Normas Jurídicas
de Nicaragua
Materia: Propiedad
Rango: Leyes
-
LEY DE INQUILINATO
LEY No. 118, Aprobada el 06 de Diciembre de 1990
Publicada en La Gaceta No. 11 del 16 de Enero de 1991
EL PRESIDENTE DE LA REPUBLICA DE
NICARAGUA
Hace saber al pueblo nicaragüense que:
LA ASAMBLEA NACIONAL DE LA REPUBLICA DE NICARAGUA
En uso de sus facultades,
Ha Dictado
La siguiente:
LEY DE INQUILINATO
Capítulo I
NORMAS GENERALES
Artículo 1.- La presente Ley de Inquilinato regula el
arrendamiento de bienes inmuebles utilizados para vivienda cuyo
valor catastral sea inferior a treinta mil córdobas oro cuando
estuvieren situados en la ciudad de Managua, y veinte mil córdobas
oro, si lo estuvieren en cualquier otro lugar de la
República.
Artículo 2.- Quedan excluidos de las disposiciones de esta
Ley:
1. Las construcciones que hayan sido dadas en arriendo con opción
de compra en virtud de programas habitacionales autorizados
legalmente.
2. Los contratos suscritos con funcionarios Diplomáticos,
Consulares y de Empresas u Organismos Internacionales, aunque
fueren utilizados para vivienda.
3. Los bienes inmuebles destinados al comercio, industria o
servicios.
4. Los arrendamientos de locales ocupados para cantinas, bares,
garitos u otros negocios similares que atenten contra la moral y
las buenas costumbres, aunque el arrendatario habite en el
inmueble.
5. Los inmuebles declarados monumentos históricos o patrimonio
cultural de la nación.
6. Los inmuebles que se dan en arriendo para programas vacacionales
o veraneo por días o temporadas.
Artículo 3.- Ningún inquilino puede transferir el arriendo a
otra persona sin consentimiento escrito del arrendador, pero en
caso de muerte del inquilino o cuando este abandonare a su familia,
podrán continuar la relación de inquilinato el cónyuge casado o en
unión de hecho estable, o sus parientes dentro del cuarto grado de
consanguinidad, siempre que en el momento del abandono tuvieren un
año por lo menos de vivir en el inmueble arrendado.
Artículo 4.- El pago de servicios públicos, energía
eléctrica, agua potable, aguas negras, etc. serán a cargo del
inquilino, salvo pacto en contrario, y en ningún caso el arrendador
podrá cortar estos servicios. Si lo hiciere incurrirá en multa
equivalente a dos meses de arriendo a favor del inquilino, sin
perjuicios de la obligación de re-instalar los servicios cortados
en un plazo de setenta y dos horas. En caso de reincidencia, la
multa será el doble.
El inquilino podrá solicitar la re-instalación de los servicios
públicos, sin perjuicio del reembolso por los gastos
incurridos.
Artículo 5.- El inquilino deberá mantener en buen estado la
vivienda y reparar los daños causados por el mal uso de la misma,
pero no los producidos por caso fortuito o fuerza mayor.
En caso de deterioro por el tiempo de uso, la reparación será de
cuenta del arrendador.
En caso de presunción de deterioro de la casa por el inquilino, el
arrendador podrá solicitar al Juez competente, autorización para
revisar el inmueble.
Ni el arrendador ni el inquilino podrán retirar de la vivienda
objetos o materiales que formen parte de su construcción o que
afecten su habitabilidad.
La contravención a esta prohibición será penada con multa a
beneficio del afectado, equivalente al valor de los objetos
materiales retirados, sin perjuicio de la reintegración de los
mismos al lugar del inmueble en que se encontraban en un plazo de
ocho días.
Artículo 6.- El arrendador no podrá hacer coacción al
inquilino para obligarle a desalojar el inmueble alquilado. La
infracción a esta disposición será penada con multa equivalente a
cuatro mensualidades del arriendo a favor del inquilino, sin
perjuicio de las otras responsabilidades penales.
Artículo 7.- El inquilino podrá hacer mejoras con
autorización escrita del propietario, pero no necesitará esta
autorización para hacer las reparaciones que fueren de urgente
necesidad para que pueda el inquilino vivir de una manera segura.
En ambos casos, el inquilino deducirá los costos de la mensualidad
y en su defecto le compete el derecho legal de retención conforme
lo establece el Artículo 2848 del Código Civil.
Artículo 8.- Para efectos de esta Ley los montos
establecidos en el Artículo 1 se incrementarán en la misma
proporción que se incremente en forma general el valor
catastral.
Capítulo II
CANON DE ARRENDAMIENTO
Artículo 9.- El canon mensual de arrendamiento no podrá ser
mayor de las siguientes proporciones:
1. El uno por ciento del valor catastral actualizado de la
vivienda, de cinco mil córdobas oro o menos.
2. El uno y cuarto por ciento del valor catastral actualizado de la
vivienda, mayor de cinco mil córdobas oro hasta diez mil córdobas
oro.
3. El uno y medio por ciento del valor catastral actualizado de las
viviendas con valor mayor de diez mil córdobas oro.
El canon mensual es exigible a su vencimiento.
Artículo 10.- Podrá revaluarse el canon de arrendamiento
cuando se elevare el valor catastral del inmueble arrendado.
Capítulo III
MODO DE PONERLE FIN A LA RELACION DE INQUILINATO
Artículo 11.- El inquilino podrá poner fin a la relación de
inquilinato avisando por escrito al arrendador con treinta días de
anticipación por lo menos, y hará en la fecha indicada entrega
formal de la vivienda, sin perjuicio de responder por los daños
causados en ella y de cancelar los servicios públicos que
estuviesen a su cargo pendientes de pago.
Artículo 12.- Se podrán pedir la restitución del inmueble
alquilado en los siguientes casos:
1. Cuando el inquilino no haya pagado el canon mensual de
arrendamiento dentro del término de dos meses después de exigible,
salvo que esta falta de pago se deba a fuerza mayor comprobada, en
cuyo caso tendrá derecho a reestructurar su adeudo.
2. Cuando se destinare el inmueble para uso distinto al de
vivienda, salvo cuando el inquilino, además de usarlo para
habitación, establezca en parte del inmueble un pequeño negocio, su
oficina profesional, una escuela, o la use para depositar productos
que no sean peligrosos ni causen daños al edificio ni a la
salud.
3. Cuando los daños causados por el inquilino o las personas que
viven con él tuvieren el valor de dos mensualidades y no los repare
dentro del plazo de un mes después de requerido para ello.
4. Cuando el inquilino subarriende parcialmente el inmueble o lo
diere en comodato sin autorización escrita del propietario del
inmueble, en ningún caso podrá ser el canon del subarriendo
parcial, podrá ser superior al cincuenta por ciento del canon que
pague el inquilino, ni la parte subarrendada constituir más del
cincuenta por ciento del inmueble.
5. Cuando el propietario vaya a construir de nuevo o a realizar
mejoras por un valor igual o mayor al cincuenta por ciento del
valor de la propiedad.
6. Cuando el propietario necesitare el inmueble para habitarlo él,
su cónyuge, su pareja en unión de hecho estable, sus abuelos,
padres, hermanos o hijos, siempre y cuando demuestren que carecen
de vivienda propia.
Capítulo IV
NORMAS DE PROCEDIMIENTO
Artículo 13.- Para todo lo relativo a la presente Ley serán
jueces competentes, indistintamente el Juez de Distrito o el Juez
Local de lo Civil del lugar en que se encuentre el inmueble,
cualquiera que sea la cuantía.
Artículo 14.- Para la tramitación judicial de las acciones a
que da lugar la presente Ley, se seguirá en procedimiento sumario y
las diligencias se harán en papel común.
Artículo 15.- Previo a cualquier demanda en materia de
inquilinato, se recurrirá en trámite de conciliación ante el
Alcalde del Municipio donde se halle el inmueble afectado, o ante
su Delegado. La autoridad municipal actuará como amigable
componedor. Si no se lograre avenimiento, el interesado acudirá
ante el Juez competente acompañando constancia extendida por el
Alcalde o su Delegado de que no hubo acuerdo.
Artículo 16.- La demanda deberá presentarse en duplicado
debiendo entregarse la copia al demandado en el momento de la
notificación.
Artículo 17.- La sentencia que declare con lugar la
restitución del inmueble, deberá ordenar que se proceda al desalojo
del inquilino, sin necesidad de nueva resolución. Treinta días
después de notificada la sentencia en los casos de los numerales 1,
2, 3 y 4 del Artículo 12, y sesenta días en los casos de los otros
incisos.
Artículo 18.- Cuando se tratare de restitución del inmueble
por falta de pago, el inquilino podrá poner fin al procedimiento en
cualquier tiempo, al momento del desalojo pagando lo adeudado más
un diez por ciento de dicha suma a favor del demandante para cubrir
los gastos del juicio.
Artículo 19.- Si la demanda se fundare en el numeral 4 del
Artículo 12, el subarrendatario sufrirá la suerte del inquilino,
pues se entenderá que al momento de subarrendar asumía los
riesgos.
Artículo 20.- Si la demanda se fundare en el numeral 5 del
Artículo 12, el demandante deberá presentar copia del plano
autorizado del edificio que se propone construir o de las mejoras y
proponer fianza suficiente a juicio del Juez, garantizando que la
construcción se iniciará a más tardar treinta días después del
desalojo.
Artículo 21.- Si el demandante no comenzare la construcción
en el tiempo indicado, deberá pagar una multa a favor del
desalojado equivalente a tres mensualidades. Si transcurrieren dos
meses más sin comenzar los trabajos, deberá pagar otra multa a
favor del desalojado equivalente a seis mensualidades. Si la
construcción no se hiciere en el término de seis meses o se hiciere
solo en parte del plano presentado, podrá el inquilino reclamar la
reanudación del arriendo, sin perjuicio de lo dispuesto en el
siguiente Artículo.
Artículo 22.- En caso de que la construcción fuere parcial,
el inquilino podrá continuar habitando la vivienda si se aviene a
soportar las molestias que se le ocasionaren, y tendrá derecho a
continuar la relación de inquilinato, si reconoce un aumento en el
canon proporcional al valor de lo construido. Si la construcción
fuere total, el inquilino tendrá derecho de preferencia para
alquilar la casa reconstruida si reconoce el aumento proporcional
del canon.
Artículo 23.- Si la demanda se fundare en el numeral 5 del
Artículo 12, el propietario o sus parientes deberán habitar el
inmueble en el término de un mes después del desalojo, si no lo
hicieren, el demandante pagará a favor del desalojado una multa
equivalente a tres mensualidades.
Si transcurrieren dos meses más y no habitaren la vivienda los
obligados a ello, el arrendador pagará otra multa equivalente a
seis mensualidades a favor del desalojado.
Estas obligaciones serán garantizadas con fianza suficiente y
solidaria a juicio del Juez, la que deberá proponerse y rendirse
antes de proceder al desalojo.
Artículo 24.- En el caso del Articulo anterior, si el
demandante y o sus parientes desocuparen en la vivienda antes de un
año y la misma fuere arrendada a otra persona, el inquilino
anterior perjudicado con la demanda, podrá reclamar al arrendador
una indemnización equivalente a nueve meses del canon de
arrendamiento.
Capítulo V
DEL SUBARRENDATARIO
Artículo 25.- El inquilino podrá subarrendar parcialmente el
inmueble cuando sea expresamente autorizado por escrito por el
arrendador.
Artículo 26.- El inquilino podrá pedir la restitución de lo
subarrendado en los términos del Artículo 12 y siguientes en lo que
fuere aplicable.
Artículo 27.- Si un inquilino desocupare voluntariamente el
inmueble o fuere obligado a desocuparlo por falta de pago, el
subarrendatario que se halle al día en sus pagos, tendrá derecho de
preferencia para alquilar todo el inmueble. Si no usare este
derecho, el arrendador podrá arrendar a un tercero la parte no
utilizada por el subarrendatario y tendrá opción de continuar la
relación de inquilinato con el subarrendatario o pedir la
restitución del inmueble.
Artículo 28.- El subarrendatario no podrá a su vez
subarrendar a otro una parte del inmueble que ocupa, ni transferir
el subarriendo, pero si falleciere o abandonare a su familia, su
cónyuge o su pareja, en unión de hecho estable, o sus parientes
dentro del segundo grado de consanguinidad que vivieren con él,
podrán continuar el subarriendo.
Capítulo VI
DE LAS CUARTERIAS
Artículo 29.- Para efectos de esta Ley se entiende por
cuarterías aquellos inmuebles que tuvieren tres o más cuartos
independientes arrendados para vivienda de cuadros familiares
diferentes y que tuvieren baños, servicios higiénicos y lavanderos
comunes.
En las cuarterías deberá haber baños, servicios higiénicos y
lavaderos comunes en un número no menor de uno por cada diez
personas.
El dueño estará obligado a instalar los baños, servicios higiénicos
y lavaderos para cumplir con esta norma.
Artículo 30.- El Alcalde o su Delegado obligarán al
propietario de una cuartería a mejorar los servicios comunes y las
condiciones higiénicas de acuerdo a las normas del Ministerio de
Salud, ya sea de oficio o a solicitud de cualquiera de los
inquilinos.
Capítulo VII
DISPOSICIONES FINALES
Artículo 31.- Si se alquila un inmueble para vivienda sin
tener servicios higiénicos en buenas condiciones, el arrendador
está obligado a realizar inmediatamente las mejoras necesarias en
los mismos.
Artículo 32.- La presente Ley no se aplicará a los contratos
de arriendo de bienes e inmuebles celebrados por particulares con
organismos del Estado, Entes Autónomos y Municipales, tanto en
carácter de arrendatarios como de arrendadores.
Artículo 33.- En todo lo no previsto en esta Ley se
observarán las disposiciones aplicables del derecho común.
Artículo 34.- Esta Ley es de orden público. Los derechos que
confiere son irrenunciables y lo que se pactare en contravención a
ella no tendrá valor ni efecto legal alguno.
Artículo 35.- Se deroga la Ley de Inquilinato, Decreto No.
216 del 20 de Diciembre de 1979, la Ley Procesal de Inquilinato,
Decreto No. 638 del 10 de Febrero de 1981; las reformas contenidas
en los Decretos No. 904 del 9 de Diciembre de 1981, No. 909 del 15
de Diciembre de 1981, el Decreto 1380 publicado en La Gaceta,
Diario Oficial No. 288 del 23 de Diciembre de 1983. La Ley No. 6 de
Arrendamiento y Enajenación de Inmuebles en moneda extranjera
publicada en La Gaceta, Diario Oficial No. 94 del 21 de Mayo de
1985 y su Reglamento y cualesquiera otras disposiciones que se le
opongan.
Artículo 36.- Esta Ley entrará en vigor desde el momento de
su publicación en cualquier medio escrito de comunicación social,
sin perjuicio de ser publicado posteriormente en La Gaceta, Diario
Oficial.
Dado en la Sala de Sesiones de la Asamblea Nacional, a los seis
días del mes de Diciembre de mil novecientos noventa. - Myriam
Arguello Morales, Presidente de la Asamblea Nacional. -
Alfredo Cesar Aguirre, Secretario de la Asamblea Nacional.
Por Tanto:
Téngase como Ley de la República. - Publíquese y ejecútese. -
Managua, trece de Diciembre de mil novecientos noventa. -
Violeta Barrios de Chamorro, Presidente de la República de
Nicaragua.
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