso de Revisión.
Si el notario o notaria autorizante o persona interesada no
estuvieren de acuerdo con la calificación del Registrador o
Registradora que deniega la inscripción del documento, podrá,
dentro de los cinco días hábiles siguientes a la fecha de la
notificación de la resolución que deniega la inscripción,
interponer por escrito recurso de revisión exponiendo los motivos y
razones legales en que se fundamenta su recurso, ante el mismo
Registrador o Registradora.
Art. 172 Plazo para Resolución.
El Registrador o la Registradora dentro de los diez días hábiles
siguientes a la recepción del recurso, decidirá por resolución
motivada, con indicación de sus fundamentos legales. Si accediere a
la revisión ordenará la inscripción, caso contrario resolverá
denegándola, notificará a la parte recurrente y dejará constancia
al margen del asiento de presentación del documento las
circunstancias de la misma, quedando a salvo los derechos de la
parte recurrente de interponer recurso de apelación ante el
Registrador o Registradora para la Dirección Nacional de Registros.
En caso de que transcurra el término señalado sin que el
Registrador, Registradora o la Dirección Nacional de Registros
dicten resolución expresa se entenderá resuelto positivamente el
recurso; y el interesado ocurrirá ante la Dirección Nacional de
Registros solicitándole que ordene al Registrador o Registradora la
práctica de la inscripción.
Art. 173 Recurso de Apelación Administrativo.
Si el notario o notaria autorizante o la parte interesada no
estuvieren de acuerdo con la resolución de primera instancia,
podrán dentro de los cinco días hábiles siguientes a la
notificación interponer recurso de Apelación dirigido a la
Dirección Nacional de Registros. Para ello, presentará su escrito
de apelación ante el Registrador o la Registradora. Si la apelación
se presentare dentro del plazo legal, el Registrador o la
Registradora remitirá las diligencias formadas con un breve
informativo de lo realizado a más tardar dentro de tercero día
después de interpuesto el Recurso a la Dirección Nacional de
Registros.
En el caso de que el Registrador o la Registradora se niegue a
admitir la apelación, la parte interesada con la constancia de
negativa podrá recurrir de hecho ante la Dirección Nacional de
Registros, debiendo aportar a su escrito de interposición el
instrumento conteniendo la razón denegatoria de la inscripción y la
denegatoria de la apelación.
El notario, notaria o la parte interesada, deberán expresar en el
escrito de apelación la dirección exacta para oír notificaciones
donde pueda serle dirigida nota certificada o telegrama, dándole
aviso de la resolución dictada. Si se omitiere tal requisito, las
resoluciones se tendrán por notificadas por el transcurso de las
veinticuatro horas, las que serán fijadas en la tabla de avisos
correspondiente.
Art. 174 Plazo para Resolución.
Recibido el expediente por la Dirección Nacional de Registros, ésta
a través de resolución motivada en derecho, deberá resolver a más
tardar dentro de los diez días hábiles siguientes a la recepción de
las diligencias de parte del Registrador o Registradora. En el caso
que transcurra el término anterior sin que la Dirección Nacional de
Registros dicte resolución expresa, se entenderá resuelto
positivamente el recurso y el interesado ocurrirá ante la Comisión
Especial de Registros a solicitar que ordene al Registrador o
Registradora la práctica de la inscripción.
Art. 175 Efectos de la Apelación
Administrativa.
Resuelta la apelación por la Dirección Nacional de Registros,
devolverá las diligencias al Registro respectivo. Si se hubiere
ordenado inscribir el documento y cumplidos los requisitos que se
indicaren en la resolución, se practicará el asiento. En caso
contrario ordenará cancelar el asiento de presentación.
Art. 176 Responsabilidad por las Inscripciones
Ordenadas.
La inscripción respectiva se hará bajo la responsabilidad de la
autoridad que como disposiciones transitorias que así lo hubiere
ordenado, dejando constancia de ello en el asiento registral
respectivo.
Art. 177 Medios de Notificación.
Surtirá plenos efectos legales y se considerará válida, la
notificación vía correo certificado y cualquier otro sistema que
decida la Dirección Nacional de Registros.
Art. 178 Agotamiento de la Vía Administrativa.
La resolución de la Dirección Nacional de Registros agota la vía
administrativa, dando lugar a continuar la reclamación por la vía
de la jurisdicción Contenciosa Administrativa.
TÍTULO VIII
Disposiciones Finales
Capítulo I
Disposiciones Varias
Art. 179 Modernización del Sistema Nacional de
Registro.
La Corte Suprema de Justicia, deberá garantizar que de los fondos
obtenidos en concepto de aranceles registrales sea destinada una
partida suficiente para la modernización de los Registros Públicos
del Sistema Nacional de Registro y su sostenibilidad, a fin de
asegurar la eficiencia, eficacia y celeridad en la prestación de
los diferentes servicios registrales a las personas que los
requieren.
Art. 180 Convenios Interinstitucionales.
Se faculta al SINARE para que lleve a cabo convenios de intercambio
de información y capacitación con otras instituciones públicas o
privadas, nacionales o internacionales.
Art. 181 Fiscalización de los Fondos del
SINARE.
Corresponde a la Contraloría General de la República la
fiscalización de los fondos del SINARE.
Art. 182 Regularización del Folio Real.
Cuando de la información catastral se desprenda que hay múltiples
inscripciones de un mismo inmueble y que como resultado de ello se
origine un conflicto de derechos, cuya resolución corresponda al
Poder Judicial, el Registro dejará constancia de tal situación
mediante nota marginal respectiva en cada una de las fincas
afectadas.
Art. 183 Reposición de la Información
Registral.
En caso de pérdida por cualquier causa de la información registral
contenida en la base de datos, de uno o varios folios contenidos en
los libros de los Registros de la Propiedad Inmueble y Mercantil,
se faculta al Registrador o Registradora para su reposición
utilizando la información que consta en sus archivos digitales.
Estos folios tendrán el mismo valor y fuerza legal que los
perdidos.
Art. 184 Sistema Automatizado.
Autorizase al SINARE a utilizar sistemas automatizados en los
procesos de inscripción de documentos que se presentan a las
oficinas registrales.
La adopción de dicho sistema se hará de forma gradual, sin
perjuicio de poder utilizar el sistema manual tradicional cuando
fuere necesario y así lo determine la Comisión Especial de
Registros.
La Comisión Especial de Registros, en la oportunidad que resulte
técnica y administrativamente apropiado, resolverá sobre la fecha
de implementación del Sistema en cada Oficina de Registro y emitirá
las instrucciones que para ello considere conveniente a través del
instructivo correspondiente.
Art. 185 Reglamentación.
La presente Ley deberá ser reglamentada.
Capítulo II
Disposiciones Transitorias
Art. 186 Transitorios.
Para efecto de la presente Ley se consideran como disposiciones
transitorias las siguientes:
1. Los Registradores y Registradoras nombrados con anterioridad a
la promulgación de esta Ley, continuarán rigiéndose por el régimen
laboral bajo el cual fueron contratados y continuarán en sus
funciones, siempre que acrediten sus conocimientos en los cursos de
capacitación especialmente destinados al efecto;
2. La utilización de nuevas tecnologías para la inscripción o
expedición de certificaciones, copias o informes registrales, podrá
hacerse en forma escalonada y gradual, de tal manera que pueda
implementarse primero en unas oficinas registrales y luego en
otras, de acuerdo a la infraestructura existente en cada
región;
3. Para la expedición de certificaciones, se autoriza la
utilización en forma inmediata a la promulgación de esta Ley, del
sistema de fotocopias, microfilm y de sistemas automatizados;
y
4. La integración de la información entre Catastro y Registro se
hará en forma gradual según lo permita la tecnología y el
levantamiento de la información catastral.
Art. 187 Aplicación de la Ley.
Las disposiciones contenidas en esta Ley se aplicarán a los títulos
sujetos a inscripción formalizados y presentados después de su
entrada en vigencia.
Art. 188 Inscripciones y Asientos Anteriores.
Todas las inscripciones y asientos practicados bajo el imperio de
la legislación anterior que sean válidos con arreglo a ella
surtirán todos sus efectos conforme a la misma.
Capítulo III
Disposiciones Reformatorias y Derogatorias
Art. 189 Reformatorias.
Se reforman las siguientes disposiciones:
1. Del Código de Procedimiento Civil: Los artículos 780, 781, 782,
783, 784, 785,786 y 787 los que reformados se leerán así:
"Art. 780 Es competente para conocer de la solicitud de
título supletorio el Juez de Distrito Civil competente, con
audiencia obligatoria de los propietarios de las fincas colindantes
y de los representantes de la Procuraduría General de la República
y de la Alcaldía Municipal."
"Art. 781 Presentada la solicitud de título supletorio con
los requisitos que establece el artículo 138 de la Ley No. 698, Ley
General de los Registros Públicos aprobada el veintisiete de agosto
del año dos mil nueve, el Juez de Distrito Civil , con citación de
los propietarios de las fincas colindantes, el representante de la
Alcaldía Municipal y el representante de la Procuraduría General de
la República, mandará recibir la prueba sobre la posesión que el
solicitante haya tenido del inmueble; y observadas las
circunstancias que establece el citado artículo 138 de la Ley
General de Registros Públicos, se publicará la solicitud en
extracto en un medio de comunicación escrito de circulación
nacional y en la sección correspondiente que en la página web del
SINARE se creará exclusivamente al efecto. La publicación se hará
por tres veces mediando entre una y otra publicación el término de
un mes.
Dichos edictos, darán derecho a que quien tenga igual o mejor
derecho que el alegado por el solicitante, puedan ejercitar su
oposición desde el siguiente día de la primera publicación hasta el
último del sexto mes después de la tercera.
El extracto que se publicará deberá contener: el nombre de la
persona que en el Registro aparece como titular del derecho, el
nombre del solicitante, los datos catastrales de la finca si los
hubiera, los datos regístrales de la finca, y el Juzgado en que se
está tramitando el expediente.
De las publicaciones escritas, se aportará la página original del
diario en la cual se constate la fecha de publicación. De las
publicaciones en la página web del SINARE, se aportará la
certificación expedida por el responsable del sistema informático o
de quien sea designado al efecto."
Art. 782 La presentación al proceso de una persona que alega
tener igual o mejor derecho que el alegado por el solicitante,
convierte este proceso de naturaleza voluntaria en contenciosa y en
consecuencia, el Juez, dictará sentencia remitiendo al solicitante
y al opositor, a la vía ordinaria y mandará archivar las
diligencias. Para dictar su sentencia, el Juez esperará el
vencimiento del plazo de los seis meses después de la tercera
publicación." "Art. 783 Vencido el plazo dispuesto en los edictos y
sin haberse presentado oposición alguna, el Juez dictará auto
abriendo a pruebas el proceso por cinco días.
Con carácter obligatorio el Juez practicará inspección judicial
asistido de perito agrimensor autorizado para verificar los datos
descritos en la solicitud y en el plano topográfico, en ese mismo
acto tomará la declaración testifical de los propietarios
colindantes de la finca.
El juez dictará sentencia dentro de ocho días después de vencido el
término probatorio, en la cual se declare que el solicitante ha
acreditado fidedignamente que teniendo el derecho por haberlo
adquirido de quien en el Registro aparece legitimado para ello, no
podía sino por esta forma supletoria, acreditar su titularidad a
efectos de que se altere a su favor la cuenta registral de la
finca. Ordenará en consecuencia el Juez, que el Registrador realice
la inscripción correspondiente a favor del solicitante".
"Art. 784 En el caso del artículo 37 de la Ley General de
los Registros Públicos, el Registrador hará uso de la facultad que
en él se le confiere, lo manifestará a la parte interesada para que
subsane la falta o el defecto durante la vigencia del asiento de
presentación. Si no lo subsanare, o cuando éste fuere insubsanable,
devolverá el documento a la parte interesada haciendo constar con
razón al pie del título los motivos en que funda su decisión,
expresando las normas legales en que se apoye y el recurso que cabe
contra la misma.
La parte interesada podrá recurrir contra la calificación del
Registrador o Registradora en la forma que determina la presente
Ley. También podrá pedir que se tome la anotación preventiva por
los defectos observados en el título o que resulten del Registro,
cuando éstos sean subsanables."
"Art. 785 El Juez Civil de Distrito competente o el Director
o Directora Nacional de Registros o Adjuntos, conocerán y
resolverán de los recursos conforme lo dispone la Ley No.698 Ley
General de los Registros Públicos."
"Art.786 Recibida por el Registrador o Registradora la
resolución o sentencia ejecutoriada que deseche los motivos para no
inscribir el titulo supletorio inscribirá inmediatamente la
certificación bajo la responsabilidad de la autoridad que así lo
hubiera ordenado, dejando constancia de ello en el asiento
registral respectivo."
"Art. 787 Cuando los motivos del Registrador o Registradora
hubieren sido aceptadas en la sentencia dictada por el Juez o Sala
de lo Civil de la Corte de Apelaciones, o por la Dirección General
de Registros Públicos si fuere en la vía administrativa, se le
enviará copia de la sentencia o resolución para que la custodie en
su archivo."
2. Del Código Civil los artículos 3936, 3944, 3949, 3951, 3952,
3962, 3967, 3968, 3970, que reformados se leerán así:
"Art. 3936 Se efectuará la tradición del dominio de los
bienes raíces, lo mismo que el de las naves, por la inscripción del
título en el Registro de la Propiedad.
De la misma manera se efectuará la tradición de los derechos de
herencia, usufructo, uso, habitación, servidumbres activas,
hipoteca, anticresis y demás derechos reales constituidos sobre
inmuebles.
La tradición de las minas se efectuará también por la inscripción
en el Registro, conforme los requisitos que exige la ley de la
materia.
Las concesiones de obras públicas, las asignaciones de uso que el
Estado hace a sus instituciones y a los particulares y las que se
otorguen de conformidad con la Ley No. 690, "Ley para el Desarrollo
de las Zonas Costeras", deben inscribirse como derechos reales en
el Registro de Propiedad."
"Art. 3944 El procedimiento registral se iniciará con la
presentación del documento inscribible en el Registro a solicitud
del que tenga interés legítimo o por su representante debidamente
acreditado, con excepción de aquellos casos en que el Registrador o
Registradora deba de actuar de oficio conforme a lo previsto en
esta Ley o a instancia de autoridad competente en los casos
autorizados por mandato de Ley expresa."
"Art. 3949 La inscripción no convalida los actos o contratos
inscritos que sean nulos o anulables conforme a la Ley. Sin embargo
el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho
de persona que en el Registro aparezca con facultades para
transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya
inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del
otorgante por virtud de causas que no consten en el Registro. Tal
protección se producirá siempre que concurran las siguientes
circunstancias:
1. Que sea tercero registral. Se entiende por tercero registral al
tercer adquirente, es decir al derecho-habiente de un titular
registral a título oneroso;
2. Que actúe de buena fe. Por buena fe se entiende el
desconocimiento por el tercer adquirente de las causas resolutorias
del derecho de su transmitente no publicadas por el Registro. La
buena fe se presume siempre;
3. Que la transmisión sea a titulo oneroso, no gozando, en
consecuencia, el adquirente a título gratuito de más protección que
la que tuviera su causante o transferente; y
4. Que haya inscrito su derecho en el Registro."
"Art. 3951 En el Registro de la Propiedad Inmueble se
inscribirán, anotarán o cancelarán:
1. Los actos y contratos traslativos, constitutivos, modificativos,
extintivos y declarativos relativos al dominio así como el
usufructo, uso, habitación, servidumbres, promesas de venta,
anticresis, derecho de superficie, propiedad horizontal,
multi-propiedad y conjuntos inmobiliarios, así como cualquier acto
o contrato de trascendencia real que sin tener nombre propio en
derecho modifique en el instante o en el futuro algunas de las
facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a
derechos reales;
2. Los títulos en que conste el arrendamiento de inmuebles pueden o
no inscribirse para los efectos del artículo 2949 del Código Civil;
y
3. Los títulos constitutivos de promesas de compra o de venta,
deberán inscribirse como anotaciones preventivas para cerrar el
tráfico jurídico de la finca respecto de las enajenaciones durante
el plazo establecido en el contrato.
La inscripción de canales, carreteras, líneas férreas y demás obras
públicas de igual índole, así como los terrenos destinados a
cementerios, se inscribirán en el Registro Público y en cualquier
otra institución que determine la Ley."
"Art. 3952 Cualquier inscripción que se haga en el Registro
de la Propiedad, relativa a un inmueble, expresará:
1. La naturaleza, situación y linderos de los inmuebles sujetos de
inscripción o a los cuales afecte el derecho que deba inscribirse,
su medida superficial, nombre y número si constare en el titulo y
plano topográfico de la finca cuya descripción deberá ser
coincidente con la que resulte del título, suspendiendo el
Registrador o Registradora la inscripción en caso de discrepancia.
El Registrador o Registradora si lo estima procedente, podrá
solicitar del interesado, aclaración catastral sobre la situación
cartográfica de la finca. Esta se le remitirá en el plazo más breve
posible. La medida superficial se expresará obligatoriamente con
arreglo al sistema métrico decimal;
2. La naturaleza, extensión y condiciones del derecho que se
inscribe y su valor, si constare en el título;
3. La naturaleza, extensión, condiciones y cargas del derecho sobre
el cual se constituya el que sea objeto de la inscripción;
4. Los nombres, apellidos y generales de ley de los interesados o
la denominación de la Sociedad, Corporación o persona jurídica que
interviniere en el acto, contrato y el nombre, apellido y generales
de ley de la persona de quien provengan los bienes;
5. La naturaleza del título que deba inscribirse y su fecha;
6. El nombre y residencia del Tribunal, Notario o funcionario que
lo autorice;
7. La fecha de la presentación del título con expresión de la hora;
y
8. La firma del Registrador que implicará la conformidad de la
inscripción.
En las segundas y siguientes inscripciones relativas a la misma
finca, no se repetirán las circunstancias del inciso 1º; pero se
hará referencia de la modificaciones que indique el nuevo título y
del asiento en que se halle la inscripción."
"Art. 3962 En el Registro de Personas se inscribirán:
1. Las ejecutorias y documentos auténticos en virtud de los cuales
resultare modificada la capacidad civil de las personas;
2. Las demandas relativas a la declaración de presunción de muerte
incapacidad de administrar, incapacidad o indignidad del heredero o
legataria y cualquiera otra por las que se trate de modificar la
capacidad o estado civil de las personas;
3. La sentencia que declare la ausencia o la presunción de muerte,
y quienes son los herederos puestos en posesión provisional o
definitiva de los bienes:
4. La solicitud y la sentencia relativas a la insolvencia o quiebra
y la aceptación del nombramiento de guardadores;
5. La certificación en que conste la aceptación de albacea;
6. Los documentos públicos o auténticos en que se constituya una
Sociedad Civil;
7. Toda declaración de heredero;
8. Las capitulaciones matrimoniales y sus modificaciones;
9. Las sentencias de divorcio en general y las de nulidad del
matrimonio;
10. Todos los otros documentos señalados por la Ley."
"Art. 3967 La nulidad de las cancelaciones de acuerdo a lo
establecido a la presente Ley no perjudicará el derecho adquirido
por un tercero protegido por la fe pública registral."
"Art. 3968 De la cancelación total.
Podrá pedirse y deberá ordenarse, en su caso, la cancelación
total:
a. Cuando se extinga por completo el bien objeto de la inscripción
anotación preventiva;
b. Cuando se extinga por completo el derecho inscrito;
c. Cuando se declare la nulidad del título en cuya virtud se haya
hecho la inscripción;
d. Cuando se declare la nulidad de la inscripción por falta de
alguno de sus requisitos esenciales."
"Art. 3970 Las inscripciones o anotaciones hechas en virtud
de mandamiento judiciales solo se cancelarán en virtud de
resolución judicial fume. Si los interesados convinieren
válidamente en su cancelación, acudirán al Juez Tribunal competente
por medio de un escrito manifestándolo así; y después de
ratificarse en su contenido, si no hubiere ni pudiere haber
perjuicio pal tercero, se dictará providencia ordenando la
cancelación. También, dictará el Juez o el Tribunal la misma
providencia cuando sea procedente aunque n consienta en la
cancelación la persona en cuyo favor se hubiere hecho.'
3. Ley No. 260, "Ley Orgánica del Poder Judicial", publicada en La
Gaceta Diario Oficial No. 137 del 23 de Julio del año 1998, el
artículo 203, el que reformado se leerá así:
"Articulo 203 Selección del personal
La selección de Médicos Forenses se realizará mediante convocatoria
pública, de acuerdo con los principios de igualdad, publicidad,
mérito capacidad mediante las pruebas y formas en que dispone la
Ley de Carrera Judicial y su Reglamento.
Los Registradores Públicos serán nombrados por la Corte Plena a
propuesta de la Comisión Especial de Registros Públicos."
4. Ley No. 621, "Ley de Acceso a la Información Pública", publicada
en la Gaceta, Diario Oficial No. 118 del 22 de Junio del año 2007,
adicionándose un nuevo literal al artículo 15, el que reformado se
leerá así:
"Art. 15 Para los efectos de esta Ley se considera
Información Pública. Reservada la expresamente clasificada como tal
mediante acuerdo del título de cada entidad, al aplicar los
siguientes criterios:
a. Información que puede poner en riesgo la seguridad de la
integridad territorial del Estado y/o la defensa de la Soberanía
Nacional, específica únicamente aquella que revele:
1. Planificación y estrategias de defensa militar o comunicaciones
internas que se refieren a la misma.
2. Planes, operaciones e informes de inteligencia para la defensa,
inteligencia militar y contra inteligencia militar.
3. Inventarios, características y ubicación de armamento, equipos,
municiones y otros medios destinados para la defensa nacional, así
como la localización de unidades militares de acceso
restringido.
4. Adquisición y destrucción de armamento, equipos, municiones y
repuestos del inventario del Ejército de Nicaragua, sin perjuicio
de lo establecido en las leyes y disposiciones de la materia.
5. Ejercicios Militares destinados a elevar la capacidad combativa
del Ejército de Nicaragua.
6. Nombres y datos generales de los miembros integrantes de los
cuerpos de inteligencia para la defensa, inteligencia militar y de
contra inteligencia militar.
7. Planes, inventarios u otra información considerada como secreto
regional en los tratados regionales de los que Nicaragua sea
signatario.
b. La información cuya divulgación pueda obstaculizar o frustrar
las actividades de prevención o persecución de los delitos y del
crimen organizado, de parte del Ministerio Público, la Policía
Nacional y cualquier otra entidad del Estado que por disposición
Constitucional y/o Ministerio de la ley, coadyuve en la prevención
o persecución del delito.
c. Cuando se trate de sigilo bancario, secretos comerciales,
industriales, científicos o técnicos propiedad de terceros o del
Estado, propiedad intelectual o información industrial, comercial o
reservada que la administración haya recibido en cumplimiento de un
requisito, trámite o gestión, sin perjuicio de la publicidad del
Registro de Propiedad Intelectual, establecido en las leyes de la
materia.
d. Cuando se trate de información cuya divulgación ponga en riesgo
las relaciones internacionales, los litigios ante Tribunales
Internacionales o la estrategia de negociación de acuerdos
comerciales o convenios de integración, sin perjuicio del derecho
de participación ciudadana durante los procesos de negociación y,
toda información que por disposición o normas expresas del Derecho
Internacional en materia de defensa colectiva y seguridad
ciudadana, el estado Nicaragüense esté obligado a proteger.
e. Cuando se trate de proyectos de sentencias, resoluciones y
acuerdos de un órgano unipersonal o colegiado en proceso de
decisión, así como las recomendaciones u opiniones de técnicos o de
los integrantes del órgano colegiado que formen parte del proceso
deliberativo, mientras no sea adoptada la decisión definitiva; se
excluye todo lo referente al proceso de formación de la ley y los
procesos relativos a la adopción de cualquier disposición de
carácter general o la formulación de políticas públicas, y los
avances o informes preliminares de la Contraloría General de la
República.
Una vez dictado el acto y notificada la resolución o sentencia,
ésta podrá ser consultada por cualquier persona.
f. Cuando se trate de información cuya divulgación ponga en riesgo
las relaciones internacionales.
g. Cuando la Registradora o Registrador Público considere que la
información registral solicitada se dirige a la creación de bases
de datos paralelas al contenido del Registro."
Art. 190 Derogatorias.
La presente Ley deroga las siguientes normas legales y
reglamentarias:
1. Los artículos del 13 al 27 del Código de Comercio relacionado
con el Registro Mercantil.
2. Los artículos 3935, 3938, 3943, 3954, 3955, 3956, 3958, 3959,
3960, 3961, 3963, 3964, 3965, 3966, 3971 y 3973 del Código Civil y
sus reformas.
3. El Reglamento del Registro Público anexo al Código Civil
promulgado por Decreto del primero de febrero de 1904, publicado en
el Diario Oficial No. 2148 del cinco del mismo mes y año y sus
reformas.
4. La Ley No. 80, Ley sobre los Registros Públicos de la Propiedad
Inmueble Mercantil, publicada en La Gaceta No. 50 del trece de
marzo de 1990.
5. Cualquier otra Ley o reglamento que se oponga.
Art. 191 Vigencia.
La presente Ley entrará en vigencia seis meses después de su
publicación en La Gaceta, Diario Oficial.
Dado en la Sala de Sesiones de la Asamblea Nacional, en la ciudad
de Managua, a los veintisiete días del mes de Agosto del año dos
mil nueve. Ing. René Núñez Téllez, Presidente de la Asamblea
Nacional.- Dr. Wilfredo Navarro Moreira, Secretario de la
Asamblea Nacional.
Por tanto: Téngase como Ley de la República. Publíquese y
Ejecútese. Managua, quince de Diciembre del año dos mil nueve.
DANIEL ORTEGA SAAVEDRA, Presidente de la República de
Nicaragua.
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