Normas Jurídicas
de Nicaragua
Materia: Municipal
Rango: Decretos Ejecutivos
-
REGLAMENTO DE DESARROLLO URBANO
NUMERO TRES
Decreto Ejecutivo No.29 D Aprobado el 17 de Enero de
1956
Publicado en La Gacetas Nos.30 al 34 del 6 al 10 de Febrero de
1956
El Presidente de la República
Por Cuanto:
Considerando:
1. Que en beneficio del bienestar
público y en virtud de la función social de la propiedad, se impone
la necesidad de regular el uso de los terrenos y estructuras dentro
del Distrito Nacional, así como lo relativo a: ubicación, altura y
volumen de las estructuras; áreas mínimas de parcelas, retiros,
áreas netas de piso, áreas de ubicación, etc.; todo lo cual
redundará en una utilización más racional de la tierra y
proporcionará, entre otras ventajas, una mayor estabilidad
económica a las inversiones, tanto públicas como privadas.
I. Por Decreto No. 13 D del día 1 de Diciembre de 1954, se puso en
vigor el Plan Regulador Coordinante del Gran Managua, elaborado por
la Oficina Nacional de Urbanismo.
II. Con fecha 11 de Agosto de 1955 ha sido aprobado por el Poder
Ejecutivo el Plan Regulador Coordinante de Zonificación aplicable
al Distrito Nacional, que forma parte del mencionado Plan Regulador
Coordinante del Gran Managua, elaborado también por la Oficina
citada.
III. ¨Para poner en vigor el referido Plan de Zonificación se hace
necesario ,según el Artículo 3 de la Ley Creadora de la Oficina
Nacional de Urbanismo, dictar el Reglamento correspondiente.
Considerando:
1. Que en beneficio del bienestar público y en virtud de la funció
;n social de la propiedad, se impone la necesidad de regular el uso
de los terrenos y estructuras dentro del Distrito Nacional, así
como lo relativo a: ubicación, altura y volumen de las estructuras;
áreas mínimas de parcelas, retiros áreas netas de piso, áreas de
ubicación, etc.; todo lo cual redundará en una utilización más
racional de la tierra y proporcionará, entre otras ventajas, una
mayor estabilidad económica a las inversiones, tanto públicas como
privadas.
Por Tanto:
Acuerda:
Poner en vigor el siguiente
REGLAMENTO DE DESARROLLO URBANO NÚMERO TRES
( Sobre Zonificación del Territorio del Distrito Nacional)
CAPÍTULO I
ZONAS
Artículo 1.- Aplicación Territorial del Reglamento
Este Reglamento se aplicará a toda el área bajo la jurisdicción
del Distrito Nacional, la que queda dividida en los tipos de zonas
siguientes: Zona Urbana Regional, Zona Residencial de Quintas, Zona
Residencial Suburbana, Zona Residencial de Jardines, Zona
Residencial de Vecindad, Zona Intermedia, Zona Central de Negocios,
Zona General de Negocios, Zona Comunal de Negocios, Zona
Industrial, Zona de la Capital Nacional y Zona del Aeropuerto. Los
límites de estas zonas se definen conforme a los planos que se
mencionan a continuación.
Se aprueban los Planos Números 1,2 y 3 intitulados: Zonas del
Aeropuerto y Quintas, Plan de Uso de la Tierra Urbana, Límites de
Zonas y Frentes. Áreas y Retiros, respectivamente, elaborados por
la Oficina Nacional de Urbanismo del Ministerio de Fomento y
Anexos, los que forman parte integrantes de este Reglamento como
planos oficiales.
Artículo 2.- Alcance
En lo sucesivo ningún edificio ni estructura será construido, ni
remodelado, ni usado, ni reparado, ni mantenido y ningún terreno
podrá ser usado ni mantenido para fines contrarios a los usos,
permitidos en este Reglamento para aquellas zonas en que estén
ubicados, salvo lo establecido en el Artículo 13 del Reglamento de
Desarrollo Urbano Número Uno (Sobre Procedimientos de Permisos de
Desarrollo Urbano) y en el Articulo 58 de este Reglamento.
Artículo 3 .- Zona Urbana Regional
En esta zona se permitirán los siguientes usos:
a. Actividades agrícolas, de crianza
de animales, forestales y extractivas de la tierra que no usen
explosivos; y los edificios, estructuras y operaciones directamente
necesarias a estas actividades, incluyendo habitaciones para
aquellas personas y familias que estén directamente asociadas con
las citadas actividades, tales como propietarios y trabajadores
fijos o migratorios.
b. Viviendas rurales unifamiliares y separadas, que no pertenezcan
a fincas, con sus edificios accesorios.
c. Iglesias, bibliotecas y escuelas públicas o privadas; clubes pú
blicos o privados, no comerciales; campos de golf, áreas de recreo
y de deportes, cementerios, aeropuertos, estaciones de radio y
aquellos usos inherentes a los servicios públicos.
d. Usos accesorios. Para la interpretación de este reglamento se
entenderá como Uso Accesorio aquel que, no estando prohibido, es
comúnmente incidental a un uso principal permitido.
Artículo 4.- Usos Permisibles en Apelación
a. Hospitales, Sanatorios, Casas de
Convalecientes, Instituciones Públicas y usos recreativos privados
con fines de lucro.
b. Negocios al por menor de un volumen no mayor de la categoría
tercera, según la clasificación del Plan de Arbitrios del Distrito
Nacional al tiempo en que este Reglamento entre en vigor, siempre
que dichos negocios sean llevados a cabo solamente para la
conveniencia y distracció ;n de las personas que vivan en esta zona
dedicadas a actividades de crianza de animales, extractivas de la
tierra, forestales y agrícolas, segú n lo establecido en el Art. 3
inciso a).
c. Labores de extracción, trituración y clasificación de rocas,
cuando se lleven a cabo a más de 600 metros de distancia de una
zona residencial o sustancialmente habitada, o con protección
adecuada en virtud de la configuración topográfica.
Artículo 5 .- Áreas y Retiros
a. El área mínima de los lotes de las
viviendas que no pertenezcan a fincas será de siete mil (7.000)
metros cuadrados por cada unidad familiar, no pudiendo quedar tales
viviendas a una distancia menor de veinte (20) metros de cualquier
lindero o derecho de vía. Sin embargo, cuando se trate de las
carreteras aludidas en los incisos a) y b) del Decreto Legislativo
No.46 del 17 de Septiembre de 1952, la distancia mínima al derecho
de vía desde cualquier vivienda será de treinta (30) metros.
b. No se permite la presencia de corrales, gallineros u otras
estructuras similares a una distancia menor de veinte (20) metros
de cualquier lindero o derecho de vía.
c. Los edificios de otra índole podrán ser ubicados a distancia no
menores de quince (15) metros a linderos o derechos de vía.
Artículo 6.- Zona Residencial de Quintas
Usos permitidos:
a. Viviendas unifamiliares
separadas.
b. Iglesias, bibliotecas y escuelas, públicas y privadas; clubes
privados o públicos, sin ánimo de lucro; campos de golf y de otros
deportes ; áreas de recreo; cementerios; actividades de agricultura
y jardinería; salas cunas y estructuras inherentes servicios pú
blicos.
c. Ocupaciones usuales caseras, como oficinas de médico, cirujano,
dentista, abogado, costurera, artista, ingeniero, arquitecto,
peluquero, que se lleven a cabo usando no más de la mitad del área
de la residencia de la persona que ejecuta el trabajo; empleando
dos personas adicionales como máximo, incluyendo entre ellas las de
la familia, sin ocasionar problemas de tránsito ni de
estacionamiento y sin más exhibición pública que un rótulo de dos
mil quinientos (2,500) centímetros cuadrados de superficie como
máximo.
d. Usos accesorios.
Artículo 7.- Usos Permisibles en Apelación
Hospitales, sanatorios, casas de convalecientes, instituciones
públicas; y usos recreativos privados con ánimo de lucro.
Artículo 8.- Áreas, Alturas y Retiros
Ningún lote será menor de tres mil (3000) metros cuadrados de
área por unidad familiar ni medirá menos de treinta (30) metros de
ancho. El área de lote puede ser reducida si la permeabilidad,
topografía y otras características del suelo son tales no habrá
peligro para el abastecimiento de agua potable, originado por la
eliminación de aguas negras. Sin embargo, en ningún caso podrá
reducirse el área del lote a menos de un mil setecientos cincuenta
(1,750) metros cuadrados por unidad familiar.
Ningún edificio se construirá con una altura mayor de doce (12)
metros ni quedará más cerca de diez (10) metros de cualquier línea
de derecho de vía ni más cerca de seis (6) metros de cualquier
lindero.
Artículo 9 .- Zona Residencial Suburbana
Se permiten todos aquellos usos permitidos en la Zona
Residencial de Quintas según lo dispuesto en el Art. 6.
Artículo 10.- Usos Permisibles en Apelación
Se permiten en esta zona todos los usos que pueden ser permisos
en apelación para la Zona Residencial de Quintas según el Art. 7,
así como Embajadas y Legaciones.
Artículo 11.- Áreas, Alturas y Retiros
a. En esta zona el área mínima de
lote por unidad familiar es de un mil (1.000) metros cuadrados y
los lotes no podrán tener un ancho menor de veinte (20) metros, Los
edificios estarán a una distancia no menor de diez (10) metros a
cualquier línea de derecho de vía; sin embargo, los garajes,
terrazas y otras porciones de estructuras techadas y deshabitadas
que tengan paredes completas en dos lados a lo sumo pueden ser
extendidas hasta una distancia de cinco (5) metros a la línea de
derecho de vía. Ninguna parte de ningún edificio puede quedar más
cerca de tres (3) metros de un lindero lateral ni más cerca de
cinco (5) metros de un lindero de fondo.
La altura máxima permisible será de doce (12) metros para los
edificios, los que no deberán cubrir más del treinta por ciento
(30%) del área del lote.
b. Aquellas murallas, cercas o verjas
que siendo paralelas a una calle, queden situadas a menos de dos
(2) metros de la línea de derecho de vía de tal calle, deberán ser
construidas de tal manera que permitan una visión total o parcial
desde la calle hacia el interior del lote.
Artículo 12.- Zona Residencial de Jardines
Se permiten:
a. Todos los usos permitidos en la
Zona Residencial de Quintas según el Art. 6.
b. Residencias Unifamiliares con paredes medianeras o no en dos
linderos a lo sumo.
c. Estructuras separadas con un máximo de cuatro (4) unidades de
viviendas.
d. Embajadas y Legaciones.
Artículo 13.- Usos permisibles de Apelación
a. Todos los usos permisibles en
apelación para la Zona Residencial de Quintas según lo establece el
Art.7.
b. Casas de Apartamentos.
Artículo 14.- Áreas, Retiros y Alturas
a. El área mínima de los lotes será
de quinientos (500) metros cuadrados por unidad familiar y el
promedio de largo no será mayor de dos y dos media (2 ½) veces el
promedio de acho. En lotes rectangulares, el frente a la calle no
será menor de catorce metros y veinte centímetros (14.20mts)
pudiéndose reducir a doce (12) metros cuando el lote no sea
rectangular, conservándose el área mínima antes dicha y la relación
indicada entre promedio de largo y promedio de ancho.
Todos los edificios guardarán un retiro mínima de cinco (5) metros
hacia cualquier línea de derecho de vía. Sin embargo, los garajes,
terrazas y otras porciones de estructuras con techo y deshabitadas,
que tengan paredes completas en dos lados a lo sumo, pueden
extenderse hasta dos (2) metros de la línea de derecho de vía de la
calle. Ningún edificio podrá quedar más cerca de tres (3) metros de
lindero de fondo del lote. La altura máxima permisible será de doce
(12) metros para los edificios, los que no deberán cubrir más del
cincuenta por ciento (50%) del área total del lote.
b. En el caso de lotes que excedan el
mínimo de quinientos (500) metros cuadrados, podrá usarse la
superficie adicional para aumentar la profundidad de lote de tal
modo que el promedio de largo pueda ser mayor de tres (3) veces el
promedio de ancho.
c. En el caso de que se conceda permiso para construir una casa de
apartamentos según el inc. b) del Art.13, el área mímica del lote
debe ser de quinientos (500) metros cuadrados por la primera unidad
de vivienda, aumentándose dicha área con trescientos (300) metros
cuadrados por cada unidad adicional. La altura máxima del edificio
será de quince (15) metros y el área cubierta seguirá lo
establecido en el inc. a) del Art. 14.
d. Aquellas murallas, cercas o verjas que siendo paralelas a una
calle, queden situadas a menos de dos (2) metros de la línea de
derecho de vía de tal calle, deberán ser construidas de tal manera
que permitan una visión, total o parcial desde la calle hacia el
interior del lote.
Artículo 15.- Zona Residencial de Vecindad
Se permiten en esta zona:
a. Los usos permitidos en la Zona
Residencial de Quintas, según lo establecido en el Art.6.
b. Casas en hilera, en series no mayores de seis (6) unidades, que
estén lateralmente unidas por paredes medianeras formando un solo
edificio, y que no tengan comunicación directa entre sí, excepto la
que fuera necesaria para la instalación de tuberías de agua,
desagues o tubería eléctrica.
c. Embajadas y Legaciones.
Artículo 16.- Usos Permisibles en Apelación
a. Los usos permitidos en apelación
para la Zona Residencial de Quintas según el Art. 7.
b. Casas de apartamentos.
Artículo 17.- Áreas, Alturas y Retiros
a. El área mínima total de los lotes
será de doscientos (200) metros cuadrados y el promedio de largo no
podrá ser mayor de tres (3) veces el promedio de ancho por unidad
familiar. En ningún caso el frente de lotes no rectangulares a lo
largo de una calle será menor de ocho metros y veinte centímetros
(8.20 mts.) Todos los edificios tendrá ;n un retiro mínimo de tres
(3) metros al borde del derecho de ví a de la calle. Sin embargo,
los garajes, terrazas y otras porciones con techo y deshabitadas de
estructuras que tengan paredes completas en dos lados a lo sumo,
pueden ser extendidas hasta una distancia de un metro y cincuenta
centímetros (1.50 mts.) de la línea de derecho de vía de la calle.
La altura máxima de los edificios será de quince (15) metros y
estos no podrán cubrir más del sesenta por ciento (60%) del área
total de lote.
b. Aquellas murallas, cercas o verjas que siendo paralelas a una
calle queden situadas a menos de dos (2) metros de la línea de
derecho de vía de tal calle, deberán ser construidas de tal manera
que permitan una visión total o parcial desde la calle hacia el
interior del lote.
Artículo 18.- Zona Intermedia
Se permiten en esta zona:
a. Los usos permitidos en la Zona
Residencial de Quintas, según el Art.6.
b. Negocios al por menor como boticas, pulperías y cantinas, de un
volumen de negocios no mayor de los de categoría 3, según el Plan
de Arbitrios del Distrito Nacional, al tiempo en que este
Reglamento entre en vigor.
c. Empresas que empleen un máximo de doce personas y no más de un
caballo de fuerza de corriente eléctrica por cada cien (100) metros
cuadrados de área del lote, limitando sus jornadas durante el día
de las cinco de la mañana a las seis de la tarde, sin trabajar los
Domingos ni días feriados y sin producir ruidos molestos, humo,
olor, polvo, suciedad, gases nocivos, resplandor, calor, peligro de
fuego, productos de desperdicios o congestión de tránsito.
d. Hoteles, pensiones y casas de huéspedes.
e. Salones de cine.
f. Funerarias.
g. Casas en hilera de no más de seis unidades, según lo descrito en
el inc. b) del Art.15.
h. Rótulos y anuncios de publicidad comercial según el Art.
57.
i. Usos accesorios en general
j. Embajadas y Legaciones.
Artículo 19.- Usos Permisibles en Apelación
a. Los usos permisibles en apelación
en zonas residenciales según lo dispuesto en los Artos. 7, 13 y
16.
b. Estaciones de Gasolina
c. Aquellos usos similares a los del Art.18 que, según
determinación del Tribunal de Apelaciones, previa recomendación
favorable de la Oficina Nacional de Urbanismo, no produzcan ruido
molesto, humo, polvo, suciedad, gases nocivos, resplandor, calor,
peligro de fuego, producto de desperdicio ni congestión del
tránsito.
Artículo 20.- Áreas y Alturas
El área mínima de los lotes será de cien (100) metros cuadrados
para cualquier unidad de vivienda unifamiliar, debiéndose agregar
cincuenta (50) metros cuadrados de área por cada vivienda
adicional, en el caso de viviendas múltiples.
El área de construcción de los edificios no será mayor de una y
media (1 ½) veces el área total del lote respectivo. Los sótanos y
las áreas cubiertas para estacionamiento, carga y descarga fuera de
la calle, no se tendrán en cuenta para calcular el área de
construcción.
Artículo 21.- Espacios Abiertos
El área de construcción contemplada en el Art.20 puede ser
aumentada cuando se provea en conexión con un edificio, espacios
abiertos de carácter público y permanente al nivel de la calle en
forma de patios, jardines o pequeños parques. El aumento no podrá ;
ser mayor de dos (2) veces la superficie del espacio abierto a que
se ha hecho referencia.
Artículo 22.- Extensión
Para la aplicación de las disposiciones relativas a esta zona se
respetará lo establecido en el Arto.1, inc.b) del Acuerdo No.1. D
del 11 de Agosto de 1955.
Artículo 23.- Zona Central de Negocios
Los usos permitidos al frente de la calle en esta zona son:
anuncios de publicidad comercial; ventas de pan y repostería;
librerías; bancos; salones de belleza; barberías; tabaquerías;
oficinas consulares; ventas de confites; tiendas de cosméticos;
talleres de moda; establecimientos de cambio de modas; tiendas de
artefactos fotográficos ; agencias y puestos de limpieza de
vestidos, aplanchadurías, recibo y entrega de los mismos; boticas;
tiendas de comestibles; negocios de telas y ropa hecha;
establecimientos de música; tiendas de curiosidades; ventas de
pintura; restaurantes; tiendas de departamentos; ventas de radios y
aparatos eléctricos, así como talleres de reparación de los mismos
; embajadas y legaciones; viviendas, arriba del primer piso; ventas
de frutas y legumbres; ventas de comestibles; ventas de artículos
para regalos; ferreterías y ventas de pintura; tiendas de artículos
para caballeros; ventas de implementos domésticos; sombrererías
tiendas de muebles y artículos decorativos; joyerías y relojerías;
agencias de lavanderías para recibo y entrega solamente; tiendas de
licores; oficinas de préstamos; cerrajerías y armerías; puestos de
venta de carne; ventas de artículos para deportes; asociaciones de
ahorro y préstamo;
Oficinas de telégrafos y teléfono; ventas de juguetes; agencias
de viaje; sastrerías; floristerías que no incluyan invernaderos ni
almácigos; oficinas de bienes raíces; supermercados; tiendas de
zapatos; estudios fotográficos; cafés; tiendas de llantas y
accesorios de automóviles, sin rampas de cunetas en las aceras para
acceso de vehículos; tiendas de variedades; autolotes y garajes;
almacenes para equipo y materiales de oficina; usos accesorios.
Artículo 24.- Otros Usos
Se permiten los usos que se describen a continuación, cuando
queden situados al nivel de la calle y a diez (10) metros de
distancia del frente de la misma, o bien, a un nivel superior o
inferior de la calle:
a. Todos los usos permitidos en el
Art. 23;
b. Cualquier tipo de unidades permanentes de vivienda, incluyendo
apartamentos;
c. Oficinas profesionales y de negocios;
d. Escuelas de comercio, de música y similares;
e. Clubes sociales y profesionales;
f. Tiendas de monedas y de filatelia;
g. Oficinas de óptica y optometría;
h. Usos accesorios.
Artículo 25.- Usos Permisibles en Apelación
Cualquier uso acerca del cual se determine que tiene un volumen
de negocio y una clientela similar a los usos especificados en los
Artos. 23 y 24, de modo que amerite ser incluido entre ellos. Los
usos permitidos en otras zonas y no incluido en esta zona.
Artículo 26.- Altura y Área de Construcción
Al área de construcción de cualquier edificio en esta zona no
será mayor de cinco (5) veces el área del lote respectivo. Sin
embargo, las construcciones al nivel inferior de la calle y
aquellas á reas cubiertas fuera de la calle para cargar y
descargar, no serán tomadas en cuenta en el cálculo del área de
construcción.
Artículo 27.- Espacios Abiertos
Cuando, en conexión de un edificio, se provea espacio abierto de
carácter público y permanente, al nivel de la calle, en forma de
patios, jardines o pequeños parques, un área neta de construcción
dos (2) veces mayor que la superficie del especio abierto puede ser
agregada a la permitida por el Art. 26.
Artículo 28.- Zona General de Negocios
En esta zona se permiten los usos de la Zona Central de Negocios
según los Artos. 23 y 24 y los usos que se enumeran a
continuación:
Anuncios de publicidad comercial; oficinas de arquitectos; salas
y estudios de arte; tiendas de moneda y de filatelia; tiendas para
la venta de materiales de construcción, cuando las operaciones se
realizan en un solo edificio donde no se vendan materiales
voluminosos; tiendas de implementos agrí colas; hoteles, pensiones
y casas de huéspedes; salones de cine y teatros; oficinas de
oculistas y optometristas; tiendas de aparatos mé dicos y
ortopédicos; casas de empeño; oficinas profesionales; ventas de
marcos y molduras; ventas al por menor de alimentos para ganado;
oficinas administrativas de servicios públicos gubernamentales y
privados y ventas de artículos directamente conectados con dichos
servicios; imprentas; tiendas de artículos de segunda mano; salas
de exhibición de automóviles; puestos de reparación de baterías;
tiendas de alquiler y reparación de bicicletas; carpintería y
ebanisterías que usen diez artesanos como má ximo; talleres de
corte de vidrios y envidriado de ventanas; talleres de plomería con
sus salas de exhibiciones; garajes públicos; talleres que trabajan
en láminas de metal; talleres de pintura; talleres de reparación y
de soldaduras; talleres de tapicerías; talleres y ventas de
celosías, persianas y pantallas venecianas; residencias
unifamiliares o bifamiliares; escuelas de música; usos
accesorios.
Artículo 29.- Usos Permisibles en Apelación
a. Los usos en apelación en la Zona
Central de Negocios según el Art. 25.
b. Estaciones de gasolina.
c. Cualquier uso acerca del cual se determine que tiene un volumen
de negocios y una clientela similar a los usos especificados en los
artos. 23, 24 y 28 de modo que amerite ser incluido entre ellos,
siempre que no cause congestió ;n de tránsito, productos de
desperdicio, ruido, humo, olor, polvo, suciedad, gases nocivos,
resplandor y peligro de fuego.
d. Casas de apartamentos.
Artículo 30.- Alturas y Áreas
a. El área neta de construcción de
cualquier edificio no será mayor de tres (3) veces el área total
del lote que ocupa. Los só tanos y las áreas cubiertas, fuera Los
sótanos y las áreas cubiertas, fuera de la calle, que se usen para
el estacionamiento, carga y descarga, no se tomarán en cuenta para
calcular el área de construcción.
b. El área mínima total de lote será de doscientos (200) metros
cuadrados.
c. Cuando se conceda permiso para construir una casa de
apartamentos, según lo establecido en el artículo 29, deberán
proveerse doscientos (200) metros cuadrados de área de lote para la
primera unidad de habitación y cincuenta (50) metros cuadrados por
cada unidad adicional de habitación.
Artículo 31.- Espacios Abiertos
Cuando, en conexión con un edificio, se provea espacio abierto
de carácter público y permanente al nivel de la calle, en forma de
patios, jardines o pequeños parques, un área neta de construcción
dos (2) veces mayor que la superficie del espacio puede ser
agregada a la permitida por el Art.30. El espacio así provisto no
podrá ser usado para estacionamiento, carga o descarga.
Artículo 32.- Zona Comunal de Negocios
Se permiten en esta zona los usos permitidos y permisibles en
apelación de una zona residencial de quintas según lo dispuesto en
los Artos, 6 y 7 y los usos que se enumeran a continuación:
a. Casas de apartamentos; farmacias o
boticas al por menor; tiendas de comestibles al por menor;
barberías y salones de belleza; talleres de reparación y venta de
calzado; salones de cine.
b. Tiendas y talleres para hacer artículos a domicilio que se
vendan al menudeo en el local; oficina de negocios y de
profesionales; bares, cantinas, salones de baile, clubes nocturnos
y billares; lote de estacionamiento; ventas y reparaciones de
carros nuevos o usados; casas de honras fúnebres; anuncios de
publicidad comercial conforme a lo indicado en el Art. 57; usos
accesorios.
Artículo 33.- Usos Permisibles en Apelación
a. Estaciones de gasolina.
b. Cualquier otro servicio o negocio que se establezca para la
conveniencia de los residentes vecinales y que, además de no ser
perjudiciales para el vecindario, no produzca ruidos molestos,
humo, olores, polvo, suciedad, gases nocivos, productos de
desperdicios ni congestión de tránsito.
Artículo 34.- Áreas y Alturas
a. El área mínima de los lotes para
viviendas unifamiliares será de doscientos (200) metros cuadrados,
Cuando se trate de viviendas multifamiliares se proveerá un área
mínima total de doscientos (200) metros cuadrados de lote para la
primera unidad de vivienda y cincuenta (50) metros cuadrados para
cada unidad adicional de vivienda.
b. El área neta de construcción de cualquier edificio no será mayor
de dos (2) veces el área total del lote en que éste ubicado. Los
sótanos y las áreas cubiertas de la calle que se unen para
estacionamiento, cargo o descarga, no se tomarán en cuenta al
calcular el área neta de construcción.
Artículo 35.- Espacios Abiertos
Cuando, en conexión con un edificio, se provea espacio abierto
de carácter público y permanente al nivel de la calle en forma de
patios, jardines o pequeños parques, un área neta de construcción
dos (2) veces mayor que la superficie del espacio abierto puede ser
agregada a la permitida por el Art. 34. El espacio así provisto no
podrá ser usado para estacionamiento, carga o descarga.
Artículo 36.- Zona Comercial y de Manufactura Liviana
En esta zona se permiten los usos siguientes:
a. Los permitidos en la Zona
Intermedia, que se describen en el Art.18.
b. Los usos que se enumeran más adelante, siempre que se lleven a
cabo de tal manera que no produzcan ruido, humo, olor, polvo,
suciedad, gases nocivos, resplandor, calor, peligro de fuego o
explosión, desperdicios y congestionamiento de tránsito que redunde
en molestias, interferencias o peligros para los usos vecinales
existentes.
c. Anuncios comerciales de publicidad; panaderías; herrerías;
embotelladoras; cervecerías; manufacturas de cerámica; patios de
almacenamiento para materiales y equipo de construcción; fábricas
de candelas; fábricas de dulces; patios para almacenar leña y
carbón; plantas de fuerza eléctrica; manufacturas de vidrio;
almacenamiento, laboreo de café y granos y fabricación de productos
derivados de ellos; fábricas de hielo y bodegas de refrigeración;
fábricas de sorbete; patios de almacenamiento de chatarra; plantas
pasteurizadotas de leche y fabricación de sus derivados;
lavanderías; establos; depósitos de madera; manufactura de
fósforos; industrias de piedras ornamentales; industrias de piedras
ornamentales; talleres de reparación de vehículos motorizados;
talleres de fundición y de manufactura de productos de metal;
aserraderos y cepilladoras; mataderos de aves; patios de
almacenamiento para terminales de líneas de ferrocarriles o de
camiones; fá bricas de jabón; bodegas de almacenamiento;
manufacturas de tabaco; casas de ventas al por mayor; desmotadoras
de algodón; fábricas de aceite vegetal; usos accesorios.
Artículo 37.- Usos Permisibles en Apelación
Cualquier uso que se considere similar en naturaleza y magnitud
a los permitidos en el Art. 36 y compatible con ellos.
Artículo 38.- Áreas y Retiros
a. Para estructuras residenciales se
aplicarán los términos del Art.17 en lo que se refiere al área del
lote, anchura, ubicación y altura.
b. Para los edificios de otra índole, el área de construcción no
podrá ser mayor del setenta y cinco por ciento (75%) del área total
del lote. Estos edificios no podrán construirse más cerca de diez
(10) metros de cualquier línea de derecho de vía de carretera o
arteria de tránsito mayor. Los espacios fuera de la calle
requeridos para las operaciones de carga y descarga no estarán
colindantes con la calle. Ningún edificio tendrá una altura mayor
del setenta y cinco por ciento (75%) de la distancia entre dicho
edificio y la línea de derecho de vía del lado opuesto de la
calle.
Artículo 39.- Zona Industrial
En esta zona se permiten los usos siguientes:
a. Aquellas operaciones que sean de
naturaleza industrial o comercial que no contemplen la venta de
mercaderías al por menor en los predios respectivos y que no
produzcan ruidos molestos, humo, olor, polvo, suciedad, gases
nocivos, resplandor, calor, peligro de fuego explosión,
desperdicios ni congestión de tránsito. Estas operaciones pueden
ser de prestación de servicios públicos; manufactura, fabricación,
transporte y almacenamiento.
b. Actividades agropecuarias y los edificios, estructuras y
operaciones necesarias a ellos, incluyendo viviendas para las
personas directamente asociadas a dichas actividades, tales como
patronos y trabajadores.
c. Anuncios de publicidad comercial en la forma prescrita por el
Art.57.
Artículo 40.- Usos Permisibles en Apelación
a. Las actividades y usos permitidos
por el Art.39 inc. a), incluyendo aquellos que puedan producir
ruidos molestos, humo, olores, polvo, suciedad, gases nocivos,
resplandores, calor, peligro de explosión o de fuego y
desperdicios, siempre que el Tribunal de Apelaciones lo permita,
asegurá ndose de que se tomarán las medidas adecuadas para proteger
de dañ ;o al público, a todo desarrollo vecinal y al uso futuro de
la zona industrial.
b. Ventas y servicios al por menor, incluyendo alimentos e
hidrocarburos, limitando estas ventas y servicios a aquella
magnitud que sea necesaria para servir únicamente a los empleados
de las instalaciones existentes en dicha zona.
Artículo 41.- Usos Prohibidos
Se prohiben los usos no permitidos por los Artos.39 y 40,
incluyendo usos residenciales, con la excepción de viviendas para
cuidadores y miembros de sus familias.
Artículo 42.- Áreas y Alturas
El área mínima de los lotes será de tres mil quinientos (3.500)
metros cuadrados y el área de construcción de los edificios con que
se inicien las operaciones no podrá ser mayor del cincuenta por
ciento (50%) del área total del lote. Ningún edificio se podrá
construir a menos de diez (10) metros de un lí nea de derecho de
vía ni a menos de cinco (5) metros de ningún lindero. Aquellas
áreas reglamentarias para carga y descarga fuera de la calle, según
lo prescrito en los Artos. 49 y 50, no podrán ubicarse contiguas a
la calle. Ningún edificio podrá tener una altura mayor del setenta
y cinco por ciento (75%) de la distancia entre dichos edificios y
la línea de derecho de vía del lado opuesto de la calle.
Artículo 43.- Zona de la Capital Nacional
En esta zona se permite los usos descritos a continuación:
a. Edificios de instituciones
públicas, semi-públicas y de ceremonias.
b. Usos públicos recreativos.
c. Operaciones militares de defensa.
Artículo 44.- Usos Permisibles en Apelación
a. Viviendas provisionales
desmontables, que puedan ser trasladadas en poco tiempo.
b. Operaciones oficiales de almacenamiento de carácter provisional,
que no requieran estructuras y operaciones necesarias a ellos,
incluyendo viviendas para las personas directamente asociadas a
dichas actividades, tales como patronos y trabajadores.
Artículo 45.- Plano Piloto de Ubicación
Todos los desarrollos que tengan lugar en esta zona deberán
ajustarse a un Plano Piloto de Ubicación para aquellas áreas a
desarrollar, el cual formará parte del Plan Regulador del Gran
Managua.
Artículo 46.- Zona del Aeropuerto
En esta zona se establecen dos sectores:
La zona de acercamiento a las pistas y
La zona del aeropuerto propiamente dicha.
a. En la zona de acercamiento a las
pistas se permiten los usos siguientes: actividades agrícolas;
actividades de crianza de animales; caminos y cercas; estructuras
directamente relacionados con algún servicio público, que no pongan
en peligro las operaciones de las naves á reas.
b. En la zona de aeropuertos propiamente dicha se permiten los usos
siguientes: edificios y estructuras necesarias e incidentales a las
operaciones adecuadas del aeropuerto; viviendas y servicios de
carácter menor para aquel personal necesario para operar el
aeropuerto; aquellos edificios y estructuras necesarias e
incidentales a la utilización agrícola de la tierra, incluyendo
estructuras de carácter residencial par empleados y
propietarios.
Artículo 47.- Áreas, Alturas y Retiros
Las restricciones de la Zona Residencial de Quintas establecidas
en el Art. 8, tendrán aplicación a las estructuras residenciales
ubicadas en la zona del aeropuerto de las que se habla en Art. 46,
inc.b).
CAPITULO II
SITUACIONES ESPECIALES
Artículo 48.- Proyectos de vivienda Colectiva.
En el caso de proyectos de vivienda que consistan en grupos de
dos o más edificios menores de una hectárea y en zonas que no estén
parceladas en el modo acostumbrado de calles y lotes, podrá
dispensarse en apelación, por consideraciones de conjunto, la
aplicación estricta de las disposiciones de este Reglamento
concernientes a líneas de mina que tal dispensa no contraviene
aquellas normas relativas a uso y densidad de población y que en
armoniza con el propósito que se ha tenido en mente para esa
zona.
Artículo 49.- Estacionamiento fuera de la calle.
En los sucesivo se proveerá espacio para estacionamiento de vehí
culos fuera de la pública, siguiendo las normas que describen a
continuación:
a. En viviendas individuales o dobles
habrá un (1) espacio de estacionamiento por cada unidad
familiar.
b. En las casas de apartamentos se reservará un (1) espacio de
estacionamiento por cada cuatro (4) unidades familiares iniciales,
continuando luego a razón de tres (3) espacios por unidades
adicionales de cuatro (4) familias. En el caso de unidades
familiares adicionales en que resulten fracciones de espacio de
establecimiento según la razón establecida anteriormente, esta
fracción de espacio deberá ser aumentada hasta hacer un espacio
completo.
c. Los teatros, estadios, auditorios y otros lugares de reunión pú
blica tendrán un espacio de estacionamiento por cada cincuenta (50)
asientos.
d. Los hoteles y pensiones tendrán un espacio estacionamiento por
cada cuatro (4) cuartos dormitorios para huéspedes.
e. En los edificios de oficina habrá un espacio de estacionamiento
por cada cien (100) metros cuadrados de área neta de piso de
oficina.
f. En establecimiento de otra índole se reservará suficiente
espacio de estacionamiento fuera de la calle, de tal manera que
ningún vehiculo perteneciente a ningún empleado del establecimiento
tenga que ser estacionado en una calle pública. Si se trata de
establecimientos comerciales con un volumen de negocio, suficiente
para ser catalogado en la categoría 1, según el Plan de arbitrios
del Distrito Nacional al tiempo de la vigencia de este Reglamento
para los clientes, con una superficie igual al área neta de los
pisos en que se efectúen las ventas.
g. Para los efectos de este artículo se entiende por espacio de
estacionamiento un área cuyas dimensiones aproximadas de un mí nimo
de diez y ocho (18) metros cuadrados netos sin entrar en la cuenta
aquellas áreas de acceso y de maniobras como rampas y columnas, que
se usen de un modo temporal para el almacenamiento de vehículos
particulares a motor. Cuando tal especio de estacionamiento no esté
cubierto, podrá ser tomado en cuenta en el cómputo de espacios
abiertos, para satisfacer aquellas normas en otra parte de este
Reglamento, relativas al área de construcción según las diversas
zonas.
h. Cuando no sea posible ni razonable proveer espacio de
estacionamiento en el mismo lote en que está ubicado el uso
principal, el espacio puede ser localizado en otra pertenencia
fuera de la calle, siempre que no quede a una distancia mayor de
doscientos (200) metros del edificio o uso a que corresponde,
midiéndose esta distancia a lo largo de las vías públicas. En el
caso de que la demanda de estacionamiento correspondiente a varios
edificios se presente en horas o días diferentes, del espacio de
estacionamiento provisto por ellos conjuntamente puede ser
acreditado en total a cada uno de los mismos.
i. Sierre que un cambio en la demanda de espacio para
estacionamiento fuera de la calle haga necesario un aumento de más
de quince por ciento (15%) del existente, el propietario el
edificio respectivo estará obligado a proveer espacio adecuado
dentro de un año después de la notificación escrita que al efecto
le haga el Director de la Oficina Nacional de Urbanismo.
Artículo 50.- Espacio fuera de calle para carga y descarga
a. Todos los edificios, estructuras o
usos que requieran regularmente la introducción o retiro de
artículos voluminosos en los predios respectivos, deberán ser
provistos de facilidades y espacio para carga y descarga, fuera de
la calle, de modo que se elimine toda necesidad presente o
previsible de tener que carga en una calle pública.
b. En las facilidades para carga y descarga deberán respetarse las
dimensiones siguientes:
Para los vehículos pequeños, cinco (5) metros de ancho, por nueve
(9) metros de fondo y para los vehículos grandes, cinco (5) metros
de ancho y quince (15) metros de fondo. Esto no influye las áreas
respetará un radio mínimo y un ancho mínimo de igual dimensión.
c. Cuando no sea posible proveer
especio para carga y descarga en un predio dado, tal espacio puede
ser provisto en otros predios, siempre que no disten má ;s de
noventa (90) metros de edificio a que corresponda, lo cual será
determinado en apelación. Dos o más edificios que requieran
facilidades de carga y descarga pueden compartirlas, siempre que el
Tribunal de Apelaciones considera que ellas satisfacen el fin
buscado.
d. Cuando se presente un incremento en la demanda de espacio para
carga y descarga en un edificio dado, su dueño suministrará espacio
adecuado en el de un año a partir de la notificación que al efecto
le haga el Director de la Oficina Nacional de Urbanismo.
Artículo 51.- Usos no conformes
Cualquier uso de la tierra o de estructura, conformes con las
disposiciones de este reglamento, puede ser continuado con las
limitaciones de que dicho uso no podrá ser:
1º- Extendido; 2º- Cambiado a otro uso; 3º- Reanudado después de
una suspensión de más de seis meses.
Cualquiera estructura, no conforme con este Reglamento, no podrá
ser: 1º- Extendida; 2º- Reconstruida o reparada después de haber
sufrido un daño que exceda los dos tercios de su justo valor de
venta inmediatamente anterior al daño, salvo que dicha
reconstrucción o reparación se efectúen de acuerdo con lo ordenado
en este Reglamento.
Artículo52.- Usos no conformes que caducan.
Cuando un lote contenga estructura o mejoras no conformes, o
cuando un ró ;tulo de publicidad comercial que esté colocado en una
pertenencia o edificio, no sea conforme a este reglamento, y en
cualquiera de dichos casos tal no conformidad no exceda un valor de
Quinientos Córdobas (C$500.00) o donde un lote que contenga un uso
no conforme no contenga estructura alguna, dicha estructura,
mejora, rótulo o anuncio deberán ser eliminados, y el uso no
conforme descontinuado, dentro del término de un año, a partir de
la vigencia de este Reglamento.
Artículo 53.- Lotes residenciales no conformes
El Director de la Oficina Nacional de Urbanismo puede permitir
el desarrollo de lotes residenciales que no llenen los requisitos
mínimos de á rea, longitud y ancho, para aquellas zonas en que
estén situados, cuando la venta de dichos lotes y su inscripción
respectiva hayan tenido lugar antes de la vigencia de este
reglamento; siempre y cuando las áreas, longitudes y anchos de
tales lotes no sean menores del setenta y cinco por ciento (75%) de
los requisitos mínimos establecidos en este reglamento según los
casos.
Artículo 54.- Líneas divisorias de zonas.
Cuando una línea divisoria de zonas dividida un lote
perteneciente a un solo dueño al tiempo de entrada en vigor de este
reglamento, el uso o usos de cualquiera de las dos zonas
colindantes puede ser extendido al resto de dicho lote hasta una
línea paralela a la divisoria y distante cinco (5) metros de esta
como máximo.
Artículo 55.- Estaciones de servicio para vehículos
motorizados.
Todas las estaciones de servicio tendrán que pasar por el
proceso de apelación de que más adelante se tratará para determinar
que su ubicación propuesta no interferirá ni dañará a residencias
propuestas o existentes, escuelas, áreas públicas de recreo,
iglesias, hospitales u otras públicas o de transporte.
Artículo 56.- Altura de las estructuras.
Las limitaciones de altura de este reglamento no son aplicables
a aquellas estructuras que por su naturaleza no son habitables por
el hombre, tales como: agujas de iglesias, cúpulas, monumentos,
torres para tanques de agua, torres de trasmisión eléctrica,
aeromotores, chimeneas con o sin recuperadores de humo grúas, astas
de banderas y torres de radio.
Artículo 57.- Rótulos y anuncios de publicidad
comercial.
a. Los rótulos y anuncios de
publicidad comercial son usos accesorios a los usos comerciales y
como tales están permitidos solamente en la zona central de
negocios, en la general de negocios y en las comunes de negocios,
en las comerciales y de manufactura liviana, en la industrial y en
la intermedia, exceptuándose de esto los rótulos profesionales
descritos en el artículo 6 Inc. C de este Reglamento, rótulos
temporales de venta o arrendamiento de la propiedad inmueble,
rótulos de empresas de construcción (limitados a dos por lote o
edificio) con un área no mayor de un metro y cincuenta centímetros
(1.50) mts. 2) cuadrados.
b. Son usos accesorios a un uso mayor aquellos rótulos o anuncios
que son parte de la fachada de un edificio o están adheridos a ella
o a una pared, limitados a tres por ciento (20%) del área de dicha
fachada. Para que puedan ser considerados usos accesorios, los
rótulos anunciarán solamente a la entidad que ocupa la estructura
en que estén dichos rótulos.
Artículo 58.- Del Tribunal de Apelaciones
El Tribunal de Apelaciones establecido por el Reglamento de
Desarrollo Urbano Número Uno sobre Procedimientos de Permisos de
Desarrollo Urbano del 4 de Diciembre de 1954 tendrá, además de las
atribuciones a é ;l concedidas en el citado Reglamento, las
siguientes:
a. Variar o modificar la aplicación
de las disposiciones de este Reglamento en casos específicos en los
cuales la aplicación literal y estricta de dichas disposiciones
resultaría en perjuicio innecesario para la parte interesada. Sin
embargo, será obligación del Tribunal en su respectiva resolución
establecer concretamente el perjuicio innecesario que se derivaría;
limitar de manera precisa el alcance de la variación o modificación
acordada, declarando que ésta no afectará en manera alguna el
interés pú blico, especificando la razón.
b. Permitir aquellos usos, modalidades y condiciones para cuya
obtención se establece en este Reglamento el trámite de apelación
segú n los Artos. 4,7,10, 13,14c,16,19,25,29,30c,33,37,40,44,48,50c
y 55.
Artículo 59.- Violaciones
Toda persona natural o jurídica que viole este Reglamento
incurrirá en una multa que le será impuesta por el Director de la
Oficina Nacional de Urbanismo, y pagada en la Tesorería del
Distrito Nacional, no mayor de (C$50.00 (Cincuenta Córdobas)
diarios hasta que la violación haya cesado, sin perjuicio de que
dicho funcionario pueda decretar la suspensión correspondiente. Se
considerarán todas aquellas personas que dirigen los trabajos
violatorios y quienes, por razón de su oficio, se entiende que
conocen mejor las disposiciones legales y técnicas pertinentes,
tales como arquitectos, ingenieros y maestros constructores.
Artículo 60.- Incorporación de los Planos
Las originales de los Planos números 1, 2 y 3 a que se refiere
el presente Reglamento debidamente firmados y sellados, se
guardarán en los archivos de la Oficina Nacional de Urbanismo y una
copia certificada de cada uno de ellos en los archivos del
Ministerio de Fomento. Cada uno de ellos se tendrá como
auténtico.
Artículo 61.- Comparación con otras Leyes, Reglamentos,
etc.
Al interpretar y aplicar este Reglamento, se considera que las
disposiciones contenidas en él constituyen normas o patronos
mínimos. Dichas disposiciones no derogan otras leyes, reglamentos,
ordenanzas, etc. Ni interfieren con los contratos o acuerdos
celebrados por particulares, que puedan establecer más altos
patrones o normas.
Artículo 62.- Certificados de no conformidad y de
conformidad
A partir de la fecha de la vigencia de este Reglamento, el
Director de la Oficina Nacional de Urbanismo estará obligado a
expedir certificados para aquellos usos y estructuras no conformes
que sean legales y para estructuras y usos que estén en conformidad
con este Reglamento, cuando se le soliciten. En los certificados de
no conformidad se expresará claramente la naturaleza y extensión de
la no conformidad.
Toda parte interesada en el uso de un lote o estructura que
resulte ser una no conformidad legal, solicitará por escrito al
Director de la Oficina Nacional de Urbanismo la expedición de un
certificado de no conformidad dentro del término de un año después
de la fecha de vigencia de este Reglamento.
Artículo 63.- Interpretación de los mapas
A partir de la fecha de la vigencia de este Reglamento, el
Director de la Oficina Nacional de Urbanismo estará obligado a
expedir certificados para aquellos usos y estructuras no conformes
que sean legales y para estructuras y usos que estén en conformidad
con este Reglamento, cuando se le soliciten. En los certificados de
no conformidad se expresará claramente la naturaleza y extensión de
la no conformidad.
Toda parte interesada en el uso de un lote o estructura que
resulte ser una no conformidad legal, solicitará por escrito al
Director de la Oficina Nacional de Urbanismo la expedición de un
certificado de no conformidad dentro del términos de un año después
de la fecha de vigencia de este Reglamento.
Artículo 63.- Interpretación de los mapas
Para la interpretación de los mapas que acompañan a este
Reglamento, se entenderá que los límites de zonas correrán a lo
largo del eje de caminos, calles, cauces y manzanas o a lo largo de
líneas divisorias de propiedades, cuando ellos no estén indicados
por descripción o dimensiones.
Las dimensiones indicadas en los mapas se medirán en ángulo
recto con el eje de calles, caminos o ferrocarriles, existentes o
propuestos.
Artículo 64.- Entrada en vigor.
Este Reglamento entrará en vigor treinta (30) días después de su
publicación en La Gaceta, Diario Oficial.
Comuníquese. Casa Presidencial. Managua, D.N., 17 de Enero de
1956. A.SOMOZA. El Secretario de Estado en el Despacho de
Fomento y Obras Públicas. M.Armijo M.
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