Normas Jurídicas
de Nicaragua
Materia: Propiedad
Rango: Decretos Legislativos
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LEY DE INQUILINATO
DECRETO LEGISLATIVO NO.92 MG Aprobado el 26 de Agosto de
1948
Publicado en La Gaceta No.192 del 2 de Septiembre de 1948
EL PRESIDENTE DE LA REPUBLICA,
A sus habitantes
Sabed:
Que el Congreso ha ordenado lo siguiente:
Decreto No. 92
La Cámara de Diputados y la del Senado de la República de
Nicaragua,
Decretan:
La presente
LEY DE INQUILINATO
Artículo 1º.- Los contratos de arrendamiento, escritos o no,
y sus modificaciones aceptadas por las partes, referentes a predios
urbanos, casas o apartamientos, se entenderán prorrogados por el
término de un año a partir de la vigencia de la presente Ley, a
voluntad de los inquilinos y obligatoriamente para los
arrendadores, salvo lo que se dispone en los artículos
siguientes:
Artículo 2º.- Estarán fuera de los preceptos de la presente
Ley de inquilinazo y se regirán por las disposiciones del Código
Civil y de Procedimiento Civil, los contratos de arrendamiento de
los inmuebles que se celebren durante la vigencia de esta Ley y
cuyo arriendo mensual sea mayor de Doscientos cincuenta córdobas
(C$ 250.00) en el Distrito Nacional; sesenta córdobas (C$60.00) en
las ciudades de León, Chinandega, Corinto, Masaya, Jinotega,
Diriamba, Jinotepe, Bluefields, Boaco, Rivas, Matagalpa y Granada;
y cuarenta córdobas (C$ 40.00) en las demás poblaciones.
Artículo 3º.- El arrendador o subarrendador, en su caso, que
a partir de la vigencia de esta Ley alce el canon de arriendo de
los contratos prorrogados a que se refiere el Art. 1º pagará como
pena al inquilinato el doble del canon, quedando además obligado a
devolverle el exceso o excesos cobrados en los últimos tres
meses.
Artículo 4º.- Si la Suprema Autoridad Sanitaria del lugar
donde esté situado el inmueble, como una necesidad, declarare
insalubre una vivienda y exigiere su desocupación lo participará
así a la Oficina de Inquilinato o a las Jefaturas Políticas
respectivas, en su caso, a fin de que estas ordenen
gubernativamente la desocupación del predio, no pudiendo el
propietario en ese caso volver a arrendar el inmueble sin antes
cumplir con las prescripciones sanitarias que se le indique.
Artículo 5º.- Los beneficios de la presente Ley alcanzarán
en caso de fallecimiento del arrendatario, a sus padres, cónyuge e
hijos legítimos o ilegítimos que habitualmente vivían con él, si se
tratase de inmueble destinado para la habitación; y a sus herederos
legales si se refiere a un local destinado para negocio, siempre
que tales herederos continúen con el mismo negocio.
Los beneficiarios a que se refiere el párrafo anterior perderán el
derecho si en el término de quince días no manifiestan ante la
Oficina de Inquilinato o Jefe Político, en su caso, la voluntad de
seguir arrendando el inmueble para lo cual deberán a acompañar el
atestado respectivo que comprueba su calidad de beneficiario. Los
que se presenten serán responsables solidariamente en el pago del
canon. Si durante ese término no se presentare ningún beneficiado
la autoridad respectiva librará la constancia del caso para los
efectos consiguientes.
Artículo 6º.- El canon de arriendo de los contratos
prorrogados a que se refiere el Art. 10 de esta Ley, podrá ser
revisado a solicitud del arrendador por la Oficina de Inquilinato o
las Jefaturas Políticas en su caso. Dichas Oficinas determinarán, a
justa tasación de peritos, nombrados uno por cada parte, o de un
tercero escogido por la parte tasación de peritos, nombrados uno
por cada parte, o de un tercero escogido por la Oficina respectiva,
para que dirima la discordia si la hay, si procede o no el aumento
solicitado. Los peritos en su dictamen tomarán en consideración la
zona en que estuviese situado el inmueble, el estado y comodidad de
éste, y en general, las demás circunstancias que se estimen
convenientes para una justa decisión. Si el canon fuere menor del
cincuenta por ciento (50%) del valor dado por los peritos, la
Oficina respectiva accederá a la solicitud elevándolo a ese
precio.
Una vez revisado el precio del arriendo, no se podrá pedir nueva
revisión durante el año de vigencia de esta Ley. Exceptuándose los
aumentos que se pidan en compensación del mayor valor que se dieren
a los impuestos que gravan directamente el predio arrendado o a los
servicios de fuerza y luz, agua, etc. Cuando estuvieren a cargo del
arrendador; o cuando se pidan por causa de intervenciones hechas en
reparaciones o mejoras que justifique un aumento en el canon de
arriendo.
Artículo 7º.- El arrendatario perderá el derecho de prórroga
del contrato de arriendo conferido en el artículo primero de la
presente ley, y el arrendador podrá pedir la restitución del
inmueble, en los casos siguientes:
a)- Por el hecho de no pagar el canon de arriendo diez días después
de su vencimiento. Presentada la demanda de restitución el
inquilino si no tuviere oposición que hacer, tendrá un plazo de
gracia de veinticuatro horas, a partir de la notificación, para
prorrogar el contrato de arriendo mediante el pago de todo lo
debido, con más de cinco córdobas por cada mensualidad debida por
costas y gastos a favor del demandante. Si tuviere que hacer
oposición, deberá presentarla, so pena de decretar el lanzamiento,
dentro del improrrogable término de cuarenta y ocho horas, a contar
también de la notificación de la demanda. Entablada la oposición,
de oficio se abrirá a pruebas por ocho días con todos cargos, y
transcurridos, el Juez, si la oposición es procedente, declarará
sin lugar la demanda, y si no lo es, concederá tres días al
demandado para que desocupe, so pena de librar el cuarto día de la
orden para que la autoridad de policía respectiva proceda a
ejecutar el lanzamiento.
La competencia en los casos del párrafo anterior se determinará por
el valor de lo reclamado, y toda apelación que dentro de tercero
día interpusiere el inquilinato, será admitida en el efecto
devolutivo.
Si por alguna causa no pudiere notificarse la demanda al
inquilinato de acuerdo con las reglas ordinarias del Código de
Procedimiento Civil, se hará la notificación en la forma
establecida para el desahucio en el Art.1430 del Código de
Procedimiento Civil, pero, en este caso, en lugar de veinticuatro
horas para pagar tendrá el término de tres días, término durante el
cual podrá oponerse; vencido éste, si no hay oposición, el Juez
decretará el lanzamiento, si la hay, el juez abrirá a pruebas
siguiendo en todo, los términos, trámites y reglas del párrafo
primero.
b).- Cuando el arrendatario sub-arriende total o parcialmente el
inmueble, sin autorización escrita del arrendador. Para los efectos
de este inciso, se entiende como sub-arriendo cuando una persona
distinta del inquilino ocupe el inmueble como comodatario o en
cualquier otro carácter. Se exceptúan los contratos de sub-arriendo
parcial celebrado con anterioridad a la vigencia de esta ley.
c).- Cuando se destinare el inmueble a un uso distinto del
convenido, sin que se entienda que se le dá uso diferente, cuando
conforme la costumbre se ocupare parte del inmueble arrendado, en
depósito de productos agrícolas del arrendatario que no fueren
peligrosos o nocivos para el inmueble.
d).- Cuando el arrendatario estuviere dañando persistentemente el
inmueble, a cuyo efecto se necesitará el informe de la Oficina del
Inquilinato o Jefe Político en su caso;
e).- Cuando el inmueble arrendado se use para mancebías o garitos,
si ese uso no se hubiere convenido, expresamente.
Artículo 8º.- Cuando se invoque el derecho de retención,
deberá tramitarse en pieza separada, sin perjuicio del cumplimiento
de la sentencia de restitución.
Artículo 9º.- También podrá el arrendador pedir la
restitución del inmueble en los casos siguientes:
a)- Cuando se quisiere construir en predio vacío;
b)- Cuando se quisiere construir de nuevo;
c).- Cuando se quisiere hacer mejoras o reparaciones en el inmueble
arrendado que pasen del 25% del valor del inmueble;
d).- Cuando el propietario quisiera habitar el inmueble o que lo
habiten sus padres, cónyuge, hijos legítimos o ilegítimos
reconocidos.
No podrá hacer uso de este derecho si habitare casa propia en la
misma localidad, o si los deudos de que se viene hablando habitaren
en casa propia o perteneciente al solicitante, salvo que probare
motivos justos para verificar el cambio.
Lo dispuesto en el inciso c) de este Art. No tendrá aplicación a
las casas que estuvieren arrendadas por menos de cien córdobas en
la ciudad de Managua, D.N., mayor de treinta córdobas en las
ciudades de León, Chinandega, Corinto, Masaya, Jinotepe, Diriamba,
Bluefields, Jinotega, Boaco, Rivas, Matagalpa y Grandad y mayor de
veinte córdobas en las demás poblaciones de la República.
Artículo 10.-Para la comprobación de las causales
consignadas en los ordinales c), d) y e) del Art. 7º y a), b) y c)
del Art. 9º. El Juez deberá recibir prueba pericial en la forma
prevista en el Código de Procedimiento Civil. El Juez declarará sin
lugar a la demanda de restitución del inmueble en el caso del
ordinal d) del Art. 9º si se hubiere hecho por el arrendador, con
anterioridad, igual petición a otros inquilinos de ese mismo
inmueble y se hubiese accedido a la solicitud.
Artículo 11.- Cuando el arrendado se negare a recibir el
pago del arrendamiento, podrá el arrendatario depositarlo ante el
Juez competente acompañando indispensablemente el recibo del
arrendador o la constancia del depósito judicial debidamente
notificado, relativos al mes anterior al que se pretende pagar; y
este depósito surtirá los efectos del pago; si dentro de
veinticuatro horas de notificado, el arrendador no dedujere
oposición la cual se tramitará sumariamente.
Artículo 12.- En caso de los ordinales b) c) d) y e) del
Art. 7 se fijará al inquilino a un plazo de quince días para la
desocupación del inmueble, fijación que se hará en la sentencia que
ordene la restitución.
Artículo 13.- En los casos de los ordinales a) y b) del
Art.9 se fijará en la sentencia que ordene la restitución, un plazo
de dos meses para que el inquilino desocupe el inmueble, debiendo
el arrendador, previamente a la entrega del mismo, garantizar al
arrendatario el pago de un año de la renta convenida o fijada
conforme a la ley si se tratare de un inmueble cuyo canon de
arrendamiento mensual fuere mayor de cien córdobas en las ciudades
de León, Chinandega, Corinto, Masaya, Jinotepe, Diriamba,
Bluefields, Jinotega, Boaco, Rivas, Matagalpa y Granada y mayor de
veinte córdobas en las demás poblaciones de la República; o el pago
de un mil doscientos córdobas, de trescientos sesenta o de
doscientos cuarenta córdobas para los cánones menores de cien,
treinta o veinte córdobas en las poblaciones de que se ha hablado;
y efectuar el arrendador dicho pago si no principia la edificación
o mejoras, dentro de dos meses contados desde la fecha que el
inmueble fuere devuelto voluntaria o forzadamente; lo mismo que si
el propio arrendador, sus padres, cónyuge, hijos legítimos o
ilegítimos reconocidos, no se pasaren a habitar el inmueble, dentro
del mismo plazo, o lo desocuparen para darlo en arriendo o para
otros usos antes de la expiración del lapso que el artículo primero
le da a la vigencia de esta ley; o si no se llevare a efecto las
edificaciones o mejoras, a menos que la obra emprendida estuviese
ya muy avanzada y prudencialmente requiere mayor tiempo para su
terminación. Se entenderá que el arrendador o sus parientes a que
esta ley se refiere no han ocupado el inmueble, cuando habitaren
solamente una parte de él y el resto fuere ocupado por otras
personas o para otros usos.
Artículo 14.- Si el arrendador que pidiere el inmueble para
habitarlo él, su cónyuge, hijos legítimos o ilegítimos reconocidos,
hubiere recibido la casa en estado de deterioro, que lo obligaren a
hacer un desembolso mayor del valor de las penas a que se refiere
el artículo anterior o del valor de las que habla el Art.11 de la
ley de 4 de Agosto de 1944, quedará exento de dichas penas en caso
no cumplieren con las obligaciones que dichos artículos le asignan;
esta misma regla se aplicará si el arrendador hiciere gastos en
reparaciones o mejoras mayor del 25 por ciento del valor de la
edificación.
En cualquier tiempo antes de entregar el dinero, puede el
arrendador con audiencia del arrendatario, pedirle al Juez
competente que señale el término de quince días para rendir la
prueba a que se refiere el párrafo anterior y si esta le
favorecieren el Juez ordenará la devolución o cancelación de las
garantías; de este fallo, sea a favor o en contra del arrendador,
solo habrá apelación.
Artículo 15.- Las garantías que deban otorgarse en
cumplimiento del Art.13 serán; las de depósito en córdobas a la
orden del Juez competente; hipoteca o fianza de persona abonada y
de arraigo calificadas por el Juez, quien será subsidiariamente
responsable de las mismas en caso de que las garantía, cuando se
otorgaron, no hubieren sido suficientes. Para ordenar la entrega
del inmueble el Juez deberá tener a la vista los documentos que
justifiquen las garantías mencionadas.
Artículo 16.- El Juez ordenará la devolución del depósito y
la cancelación de la hipoteca o fianza, en virtud de pedimento
firmado por el arrendador y arrendatario o en el caso de
comprobarse por el interesado que cumplió con todo lo preceptuado
en el Art.13.
Artículo 17.- Las acciones a que se refiere la presente ley
con excepción de la comprendida en el ordinal a) del Art. 7 se
tramitará sumaria o verbalmente, según la cuantía. Para determinar
la competencia se estará a lo dispuesto en el Código de
Procedimiento Civil. De las resoluciones de los Jueces, en todos
los casos contemplados en esta ley, habrá los recursos
ordinarios.
Artículo 18.- Las disposiciones de la presente ley, tendrá
siempre aplicación aunque el inmueble fuere vendido, o pasara por
otra causa a distinto dueño, quien gozará de los derechos y tendrá
las mismas obligaciones que la ley establece, para el dueño
anterior. De esta disposición se exceptúan las casas arrendadas por
la suma de trescientos córdobas (C$300.00) o más en el Distrito
Nacional de Managua, de cien córdobas (C$100.00) o más en Diriamba,
León, Chinandega,Corinto, Masaya, Jinotepe, Bluefields, Jinotega,
Boaco, Rivas, Matagalpa y Granada; y de cincuenta córdobas
(C$50.00) o más en las otras poblaciones de la República y siempre
que estos contratos no se hayan efectuado con el cónyuge o los
parientes dentro del segundo grado de consanguinidad o
afinidad.
Artículo 19.- Cuando las Municipalidades o el Distrito
Nacional fueren arrendadores estarán sujetos como los particulares
a las disposiciones de la presente Ley.
Artículo 20.- En ningún momento mientras la casa esté
ocupada podrá el propietario o arrendador, pedir que se suspendan
los servicios de luz y fuerza y los de agua que estén a su cargo.
En caso el arrendador dejare de cubrir el valor de estos servicios,
el inquilino podrá pagarlos, deduciendo su importe del monto del
alquiler de la casa o local, y la empresa que preste aquellos
servicios está obligada a recibir del arrendatario al pago en
referencia, aunque él no cubra la totalidad de lo que el
propietario o arrendador adeuda, por dichos servicios.
Artículo 21.- Las atribuciones que esta Ley señala a las
Oficinas de Inquilinato serán ejercidas en la capital de la
República por el Jefe de la Oficina de Inquilinato, nombrado por la
Secretaría de Hacienda y Crédito Público, quien continuará
funcionando de acuerdo con los preceptos de esta Ley y gozará de
los emolumentos que le asigna el Presupuesto General de Gastos. En
los demás Departamentos dicha Oficina estará a cargo de los
respectivos Jefes Políticos.
Artículo 22.- Toda persona natural o jurídica que construya
casas para arrendamiento será exonerada del pago de todo impuesto
fiscal que directa o indirectamente recaiga sobre la construcción.
Esta exoneración será por el término de cinco (5) años.
Artículo 23.- Las edificaciones a que se refiere el Art.
Anterior estarán fuera de los alcances de la actual Ley de
Inquilinato y de cualquier otra que se dicte en el espacio de cinco
(5) años.
Artículo 24.- No están comprendidos, en la presente Ley los
contratos de arrendamiento de los locales para cantinas o ventas de
licores, mancebías o garitos, las casas de comercio en general,
siempre que tuvieren existencias mayores de Treinta mil córdobas
(C$30,000.00) comprobado conforme el Código de Comercio y los
establecimientos de recreo como cines, teatros y casinos.
Artículo 25.- Si el canon que pagan los actuales sub-
arrendatarios fuere mayor o desproporcionado con el canon que paga
al propietario el arrendatario original, dicho arrendatario y el
sub-arrendatario, no gozarán de los beneficios de esta ley. Para
establecer esto se aceptarán toda clase de pruebas.
Artículo 26.- Ningún propietario arrendador o
sub-arrendador, podrá retirar materiales indispensables para una
casa o local durante la vigencia de esta ley. El que infrinja esta
disposición será castigado con una multa de veinticinco a
quinientos córdobas por la Oficina de Inquilinato o Jefatura
Política en su caso, y deberá reponer dentro del término de ocho
días los materiales que hubiere restado a la casa o local, si no lo
hiciere así dicha autoridad tendrá derecho para mandarlos reponer
por cuenta del infractor.
Artículo 27.- Las Oficinas de Inquilinato o Jefaturas
Políticas en su caso conocerán de los asuntos de su competencia a
verdad sabida y buena fe guardada. Sus resoluciones no admitirán
recurso alguno salvo el interesado dentro de tercero día de
notificado y el de apelación ante el Ministerio de Gobernación que
se intentará dentro del mismo término para los casos consignados en
el Arto. Anterior.
Artículo 28.- Las Oficinas antes dichas tendrán además las
funciones de amigables componedores cuando las partes de común
acuerdo le sometan para ello algún asunto, y podrán ordenar la
desocupación de las viviendas ocupadas por las personas que
promuevan escándalo o constituyan una amenaza o molestia para las
otras que convivan en la misma casa, o cuando se compruebe, a
solicitud, del arrendador que el local lo ocupan para fines
contrarios a la moral y a las buenas costumbres.
Artículo 29.- Las solicitudes y actuaciones en la oficina de
Inquilinato o Jefaturas Políticas, en su caso, se tramitarán en
papel común.
Artículo 30.- Los preceptos de esta ley son irrenunciables,
y lo que se pactare en contravención a ella no tendrá valor ni
efecto.
Artículo 31.- Esta ley deroga las anteriores de inquilinato
existentes, principiará a regir desde su publicación por bando en
las cabeceras departamentales y será publicidad en La Gaceta,
Diario Oficial.
Dado en el Salón de Sesiones de la Cámara de Diputados. Managua,
D.N., Agosto 26, 1948.- J.Román González, D.P.- Alejandro
Arguello Montiel, D.S.- Aarón Tuckler, D.S.
Al Poder Ejecutivo.- Cámara del Senado.- Managua, D.N., 31 de
Agosto de 1948.- José Ma. Zelaya C., S.P.- Salv. Castillo, S.S.-
P.J. Bustamante, S.S.
Por Tanto: Ejecútese.- Casa Presidencial.- Managua, D.N., treinta y
uno de Agosto de mil novecientos cuarenta y ocho. V.M.ROMAN,
Presidente de la República. M. Salmerón, Ministro de
Gobernación.
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