Normas Jurídicas
de Nicaragua
Materia: Propiedad
Rango: Decretos Ejecutivos
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REGLAMENTO ESPECIAL DE CÉDULAS
HIPOTECARIAS.
Decreto No. 28- MEIC de 16 de marzo de 1970.
Publicado en La Gaceta No. 67 de 20 de marzo de 1970.
El Presidente de la República,
En uso de las facultades que le confiere el Artículo No. 136 de
la Ley Orgánica del Sistema Nacional del Ahorro y Préstamo (Decreto
Legislativo No. 1192 del 14 de junio de 1966), publicado en "La
Gaceta" Diario Oficial No. 136 del 18 del mismo mes y
año,
Decreta:
Primero.-Aprobar el Reglamento Especial de Cédulas
Hipotecarias emitido por el Banco de la Vivienda de Nicaragua,
conforme resolución de su Directorio, en Acta No. 6 del 26 de marzo
de 1969, que literalmente dice:
Artículo 1.-Los créditos hipotecarios con Seguro de Hipoteca
(FHA) que se constituyan con sujeción a las disposiciones de la Ley
Orgánica del Sistema Nacional de Ahorro y Préstamo y a los
Reglamentos y Normas que dicte el Banco de la Vivienda de
Nicaragua, podrán ser representados por cédulas hipotecarias, según
lo dispone el Artículo No.54 de dicha Ley Orgánica.
Artículo 2.-Las Cédulas que se emitan de acuerdo con el
presente Reglamento Especial tendrán el carácter de mercantiles, se
emitirán únicamente con la intervención de una Institución de
Ahorro y Préstamo o de una Entidad Aprobada y serán efectos al
portador.
Artículo 3.-Tanto la constitución del crédito representado
por Cédulas, como la constitución de la hipoteca que lo garantiza,
se hará en Escritura Pública otorgada ante Notario, acto al cual
deberán concurrir el deudor o deudores hipotecarios por si o por
medio de apoderados y la Institución de Ahorro y Préstamo o Entidad
Aprobada.
Artículo 4.-Las escrituras deberán tener los mismos
requisitos de las escrituras de Mutuo e Hipoteca común y expresar
además:
a) Que la hipoteca que se constituye es de hipoteca de
cedulas;
b) Que no existe sobre el inmueble de que se trata, hipoteca de
ninguna no otro gravamen real de garantía inscrita;
c) Que el emisor o deudor hipotecario otorga poder especial a la
Institución o Entidad Aprobada para emitir en su nombre las cédulas
hipotecarias;
d) Que la Institución o Entidad Aprobada fungirá como administrador
de la deuda cedularia, en las condiciones que señale la Ley
Orgánica del Sistema Nacional de Ahorro y Préstamo y las Normas
dictadas por el Directorio del Banco de la Vivienda de
Nicaragua;
e) Calendario de las fechas en que se realizarán los sorteos de las
cédulas;
f) Autorización del emisor para que la Institución o Entidad
Aprobada ponga en circulación la emisión de las cédulas.
Artículo 5.-La Institución de Ahorro y Préstamo o Entidad
Aprobada emitirá a nombre y representación del deudor hipotecario
las cédulas hipotecarias, conforme poder especial para tal efecto
que éste le otorgará en la respectiva escritura de constitución de
la hipoteca.
Artículo 6.-La Institución o Entidad Aprobada se encargará
igualmente de las gestiones de recaudación para el servicio del
préstamo, gestiones que comprenderán el cobro judicial en caso de
imcumplimiento del deudor.
Artículo 7.-Una vez constituido el crédito representado por
cédulas hipotecarias, e inscrito el testimonio de la escritura
pública respectiva en el competente Registro Público, se emitirán
las cédulas hipotecarias
Artículo 8.-Solamente podrán constituirse hipoteca
representada por cédulas a que se refiere este Reglamento, sobre
inmuebles que no estén gravados con hipoteca anterior, ya sea esta
hipoteca común o hipoteca cedularia, Durante la vigencia del
crédito hipotecario representado por cédulas, que estuviere
asegurado por el Banco de la Vivienda con seguro FHA, no podrá
constituirse sobre el mismo inmueble hipoteca de grado posterior.
La infracción de este prohibición dará derecho a los acreedores
representados por la Institución o Entidad aprobadas a dar por
vencido el plazo de la obligación y pudiendo exigir judicialmente
el pago del saldo del principal e intereses devengados.
Artículo 9.-Puede sustituirse una hipoteca común con una
hipoteca representada por cédulas, siempre que en ello estén de
acuerdo deudor y acreedor que se cancele la primera al constituirse
la segunda en el mismo instrumento público, y que todo se verifique
con la intervención de una Institución o Entidad Aprobada. Si el
crédito hipotecario común tuviere seguro FHA con el Banco de la
Vivienda, será necesario la aprobación de éste para la
sustitución.
Artículo 10.-Las cédulas hipotecarias no podrán ser emitidas
a un plazo mayor de 25 años.
Artículo 11.-El importe del principal de la emisión de
cédulas no excederá en cada caso del porcentaje que en relación con
el valor del inmueble esté establecido en las tablas aprobadas por
el Banco de la Vivienda. El máximo de dicho importe en ningún caso
excederá del máximo asegurable que fije el Directorio del Banco de
la Vivienda de Nicaragua, conforme las facultades que le confiere
la Ley Orgánica.
Artículo 12.-Las cédulas hipotecarias a que se refiere este
Reglamento serán títulos al portador. En consecuencia, sin
perjuicio de la prueba en contrario, se reputará dueño de la cédula
el tenedor de ella.
Artículo 13.-La cédula hipotecaria tiene la misma fuerza y
valor probatorio que la escritura publica en la cual se
emita.
Artículo 14.-Las cédulas hipotecarias no podrán ser puestas
en circulación, mientras el crédito hipotecario que representan, no
haya sido asegurado por el Banco de la Vivienda de Nicaragua,
Departamento FHA, y éste no haya extendido el correspondiente
Certificado de seguro. Las cédulas una vez emitidas, deberán ser
presentadas oportunamente el Banco de la Vivienda para que el
Presidente del Banco y el Gerente del Departamento FHA firmen la
razón puesta al reverso de dicho documento, en que conste que dicha
cédula se encuentra asegurada por el Banco a través de su
Departamento FHA.
Artículo 15.-Cada cédula deberá ser del valor de cien
córdobas, o múltiplo de cien y será firmada por la Institución de
Ahorro y Préstamo o Entidad Aprobada que la emita a nombre del
deudor, deberá ser impresa en papel de seguridad y expresará:
a) La designación de Cédula Hipotecaria;
b) Que se trata de un título al portador;
c) Los datos necesarios para identificar la finca o inmueble
hipotecado que no podrá ser más de uno;
d) La declaración de la Institución o Entidad Aprobada que el
inmueble dado en garantía fué valuado por el Departamento FHA del
Banco de la Vivienda y que su valor guarde con el crédito que
garantiza la relación señalada en el Reglamento de Créditos
Hipotecarios;
e) Datos registrales del inmueble hipotecado;
f) Nombre del Notario autorizante, lugar, hora, fecha de la
Escritura;
g) Serie y número correlativo de cada de cada cédula. La
Institución o Entidad Aprobada respectiva podrá emitir certificados
representativos de cédulas;
h) Valor total de la emisión y el de cada cédula; forma de
amortización y tasas de interés que devenga y las fechas de
vencimiento correspondientes;
i) Número y fecha de emisión del Resguardo de Asegurabilidad, bajo
cuyo amparo ha sido constituida la hipoteca cedularia;
j) Si el pago de intereses debe efectuarse periódicamente, se
agregarán a cada cédula tantos cupones que sirvan de título al
portador para la cobranza de aquellos, como períodos tuviere el
plaza de vencimiento de la obligación. Cada cupón expresará el
valor a cobrar, la fecha de pago, el número que le corresponde y la
serie y número de la respectiva cédula.
k) Un resumen de la Escritura Pública de Emisión de Cédulas
Hipotecarias;
l) Razón en que se haga constar que la cédula está amparada con
Seguro de Hipoteca, la que deberá ser firmada por el Presidente del
Banco o con facsímil de la misma y la firma autografiada del
Gerente del Departamento FHA, al extender el correspondiente
certificado de Seguro.
m) Nombre de la Institución o Entidad Aprobada;
n) La cédula y los cupones llevarán la firma autógrafa del
apoderado suficiente de la Institución o Entidad Aprobada que la
emita a nombre del deudor hipotecario y serán sellados con el sello
de dicha entidad;
ñ) Cuadro donde conste el número de cédula que se amortizarán
semestralmente.
Artículo 16.La Institución o Entidad Aprobada que intervenga
en la emisión de cédulas hipotecarias, en los términos del presente
reglamento, como administradora tendrá las siguientes
facultades:
a) Fungirá como mandatario especial de los tenedores de cédulas, a
quienes representará con todas las facultades propias del mandato
judicial y además las facultades especiales que se estipulen en la
respectiva escritura de constitución, y especialmente con las
facultades que expresamente le confieran el presente Reglamento
sobre cédulas hipotecarias, la conservación de la garantía y el
pago de las correspondientes cédulas y sus intereses, el cobro de
la deuda hipotecaria y el servicio de las cédulas hipotecarias con
Seguro FHA.
b) Verificar la correcta titulación del inmueble hipotecado;
c) Encargarse de la inscripción del testimonio de la escritura
pública que origine la emisión de cédulas hipotecarias;
d) Tendrá a su cargo bajo su responsabilidad legal la oportuna
emisión de las cédulas hipotecarias;
e) Comprobará que el emisor de las cédulas o deudor hipotecario
cumpla con las obligaciones que le imponga la respectiva escritura,
las leyes de la materia y las normas y regulaciones dictadas por el
Banco de la Vivienda;
f) Vigilará la conservación y mantenimiento del inmueble hipotecado
así como la vigencia de los seguros contra incendio y demás riesgos
que deben cubrir dicho inmueble según las Normas dictadas por el
Banco de la Vivienda de Nicaragua, durante todo el plazo del
crédito; y en su caso, podrá ejecutar en representación de los
tenedores de cédulas las acciones juficiales
correspondientes;
g) Ejercerá las acciones que competen a los tenedores de cédulas,
por incumplimiento del emisor, en sus obligaciones;
h) Vigilar la correcta inversión de los fondos provenientes del
préstamo hipotecario y que las construcciones estén de acuerdo con
los Planos y Especificaciones Aprobadas por el Departamento FHA,
debiendo efectuarse una inspección cuidadosa especial en caso de
compra de vivienda, cuando la Institución o Entidad Aprobada no
hubiere intervenido en la finalización, o revisión del
proyecto;
i) Cobrar las amortizaciones mensuales del adeudo
hipotecario;
j) Efectuar en tiempo los pagos a los tenedores de cédulas;
k) Servir la deuda, cancelado los cargos adicionales por los cuales
pagare cuota el deudor hipotecario;
l) Ejercer en nombre y representación de los tenedores todos los
derechos establecidos para el acreedor hipotecario en la escritura
y en las Leyes pertinentes, cumpliendo además con los
requerimientos que establecieren las normas y regulaciones dictadas
por el Banco de la Vivienda de Nicaragua;
m) Podrá dar por vencido el plazo de la obligación hipotecaria y
cobrar judicialmente el saldo adeudado por principal, intereses,
comisiones y costas en los casos previstos en la escritura pública
de emisión cedularia y en las leyes aplicables;
n) Tendrá las demás atribuciones que le señalen la escritura
pública y las leyes, normas y reglamentos aplicables.
Artículo 17.-La designación de las cédulas que vayan a ser
amortizadas será hecha mediante sorteos que se llevarán a cabo en
las fechas indicadas en el cuadro que aparezca en cada cédula, en
donde constará además el número de cédula a amortizarse.
Artículo 18.-Las cédulas se amortizarán por períodos no
mayores de seis meses, con sorteo o sin él, por pagos fijos,
iguales, que comprendan amortización e intereses o por pagos
iguales de amortización de principal. En caso de amortización por
sorteos se realizarán tantos sorteos como créditos hipotecarios
estén representados por cédulas. Los sorteos se realizarán en
presencia de delegados del Banco de la Vivienda de Nicaragua.
Artículo 19.-La Institución o Entidad aprobada notificará
los resultados de cada sorteo, por medio de avisos efectuados en
"La Gaceta", Diario Oficial, y en un periódico de la ciudad capital
por tres veces en el término de ocho días.
Artículo 20.-Las cédulas que resultan favorecidas en los
sorteos dejarán de devengar intereses desde el último día del
período en que se efectúa el sorteo, cualesquiera que sea el tiempo
en que se presenten al cobro.
Artículo 21.-El deudor hipotecario o emisor, podrá en
cualquier tiempo, antes del vencimiento del plazo obtener la
cancelación total de la hipoteca representada por cédulas,
depositando en el administrador el importe del capital total de las
cédulas no redimidas más los intereses devengados hasta le fecha de
la próxima siguiente amortización de cédulas fijadas en la
escritura de hipoteca y emisión cedularia, y los demás cargos
autorizados por el Banco de la Vivienda, incluyendo los avisos y
publicaciones en el Diario Oficial y la prensa, así como los gastos
de la Escritura de Cancelación.
El pago anticipado que hiciere el deudor hipotecario deberá
comunicarse por el administrador a los tenedores de las cédulas
mediante tres avisos publicados en el Diario Oficial "La Gaceta" y
en un periódico de la capital, durante un término de un mes. En
este caso las cédulas dejarán de devengar intereses a partir del
vencimiento inmediato siguiente el pago anticipado.
Artículo 22.-Los cupones vencidos y no cobrados no
devengarán intereses. Los cupones con vencimiento posterior a la
fecha de amortización de las cédulas o del pago anticipado de éstas
quedarán anulados.
Artículo 23.-Las cédulas hipotecarias a que se refiere este
Reglamento, que se encuentren en circulación con plazo vencido o
que resulten favorecidas en un sorteo, constituirán títulos
ejecutivos contra el emisor para exigir judicialmente el valor
nominal de ellas y sus respectivos, según lo dispuesto en el
Artículo No. 138 de la Ley Orgánica del Sistema Nacional de Ahorro
y Préstamo.
Artículo 24.-Las Instituciones de Ahorro y Préstamo o
Entidades Aprobadas gozarán de los derechos y privilegios
especiales otorgados a los Banco Comerciales, en la Ley General de
Bancos y Otras Instituciones, en lo que se refiere a las cédulas
hipotecarias que se emitan y pongan en circulación de acuerdo con
este Reglamento y a los procedimientos judiciales a seguirse cuando
sea necesaria la ejecución para el cobro de las mismas.
Artículo 25.-Solamente las Instituciones o Entidades
Aprobadas podrán ejercitar las acciones para el cobro judicial de
las cédulas que se encuentres en circulación de plazo vencido, o
resulten favorecidas por un sorteo.
Artículo 26.-En las ejecuciones judiciales que se sigan por
las Instituciones o Entidades Aprobadas por créditos hipotecarios
representados por cédulas emitidas puestas en circulación de
acuerdo con el presente Reglamento, el avalúo para la subasta del
inmueble hipotecado será practicado únicamente por el Banco de la
Vivienda de Nicaragua, según lo dispone el Artículo No. 144 de la
Ley Orgánica del Sistema Nacional de Ahorro y Préstamo.
Artículo 27.-La hipoteca de cédulas de cancelará por uno de
los medios siguientes:
a) Por Escritura Pública otorgada ante Notario por la Institución o
Entidad Aprobada que la emitió a nombre del deudor
hipotecario.
Con el testimonio de la Escritura de Cancelación, debidamente
inscrito en el Registro Público competente, las cédulas respectivas
deberán presentarse el Departamento FHA del Banco de la Vivienda
para su debida cancelación.
b) Por Sentencia firme.
Artículo 28.-Las Instituciones o Entidades Aprobadas deberán
llevar un Registro de las cédulas en su poder y de sus
colocaciones, debiendo informar al Banco de la Vivienda,
Departamento Caja Central del movimiento mensual de las
mismas.
Artículo 29.-El Banco de la Vivienda de Nicaragua por medio
de su Departamento Caja Central de Ahorro o Préstamo supervisará a
las Instituciones o Entidades Aprobadas en las operaciones que
lleven a cabo con las cédulas hipotecarias a que se refiere el
presente reglamento, con las facultades consignadas en la Ley
Orgánica del Sistema Nacional de Ahorro y Préstamo, y las normas
dictadas por el Banco.
Artículo 30.-Las condiciones en que las Instituciones o
Entidades aprobadas podrán vender las cédulas hipotecarias, su
custodia, la reinversión de las amortizaciones, así como la
comisión que podrán cobrar al inversionista o tenedor de cédulas
hipotecarias en caso de recompra, serán reguladas por las
disposiciones que para el efecto dicte el Banco de la Vivienda de
Nicaragua.
Segundo.-El presente Decreto entrará en vigor desde el día de su
publicación en "La Gaceta", Diario Oficial.
Dado en la Casa Presidencial, Managua, Distrito Nacional, a los
dieciséis días del mes de marzo de mil novecientos setenta. - A.
SOMOZA D. Presidente de la República. - Juan José Martínez L.,
Ministro de Economía, Industria y Comercio".
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