Normas Jurídicas
de Nicaragua
Materia: Propiedad
Rango: Leyes
-
LEY DE INQUILINATO
DECRETO No. 281; Aprobado el 18 de Octubre de 1957
Publicado en La Gaceta No. 248 del 01 de Noviembre de 1957
EL PRESIDENTE DE LA REPUBLICA,
A sus habitantes,
SABED:
Que el Congreso ha ordenado lo siguiente.
DECRETO No. 281
La Cámara de Diputados y la Cámara del Senado de la República de
Nicaragua,
DECRETAN:
La siguiente Ley de Inquilinato:
Artículo 1.- La presente Ley se aplicará a los contratos de
arrendamientos de predios urbanos, escritos o no, cuyo canon
mensual sea al día en que entre en vigencia, igual o inferior a
Setecientos Córdobas (C$ 700.000) en la ciudad de Managua, Distrito
Nacional; a Cuatrocientos Córdobas (C$ 400.000) en las ciudades de
León, Chinandega, Corinto, Masaya, Jinotega, Diriamba, Jinotepe,
Estelí, Bluefields, Boaco, Rivas, Matagalpa, Granada, Somoto, y
Juigalpa, y a Cien Córdobas (C$ 100.000) en las demás poblaciones
de la República.
Artículo 2.- Tales contratos de arrendamiento se clasifican
en tres categorías: A), B), y C).
Corresponden a la categoría A) aquellos cuyo canon mensual exceda
del límite establecido en la categoría B).
Corresponden a la categoría B) aquellos cuyo canon mensual sea
igual o inferior a Trescientos Córdobas (C$ 300.000) en la ciudad
de Managua, Distrito Nacional; a Cien Córdobas (C$ 100.000) en las
ciudades de León, Chinandega, Corinto, Masaya, Jinotega, Diriamba,
Jinotepe, Bluefields, Boaco Rivas , Matagalpa, Estelí, Granada,
Somoto y Juigalpa; y a Sesenta Córdobas (C$ 60.00) en las demás
poblaciones.
Corresponden a la Categoría C) los contratos cuyo canon mensual sea
igual o inferior a Ciento Cincuenta Córdobas (C$ 150.000) en la
ciudad de Managua, Distrito Nacional y a Cincuenta Córdobas (C$
50.00) en las demás poblaciones.
Artículo 3.- Los Jueces y Tribunales no darán curso a las
demandas de desahucio y restitución referentes a los contratos de
arrendamiento especificados en los artículos anteriores, salvo en
los casos previstos en esta misma ley.
De las Demandas
Artículo 4.- El arrendador tan sólo podrá pedir la
restitución del inmueble, en cualquiera de los casos
siguientes:
a) Cuando el arrendatario no haya pagado el canon de
arrendamiento, veinte días después de ser exigible;
b) Cuando se destinare el inmueble a uso distinto del
convenio, sin que se entienda que se le da uso diferente, cuando
conforme a la costumbre, se ocupare parte del inmueble arrendado
para depositar productos del arrendatario que no sean peligrosos o
perjudiciales al inmueble;
c) Cuando el Inmueble arrendado se use para mancebías,
Cantinas, o se ocupe en actividades prohibidas por la Ley;
d) Cuando el arrendatario subarriende parcial o totalmente
el inmueble sin autorización escrita del arrendador o lo diere en
comodato, salvo en el caso de los inmuebles cuyo canon de
arrendamiento mensual sea de Doscientos Córdobas (C$ 200.000) o
menos en el Distrito Nacional y de Cien Córdobas (C$ 100.00) o
menos en las demás poblaciones del país;
e) Cuando el predio del arrendador no este sirviendo de
vivienda al arrendatario y se tratare de construcciones
provisionales;
f) Cuando el arrendador vaya a construir totalmente de
nuevo;
g) Cuando el propietario necesite el inmueble para habitarlo
o para que lo habiten sus abuelos, padres o hijos legítimos o
ilegítimos reconocidos;
h) Cuando por culpa del arrendatario o de las personas que
con él habiten, se causen daño al inmueble arrendado, por valor
excedente a una mensualidad de la renta y no lo reparase dentro de
un mes de requerido al efecto por la Oficina de Inquilinato, ante
quien se comprobará el daño causado.
Excepciones
El propietario no podrá hacer uso de la causal establecida en el
inciso g) si habitare casa propia en la misma localidad, o si sus
abuelos, padres o hijos legítimos o ilegítimos reconocidos
habitaren en casa propia o perteneciente al demandante.
Lo dispuesto en el inciso f) no tendrá aplicación para los
contratos de la categoría a no ser en los casos que esta misma Ley
contempla.
De la Demanda por falta de
Pago
Artículo 5.- Las demandas por falta de pago, se tramitarán
en la siguiente forma:
1) Cuando se trate de contratos de la categoría A) la
notificación de la demanda se hará conforme las reglas ordinarias
del Código de Procedimiento Civil, y el Inquilino tendrá el plazo
de cuatro días para oponerse. Si hubiere oposición, se abrirá a
pruebas de oficio por ocho días para, con todos cargos, y
transcurridos, si la oposición es procedente, el Juez declarará sin
lugar la demandada, y si no lo fuere, o el inquilino no se
opusiere, se declarará con lugar, concediéndole cuatro días para
que desocupe su pena de librar el quinto día la orden de
lanzamiento respectivo.
Si no pudiera notificarse la demanda de acuerdo con las reglas
ordinarias del Código de Procedimiento Civil, se hará la
notificación en la forma establecida para el desahucio en el Arto.
1430 de ese mismo Código; pero en este caso, el inquilino tendrá el
término de cinco días para oponerse, siguiéndose en los demás
trámites lo establecido en el párrafo anterior.
2) Cuando se trate de contratos de la categoría B) el
demandante deberá presentar en duplicado su libelo, el que se
notificará al inquilino personalmente, haciéndole entrega del
duplicado, debiendo el Secretario poner constancia del día, hora y
lugar en que se haga la notificación y entregue la copia. Si en la
primera diligencia en busca del inquilino, no fuere encontrado, se
estará a lo dispuesto en el Arto. 1430 Pr. Una vez notificada en
forma la demanda, el inquilino tendrá el plazo de seis días a
partir de la notificación, para oponerse entablada la oposición, de
oficio se abrirá a pruebas por diez días con todos cargos y
transcurridos, si la oposición es procedente, el juez declarará sin
lugar la demanda y si no lo fuere, o el inquilino no se opusiere,
se declarará con lugar, pero no podrá hacerse efectivo el
lanzamiento hasta después de veinte días a contar de la
sentencia.
3) Cuando se trate de contratos de la categoría C) no se
podrá interponer demanda sin que antes sea discutido el caso en la
Oficina de Inquilinato, de acuerdo con lo prescrito en el Arto. 22
de Esta ley.
Artículo 6.- El Inquilino podrá pagar las mensualidades
vencidas en cualquier estado del juicio, quedando suspenso todo
procedimiento y automáticamente prorrogado el contrato. Este
derecho lo podrá ejercer aún hasta en el momento de practicarse el
lanzamiento; pero en todo caso, además de pagar lo adeudado, deberá
depositar antes el juez un 5% más para responder a las
costas.
De las otras
demandas
Artículo 7.- La acción de restitución intentada con base en
las causales b), c), d), e), f), g), h) del Artículo 4, por lo que
hace a los contratos de las categorías A) y B), se tramitarán en
juicio sumario, observándose las siguientes reglas:
1) Para la comprobación de las causales b), c), e), y h), el
juez deberá recibir prueba pericial o testifical en su caso;
2) Para la comprobación de la causal d), el juez deberá
recibir la prueba testifical o documental, en su caso;
3) Para la comprobación de la causal f), se requiere la
presentación del título y de los planos respectivos, aprobados por
las oficinas administrativas correspondientes;
4) Para demostrar la calidad de parientes a que se refiere
la causal, g) se exigirán las certificaciones de las partidas del
Registro del Estado Civil de las personas, o en su defecto,
cualquier otro se prueba.
Cuando las demandas se refieran a los contratos de la categoría C),
no se podrán interponer sin que antes sea discutido el caso en la
Oficina de Inquilinato, de acuerdo con lo prescrito en el Arto. 22
de la presente ley.
Artículo 8.- Cuando se declare con lugar la demanda, con
base en cualquiera de las causales consignados en los acápites f) y
g9 del artículo, se concederán dos meses al inquilino para que
desocupe el inmueble.
Dentro de tercero día de dictada la sentencia, si se tratara de
casas en la ciudad de Managua, Distrito Nacional, deberá el
propietario verificar depósito, rendir fianza de persona abonada y
de arraigo comprobado debidamente, o hipoteca por la cantidad de
Tres Mil Córdobas (C$ 3,000.00) o de un año de la renta convenida,
si esta suma fuere mayor.
Si se tratare de casas en las ciudades de León, Chinandega,
Corinto, Masaya, Jinotepe, Diriamba, Bluefields, Jinotega, Boaco,
Rivas, Matagalpa, Estelí, y Granada, el depósito, la fianza o
hipoteca será de Dos Mil Córdobas (C$ 2,000.00) o un año de renta
si ésta fuere mayor; en todos los casos enumerados para garantizar
al inquilino lo siguiente:
En el caso del original f) que la edificación principiará a más
tardar dos meses después de vencido el término señalado para la
desocupación del inmueble y deberá concluirse dentro de diez meses
que comenzarán a contarse al vencerse el término concedido al
arrendador para empezar los trabajos, salvo que el valor de la
edificación fuere de Cien Mil Córdobas (C$ 100,000.00) o más, en
cuyo caso el juez señalará un aumento prudencial del plazo dentro
del cual deben terminarse los trabajos.
En el caso del ordinal g), que el propio arrendador, sus abuelos,
padres, cónyuge, hijos legítimos o ilegítimos reconocidos se
pasarán a habitar el inmueble dentro de dos meses, contados desde
que el arrendatario lo desocupare y que lo habitarán durante un
año.
El juez cancelará el depósito, la fianza o hipoteca en su caso, tan
luego compruebe que el propietario ha hecho las construcciones, o
que el mismo o sus familiares han vivido un año en el
inmueble.
En cualquier caso de incumplimiento el inquilino podrá reclamar el
pago de la suma garantizada al propietario o a su fiador, mediante
escrito, al cual acompañará certificación de la sentencia
respectiva. Del acta de deposito, de fianza o del testimonio de la
hipoteca. El juez hará notificar la demanda y el demandado tendrá
cuatro días para contestarla, abriéndose después el juicio a prueba
por quince días, y con su resultado, fallará el juez conforme a
derecho.
Artículo 9.- Con toda demanda de restitución, para
tramitarla, debe acompañarse constancia de que fue declarado el
inmueble como capital en la manifestación correspondiente, y de que
la renta figura en la manifestación hecha ante la Oficina del
Impuesto sobre la Renta.
DE LA COMPETENCIA Y LOS
RECURSOS
Artículo 10.- La competencia en todos los casos contemplados
en esta ley se determinará de acuerdo con el derecho común. Las
apelaciones deberán promoverse y tramitarse en la forma y dentro de
los términos señalados por el Código de Procedimiento Civil, para
los juicios sumarios.
DE LA CONSIGNACIÓN Y SUS
EFECTOS
Artículo 11.- Cuando el arrendador se negare a recibir el
pago del arriendo, podrá el arrendatario o cualquier persona a su
nombre, depositarlo ante el juez competente, verbalmente, sin
necesidad de presentar escrito, acompañado indispensablemente el
recibo del arrendador o la constancia de la consignación judicial
debidamente notificada, relativos al mes anterior al que se
pretende pagar. Esta consignación surtirá los efectos del pago si
dentro de cuarenta y ocho horas de notificado el arrendador no
dedujere oposición; y si la hubiere, se tramitará sumariamente.
Cuando se tratare de arrendamiento de las categorías A) y B) el
arrendador deberá presentar en duplicado su oposición, la que se
notificará al inquilinato no entregándole el duplicado en la forma
ya establecida por esta ley.
Artículo 12.- El cambio de inquilinato no dará motivo para
el alza del canon si el nuevo arrendatario fuere abuelo, padre,
cónyuge, hijo legitimo o ilegitimo reconocido, concubina o
concubina del anterior arrendatario, para que el arrendador pueda
alzar el canon anterior, será necesaria autorización de la Oficina
de Inquilinato, previa comprobación de causa justificada.
Artículo 13.- Con excepción del caso a que se refiere el
artículo anterior, en los contratos contemplados en esta ley, no
podrá exigirse aumento de canon y en ningún caso podrá reclamarse
el canon por adelanto.
Artículo 14.- Los beneficios de la presente ley alcanzarán
en caso de fallecimiento del arrendatario, a sus abuelos, padres,
cónyuge, concubino o concubina e hijos, siempre que unos u otros
hubieren vivido con él, si se trataré de inmueble destinado para la
habitación, y a sus herederos legales si se refiere a un local
destinados para negocio, siempre que tales herederos continúen con
el mismo negocio.
Los beneficiarios a que se refiere el párrafo anterior, perderán el
derecho si en el término de quince días contados desde el
fallecimiento del arrendatario, no manifestaren ante la Oficina de
Inquilinato o Jefe Político o Alcalde Municipal, en su caso, la
voluntad de seguir arrendando el inmueble para lo cual deberán
acompañar el estado respectivo que compruebe su calidad de
beneficiario. Los que se presenten serán responsables
solidariamente en el pago del canon. Si durante ese término no se
presentare ningún beneficiario, la autoridad respectiva librara la
constancia del caso para los efectos consiguientes.
Artículo 15.- En ningún momento, mientras la casa esté
ocupada, podrá el propietario o arrendador, pedir que se suspendan
los servicios de luz y fuerza y los de agua que estén a su
cargo.
En caso el arrendador dejare de cubrir el valor de estos servicios,
inquilino podrá pagarlos, deduciendo su importe del monto del
alquiler de la casa, o local y la empresa que preste aquellos
servicios estará obligada a recibir del arrendatario el pago en
referencia, aunque él no cubra la totalidad de lo que el
propietario o arrendador adeuda por dichos servicios.
Artículo 16.- Ningún propietario, arrendador o subarrendador
podrá retirar materiales integrantes de la casa o local arrendado
durante la vigencia de esta Ley. El que infrinja esta disposición
será castigado con una multa de Veinticinco (C$ 25.00) a Quinientos
Córdobas (C$ 500.00) por la Oficina de Inquilinato, Jefe Político o
Alcalde Municipal, en su caso, y deberá reponer dentro del término
de ocho días los materiales que hubiere restado a la casa o local;
si no lo hiciere así, dicha autoridad tendrá derecho para mandarlos
reponer por cuenta del infractor.
Artículo 17.- La renta por arrendamiento de las viviendas
declaradas oficialmente insalubres por la autoridad sanitaria
departamental, queda reducida transitoriamente, hasta su cierre,
demolición o reparación, en un cincuenta por ciento (50%) del canon
vigente.
Si la autoridad sanitaria departamental del lugar donde esté
situado el inmueble, como una necesidad, declarare insalubre una
vivienda y además exigiere su desocupación del predio, no pudiendo
el propietario en este caso volver a arrendar el inmueble, sin
antes cumplir con las prescripciones sanitarias que se le
indiquen.
Artículo 18.- Cuando un arrendador diere en arriendo parcial
o totalmente un predio urbano del cual no es propietario, habrá
presunción legal de que obra por encargo o mandato del dueño en los
casos siguientes.
a) Cuando acostumbra dar en arriendo varios predios urbanos
de una misma persona;
b) Cuando es cónyuge, descendiente, ascendiente o hermano
del dueño del predio.
Artículo 19.- El Inquilino que subarrendare parte del
inmueble en que habita, puede pedir la restitución por falta de
pago o por la causal g) del artículo 4.
Si un inquilino desocupare voluntariamente el inmueble o fuese
obligado a ello por falta de pago, el arrendador esta obligado a
respetar el subarriendo, siempre que al subarriendo compruebe ante
el Juez estar al día en el pago de su canon, y ser éste
proporcional a la parte del inmueble subarrendado, en cuyo caso
deberá recibir el canon al subarrendatario a partir del día de la
desocupación de su inquilino.
De la Oficina de
Inquilinato
Artículo 20.- Para la protección de los inquilinos en la
ciudad capital, crease una Oficina de Inquilinato, que tendrá a su
cargo el conocimiento de todos los casos relativos a los contratos
de arrendamiento de la categoría C), y los asuntos que la presente
ley le someta.
Esta Oficina estará compuesta por un jefe y el personal que sea
necesario
Artículo 21.- El Jefe de la Oficina actuará a verdad sabida
y buena fe guardada y tendrá las funciones de amigable componedor.
Sus resoluciones serán obligatorias para las partes cuando ellas
solicitaren sus oficios. En otros casos, tan luego el arrendador o
el arrendatario solicitaren la intervención de la Oficina de
Inquilinato, el Jefe de ésta por medio de un oficial notificador
citará, con un día de anticipación, a las partes con señalamiento
de día, hora, y lugar para un comparendo.
Si alguna de las partes no concurriere a la primera citación, se
les volverá a citar por última vez, con un día de anticipación y si
no comparece alguna de ellas, ni alegare causa justa a juicio del
jefe de la Oficina de Inquilinato, que la exima de la
comparecencia, el jefe de esa Oficina librará al interesado la
constancia a que alude el artículo 22 de esta ley, o dictara en su
caso las disposiciones que juzgue convenientes. Estas
notificaciones se harán como lo prescribe el Título IV del Libro I
del Código de Procedimiento Civil.
Artículo 22.- Los Jueces darán curso a ninguna demanda de
desahucio o restitución que se refiera a los contratos de
arrendamiento de la categoría C), si la demanda no va acompañada de
una constancia o certificación del Jefe de la Oficina de
Inquilinato, en la cual conste que las partes no ha arreglado,
podido arreglar o definir sus diferencias en dicha Oficina. Todo lo
que se actúe sin este requisito será nulo.
Artículo 23.- Las demandas en los casos de la categoría C),
se sujetaran a lo preceptuado para la categoría B).
Artículo 24.- La Oficina de Inquilinato tendrá también
funciones de conciliadora en todas las cuestiones de inquilinato,
cuando sean solicitados sus oficios con tal objeto, poniéndose
ambas partes de acuerdo.
Artículo 25.- Los actos de conciliación, convenios o
resoluciones que se hagan o dicten la oficina, tendrán fuerza de
sentencia ejecutoriada, si así lo han pedido expresamente las
partes.
Artículo 26.- Las solicitudes y actitudes en la Oficina de
Inquilinato, se tramitaran en papel común.
Artículo 27.- Todos los gastos que ocasione la Oficina de
Inquilinato serán tomados de la partida de Nivelación o de la que
señale el Presupuesto General de Gastos.
Artículo 28.- En las cabeceras departamentales los Jefes
Políticos y en las otras poblaciones, los Alcaldes Municipales,
tendrán las atribuciones que la presente ley confiere al jefe de la
Oficina DE Inquilinato de Managua.
Disposiciones
Finales
Artículo 29.- Los Derechos de este ley son irrenunciables, y
lo que se pactare en contravención a ella, no tendrá valor ni
efecto.
Artículo 30.- El arrendador o subarrendador, en su caso, que
a partir de la vigencia de esta ley alzare el canon de arriendo de
los contratos comprendidos en esta ley, pagara como pena al
inquilino, el doble del canon, quedando, además, obligado a
devolverle el exceso o excesos cobrados en losa últimos tres
meses.
Artículo 31.- A partir de la vigencia de esta ley en ningún
caso podrá arrendarse o subarrendarse un inmueble o parte de él,
sino tuviere servicios higiénicos.
En los inmuebles arrendados con anterioridad a esta ley, que no
tuvieren servicios higiénicos, los dueños del inmueble están en la
obligación de mandar colocar los servicios higiénicos necesarios, a
mas tardar treinta días después de ser publicada esta ley en La
Gaceta, Diario Oficial. Si después de este término no lo hicieren,
incurrirán en una multa de cinco córdobas diarios a beneficios de
la respectiva Junta Local de Asistencia Social.
Artículo 32.- Cuando el inmueble arrendado se transfiera a
otra persona a cualquier título, el inquilino pagará el canon al
nuevo dueño, a partir de la fecha en que fuese notificado en forma
auténtica por el anterior arrendador o por el Juez
correspondiente.
Artículo 33.- La Oficina de Inquilinato quedará adscrita al
Ministerio de la Gobernación y Justicia.
Artículo 34.- En lo no previsto en esta ley, se observaran
las disposiciones aplicables del derecho común.
Artículo 35.- Esta Ley deroga las anteriores de inquilinato
promulgadas durante el Estado de Emergencia Económico y entrará en
vigor desde su publicación en La Gaceta, Diario Oficial.
Dado en el Salón de Sesiones de la Cámara de Diputados.- Managua,
D. N., 18 de Octubre de 1957.- ULISES IRÍAS, D. P.- (f)
J. J. MORALES MARENCO, D. S.- (f) SALVADOR CASTILLO,
D. S.
Al Poder Ejecutivo.- Cámara del Senado, Managua, D. N., 24 de
Octubre de 1957.- LUIS MANUEL DEBAYLE, S. P.-(f) FERNANDO
NÚÑEZ MATUS, S. S.-(f) JOSÉ M. ZELAYA C., S. S.
Por Tanto: Ejecútese.- Casa Presidencial, Managua, D. N.,
veinticuatro de Octubre de mil novecientos cincuenta y siete.-
LUIS A. SOMOZA D., Presidente de la República.- JULIO C.
QUINTANA, Ministro de la Gobernación y Anexos.
-
© 2024 Justia
