Normas Jurídicas
de Nicaragua
Materia: Propiedad
Rango: Leyes
-
( LEY DE INQUILINATO)
DECRETO No. 299, Aprobado el 02 de Agosto de 1944
Publicado en La Gaceta No. 166 del 11 de Agosto de 1944
EL PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA
A sus habitantes
Sabed:
Que el Congreso ha ordenado lo siguiente:
DECRETO No. 299
LA CÁMARA DE DIPUTADOS Y LA DEL SENADO DE LA REPÚBLICA DE
NICARAGUA
DECRETAN:
Artículo 1.- Mientras dure el Estado de Emergencia Económica
establecido por Decreto No. 9 de 12 de Septiembre de 1939 y
Decretos posteriores que lo renuevan o mantienen, los inquilinos de
casas, departamentos o piezas de habitación de la jurisdicción del
Distrito de Managua que paguen a la vigencia de la presente ley un
canon de arrendamiento mensual no mayor de Cien Córdobas (C$
100.00); los inquilinos de las clases de fundos enunciados en León,
Chinandega, Corinto, Masaya, Jinotepe, Diriamba, Bluefields,
Jinotega, Boaco, Rivas, Matagalpa y Granada que paguen un canon
mensual no mayor de Treinta Córdobas (C$ 30.00); y los inquilinos
de las mismas clases de fundos en las demás ciudades y poblaciones
de la República que pagan un canon mensual inferior a Veinte
Córdobas (C$ 20.00), no podrán ser desahuciados ni lanzados
mientras satisfagan el pago del correspondiente canon.
Los inquilinos a que el Inciso anterior se refiere podrán ser
desahuciados a lanzados por faltar al pago del canon de
arrendamiento dentro de los diez días subsiguientes al vencimiento
de cada período mensual de arrendamiento. En este caso se les
aplicarán las demás disposiciones de esta ley para la efectividad
del lanzamiento.
Artículo 2.- Mientras dure el Estado de Emergencia Económica
a que se refiere el artículo anterior, los contratos de
arrendamientos de casas o predios urbanos escritos o no actualmente
en vigor y cuyo canon sea mayor de Cien Córdobas (C$ 100.00 )
mensuales en la jurisdicción del Distrito Nacional de Managua, y
mayor de las cantidades fijadas en el artículo anterior en los
Departamentos de la República, se considerarán prorrogados a
voluntad de los inquilinos, y obligatoriamente para los
arrendadores sin alteración de ninguna de sus cláusulas salvo la
que se dispone en los artículos siguientes.
Artículo 3.- Se exceptúa de lo dispuesto en el artículo
anterior los arrendamientos de locales para casas de comercio o
exclusivamente para cantinas o ventas de licores; pero esta
excepción no comprende el negocio de pulperías ni al de comercio
que fueren calificados por el Distrito Nacional o los Alcaldes en
los respectivos Municipios.
Artículo 4.- Durante la vigencia de la presente ley se
reputará como pago indebido cualquier excedente a la cantidad que
en concepto de canon de arrendamiento cobraren los arrendadores
fuera de lo estipulado en el contrato original, o en el ampliado o
prorrogado según la misma ley. Exceptúense los aumentos en
compensación del mayor valor de los impuestos que gravan
directamente el predio arrendado o de los servicios de luz, agua,
etc., cuando estuvieren a cargo del arrendador.
Artículo 5.- La renta por arrendamiento de las viviendas
declaradas insalubres por la autoridad sanitaria, queda reducida
transitoriamente, hasta su cierre, demolición o reparación, en un
veinticinco por ciento (25%) del canon vigente.
Artículo 6.- Los beneficios de la prórroga establecida por
esta ley alcanzarán en caso de fallecimiento del arrendatario, si
se tratase de local destinado a viviendas, a sus padres, cónyuges,
hijos legítimos o ilegítimos reconocidos que habitualmente vivían
con él o a sus herederos cuando fuere ocupado con algún negocio
para continuar éste.
Artículo 7.- El canon de arrendamiento de los contratos
sujetos a prórroga podrá ser revisado ante la Comisión de Control a
solicitud del arrendador para el efecto de que se resuelva si
procede o no su elevación y con tal que su valor no hubiere sido
aumentado durante los dos años anteriores a dicha solicitud de
revisión. Tal aumento no podrá exceder del 20% (veinte por ciento)
del canon anterior.
Para la revisión el propietario ocurrirá por escrito en papel
simple a la respectiva junta de Control de Precios y Comercio,
quien conocerá el caso a verdad sabida y buena fe guardada,
pudiendo determinar el aumento del canon o su mantenimiento, sin
ulterior recurso, y por una sola vez, mediante la apreciación de
las circunstancias siguientes: las condiciones económicas de la
localidad y observaciones pertinentes a la zona en que estuvieren
situados los inmuebles especialmente en cuanto a la generalidad de
los casos similares que hubiere.
Artículo 8.- El arrendatario perderá el derecho de prórroga
del contrato de arrendamiento conferido por la presente ley y el
arrendador podrá pedir la restitución del inmueble por la vía de
lanzamiento en los casos siguientes:
a) Por el hecho de no pagar el arrendatario dentro de los diez días
subsiguientes al vencimiento del canon establecido, legal o
convencional, una vez que para el efecto fuere requerido
judicialmente. Si dentro de veinticuatro (24) horas de requerido no
verificare el pago, podrá el arrendador pedir que se haga efectivo
el lanzamiento quince (15) días después de requerimiento, a lo que
accederá el juez si no hubiere habido oposición. Esta solo podrá
fundarse en la excepción de pago; excepción que deberá ser puesta
dentro de las veinticuatro (24) horas del requerimiento y si fuere
caso de tener que abrir a pruebas el juicio, lo será por ocho (8)
días con todos cargos. Después de este período, sin más trámite, el
Juez ordenará o no el lanzamiento y si éste fuere ordenado, se
efectuará después de quince (15) días de dictada la
sentencia.
b) Cuando el arrendatario subarriende total o parcialmente el
inmueble sin autorización del propietario, entendiéndose que esta
autorización existe cuando hubieren pasado dos (2) meses en que el
subarrendatario estuviere ocupando el fundo públicamente. También
terminará el contrato si el arrendatario diere en comodato el todo,
o parte del fundo arrendado a otra persona.
c) Cuanto destinare la casa para uso distinto del convenido, sin
que se entienda que se le da un destino diferente cuando conforme a
la costumbre se ocupare parte de la vivienda en depósito de
productos agrícolas del arrendatario que no fueren inflamables o
nocivos para el inmueble.
Artículo 9.- El arrendador podrá pedir la restitución del
inmueble en los casos siguientes:
a) Cuando quisiere reconstruir o reformar esencialmente o hacer
reparaciones extraordinarias y de importancia en la casa, o
construir en predio vacío, salvo que éste haya sido arrendado
concediéndose al inquilino el derecho de construir en él;
b) Cuando el propietario quisiera habitarlo o que la habiten sus
padres cónyuges, o hijos legítimos o ilegítimos reconocidos. Cuando
el propietario lo fuere de uno o más fundos destinados a ser
alquilados, y que lo hubiere sido en un período de tres (3) años
anteriores a la demanda, el propietario no podrá hacer uso del
derecho que en este inciso se le concede, si habitare en casa
propia, o si los deudos a que se refiere dicho inciso habitaren
casa perteneciente al solicitante, o a dichos deudos.
Para la comprobación de las causales consignadas en el ordinal a)
de este artículo y en el c) del artículo 8º, el Juez deberá recibir
en forma de dictamen pericial y acoger como prueba plena la opinión
de la correspondiente Junta de Control de Precios y Comercio.
El Juez no dará entrada a la solicitud de entrega del inmueble en
el caso del ordinal b) de este artículo si se hubiere hecho por el
arrendador con anterioridad, igual petición a otros inquilinos y se
hubiere accedido a la solicitud.
Artículo 10.- En caso de que el arrendador se negare a
recibir el canon del arrendamiento, podrá el arrendatario
depositarlo ante el Juez competente, acompañando a su solicitud el
último recibo de la renta que se le hubiere extendido, o la
constancia de depósito judicial anterior sobre la misma cuestión; y
este depósito surtirá los efectos de pago si dentro de veinticuatro
(24) horas de notificado el arrendamiento no hiciere oposición, la
que se tramitará sumariamente.
El arrendador que por más de una vez se negare a recibir
injustificadamente el arrendamiento, será multado en el veinticinco
por ciento (25%) del valor del monto de dicho arrendamiento a
beneficio de la Junta de Beneficencia de la localidad. El Juez
deducirá este monto del depósito respectivo y lo enviará a la
tesorería de dicha Junta.
El arrendador que se negare a otorgar el recibo correspondiente al
canon de arrendamiento, o que se negare a expresar el monto del
mismo en dicho recibo, deberá ser multado por la Junta de Control
de Precios y Comercio o sus delegatarios en una cantidad no mayor
del doble del canon mensual a beneficio de la Junta de
Beneficencia.
Artículo 11.- En los casos de los ordinales a) y b) del
artículo 99, de esta ley se fijará al inquilino el plazo de dos
meses para la desocupación del inmueble; y debe el arrendador
previamente a la entrega del mismo garantizar al arrendatario el
pago de un (1) año de la renta convenida y efectuarlo, si no
principia la reconstrucción o reforma, o las reparaciones
extraordinarias y de importancia dentro de dos (2) meses a contar
de la fecha en que fuere devuelta voluntaria o forzosamente. Si el
propio arrendador, sus padres, cónyuge, hijos legítimos o
ilegítimos reconocidos no se pasaren a habilitarla dentro de ese
mismo plazo o la desocuparen para darla en arriendo o para otros
usos, antes de un año de estar viviendo en ella durante la vigencia
de esta ley; si no llevare a efecto la modificación esencial o la
reparación extraordinaria e importante dentro de seis (6) meses,
también contados desde la fecha de la entrega o si no construyese
en el predio vacío durante ese mismo tiempo, a menos que la obra
emprendida estuviere ya muy avanzada y requiriese prudencialmente
mayor tiempo para su terminación. Se entenderá que el arrendador o
los parientes del mismo a que esta ley se refiere, no han ocupado
la casa cuando solamente habitaren una parte de ella y el resto
fuere ocupado a cualquier título por otras personas o pasa otros
unos.
Artículo 12.- Las garantías que deben otorgarse en
cumplimiento del artículo anterior serán las de depósito en
córdobas a la orden del Juez competente o hipoteca o fianza de
persona abonada y de arraigo, calificadas por el Juez, quien será
subsidiariamente responsable de las mismas con sus propios bienes y
con una tercera parte de su sueldo mensual.
Para resolver sobre la entrega del inmueble, el juez deberá tener a
la vista los documentos que justifiquen las garantías
indicadas.
Artículo 13.- El depósito a que se refiere el artículo
anterior deberá hacerse en el Banco Nacional de Nicaragua o en
cualquiera de sus sucursales o agencias a la orden del Juez
competente y es inembargable e irretenible, lo mismo que la
cantidad asegurada con fianza o hipoteca.
Artículo 14.- La certificación del acta de depósito o de la
constancia bancaria del mismo, de la fianza personal y el
testimonio de la hipoteca constituida tendrá fuerza ejecutiva
contra el arrendado para exigirle el cumplimiento de las garantías
cuando sea acompañada además de una constancia del Juez, de que el
arrendador obligado no ha concurrido al juzgado después de dos
meses de la entrega del inmueble con las pruebas de haber
principiado la reconstrucción o reforma o las reparaciones
extraordinarias y de importancia o de que la casa ha sido ocupada
por él mismo, su cónyuge o sus parientes a que se refiere esta
ley.
Lo mismo se entenderá si el arrendador no comprobare haber iniciado
formalmente las modificaciones o reparaciones invocadas, o la
construcción o desocupación conforme lo prescribe el artículo
11.
En estos casos queda expedita a las partes la vía ordinaria para
hacer uso de sus derechos.
Artículo 15.- El Juez ordenará la devolución del depósito o
cancelará la hipoteca o fianza en su caso, tan luego compruebe el
interesado que se ha derribado la antigua construcción, o terminado
la modificación o reparación alegada o hecha la nueva construcción
en el predio vacío.
Artículo 16.- Los contratos escritos o no de arrendamiento
de predios urbanos que se hubieren celebrado después del treinta
(30) de Abril de 1942 y los que en lo futuro se celebraren, quedan
sometidos a todas las prescripciones de la presente ley
especialmente a las del artículo 2º.
Artículo 17.- Las acciones a que se refiere la presente ley
se tramitarán sumaria o verbalmente según la cuantía. Para
determinarla en esta clase de juicios, se estará a lo que dispone
sobre el particular el Código de Procedimiento Civil.
Artículo 18.- Las disposiciones de la presente ley tendrán
siempre aplicación aunque la propiedad fuere vendida o pasare por
cualquier otra causa o distinto dueño, quien gozará de los mismos
derechos que la ley concede al dueño anterior, y serán también
aplicables a las municipalidades y al Distrito Nacional cuando
éstos fueren arrendadores.
Artículo 19.- Mientras esté en vigor la presente ley, el
Ministerio de Justicia designará un abogado para que concurra
diariamente a los Juzgados Locales de esta ciudad, el cual tendrá
la obligación de dirigir, aconsejar y representar, a voluntad de
los interesados, a los demandados en juicios de menor cuantía por
desocupación de casas de habitación. Se asigna para dicho abogado
el sueldo de Ciento Cincuenta Córdobas (C$ 150.00) mensuales que
serán tomados de la partida de Imprevistos Generales.
Dicho abogado no devengará ningún honorario de los inquilinos que
fueren demandados, y el Ministerio que lo nombrare tiene la
supervigilancia de su actuación lo mismo que los Jueces de Distrito
en las cabeceras departamentales de las otras ciudades. El
representante del Ministerio Público está obligado a aconsejar y
dirigir a los demandados en esta e ase de juicios en las mismas
condiciones y sin tener derecho a cobrar honorarios a los
inquilinos demandados ni devengar ningún sueldo especial, pero si
hubiere condenatoria en costas a favor del demandado, y él se
hubiere personado en el juicio como apoderado, aunque fuere
apud-acta, tales costas le pertenecerán. En las mismas condiciones
pertenecerán al abogado en este distrito judicial de Managua, las
costas en que saliere condenada la parte demandante.
Tanto el abogado especial como los representantes del Ministerio
Público actuarán en las mismas condiciones en las diligencias de
depósito en los juicios de menor cuantía a que esta ley se
refiere.
Artículo 20.- Los preceptos de esta ley son irrenunciables y
todo lo que se pactare contra sus disposiciones no tendrán ningún
valor. Se aplicará a todos los juicios en los cuales no haya
recaído sentencia definitiva firme; reforma el Decreto Legislativo
No. 214 de 29 de Agosto de 1942 y principiará a regir desde su
publicación en La Gaceta .
Dado en el Salón de Sesiones de la Cámara de Diputados. Managua, D.
N., 2 de Agosto de 1944. A. Montenegro, D. P. Juan M.
Zamora, D. S. J. B. Morales, D. S.
Al Poder Ejecutivo. Cámara del Senado. Managua, D. N., 2 de Agosto
de 1944. Carlos A. Velázquez, S. P. J. Solórzano
Díaz, S. S. Luis Salazar, S. S.
Por Tanto: Ejecútese. Casa Presidencial. Managua, D. N., cuatro de
Agosto de mil novecientos cuarenta y cuatro. A. SOMOZA,
Presidente de la República, Aníbal Ibarra Rojas, Ministro de
la Gobernación y Anexos, por la ley.
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