Normas Jurídicas
de Nicaragua
Materia: Propiedad
Rango: Leyes
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LEY DE INQUILINATO
DECRETO 664. Aprobado el 25 de Noviembre de 1977.
Publicado en La Gaceta No. 273 del 1 de Diciembre de 1977.
EL PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA,
a sus habitantes,
Sabed:
Que el Congreso Nacional ha ordenado lo siguiente:
Decreto: 664
La Cámara de Diputados y la Cámara del Senado de la Repú blica
de Nicaragua,
DECRETAN:
la siguiente,
LEY DE INQUILINATO
Artículo 1.- La presente ley se aplicará a los contratos de
arrendamiento de viviendas - escritos o no - cuyo canon mensual sea
al día en que entre en vigencia, igual o inferior a Un Mil
Quinientos Córdobas (C$ 1,500.00), en la ciudad de Managua; a Un
Mil Córdobas (C$ 1,000.00), en las ciudades de León, Chinandega,
Corinto, Masaya, Jinotega, Diriamba, Jinotepe, Estelí, Bluefields,
Boaco, Rivas, Matagalpa, Granada, Somoto, Juigalpa y Ocotal; y
Quinientos Córdobas (C$ 500.00), en las demá s poblaciones de la
República.
Artículo 2.- Tales contratos de arrendamiento se
clasificarán en tres categorí as:
A), B), y C).
Categoría A), aquellos cuyos canon mensual exceda del límite
establecido en la categoría B);
Categoría B), aquellos cuyo canon mensual sea igual o inferior a
Un Mil Córdobas (C$ 1,000.00), en la ciudad de Managua; a
Quinientos Có rdobas (C$ 500.00), en las ciudades de León,
Chinandega, Corinto, Masaya, Jinotega, Diriamba, Jinotepe,
Bluefields, Boaco, Rivas , Matagalpa, Estelí, Granada, Somoto,
Juigalpa, y Ocotal; y a Trescientos Có rdobas (C$ 300.00), en las
demás poblaciones;
Categoría C), los contratos cuyo canon mensual sea igual o
inferior a Quinientos Córdobas (C$ 500.00), en la ciudad de
Managua, y a Trescientos Córdobas (C$ 300.00), en las demás
poblaciones.
Artículo 3.- En los contratos contemplados en esta Ley,
el canon mensual no podrá exceder de la doceava parte del 10 % de
la valoración fiscal del inmueble arrendado.
Si excediera de esa valoración a la fecha de la presentación de
la demanda y la restitución fuere por falta de pago, el monto de lo
que deba pagar el arrendatario no podrá exceder de la suma que
corresponda en esa proporción.
Los jueces no darán curso a la demanda de restitución, si no se
acompaña a ella constancia o boleta de la Dirección General de
Ingresos en que aparezca la valoración fiscal del inmueble
respectivo.
DE LAS DEMANDAS
Artículo 4.- El arrendador tan sólo podrá pedir la
restitución del inmueble, en cualesquiera de los siguientes casos:
a) Cuando el arrendatario no haya pagado el canon de
arrendamiento, veinte días después de ser exigible;
b) Cuando se destinare el inmueble para uso distinto de
vivienda, sin que se entienda que se le da uso distinto por el
hecho de ocuparse parte de é sta para una oficina profesional,
pequeño negocio o escuela del arrendatario, o para depósito de
productos del arrendatario que no sean peligrosos o perjudiciales
al inmueble;
c) Cuando el inmueble arrendado se use para mancebías, cantinas,
o se ocupe en actividades prohibidas por la Ley;
d) Cuando el arrendatario subarriende parcial o totalmente el
inmueble sin autorización escrita del arrendador, o lo diere en
comodato, o cuando el canon del subarriendo parcial fuese superior
al cincuenta por ciento (50%) del canon que paga el
arrendatario;
e) Cuando el propietario necesite el inmueble para habitarlo o
para que lo habiten sus abuelos, padres o hijos;
f) Cuando por culpa del arrendatario o de las personas que con
él habiten, se causen daños al inmueble arrendado por valor
excedente a una mensualidad de la renta, y no la reparare dentro de
un mes de requerido al efecto por la Oficina de Inquilinato, Jefe
Político o Alcalde Municipal, en su caso, ante quien se comprobará
el daño causado; y
g) Cuando el arrendador vaya a construir de nuevo.
DE LA DEMANDA POR FALTA DE PAGO
Artículo 5.- Las demandas por falta de pago, se tramitarán
en la siguiente forma:
1) Cuando se trate de contratos de la categoría A), la
notificació ;n de la demanda se hará conforme las reglas ordinarias
del Có digo de Procedimiento Civil, y el inquilino tendrá el plazo
de cuatro días para oponerse. Si hubiere oposición, se abrirá a
pruebas por ocho días, con todos cargos; y transcurridos, si la
oposición es procedente, el Juez declarará sin lugar la demanda, y
si no lo fuere, o el inquilino no se opusiere, se declarará con
lugar, concediéndole cuatro días para que desocupe so pena de
librar el quinto día la orden de lanzamiento respectivo. Si no
pudiere notificarse la demanda de acuerdo con las reglas ordinarias
del Código de Procedimiento Civil, se hará la notificación en la
forma establecida para el desahucio en el Arto. 1430 de ese mismo
Código; pero en este caso, el inquilino tendrá, el término de cinco
dí as para oponerse, siguiéndose en los demás trámites lo
establecido en el párrafo anterior.
2) Cuando se trate de contratos de las categorías B) y C), el
demandante deberá presentar en duplicado su libelo, el que se
notificará al inquilino personalmente, haciéndole entrega del
duplicado, debiendo el Secretario poner constancia del día, hora y
lugar en que se haga la notificación y entregue la copia. Si en la
primera diligencia en busca del inquilino, no fuere encontrado, se
estará a lo dispuesto en el Arto. 1430 Pr. Una vez
notificada en forma la demanda, el inquilino tendrá el plazo de
seis días a partir de la notificación para oponerse. Entablada la
oposición, se abrirá a pruebas por diez días con todos cargos, y
transcurridos, si la oposición es procedente, el Juez declarará sin
lugar la demanda; y si no lo fuere, o el inquilino no se opusiere,
se declarará con lugar, pero no podrá ; hacerse efectivo el
lanzamiento hasta después de veinte días, a contar de la
sentencia.
3) Cuando se trate de contratos de la categoría C), no se podrá
interponer demanda sin que antes sea discutido el caso en la
Oficina de Inquilinato, Jefe Político o Alcalde Municipal, en su
caso, de acuerdo con lo prescrito en el Arto. 22 de esta Ley.
Cuando se trate de los contratos de las categorías A) y B), este
trámite será optativo para ambas partes.
Artículo 6.- El inquilino podrá pagar las mensualidades
vencidas en cualquier estado del juicio, quedando suspenso todo
procedimiento y automáticamente prorrogado el contrato. Este
derecho lo podrá ejercer aún hasta en el momento de practicarse el
lanzamiento; pero en todo caso, además de pagar lo adeudado, deberá
depositar ante el Juez un cinco por ciento (5%) más, para responder
por el pago de las costas.
El derecho concedido al arrendatario en el inciso anterior, no
podrá. usarse más de dos veces.
DE LAS OTRAS DEMANDAS
Artículo 7.- La acción de restitución intentada con base en
las causales b), c), d), e), y f) del Arto. 4 por lo que hace a los
contratos de las categorías A) y B), se tramitarán en juicio
sumario, observándose las siguientes reglas:
1) Para la comprobación de las causales b), c) y f), el Juez
deberá recibir prueba pericial o testifical, en su caso;
2) Para la comprobación de la causal d), el Juez deberá recibir
la prueba testifical o documental, en su caso;
3) Para demostrar la calidad de parientes a que se refiere la
causal e), se exigirán las certificaciones de las partidas del
Registro del Estado Civil de las Personas, o en su defecto,
cualquier otro medio de prueba.
Cuando las demandas se refieran a los contratos de la categoría
C), no se podrán interponer sin que antes sea discutido el caso en
la Oficina de Inquilinato, Jefe Político o Alcalde Municipal, en su
caso, de acuerdo con lo prescrito en el Arto. 22 de esta Ley.
Artículo 8.- Cuando se declare con lugar la demanda con
base en las causales e) y g) del Arto. 4, se concederá un término
de dos meses al inquilino para que desocupe el inmueble.
Dentro del tercero día de dictada la sentencia y de previo a su
ejecución, deberá el propietario verificar depósito, rendir fianza
de persona abonada y de arraigo, debidamente comprobados o
hipoteca, por cantidad equivalente a dieciocho (18) meses de la
renta convenida, que garantice que el propio arrendador, sus
abuelos, padres, cónyuge o hijos se pasarán a habitar la vivienda
dentro de dos meses, contados desde que el arrendatario la
desocupare, y que la habitarán por lo menos durante un año o que se
va a iniciar una nueva construcción dentro de los dos meses
siguientes de aprobados los planos por la oficina respectiva.
El Juez cancelará el depósito, la fianza o hipoteca, en su caso,
tan luego compruebe que el propietario o sus familiares han vivido
un añ o en el inmueble o que se ha terminado la nueva construcción,
en su caso.
En cualquier caso de incumplimiento, el inquilino podrá reclamar
el pago de la suma garantizada al propietario o su fiador, mediante
escrito, al cual acompañará certificación de la sentencia
respectiva, del acta de depósito o de fianza o de testimonio de la
hipoteca. El Juez hará notificar la demanda y el demandado tendrá
cuatro dí as para contestarla, abriéndose después el juicio a
prueba por quince días, y con su resultado, fallará el Juez
conforme a derecho.
En el caso de la causal e) del Arto. 4, al ordenar el Juez el
pago de la suma garantizada al inquilino, ordenará también que
éste, si así lo desea, sea restituido en el inmueble en las mismas
condiciones y pagando el mismo canon que cuando lo desocupó.
Artículo 9.- Para tramitar toda demanda de restitución,
debe acompañarse constancia de que fue declarado el inmueble como
capital en la manifestación correspondiente, y de que la renta
figura en la declaración hecha ante la Oficina respectiva.
DE LA COMPETENCIA YLOS RECURSOS
Artículo 10.- La competencia de todos los casos contemplados
en esta Ley, se determinará de acuerdo con el derecho común. Las
apelaciones deberán promoverse y tramitarse en la forma y dentro de
los té rminos señalados por el Código de Procedimiento Civil para
los juicios sumarios.
DE LA CONSIGNACIÓN Y SUS EFECTOS
Artículo 11.- Cuando el arrendador se negare a recibir el
pago de arriendo, podrá el arrendatario o cualquier persona a su
nombre, depositarlo ante el Juez competente, verbalmente, sin
necesidad de presentar escrito, acompañando indispensablemente el
recibo del arrendador o la constancia de la consignación judicial
debidamente notificada, relativos al mes anterior al que se
pretende pagar. Esta consignación surtirá los efectos del pago si
dentro de cuarenta y ocho horas de notificado el arrendador, no
dedujere oposición; y si la hubiere, se tramitará sumariamente.
Cuando se tratare de arrendamiento de las categorías A) y B), el
arrendador deberá presentar en duplicado su oposición, la que se
notificará al inquilino entregándole el duplicado en la forma ya
establecida por la Ley.
Artículo 12.- El cambio de inquilino no dará motivo para
el aumento del canon si el nuevo arrendatario fuere abuelo, padre,
cónyuge, hijo, compañero o compañera del anterior arrendatario, que
vivieren con éste. Tratándose de cualquier otro arrendatario, para
que el arrendador pueda aumentar el canon anterior será necesaria
autorización de la Oficina de Inquilinato, Jefe Político o Alcalde
Municipal, en su caso, previa comprobación de causa justificada. En
caso de que la valoración fiscal del inmueble arrendado sea
aumentada, se dará autorización de aumento del canon en la
proporción señ alada en el Arto. 3 de esta Ley, cualquiera que sea
el inquilino.
Artículo 13.- Con excepción del caso a que se refiere el
artículo anterior, en los contratos contemplados en esta Ley no
podrá exigirse aumento de canon y en ningún caso podrá reclamarse
el canon por adelantado.
Artículo 14.- Los beneficios de la presente Ley
alcanzarán en caso de fallecimiento del arrendatario, a sus
abuelos, padres, cónyuges, hijos, compañ ero o compañera, siempre
que unos u otros hubieren vivido con él, al tiempo del
fallecimiento.
Los beneficiarios a que se refiere el párrafo anterior, perderán
el derecho si en el término de quince días, contados desde el
fallecimiento del arrendatario, no manifestaren ante la Oficina de
Inquilinato, Jefe Político o Alcalde Municipal, en su caso, la
voluntad de seguir arrendando el inmueble, para lo cual deberán
acompañar el atestado respectivo que compruebe su calidad de
beneficiarios. Los que se presentaren serán responsables
solidariamente en el pago del canon. Si durante este término no se
presentare ningún beneficiario, la autoridad respectiva librará la
constancia del caso para los efectos consiguientes.
Artículo 15.- En ningún momento, mientras la vivienda
esté ocupada, podrá el propietario o arrendador, pedir que se
suspendan los servicios de energía eléctrica y agua potable que
estén a su cargo.
En caso que el arrendador dejare de cubrir estos servicios, el
inquilino podrá pagarlos, deduciendo su importe del monto del
alquiler de la vivienda, y las empresas que presten dichos
servicios estarán obligadas a seguirlos prestando mediante el pago
de los mismos y abonos mensuales a la deuda del arrendador. Estos
abonos no serán menores del resto del canon después de efectuados
los pagos relacionados.
Artículo 16.- Ningún propietario, arrendador o
subarrendador, podrá retirar materiales integrantes de la vivienda
arrendada, durante la vigencia de esta Ley. El que infrinja esta
disposición será sancionado con una multa de Cien (C$100.00) a Un
Mil Córdobas (C$1,000.00), por la Oficina de Inquilinato, Jefe
Político o Alcalde Municipal, en su caso, y deberá reponer dentro
del término de ocho días, los materiales que hubiere restado a la
vivienda; si no lo hiciere así dicha autoridad tendrá derecho para
mandarlos a reponer por cuenta del infractor.
Artículo 17.- La renta por arrendamiento de las viviendas
declaradas oficialmente insalubres por la autoridad sanitaria
departamental, queda reducida transitoriamente hasta su cierre,
demolición o reparación en un cincuenta por ciento (50%) del canon
vigente.
Si la autoridad sanitaria departamental del lugar donde esté
situado el inmueble, como una necesidad, declarare insalubre una
vivienda y además exigiere su desocupación, lo participará así al
Juez competente, a fin de que éste ordene sumariamente la
desocupación de la vivienda, no pudiendo el propietario en este
caso volver a arrendar el inmueble, sin antes cumplir con las
prescripciones sanitarias que se le indiquen.
En todo caso tendrá derecho, si así lo desea, el inquilino que
desocupó el inmueble, por declararse la vivienda insalubre, a que
se le restituya como tal inquilino una vez efectuados los trabajos
que hagan habitable la vivienda, pagando como canon el que señale
la Oficina de Inquilinato, Jefe Político o Alcalde Municipal, en su
caso, tomando en cuenta la inversión que hubiere
hecho el propietario para ello y la valoración fiscal.
Artículo 18.- Cuando un arrendador diere en arriendo
parcial o totalmente una vivienda urbana de la cual no es
propietario, habrá presunción legal de que obra por en cargo o
mandato del dueño, si en el giro normal de su trabajo acostumbra
dar en arriendo viviendas urbanas de una misma persona.
Artículo 19.- El inquilino que subarrendare parte del
inmueble en que habita, puede pedir la restitución por falta de
pago o por la causal e) del Arto. 4.
Si un inquilino desocupare voluntariamente el inmueble o fuere
obligado a ello por falta de pago, el arrendador está obligado a
respetar el subarriendo, siempre que el subarrendatario compruebe
ante el Juez estar al día en el pago de su canon, y ser éste
proporcional a la parte del inmueble subarrendado; en cuyo caso
deberá recibir el canon al subarrendatario a partir del día de la
desocupación de su inquilino.
DE LA OFICINA DE INQUILINATO
Artículo 20.- Para la protección de los inquilinos en la
ciudad capital, cré ase una Oficina de Inquilinato, que tendrá a su
cargo el conocimiento de todos los casos relativos a los contratos
de arrendamiento de los asuntos que la presente Ley le someta.
Esta Oficina estará compuesta por un Jefe y el personal que sea
necesario.
Artículo 21.- El Jefe de la Oficina actuará a verdad
sabida y buena fe guardada y tendrá las funciones de amigable
componedor. Sus resoluciones será ;n obligatorias para las partes
cuando ambas solicitaren sus oficios. Cuando el arrendador o el
arrendatario solicitare la intervención de la Oficina de
Inquilinato, el Jefe de ésta, por medio de un Oficial Notificador,
citará, con un día de anticipación a las partes, con señalamiento
del día, hora y lugar para que comparezcan.
Si alguna de las partes no concurriere a la primera citación, se
les volverá a citar .por última vez, con un día de anticipación; y
si no comparece alguna de ellas, ni alegare causa justa, a juicio
del Jefe de la Oficina de Inquilinato, que la exima de la
comparecencia, el Jefe de esa Oficina librará al interesado la
constancia a que alude el Arto. 22 de esta Ley, o dictará, en su
caso, las disposiciones que juzgue convenientes. Estas
notificaciones se harán como lo prescribe el Título lV del Libro l
Código de Procedimiento Civil.
Artículo 22.- Los jueces no darán curso a ninguna demanda
de restitución que se refiera a los contratos de arrendamiento de
la categoría C), si no va acompañada de una constancia o
certificación del Jefe de la Oficina de Inquilinato, en la cual
conste que las partes no han arreglado sus diferencias en dicha
Oficina. Todo lo que se actúe sin este requisito será nulo.
Artículo 23.- La Oficina de Inquilinato tendrá también
funciones de conciliadora en todas las cuestiones de inquilinato,
cuando sean solicitados sus oficios con tal objeto.
Artículo 24.- Los actos de conciliación, convenios o
resoluciones que se hagan o dicten en la Oficina, tendrán fuerza de
sentencia ejecutoriada, si así lo han pedido expresamente ambas
partes.
Artículo 25.- Las solicitudes y actuaciones en la Oficina
de Inquilinato, se tramitará n en papel común.
Artículo 26.- Todos los gastos que ocasione la Oficina de
Inquilinato serán tomados de la Partida respectiva que señale el
Presupuesto General de Ingresos y Egresos de la República.
Artículo 27.- En las cabeceras departamentales los Jefes
Políticos, y en las otras poblaciones los Alcaldes Municipales,
tendrán las atribuciones que la presente Ley confiere al Jefe de la
Oficina de Inquilinato de Managua.
DISPOSICIONES FINALES
Artículo 28.- Los derechos de esta Ley son irrenunciables, y
lo que se pactare en contravención a ella, no tendrá valor ni
efecto.
Artículo 29.- El arrendador o subarrendador, en su caso,
que a partir de la vigencia de esta Ley aumentare el canon de
arriendo de los contratos comprendidos en la misma, pagará como
pena al inquilino, el doble del canon, quedando, ademá ;s, obligado
a devolverle el exceso o excesos cobrados en los últimos tres
meses.
Artículo 30.- A partir de la vigencia de esta Ley en
ningún caso podrá arrendarse o subarrendarse un inmueble o parte de
él, si no tuviere servicios higiénicos. Cuando se trate de
cuarterías, la autoridad sanitaria determinará el número de los
mismos.
En los inmuebles arrendados con anterioridad a esta Ley, que no
tuvieren servicios higiénicos, los dueños de los inmuebles están en
la obligación de mandar colocar los servicios higiénicos
necesarios, a más tardar treinta días después de ser publicada esta
Ley en "La Gaceta", Diario Oficial. Si después de este término no
lo hicieren, incurrirán en una multa de Cincuenta Córdobas (C$
50.00) diarios, a beneficio de la respectiva Junta Local de
Asistencia Social.
Artículo 31.- Cuando el inmueble arrendado se transfiera
a otra persona a cualquier tí tulo, el inquilino pagará el canon al
nuevo dueño, a partir de la fecha en que fuere notificado en forma
auténtica por el anterior arrendador o por el Juez
correspondiente.
Artículo 32.- La Oficina de Inquilinato estará adscrita
al Ministerio de la Gobernación.
Artículo 33.- En lo no previsto en esta Ley, se
observarán las disposiciones aplicables del derecho común.
Artículo 34.- Esta Ley entrará en vigor desde su
publicación en "La Gaceta", Diario Oficial, y deroga el Decreto No.
281, de 24 de Octubre de 1957, publicado en "La Gaceta", Diario
Oficial, No. 248 de 1 de Noviembre del mismo año y todas sus
reformas.
Dado en el Salón de Sesiones de la Cámara de Diputados. Managua,
D.N., veinticinco de Noviembre de mil novecientos setenta y siete.
(f) CORNELIO H. HÜECK, Diputado Presidente. (f) ANTONIO
CORONADO TORRES, Diputado Secretario. (f) FERNANDO ZELAYA
ROJAS, Diputado Secretario.
Al Poder Ejecutivo. Cámara del Senado. Managua, D.N., 25 de
Noviembre de 1977. (f) PABLO RENER, Presidente. (f)
RAMIRO GRANERA PADILLA, Secretario. (f) RAÚL ARANA
MONTALVÁN, Secretario.
Por Tanto: Ejecútese. Casa Presidencial. Managua D.N., 1o. de
Diciembre de 1977. (f) A. SOMOZA D.,
Presidente de la República. (f) J. ANTONIO MORA R., Ministro
de la Gobernación.
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